Кредитоспроможність у Польщі 2026: який іпотечний кредит за доходу 5, 7 і 10 тис. zł нетто

Який іпотечний кредит я отримаю, заробляючи 5, 7 або 10 тис. zł нетто? Кожен банк рахує кредитоспроможність за власною моделлю, але всі мусять застосовувати ті самі наглядові правила з Рекомендації S KNF (Комісії фінансового нагляду). На цій основі показуємо орієнтовні суми кредиту – з поясненням, звідки беруться цифри, – та підказуємо, що робити, щоб кредитоспроможність збільшити.

Найважливіше

• За доходу 5 тис. zł нетто й відсутності інших зобов’язань орієнтовна кредитоспроможність – близько 245–310 тис. zł, за 7 тис. zł – близько 345–430 тис. zł, за 10 тис. zł – близько 495–615 тис. zł (наш розрахунок, подробиці нижче).
• За кредиту зі змінною ставкою банк рахує кредитоспроможність так, ніби ставка була вищою щонайменше на 2,5 процентного пункту.
• Навіть якщо ви берете кредит на 30 років, кредитоспроможність за строку понад 25 років рахується як для 25 років (Рекомендація S).
• KNF очікує особливої обережності, коли внески поглинають понад 40% доходу (за доходів до середнього в регіоні) або 50% (за вищих).
• Кредитоспроможність знижують, зокрема, інші внески, ліміти на картках і на рахунку – також невикористані.

Що таке кредитоспроможність?

Банківське право визначає кредитоспроможність як здатність погасити взятий кредит разом із відсотками у строки, визначені в договорі. Закон про іпотечний кредит вимагає, щоб банк оцінив її до укладення договору, а договір можна укласти лише за позитивної оцінки (ст. 21 і 23). Оцінка не може спиратися насамперед на вартість нерухомості – важить, чи ви зможете сплачувати внески.

Як банк рахує кредитоспроможність?

Спрощено банк:

1. Визначає ваш дохід нетто і чи він стабільний (вид договору, стаж, галузь).
2. Віднімає витрати на утримання домогосподарства (залежать від кількості осіб) та внески за іншими зобов’язаннями, зокрема ліміти карток і рахунків.
3. Перевіряє показник DSTI – яку частку доходу поглинуть усі внески. Рекомендація S указує рівні 40% і 50% як пороги, понад які банк має виявляти особливу обережність; банки можуть їх перевищувати, але свідомо й із попередженням клієнта.
4. Рахує внесок за підвищеної ставки: за змінної ставки – щонайменше на 2,5 п. п. вищої за нинішню; за періодично незмінної ставки буфер залежить від тривалості періоду незмінної ставки.
5. Приймає строк погашення – за кредиту довшого за 25 років кредитоспроможність оцінюють як для 25 років.
6. Перевіряє історію в BIK (кредитному бюро) та інших базах.

Який кредит за доходу 5, 7 і 10 тис. zł нетто – таблиця

Припущення: одна особа чи домогосподарство із зазначеним сукупним доходом нетто, відсутність інших кредитів і лімітів, кредит у злотих зі змінною ставкою. Середня ставка за новими житловими кредитами в PLN за даними NBP (нові договори без ренегоційованих, NBP MIR) у липні 2026 р. становить 6,07%, тож із буфером 2,5 п. п. кредитоспроможність рахуємо за 8,57%, на 25 років. Колонки показують два рівні навантаження доходу внеском: 40% (обережно) і 50% (верхній поріг із Рекомендації S).

Дохід нетто на місяць	Макс. внесок за 40%	Орієнтовний кредит	Макс. внесок за 50%	Орієнтовний кредит
5 000 zł	2 000 zł	близько 247 тис. zł	2 500 zł	близько 309 тис. zł
7 000 zł	2 800 zł	близько 346 тис. zł	3 500 zł	близько 432 тис. zł
10 000 zł	4 000 zł	близько 494 тис. zł	5 000 zł	близько 617 тис. zł

Фактичний внесок буде нижчим, ніж із буфером. Приклад: кредит 432 тис. zł за ставки 6,07% на 30 років – це внесок близько 2 610 zł, а на 25 років – близько 2 800 zł. Буфер лише перевіряє, чи ви витримаєте внесок, якби ставки зросли.

