Покупка квартиры на фирму в Польше 2026: НДС, амортизация, когда есть смысл

Покупка квартиры на фирму в 2026 г. даёт намного меньше налоговых выгод, чем подсказывают старые руководства. Жилые помещения нельзя амортизировать, НДС из счёта-фактуры застройщика можно вычесть только тогда, когда квартира служит облагаемым операциям (например, услугам размещения), а продажа квартиры из однолично зарегистрированной фирмы (jednoosobowa działalność gospodarcza, JDG) облагается как частная. Ниже объясняем, когда фирма имеет смысл, и сравниваем три варианта — как частное лицо, через JDG и через общество с ограниченной ответственностью (spółka z o.o.) — на примере квартиры из нашего предложения во Вроцлаве.

Главное

• Жилые помещения не подлежат амортизации — ни в PIT (ст. 22c п. 2), ни в CIT (ст. 16c п. 2a). Квартиры, купленные до 2022 г., можно было амортизировать самое позднее до 31.12.2022.
• Аренда на жилищные цели освобождена от НДС, поэтому при такой аренде вы не вычтете 8% НДС из цены квартиры. Услуги размещения (краткосрочная аренда) облагаются ставкой 8% — тогда вычет возможен.
• Продажа квартиры, использовавшейся в JDG, не является доходом от предпринимательской деятельности — действуют «частные» правила: 19% с дохода до истечения 5 лет с конца года покупки.
• Spółka z o.o. платит CIT 9% (малый налогоплательщик) или 19%, а выплата прибыли — это ещё 19% налога на дивиденды.
• Частную аренду вы облагаете исключительно паушальным налогом (ryczałt): 8,5% до 100 000 zł дохода и 12,5% с суммы превышения — без вычета расходов, но и без взносов ZUS.

Амортизация квартиры в 2026 г.: почему её больше нет

Многие годы главным аргументом за покупку квартиры на фирму была амортизация: отчисления от стоимости помещения снижали налог с арендной платы. Эту возможность ликвидировал «Польский порядок» (Polski Ład). С 1 января 2022 г. ст. 22c п. 2 закона о PIT исключает из амортизации здания и жилые помещения, которые служат предпринимательской деятельности или сдаются в аренду. Аналогичный запрет в CIT содержится в ст. 16c п. 2a — он касается всех жилых помещений, в том числе в обществах.

Переходные положения (ст. 71 п. 2 закона от 29 октября 2021 г.) позволяли включать в расходы амортизацию квартир, приобретённых до 1 января 2022 г., но только до 31 декабря 2022 г. С 2023 г. никто не амортизирует квартиры в налоговом учёте независимо от даты покупки. Жилое помещение не попадает и в учёт основных средств (ст. 22n п. 3 закона о PIT), а расход на его покупку не является текущим расходом.

Запрет не распространяется на нежилые помещения (lokal użytkowy), например офис или помещение под услуги. Такое помещение можно амортизировать, но его продажа застройщиком облагается базовой ставкой 23%, а не 8%. Статус помещения следует из документации здания и книги земельной и ипотечной (księga wieczysta) — проверьте его в информационном проспекте до подписания договора.

Квартира на фирму и вычет НДС

Квартиру от застройщика вы покупаете с НДС 8% (до 150 м² полезной площади) — подробности описаны в статье НДС на квартиру от застройщика. Активный плательщик НДС может вычесть входной налог только в той мере, в какой покупка служит облагаемым операциям (ст. 86 п. 1 закона о НДС). Поэтому ключевое значение имеет то, что вы сделаете с квартирой:

• Долгосрочная аренда на жилищные цели — освобождена от НДС (ст. 43 п. 1 пп. 36). Права на вычет НДС с покупки нет, даже если счёт-фактура выставлена на фирму.
• Услуги размещения (краткосрочная аренда) — услуги по PKWiU 55 включены в приложение № 3 к закону о НДС, поэтому в настоящее время облагаются ставкой 8%. Здесь вычет НДС с покупки, как правило, возможен. Правила самой аренды на сутки мы разбираем в статье Краткосрочная аренда в 2026: правила и налоги.
• Аренда фирме на нежилые цели (например, офис) — облагается ставкой 23%, но налоговые органы проверяют, для чего помещение фактически служит.

Вычет — это не решение «навсегда». Если через несколько лет вы перейдёте с аренды на сутки на аренду, освобождённую от НДС, возникает обязанность корректировки вычтенного налога (ст. 91 закона о НДС). Для недвижимости закон предусматривает корректировку, распределённую на 10 лет, по 1/10 суммы в год. Как именно считать её для жилого помещения, стоит уточнить у бухгалтера ещё до покупки.

