Разрешение MSWiA на покупку недвижимости в Польше в 2026 году: заявление, сбор, сроки

Разрешение МВД Польши на покупку недвижимости — разрешение MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации) — нужно иностранцу из страны вне Европейской экономической зоны и Швейцарии, который хочет купить в Польше дом, участок или другую земельную недвижимость. Отдельная квартира (жилое помещение), как правило, разрешения не требует. Гербовый сбор за разрешение составляет 1570 zł, а процедура на практике обычно длится от 2 до 4 месяцев. Ниже — заявление, документы, промеса и расходы.

Главное

• Разрешение выдаёт министр внутренних дел (MSWiA) в форме административного решения, если возражений не заявит министр национальной обороны.
• Гербовый сбор: 1570 zł за разрешение, 98 zł за промесу, 17 zł за доверенность.
• Разрешение действует 2 года, промеса — 1 год с даты выдачи.
• Срок по закону — 2 месяца (особо сложное дело), но MSWiA сообщает, что на практике процедура длится 2–4 месяца, а иногда дольше.
• Покупка недвижимости без требуемого разрешения недействительна (ст. 6 закона о приобретении недвижимости иностранцами).

Когда нужно разрешение MSWiA на покупку недвижимости?

Согласно ст. 1 закона от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами, приобретение недвижимости иностранцем требует разрешения. Иностранец — это человек без польского гражданства, а также компания с местонахождением за границей или польская компания, контролируемая иностранцами. Исключения содержит ст. 8. С 2021 г. разрешение, как правило, нужно и гражданам Великобритании.

Главные исключения: граждане и компании из ЕЭЗ (ЕС, Норвегия, Исландия, Лихтенштейн) и Швейцарии разрешение не получают, а на покупку отдельной жилой квартиры и гаража, связанного с квартирой, оно не нужно никому. Подробно описываем это в руководстве как купить квартиру в Польше иностранцу.

Что вы покупаете	Гражданин страны вне ЕЭЗ и Швейцарии	Гражданин ЕЭЗ или Швейцарии
Квартира (отдельное жилое помещение)	Без разрешения (кроме приграничной зоны)	Без разрешения
Гараж или место в подземном паркинге при квартире	Без разрешения (кроме приграничной зоны)	Без разрешения
Частный дом с участком	Разрешение MSWiA	Без разрешения
Участок под застройку	Разрешение MSWiA	Без разрешения
Доля в отдельном участке, например в подъездной дороге жилого комплекса	Разрешение MSWiA	Без разрешения
Любая недвижимость через 5 лет после получения karta pobytu на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС	Без разрешения (кроме приграничной зоны и сельхозземель более 1 га)	Без разрешения

Внимание в новых жилых комплексах: доля в земле под зданием — часть квартиры, но доля в отдельной недвижимости — например, во внутренней дороге с собственной ипотечной книгой (księga wieczysta) — по мнению MSWiA требует разрешения. Проверьте это в проекте договора с застройщиком (umowa deweloperska).

Условия выдачи разрешения — связь с Польшей

Согласно ст. 1a закона, разрешение выдаётся при выполнении двух условий. Во-первых, покупка не должна угрожать обороноспособности, безопасности государства и общественному порядку, а против неё не должны говорить соображения социальной политики и здоровья населения. Во-вторых, вы должны доказать связь с Польшей. Закон приводит примеры такой связи:

• польская национальность или польское происхождение,
• брак с гражданином Польши,
• разрешение на временное пребывание (кроме пребывания для жертв торговли людьми и краткосрочного пребывания), разрешение на постоянное пребывание или статус долгосрочного резидента ЕС,
• членство в правлении польской компании, контролируемой иностранцами,
• ведение в Польше предпринимательской или сельскохозяйственной деятельности.

Чаще всего связью служит действующая karta pobytu (вид на жительство). Земля для жизненных нужд не может превышать 0,5 га (для супругов — 1 га, по данным MSWiA). Министр может также указать в разрешении особые условия покупки (ст. 2 п. 2).

Заявление на разрешение на приобретение недвижимости иностранцем

Официального бланка заявления нет. Вы готовите его сами (или через представителя) в соответствии с законом и постановлением MSW от 20 июня 2012 г. (Dz.U. 2012 поз. 729). Заявление физического лица должно содержать:

• ваши имя, фамилию, гражданство и адрес проживания (стоит добавить телефон и e-mail),
• данные недвижимости: адрес, номер участка, площадь в гектарах, номер ипотечной книги и сведения о застройке,
• данные продавца (застройщика или частного лица),
• основание покупки — например, договор купли-продажи,
• цель покупки — например, жильё для себя и семьи,
• источник денег на покупку — работа, кредит, дарение, продажа другой недвижимости,
• сведения о том, покупаете ли вы в личное имущество или в совместное с супругом.

