Zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości 2026 – wniosek, opłata, czas

Zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości potrzebne jest cudzoziemcowi spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, który chce kupić w Polsce dom, działkę lub inną nieruchomość gruntową. Samodzielne mieszkanie (lokal mieszkalny) co do zasady zezwolenia nie wymaga. Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł, a postępowanie w praktyce trwa zwykle od 2 do 4 miesięcy. Poniżej: wniosek, dokumenty, promesa i koszty.

Najważniejsze informacje

• Zezwolenie wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych (MSWiA) w formie decyzji administracyjnej, jeśli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej.
• Opłata skarbowa: 1570 zł za zezwolenie, 98 zł za promesę, 17 zł za pełnomocnictwo.
• Zezwolenie jest ważne 2 lata, promesa – 1 rok od dnia wydania.
• Ustawowy termin to 2 miesiące (sprawa szczególnie skomplikowana), ale MSWiA informuje, że w praktyce postępowanie trwa 2–4 miesiące, a czasem dłużej.
• Zakup nieruchomości bez wymaganego zezwolenia jest nieważny (art. 6 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).

Kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości?

Zgodnie z art. 1 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Cudzoziemcem jest osoba bez polskiego obywatelstwa, a także firma z siedzibą za granicą lub polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców. Wyjątki zawiera art. 8. Od 2021 r. zezwolenia potrzebują co do zasady także obywatele Wielkiej Brytanii.

Najważniejsze wyjątki: obywatele i firmy z EOG (UE, Norwegia, Islandia, Liechtenstein) oraz Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia, a nikt nie potrzebuje go na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz garażu związanego z mieszkaniem. Szczegółowo opisujemy to w poradniku zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca.

Co kupujesz	Obywatel spoza EOG i Szwajcarii	Obywatel EOG lub Szwajcarii
Mieszkanie (samodzielny lokal mieszkalny)	Bez zezwolenia (poza strefą nadgraniczną)	Bez zezwolenia
Garaż lub miejsce w hali garażowej przy mieszkaniu	Bez zezwolenia (poza strefą nadgraniczną)	Bez zezwolenia
Dom jednorodzinny z działką	Zezwolenie MSWiA	Bez zezwolenia
Działka budowlana	Zezwolenie MSWiA	Bez zezwolenia
Udział w osobnej działce, np. w drodze dojazdowej osiedla	Zezwolenie MSWiA	Bez zezwolenia
Dowolna nieruchomość po 5 latach od karty pobytu stałego lub rezydenta długoterminowego UE	Bez zezwolenia (poza strefą nadgraniczną i gruntami rolnymi powyżej 1 ha)	Bez zezwolenia

Uwaga na nowych osiedlach: udział w gruncie pod budynkiem jest częścią mieszkania, ale udział w osobnej nieruchomości – np. drodze wewnętrznej z własną księgą wieczystą – według MSWiA wymaga zezwolenia. Sprawdź to w projekcie umowy deweloperskiej.

Warunki wydania zezwolenia – więzi z Polską

Zgodnie z art. 1a ustawy zezwolenie wydaje się, jeżeli spełnione są dwa warunki. Po pierwsze, zakup nie może zagrażać obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu, a nie mogą mu się sprzeciwiać względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Po drugie, musisz wykazać więzi z Polską. Ustawa podaje przykłady takich więzi:

• polska narodowość lub polskie pochodzenie,
• małżeństwo z obywatelem Polski,
• zezwolenie na pobyt czasowy (z wyjątkiem pobytu dla ofiar handlu ludźmi i pobytu krótkotrwałego), zezwolenie na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• członkostwo w zarządzie polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców,
• prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej.

Najczęściej więzią jest ważna karta pobytu. Grunt na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha (dla małżeństwa – 1 ha, wg MSWiA). Minister może też określić w zezwoleniu specjalne warunki zakupu (art. 2 ust. 2).

Wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Nie ma urzędowego formularza wniosku. Przygotowujesz go samodzielnie (lub przez pełnomocnika) zgodnie z ustawą i rozporządzeniem MSW z 20 czerwca 2012 r. (Dz.U. 2012 poz. 729). Wniosek osoby fizycznej powinien zawierać:

• Twoje imię, nazwisko, obywatelstwo i adres zamieszkania (warto dodać telefon i e-mail),
• oznaczenie nieruchomości: adres, numer działki, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej i informację o zabudowie,
• dane sprzedającego (dewelopera lub osoby prywatnej),
• podstawę zakupu – np. umowa sprzedaży,
• cel zakupu – np. mieszkanie dla siebie i rodziny,
• źródło pieniędzy na zakup – praca, kredyt, darowizna, sprzedaż innej nieruchomości,
• informację, czy kupujesz do majątku osobistego, czy wspólnego z małżonkiem.

Wniosek składasz osobiście w biurze podawczym MSWiA w Warszawie (ul. Rakowiecka 2a), pocztą, przez ePUAP albo przez e-Doręczenia. E-mail nie wystarczy. Jeden wspólny wniosek mogą złożyć tylko małżonkowie. Inne osoby kupujące razem składają osobne wnioski, każdy z osobną opłatą.

Jakie dokumenty dołączyć do wniosku?

Dokumenty składasz w oryginale albo w kopii poświadczonej przez notariusza (lub pełnomocnika – adwokata, radcę prawnego); paszport i kartę pobytu – tylko w poświadczonej kopii. Dokumenty obcojęzyczne wymagają tłumaczenia przysięgłego – zob. tłumacz przysięgły u notariusza.

Dokument	Skąd go wziąć	Uwagi
Kopia paszportu lub innego dokumentu tożsamości	Twój dokument + poświadczenie u notariusza	Musi pokazywać obywatelstwo, datę i miejsce urodzenia
Dowód więzi z Polską (np. kopia karty pobytu, akt małżeństwa)	Urząd wojewódzki, USC	Karta pobytu – tylko poświadczona kopia
Odpis księgi wieczystej	Sąd rejonowy lub ekw.ms.gov.pl	Wydany nie wcześniej niż 6 miesięcy przed wnioskiem
Wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy	Starostwo lub urząd miasta (w Warszawie i Wrocławiu – urząd miasta)	Max 6 miesięcy; niepotrzebny przy lokalu z własną księgą
Wypis z planu miejscowego lub zaświadczenie o jego braku, ewentualnie warunki zabudowy	Urząd miasta lub gminy	Max 6 miesięcy; dotyczy działek i domów
Oświadczenie sprzedającego o woli sprzedaży	Deweloper lub sprzedający	Może mieć formę umowy przedwstępnej, deweloperskiej lub warunkowej
Dowody źródła pieniędzy	Pracodawca, urząd skarbowy, bank	Np. PIT z UPO, umowa o pracę, decyzja kredytowa, umowa darowizny
Dowód zapłaty opłaty skarbowej	Przelew do Centrum Obsługi Podatnika m.st. Warszawy	1570 zł za zezwolenie, 98 zł za promesę

Wniosek i akt może za Ciebie załatwić pełnomocnik – zob. kupno mieszkania w Polsce z zagranicy.

Opłata skarbowa za zezwolenie MSWiA i inne koszty

Stawki wynikają z załącznika do ustawy o opłacie skarbowej: zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca kosztuje 1570 zł (część III pkt 8), przyrzeczenie wydania zezwolenia, czyli promesa – 98 zł (część I pkt 20). Opłatę wpłacasz na konto Centrum Obsługi Podatnika Urzędu m.st. Warszawy i dołączasz dowód wpłaty do wniosku. Jeżeli działasz przez pełnomocnika, dochodzi 17 zł za złożenie pełnomocnictwa.

