Жилищная льгота (ulga mieszkaniowa) 2026 – как не платить налог с продажи

Жилищная льгота (ulga mieszkaniowa) позволяет не платить 19% налога с продажи квартиры до истечения 5 лет, если вы потратите деньги от продажи на собственные жилищные цели — например, на покупку новой квартиры у застройщика — в течение 3 лет с конца года продажи. Освобождение пропорционально: чем большую часть дохода от продажи вы направите на жильё, тем меньше налог. Ниже объясняем условия, формулу и сроки, а на примере квартир из нашего предложения считаем, сколько налога остаётся при полном и частичном реинвестировании.

Главное

• Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет (считая с конца года покупки) составляет 19% дохода, а не цены.
• На трату денег на собственные жилищные цели у вас есть 3 года с конца года, в котором вы продали квартиру, — при продаже в 2026 г. до 31 декабря 2029 г.
• Освобождаемый доход = доход × расходы на жилищные цели ÷ выручка; расходы учитываются максимум до размера выручки.
• Продажу вы указываете в декларации PIT-39 до 30 апреля года, следующего за продажей, — в том числе тогда, когда весь доход должен быть освобождён.
• Если вы не потратите деньги в срок, подаёте уточнённый PIT-39 и доплачиваете налог с процентами за просрочку.

Когда вам нужна жилищная льгота?

Продажа квартиры является источником дохода только тогда, когда происходит до истечения пяти лет, считая с конца календарного года, в котором вы приобрели или построили квартиру (ст. 10 п. 1 пп. 8 закона о PIT). Если вы купили квартиру в 2021 г., пять лет истекли 31 декабря 2026 г., и продажа с 2027 г. уже вне налога — тогда льгота не нужна. Как считать этот срок и налог подробно, описываем в статье Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет, а правила для квартир, полученных в наследство или в дар, — в тексте Продажа квартиры из наследства или дарения (на польском).

Налог составляет 19% дохода (ст. 30e). Доход — это выручка, то есть цена по договору, уменьшенная на расходы продажи (например, комиссию посредника, нотариальную таксу, которую платит продавец), минус документально подтверждённые расходы на приобретение и затраты, увеличившие стоимость квартиры за время владения (ст. 19 п. 1 и ст. 22 п. 6c). Льгота (ст. 21 п. 1 пп. 131) освобождает этот доход в части, соответствующей реинвестированным деньгам.

Жилищная льгота – формула освобождаемого дохода

Закон велит потратить не «доход», а выручку. Поэтому освобождение считается пропорцией:

освобождаемый доход = доход × (расходы на собственные жилищные цели ÷ выручка от продажи)

Расходы учитываются самое большее до размера выручки, поэтому пропорция не превысит 100%. Если вы продали квартиру за 700 тыс. zł, а новая стоит 750 тыс. zł, освобождение составит 100%, но превышение 50 тыс. zł дополнительной выгоды не даст.

Жилищная льгота, 3 года – с какого момента считать срок?

Деньги нужно потратить начиная со дня продажи, не позднее чем в течение трёх лет с конца налогового года, в котором произошла продажа. Отсюда следуют две вещи. Во-первых, расходы, понесённые до дня продажи, как правило, не учитываются (исключение — погашение ранее взятого кредита, об этом ниже). Во-вторых, срок считается от 31 декабря, поэтому продажа в январе даёт почти четыре года.

Год продажи	PIT-39 и уплата возможного налога	Срок на жилищные расходы
2025	до 30 апреля 2026 г.	до 31 декабря 2028 г.
2026	до 30 апреля 2027 г.	до 31 декабря 2029 г.
2027	в срок подачи декларации за 2027 г. (с 15 февраля по 30 апреля 2028 г.)	до 31 декабря 2030 г.

Собственные жилищные цели – что засчитывается?

Перечень расходов закрытый и следует из ст. 21 п. 25 закона о PIT. Недвижимость должна находиться в Польше, другом государстве ЕС или ЕЭЗ либо в Швейцарии.