Заявление подаётся лично в канцелярии MSWiA в Варшаве (ul. Rakowiecka 2a), по почте, через ePUAP или e-Doręczenia. E-mail не подходит. Одно общее заявление могут подать только супруги. Другие люди, покупающие вместе, подают отдельные заявления, каждое с отдельным сбором.

Какие документы приложить к заявлению?

Документы подаются в оригинале или в копии, заверенной нотариусом (или представителем — адвокатом, юрисконсультом); паспорт и karta pobytu — только в заверенной копии. Документы на иностранном языке требуют присяжного перевода — см. присяжный переводчик у нотариуса.

Документ	Где получить	Примечания
Копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность	Ваш документ + заверение у нотариуса	Должны быть видны гражданство, дата и место рождения
Доказательство связи с Польшей (например, копия karta pobytu, свидетельство о браке)	Воеводское управление, ЗАГС (USC)	Karta pobytu — только заверенная копия
Выписка из ипотечной книги	Районный суд или ekw.ms.gov.pl	Выдана не ранее чем за 6 месяцев до подачи заявления
Выписка из земельного реестра с выкопировкой из карты	Староство или городская администрация (в Варшаве и Вроцлаве — городская администрация)	Не старше 6 месяцев; не нужна для помещения с собственной ипотечной книгой
Выписка из местного плана застройки или справка о его отсутствии, при необходимости — условия застройки	Городская или гминная администрация	Не старше 6 месяцев; касается участков и домов
Заявление продавца о намерении продать	Застройщик или продавец	Может быть в форме предварительного договора, договора с застройщиком или условного договора
Подтверждение источника денег	Работодатель, налоговая, банк	Например, декларация PIT с UPO, трудовой договор, кредитное решение, договор дарения
Подтверждение оплаты гербового сбора	Перевод в Центр обслуживания налогоплательщиков Варшавы (Centrum Obsługi Podatnika)	1570 zł за разрешение, 98 zł за промесу

Заявление и нотариальный акт за вас может оформить представитель по доверенности — см. как купить квартиру в Польше из-за границы.

Гербовый сбор за разрешение MSWiA и другие расходы

Ставки следуют из приложения к закону о гербовом сборе: разрешение на приобретение недвижимости иностранцем стоит 1570 zł (часть III п. 8), обещание выдать разрешение, то есть промеса (promesa), — 98 zł (часть I п. 20). Сбор оплачивается на счёт Центра обслуживания налогоплательщиков мэрии Варшавы, подтверждение оплаты прикладывается к заявлению. Если вы действуете через представителя, добавляются 17 zł за подачу доверенности.

Если разрешение не выдано (отказ, прекращение производства, оставление без рассмотрения), можно потребовать возврата сбора.

Пример расчёта. Пара без брака вместе покупает дом за 945 000 zł. Каждый подаёт отдельное заявление, поэтому гербовый сбор — 2 × 1570 zł = 3140 zł. Плюс заверение копий документов у нотариуса: при 10 страницах на человека это максимум 10 × 6 zł = 60 zł нетто, то есть 73,80 zł с НДС — всего около 148 zł на двоих. Итого около 3288 zł плюс присяжные переводы, если они нужны. Если бы эта пара была в браке, она подала бы одно заявление и заплатила 1570 zł сбора. Это около 0,17–0,35% цены дома — немного, но это нужно запланировать вместе с другими расходами, которые мы описываем в статье о налогах и сборах при покупке недвижимости иностранцем.

Сколько ждать разрешения MSWiA?

Вне особых экономических зон (там месяц) применяется Административно-процессуальный кодекс: особо сложное дело должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с начала производства (ст. 35 § 3 k.p.a.). В этот срок не засчитывается, в частности, время на устранение недостатков и задержки по вине стороны (ст. 35 § 5). MSWiA прямо пишет, что на практике процедура может длиться 2, 3, 4 месяца, а иногда дольше.

Этап	Срок	Основание
Сбор документов о недвижимости	действительны не более 6 месяцев до подачи заявления	§ 3 постановления
Возражение министра национальной обороны (и министра сельского хозяйства — для сельхозземель)	14 дней, в обоснованных случаях до 2 месяцев	ст. 1 п. 1a закона
Заключение ABW (Агентства внутренней безопасности)	30 дней (по данным MSWiA)	информация MSWiA
Решение MSWiA	по закону 2 месяца, на практике 2–4 месяца	ст. 35 § 3 k.p.a.
Заявление о повторном рассмотрении дела (после отказа)	14 дней с даты вручения решения	ст. 127 § 3 и ст. 129 § 2 k.p.a.
Срок действия разрешения — время на нотариальный акт	2 года с даты выдачи	ст. 3 п. 2 закона
Срок действия промесы	1 год с даты выдачи	ст. 3d п. 2 закона
Нотариус направляет выписку из акта в MSWiA	7 дней с даты акта	ст. 8a п. 1 закона

Обычной апелляции на решение министра нет — можно подать заявление о повторном рассмотрении дела, а затем жалобу в административный суд. Больше всего времени экономит полный комплект документов.