Как частное лицо, через JDG или через spółka z o.o.: сравнение

Вопрос	Как частное лицо	Однолично зарегистрированная фирма (JDG)	Spółka z o.o.
Налог с аренды	паушальный налог 8,5% / 12,5% с дохода	шкала 12%/32%, линейный 19% или паушальный налог 8,5%/12,5%	CIT 9% или 19% с прибыли
Расходы (проценты, ремонты, платежи)	нет	да (кроме паушального налога)	да
Амортизация квартиры	нет	нет	нет
Вычет 8% НДС с покупки	нет	только при облагаемых операциях (например, услуги размещения)	как в JDG
Продажа квартиры	19% с дохода до истечения 5 лет, затем без PIT	как для частного лица (ст. 14 п. 2c)	всегда CIT с прибыли
Вывод денег владельцу	без дополнительного налога	без дополнительного налога	дивиденд — 19% PIT
ZUS и медицинский взнос	нет	да	зависит от роли участника
Бухгалтерия	учёта нет	книга доходов и расходов (KPiR) или учёт доходов	полные бухгалтерские книги

Из таблицы следует простое правило: при обычной долгосрочной аренде фирма редко даёт преимущество. Частную аренду вы облагаете паушальным налогом с дохода, без ZUS и без бухгалтерии — правила описаны в статье Налог с аренды квартиры 2026. В JDG вы можете вычитать расходы, но платите взносы, а саму покупку всё равно не «запишете в расходы». Аренда в рамках предпринимательской деятельности начинает оправдываться при больших расходах (например, процентах по кредиту) либо когда квартира входит в деятельность, облагаемую НДС, например аренду на сутки.

Пример: 2 комнаты во Вроцлаве за 662 405 zł

По данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026, медианная цена 2-комнатной квартиры во Вроцлаве — 662 405 zł брутто при медианном метраже 40,8 м² (738 доступных помещений). В цену включён НДС 8%: 662 405 zł ÷ 1,08 = 613 338 zł нетто и 49 067 zł НДС.

Арендную плату принимаем по NBP: средняя ставка аренды в 6 крупных городах (включая Вроцлав) в I кв. 2026 г. — 67,5 zł/м² без эксплуатационных платежей. Для 40,8 м² это около 2 754 zł в месяц, то есть 33 048 zł в год. Покупка за наличные, годовые собственные расходы (налог на недвижимость, страховка, мелкий ремонт) принимаем равными 3 000 zł.

Вариант (долгосрочная аренда)	Расчёт	Налог в год
Как частное лицо, паушальный налог 8,5%	33 048 zł × 8,5%	2 809 zł
JDG, линейный налог 19%	(33 048 − 3 000) × 19%	5 709 zł + медицинский взнос и ZUS
Spółka z o.o., CIT 9% + дивиденд	30 048 × 9% = 2 704 zł; (30 048 − 2 704) × 19% = 5 195 zł	7 899 zł

При долгосрочной аренде НДС 49 067 zł — это невозвращаемый расход в любом варианте. Если бы та же квартира служила услугам размещения в фирме, зарегистрированной как активный плательщик НДС, эти 49 067 zł можно было бы, как правило, вычесть. Взамен с каждого валового дохода вы отдаёте 8/108 как начисленный НДС, а при смене назначения — при допущении 10-летнего периода корректировки — возвращаете около 4 907 zł за каждый год, оставшийся до конца этого периода. Пример: переход на долгосрочную аренду после 4 полных лет означает корректировку около 6 × 4 907 zł ≈ 29 440 zł.

Ищете квартиру под аренду и хотите сравнить несколько локаций? Подберём квартиру на первичном рынке — для покупателя чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик. Актуальные проекты вы найдёте и в каталоге новых квартир во Вроцлаве.

Квартира в фирме и продажа: какой налог?

Многие думают, что продажа квартиры из JDG — всегда доход фирмы, а после вывода помещения в частное имущество нужно выждать 6 лет. Для жилых помещений это не так. Ст. 14 п. 2c закона о PIT исключает из доходов от деятельности продажу используемых в фирме зданий и жилых помещений, а ст. 10 п. 3 направляет её в источник «возмездная реализация недвижимости». Это означает:

• продажа до истечения 5 лет с конца года покупки — 19% налога с дохода (ст. 30e), с возможностью воспользоваться жилищной льготой (ulga mieszkaniowa);
• продажа после этого срока — без PIT, в том числе когда квартира сдавалась в аренду в рамках фирмы;
• 6-летний период после вывода из деятельности (ст. 10 п. 2 пп. 3) относится к другим компонентам имущества, а не к жилым помещениям — п. 3 этой статьи прямо их исключает;
• исключение: если торговля квартирами является предметом вашей деятельности (вы покупаете помещения, чтобы перепродать), доход является фирменным (ст. 30e п. 6), и срок в 5 лет не имеет значения.