Расход	Засчитывается?	На что обратить внимание
Покупка квартиры или дома (в том числе доли), с землёй	Да	Расход после дня продажи старой квартиры
Платежи за квартиру от застройщика по договору с застройщиком	Да	Акт передачи собственности должен быть подписан до истечения 3-летнего срока (ст. 21 п. 25a)
Кооперативное собственническое право на помещение	Да	–
Земля под строительство дома, строительство дома	Да	Земля должна быть предназначена под жилое здание
Ремонт, перестройка и отделка собственной квартиры	Да	Помещение должно быть вашим или стать вашим в срок льготы
Погашение жилищного кредита и процентов	Да	Кредит, взятый до дня продажи, в банке или SKOK из ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии
Дачный домик, рекреационный участок	Нет	Рекреационные цели исключены (ст. 21 п. 28)
Отдельно стоящая мебель, переносная бытовая техника	Сомнительно	Разъяснение называет элементы, прочно связанные с помещением

Квартира от застройщика и договор с застройщиком

Норма ст. 21 п. 25a признаёт расходы на приобретение жилищными при условии, что до истечения 3-летнего срока вы приобретёте право собственности на помещение. При квартире в строящемся доме поэтому проверьте срок передачи собственности в договоре с застройщиком и оставьте запас на возможную задержку строительства. Помните и о порядке: платежи, внесённые до продажи старой квартиры, в льготу не войдут. Как согласовать обе сделки, пишем в руководстве Как купить новую квартиру, продавая старую (на польском).

Ремонт и отделка

Ремонт собственного помещения входит в законный перечень. В общем разъяснении от 13 октября 2021 г. министр финансов указал, что жилищным расходом могут быть и элементы отделки, в частности плита, индукционная панель, духовка, вытяжка, тумба под раковину, освещение и мебель, прочно связанная конструктивно со строительными элементами. Собирайте счета, выставленные на себя.

Только одна квартира? Сдача в аренду?

Действующие нормы не ограничивают льготу одним помещением и не требуют, чтобы у налогоплательщика не было другой квартиры. Но закон говорит о собственных жилищных целях, а налоговые органы в индивидуальных разъяснениях проверяют, служит ли покупка удовлетворению ваших жилищных потребностей или исключительно инвестиции под аренду либо перепродажу. В проектах изменений 2025–2026 гг. Министерство финансов предлагало сузить льготу (в частности, до налогоплательщиков без другой недвижимости), но до конца сентября 2026 г. нормы ст. 21 п. 1 пп. 131 и п. 25 не изменены, а проект, принятый правительством 22 сентября 2026 г. и направленный в Сейм, не содержит изменений по жилищной льготе.

Жилищная льгота и погашение кредита

На собственные жилищные цели вы можете направить деньги от продажи и через погашение кредита (займа) и процентов — при условии, что кредит вы взяли до дня продажи на жилищную цель из перечня (ст. 21 п. 25 пп. 2). Засчитывается и погашение кредита, рефинансирующего такой кредит. На практике это даёт две возможности:

• Погашение кредита на продаваемую квартиру — закон прямо позволяет засчитать погашение кредита, взятого в связи с отчуждаемой недвижимостью (ст. 21 п. 30a). Если банк при продаже получает часть цены на погашение ипотеки, эта сумма может увеличить освобождение. Ход такой сделки описываем в статье Продажа квартиры с ипотекой (на польском).
• Сначала новая квартира в кредит, потом продажа старой — если кредит на новую квартиру взят до продажи, его досрочное погашение деньгами от продажи засчитывается в льготу.

Нельзя, однако, засчитать ту часть выплат, которую вы уже учли в другой налоговой льготе (ст. 21 п. 30). Если новая квартира будет частично финансироваться кредитом, взятым лишь после продажи, заранее решите, как вы учтёте расходы, — в таких схемах стоит спросить позицию органа в индивидуальном разъяснении.

Продаёте квартиру и хотите сразу купить новую? Мы поможем оценить и продать вашу квартиру, а новую подберём из предложения застройщиков так, чтобы сроки платежей и приёмки подходили под льготу.

Пример: вы продаёте за 700 тыс. zł и покупаете 3 комнаты у застройщика

Допущения: квартира куплена в 2023 г., расходы на приобретение (цена, PCC, нотариус) 500 000 zł, продажа в октябре 2026 г. за 700 000 zł. Пять лет истекают лишь 31 декабря 2028 г., поэтому продажа облагается налогом. Для наглядности расходы продажи опускаем. Доход = 700 000 − 500 000 = 200 000 zł; без льготы налог составил бы 19% × 200 000 = 38 000 zł.