Промеса MSWiA — когда стоит её запросить?

Промеса — это обещание выдать разрешение (ст. 3d закона). Она действует год, и в это время MSWiA не может отказать в разрешении, если не изменились существенные для дела обстоятельства. Но промеса не даёт права купить недвижимость — после неё всё равно нужно получить разрешение (ещё 1570 zł).

По данным MSWiA, промеса полезна при покупке у застройщика, когда ещё неизвестны окончательные данные, например площадь или размер доли. Когда данные точные, сразу подавайте заявление на разрешение. В договоре предусмотрите пункт на случай отказа в разрешении — в этом поможет хорошо подготовленный договор с застройщиком.

Пример из нашего предложения: дом или квартира в районе Wawer

Возьмём гражданина Индии с разрешением на временное пребывание, который работает в Варшаве и ищет жильё для семьи в зелёном районе. По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, в районе Wawer он может выбрать, в частности:

Предложение в районе Wawer	Площадь	Цена	Разрешение MSWiA?
Дом в жилом комплексе Osiedle Casa Verde (4 комнаты, 6 домов в продаже)	81,16 m²	945 000 – 1 180 000 zł	Да — если дом продаётся с участком или долей в участке
Квартира в жилом комплексе Korkowa 146 (34 помещения в продаже)	40,3 – 65,77 m²	от 660 920 zł	Нет — отдельное жилое помещение

При покупке квартиры в Korkowa 146 покупатель сразу переходит к договору с застройщиком и нотариальному акту. При покупке дома в Casa Verde он добавляет 1570 zł и 2–4 месяца ожидания, а акт о переходе права собственности подпишет только с разрешением; karta pobytu на временное пребывание здесь служит связью с Польшей. Ключевой вопрос — что вы покупаете юридически: в рядной или сблокированной застройке дом продаётся либо как участок со зданием, либо как выделенное помещение — это решают проект договора и ипотечная книга. То же касается домов во Вроцлаве, например в жилом комплексе Zagony 39 в районе Fabryczna (около 165–175 m², 1 990 000 zł).

Не знаете, требует ли выбранная недвижимость разрешения? Поможем выбрать квартиру или дом у застройщика и вместе проверим, как он продаётся, — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Что грозит за покупку недвижимости без разрешения?

Без разрешения (и без подтверждения выполнения особых условий, если они установлены) нотариус не может составить акт, а суд не внесёт право собственности в ипотечную книгу (ст. 5). Приобретение вопреки закону недействительно (ст. 6 п. 1). Недействительность устанавливает суд, в частности по требованию воеводы, старосты, президента города или министра.

Министр ведёт реестр недвижимости, приобретённой иностранцами, — с разрешением и без него (ст. 8 п. 4), а у нотариуса есть 7 дней, чтобы направить ему выписку из акта (ст. 8a). С 19 ноября 2026 г. нотариусы будут делать это электронно через Центральный репозиторий электронных выписок нотариальных актов (поправка Dz.U. 2026 поз. 1099).

Частые вопросы

Итог

Разрешение MSWiA касается в основном иностранцев из стран вне ЕЭЗ, покупающих дом или участок. Нужны связь с Польшей, полный комплект документов и 1570 zł сбора; заложите 2–4 месяца на решение. Квартира — отдельное жилое помещение — разрешения не требует.

Ищете дом или квартиру в Варшаве или во Вроцлаве? Свяжитесь с нами — подберём предложение под ваш бюджет и проведём вас через покупку у застройщика, чаще всего без комиссии для покупателя (обычно наше вознаграждение платит застройщик).

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер, расчёты ориентировочные и не являются юридической консультацией. В нетипичных случаях (сельхозземли, приграничная зона, покупка через компанию) проконсультируйтесь с юристом.

Источники

• Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) — сводный текст Dz.U. 2017 поз. 2278 (ст. 1, 1a, 2, 3, 3d, 5, 6, 8, 8a), изменение Dz.U. 2026 поз. 1099.
• Постановление MSW от 20 июня 2012 г. о сведениях и документах для иностранца, ходатайствующего о разрешении — Dz.U. 2012 поз. 729.
• Закон о гербовом сборе (Ustawa o opłacie skarbowej) — сводный текст Dz.U. 2025 поз. 1154 (приложение: часть I п. 20, часть III п. 8).
• Административно-процессуальный кодекс (Kodeks postępowania administracyjnego) — сводный текст Dz.U. 2025 поз. 1691 (ст. 35, 127, 129).
• Постановление о максимальных ставках нотариального тарифа — сводный текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 13 п. 2).
• MSWiA — получение разрешения на приобретение недвижимости иностранцами и MSWiA — частые вопросы (на польском).
• Цены и наличие: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.