Jeśli zezwolenie nie zostanie wydane (odmowa, umorzenie, pozostawienie bez rozpoznania), możesz wystąpić o zwrot opłaty.

Przykład wyliczenia. Para bez ślubu kupuje wspólnie dom za 945 000 zł. Każde z nich składa osobny wniosek, więc opłata skarbowa to 2 × 1570 zł = 3140 zł. Do tego poświadczenie kopii dokumentów u notariusza: przy 10 stronach na osobę to maksymalnie 10 × 6 zł = 60 zł netto, czyli 73,80 zł z VAT – razem ok. 148 zł dla dwóch osób. Łącznie wychodzi ok. 3288 zł plus tłumaczenia przysięgłe, jeśli są potrzebne. Gdyby ta sama para była małżeństwem, złożyłaby jeden wniosek i zapłaciła 1570 zł opłaty. To ok. 0,17–0,35% ceny domu – niewiele, ale trzeba to zaplanować razem z innymi kosztami, które opisujemy w artykule o podatkach i opłatach przy zakupie przez cudzoziemca.

Ile czeka się na zezwolenie MSWiA?

Poza specjalnymi strefami ekonomicznymi (miesiąc) stosuje się Kodeks postępowania administracyjnego: sprawa szczególnie skomplikowana powinna być załatwiona w ciągu dwóch miesięcy od wszczęcia (art. 35 § 3 k.p.a.). Do tego terminu nie wlicza się m.in. czasu na uzupełnienie braków i opóźnień z winy strony (art. 35 § 5). MSWiA pisze wprost, że w praktyce postępowanie może trwać 2, 3, 4 miesiące, a czasem dłużej.

Etap	Termin	Podstawa
Zebranie dokumentów o nieruchomości	ważność: max 6 miesięcy przed złożeniem wniosku	§ 3 rozporządzenia
Sprzeciw Ministra Obrony Narodowej (i ministra rolnictwa przy gruntach rolnych)	14 dni, w uzasadnionych przypadkach do 2 miesięcy	art. 1 ust. 1a ustawy
Opinia ABW	30 dni (wg MSWiA)	informacja MSWiA
Decyzja MSWiA	ustawowo 2 miesiące, w praktyce 2–4 miesiące	art. 35 § 3 k.p.a.
Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy (po odmowie)	14 dni od doręczenia decyzji	art. 127 § 3 i art. 129 § 2 k.p.a.
Ważność zezwolenia – czas na akt notarialny	2 lata od wydania	art. 3 ust. 2 ustawy
Ważność promesy	1 rok od wydania	art. 3d ust. 2 ustawy
Notariusz przesyła wypis aktu do MSWiA	7 dni od aktu	art. 8a ust. 1 ustawy

Od decyzji ministra nie ma zwykłego odwołania – przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, a potem skarga do sądu administracyjnego. Najwięcej czasu oszczędza kompletny wniosek.

Promesa MSWiA – kiedy warto o nią wystąpić?

Promesa to przyrzeczenie wydania zezwolenia (art. 3d ustawy). Jest ważna rok, a w tym czasie MSWiA nie może odmówić zezwolenia, chyba że zmieni się stan faktyczny istotny dla sprawy. Promesa nie pozwala jednak kupić nieruchomości – po niej trzeba i tak uzyskać zezwolenie (kolejne 1570 zł).

Według MSWiA promesa przydaje się przy zakupie od dewelopera, gdy nie są jeszcze znane ostateczne dane, np. powierzchnia czy wysokość udziału. Gdy dane są pewne, od razu składaj wniosek o zezwolenie. W umowie zadbaj o zapis na wypadek odmowy zezwolenia – pomaga w tym dobrze przygotowana umowa deweloperska.