Новые квартиры берём из нашего предложения на варшавском районе Białołęka (по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026): 3-комнатная квартира № 63 площадью 58,19 m² в проекте Miasteczko Nova Sfera 5 за 748 800 zł (сдача IV кв. 2026) и 3-комнатная квартира A.07 площадью 54,14 m² на Osiedle Salvia за 567 820 zł (сдача III кв. 2027). Медиана цены 3-комнатных квартир на Białołęka в нашем предложении — 751 127 zł.

Вариант	Жилищные расходы (до лимита выручки)	Доля в выручке	Освобождённый доход	Облагаемый доход	Налог 19%
Без льготы	нет	0%	нет	200 000 zł	38 000 zł
A: Nova Sfera 5, 748 800 zł	700 000 zł	100%	200 000 zł	нет	налога нет
B: Osiedle Salvia, 567 820 zł	567 820 zł	81,1%	162 234 zł	37 766 zł	7 176 zł
C: Salvia + отделка 80 000 zł	647 820 zł	92,5%	185 091 zł	14 909 zł	2 833 zł

В варианте A цена новой квартиры превышает выручку, поэтому весь доход в 200 тыс. zł освобождён. Недостающие 48 800 zł вы добавляете из сбережений. В варианте B остаётся 132 180 zł непотраченной выручки, с пропорциональной части дохода по которой вы платите около 7,2 тыс. zł налога. Вариант C показывает, что до конца 2029 г. вы можете ещё «дополнить» льготу расходами на отделку новой квартиры — каждые 10 тыс. zł документально подтверждённых расходов снижают здесь налог примерно на 543 zł. Больше квартир в этом районе: новые квартиры Białołęka.

PIT-39 и что делать, если вы не потратите деньги в срок

По окончании года, в котором вы продали квартиру, вы подаёте PIT-39 в срок с 15 февраля по 30 апреля. В декларации указываете доход и — если собираетесь воспользоваться льготой — освобождённый доход (ст. 30e п. 4). Срок на расходы длиннее срока подачи декларации, поэтому вы часто подаёте PIT-39 до того, как купите новую квартиру. Тогда вы указываете освобождённый доход в соответствии с тем, что намерены потратить в срок льготы, а до 30 апреля платите налог с той части, которая освобождена не будет, — закон предусматривает уточнение на случай, если план не удастся.

Когда условия льготы не выполнены — вы не потратите деньги в течение 3 лет, потратите меньше, чем планировали, или не приобретёте право собственности на квартиру у застройщика в срок, — нужно подать уточнённый PIT-39 и заплатить налог вместе с процентами за просрочку. Проценты считаются со дня, следующего за сроком платежа, то есть с 1 мая года, следующего за продажей, до дня уплаты (ст. 30e п. 7).

Читайте также:

• Продажа квартиры шаг за шагом

Частые вопросы

Итоги

Жилищная льгота в 2026 г. действует по прежним правилам: вы продаёте квартиру до истечения 5 лет, а в течение 3 лет с конца года продажи тратите выручку на покупку, строительство, ремонт или погашение жилищного кредита. В нашем примере покупка 3-комнатной квартиры у застройщика по цене не меньше выручки снижает налог с 38 000 zł до нуля, а частичное реинвестирование — пропорционально. Подробнее о расходах на стороне покупателя пишем в руководстве Расходы при покупке квартиры у застройщика.

Хотите вложить деньги от продажи в новую квартиру? Мы поможем выбрать квартиру у застройщика — для покупателя чаще всего без комиссии, вознаграждение обычно платит застройщик. Если сначала нужно продать нынешнюю квартиру, загляните на страницу продажа и оценка квартиры.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и не являются налоговой консультацией. В нетипичной ситуации (кредит, взятый после продажи, покупка под аренду, совместная собственность) рассмотрите запрос индивидуального разъяснения.

Источники

• Закон о подоходном налоге с физических лиц (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 8, ст. 19, ст. 21 п. 1 пп. 131 и п. 25–30a, ст. 22 п. 6c, ст. 30e, ст. 45).
• Общее разъяснение министра финансов от 13 октября 2021 г. (DD2.8202.4.2020) (на польском) – перечень расходов на жилищные цели.
• Сервис podatki.gov.pl – Отчуждение недвижимости (на польском) – PIT-39, сроки, жилищная льгота.
• Проект закона об изменении закона о PIT, CIT и ryczałt (UD116) (на польском) – редакция, принятая Советом министров и направленная в Сейм в сентябре 2026 г.
• Информационная брошюра к PIT-39 за 2025 г. (на польском) – Министерство финансов, podatki.gov.pl (формула освобождения, округления, проценты).
• Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.