Пример: вы покупаете в 2026 г. квартиру за 662 405 zł и продаёте её в 2029 г. за 750 000 zł, заплатив 15 000 zł комиссии. Доход составляет 750 000 − 15 000 − 662 405 = 72 595 zł, а налог 19% — около 13 793 zł (без индексации расходов на инфляцию). При продаже в 2032 г. или позже PIT не возникает. Подробности расчёта мы описываем в статье Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет. Если до 2023 г. вы амортизировали квартиру, доход увеличивается на сумму произведённых отчислений (ст. 30e п. 2).

По НДС продажа помещения по истечении 2 лет с первого заселения, как правило, освобождена (ст. 43 п. 1 пп. 10). Если ранее вы вычли НДС с покупки, освобождённая продажа может потребовать корректировки этого вычета. В spółka z o.o. прибыль от продажи всегда входит в доход, облагаемый CIT, независимо от того, как долго общество владело квартирой.

Покупка квартиры на spółkę: когда это имеет смысл?

У spółka z o.o. есть одно преимущество: низкий CIT 9% для малых налогоплательщиков (доходы до эквивалента 2 млн евро в год, ст. 19 п. 1 пп. 2 закона о CIT). Прибыль, оставленная в обществе и реинвестируемая (например, в следующие помещения), облагается ниже, чем у физического лица по шкале. Проблема возникает при выплате: дивиденд — это ещё 19% (ст. 30a п. 1 пп. 4 закона о PIT). В сумме при CIT 9% это около 26,3% с прибыли, а при CIT 19% — около 34,4%. К этому полная бухгалтерия и отсутствие 5-летнего «окна» без налога при продаже.

Spółka бывает разумной для того, кто строит более крупный портфель помещений, финансирует его из прибыли и не планирует быстро выводить деньги. При одной–двух квартирах под долгосрочную аренду обычно выигрывает частная аренда. Шире о доходности инвестиций мы пишем в статье Квартира как инвестиция в 2026, а о финансировании — в тексте Квартира в ипотеку под аренду.

Когда покупка квартиры на фирму оправдывается?

• Краткосрочная аренда как деятельность с НДС — возможность вычесть 8% НДС с цены и расходов на отделку, но с риском корректировки при смене модели аренды.
• Высокие расходы (проценты по кредиту, оснащение, обслуживание) — в JDG на общих основаниях они уменьшают налоговую базу, чего не даёт частный паушальный налог.
• Вы уже ведёте фирму и платите взносы — дополнительный доход от аренды не означает второго комплекта взносов ZUS, хотя может повысить медицинский взнос.
• Нежилое помещение вместо жилого — если вам нужен офис, нежилое помещение можно амортизировать, а НДС 23% вычесть при облагаемой деятельности.

Не оправдывается, напротив, покупка квартиры на фирму «ради амортизации» или ради возврата НДС при долгосрочной аренде — обеих выгод уже не существует.

Частые вопросы

Итоги

Покупка квартиры на фирму перестала быть простым способом снизить налоги. Амортизации жилых помещений нет, вычет НДС требует облагаемой деятельности (на практике — аренды на сутки), а при продаже из JDG всё равно действует 5-летний срок. В примере квартиры за 662 405 zł во Вроцлаве самым дешёвым в налоговом плане оказалась частная аренда: около 2,8 тыс. zł в год против 5,7 тыс. zł в JDG и 7,9 тыс. zł в spółka. Фирма может оправдаться при краткосрочной аренде, высоких расходах или более крупном портфеле — каждый такой план стоит посчитать с бухгалтером до подписания девелоперского договора (umowa deweloperska).

Уже знаете, в какой форме купите квартиру? Поможем выбрать квартиру под аренду от застройщика — сравним проекты, метражи и цены в Варшаве и Вроцлаве. Для покупателя чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, а статья не является налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Перед покупкой квартиры на фирму проконсультируйте свою ситуацию с бухгалтером или налоговым специалистом.

Источники

• Закон о подоходном налоге с физических лиц — единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 8, п. 2 пп. 3 и п. 3, ст. 14 п. 2c, ст. 22c п. 2, ст. 22n п. 3, ст. 30a, ст. 30c, ст. 30e).
• Закон о подоходном налоге с юридических лиц — единый текст Dz.U. 2026 поз. 554 (ст. 16c пп. 2a, ст. 19 п. 1).
• Закон от 29 октября 2021 г. об изменении закона о PIT, закона о CIT и некоторых других законов — Dz.U. 2021 поз. 2105 (ст. 71 п. 2 — переходный период для амортизации).
• Закон о налоге на товары и услуги — единый текст Dz.U. 2025 поз. 775 (ст. 43 п. 1 пп. 10 и 36, ст. 86 п. 1, ст. 91, ст. 146ef, приложение № 3 поз. 47).
• Закон о паушальном подоходном налоге — единый текст Dz.U. 2025 поз. 843 (ст. 12 п. 1 пп. 4).
• NBP — Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке жилой недвижимости в I кв. 2026 г. (ставки аренды).
• Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026.