Що це означає при купівлі квартири?

До суми кредиту додайте перший внесок. За першого внеску 20% кредит 432 тис. zł дозволяє купити квартиру за близько 540 тис. zł, а за 10% – за близько 480 тис. zł. Для порівняння: у нашій вроцлавській пропозиції медіана ціни 2-кімнатної квартири – 684 тис. zł, а найдешевші двокімнатні коштують близько 472 тис. zł (станом на 26.09.2026). Подробиці в статті Скільки коштує квартира у Вроцлаві (польською).

Висновок: за одного доходу 5–7 тис. zł нетто купівля квартири у великому місті зазвичай потребує більшого першого внеску або другого позичальника. Пара із сукупним доходом 10 тис. zł нетто вже має реальний доступ до 2-кімнатних квартир, а в дешевших районах – і до 3-кімнатних.

Що знижує кредитоспроможність?

• Інші внески – кредит на автомобіль, розстрочка 0%, позики.
• Ліміти кредитних карток і на рахунку – банк зараховує їх до зобов’язань, навіть коли ви ними не користуєтеся.
• Більша кількість утриманців – вищі витрати на утримання.
• Короткий стаж або нестабільний дохід – наприклад, договір на випробувальний строк, свіжа підприємницька діяльність.
• Прострочення платежів, видимі в BIK.

Як збільшити кредитоспроможність?

• Закрийте непотрібні кредитні картки та ліміти на рахунку.
• Погасіть дрібні зобов’язання, особливо внески з високою ставкою.
• Розгляньте спільний кредит із другою особою зі стабільним доходом.
• Оберіть довший строк погашення – але пам’ятайте, що понад 25 років кредитоспроможність усе одно рахується як для 25 років.
• Розгляньте періодично незмінну ставку – буфер за довшого періоду незмінної ставки нижчий, ніж за змінної.
• Перевірте свої дані в BIK: безкоштовну копію даних можна отримати раз на 6 місяців. Саме запитання банку про кредит не враховується в оцінці BIK.
• Збільште перший внесок – він не підвищує кредитоспроможність, але зменшує потрібну суму кредиту.

Читайте також:

• Іпотечний кредит для іноземця – посвідка на проживання, PESEL
• Внесок за кредитом – таблиці для 500–800 тис. zł (польською)
• Іпотечний кредит для самотньої людини – кредитоспроможність (польською)
• Іпотечний кредит на B2B і JDG – як рахується дохід (польською)

Часті запитання

Підсумок

Кредитоспроможність залежить від доходу, інших зобов’язань, витрат на утримання та буфера на зростання ставок. За нинішніх параметрів дохід 5 тис. zł нетто дає орієнтовно 245–310 тис. zł кредиту, 7 тис. zł – 345–430 тис. zł, а 10 тис. zł – 495–615 тис. zł. Увесь процес від заявки до виплати описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково, а про джерела першого внеску – у статті Перший внесок 2026.

Хочете дізнатися свою реальну кредитоспроможність? Домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – перевіримо, на яку суму ви можете розраховувати в кількох банках і в якому бюджеті варто шукати квартиру.

Розрахунки орієнтовні станом на вересень 2026 р. Вони не є пропозицією чи кредитним рішенням – рішення ухвалює банк.

Джерела

• KNF, Рекомендація S (польською) – редакція після змін від червня 2023 р. (рекомендації 7, 9.3, 25.6, словник п. 7a – буфер процентної ставки).
• Закон про іпотечний кредит і про нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 21–24).
• Закон – Банківське право (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 38 (ст. 70).
• NBP, статистика відсоткових ставок (MIR) (польською) – ставка за новими житловими кредитами в PLN, липень 2026.
• BIK, Чи впливають запити на оцінку та Звіт BIK і копія даних (польською).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, Вроцлав, станом на 26.09.2026.