Przykład z naszej oferty: dom czy mieszkanie w Wawrze

Weźmy obywatela Indii z kartą pobytu czasowego, który pracuje w Warszawie i szuka czegoś dla rodziny w zielonej dzielnicy. Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, w Wawrze ma do wyboru m.in.:

Oferta w Wawrze	Metraż	Cena	Zezwolenie MSWiA?
Dom w Osiedlu Casa Verde (4 pokoje, 6 domów dostępnych)	81,16 m²	945 000 – 1 180 000 zł	Tak – jeśli dom jest sprzedawany z działką lub udziałem w działce
Mieszkanie w inwestycji Korkowa 146 (34 lokale dostępne)	40,3 – 65,77 m²	od 660 920 zł	Nie – samodzielny lokal mieszkalny

Przy mieszkaniu w Korkowej 146 kupujący idzie prosto do umowy deweloperskiej i aktu notarialnego. Przy domu w Casa Verde dolicza 1570 zł i 2–4 miesiące oczekiwania, a akt przeniesienia własności podpisze dopiero z zezwoleniem; karta pobytu czasowego jest tu więzią z Polską. Kluczowe jest to, co prawnie kupujesz: w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej dom bywa sprzedawany jako działka z budynkiem albo jako wyodrębniony lokal – to rozstrzyga projekt umowy i księga wieczysta. Podobnie jest z domami we Wrocławiu, np. w inwestycji Zagony 39 na Fabrycznej (ok. 165–175 m², 1 990 000 zł).

Nie wiesz, czy wybrana nieruchomość wymaga zezwolenia? Pomożemy wybrać mieszkanie lub dom od dewelopera i sprawdzimy z Tobą, jak jest sprzedawany – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Co grozi za zakup nieruchomości bez zezwolenia?

Bez zezwolenia (i bez dowodu spełnienia specjalnych warunków, jeśli je określono) notariusz nie może sporządzić aktu, a sąd nie wpisze własności do księgi wieczystej (art. 5). Nabycie wbrew ustawie jest nieważne (art. 6 ust. 1). Stwierdza ją sąd, m.in. na żądanie wojewody, starosty, prezydenta miasta lub ministra.

Minister prowadzi rejestr nieruchomości nabytych przez cudzoziemców – z zezwoleniem i bez (art. 8 ust. 4), a notariusz ma 7 dni na przesłanie mu wypisu aktu (art. 8a). Od 19 listopada 2026 r. notariusze będą to robić elektronicznie przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (nowelizacja Dz.U. 2026 poz. 1099).

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Zezwolenie MSWiA dotyczy głównie cudzoziemców spoza EOG kupujących dom lub działkę. Potrzebujesz więzi z Polską, kompletnego wniosku i 1570 zł opłaty; zaplanuj 2–4 miesiące na decyzję. Mieszkanie – samodzielny lokal – zezwolenia nie wymaga.

Szukasz domu lub mieszkania w Warszawie albo we Wrocławiu? Skontaktuj się z nami – dobierzemy ofertę w Twoim budżecie i przeprowadzimy Cię przez zakup od dewelopera, najczęściej bez prowizji dla kupującego (wynagrodzenie zwykle płaci deweloper).

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny, wyliczenia są orientacyjne i nie stanowią porady prawnej. W sprawach nietypowych (grunty rolne, strefa nadgraniczna, zakup przez spółkę) skonsultuj się z prawnikiem.

Źródła

• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278 (art. 1, 1a, 2, 3, 3d, 5, 6, 8, 8a), zmiana Dz.U. 2026 poz. 1099.
• Rozporządzenie MSW z 20 czerwca 2012 r. w sprawie informacji i dokumentów dla cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie – Dz.U. 2012 poz. 729.
• Ustawa o opłacie skarbowej – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1154 (załącznik: część I pkt 20, część III pkt 8).
• Kodeks postępowania administracyjnego – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1691 (art. 35, 127, 129).
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 13 pkt 2).
• MSWiA – Uzyskaj zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców oraz MSWiA – Najczęściej zadawane pytania.
• Ceny i dostępność: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.