Як купити квартиру в Польщі іноземцю у 2026 році: коли потрібен дозвіл MSWiA

Так, іноземцю можна купити квартиру в Польщі — і здебільшого для цього не потрібен дозвіл MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації Польщі). Купівля окремого житлового приміщення (зокрема від забудовника) звільнена від обов’язку отримувати дозвіл, а громадянам Європейського Союзу, ЄЕЗ і Швейцарії він, як правило, не потрібен і для купівлі будинку чи земельної ділянки. Дозвіл потрібен переважно тоді, коли громадянин країни поза ЄЕЗ купує будинок із землею, ділянку або нерухомість у прикордонній зоні. У цьому посібнику пояснюємо правила закону про набуття нерухомості іноземцями, показуємо покупку у забудовника крок за кроком і ціни квартир із нашої пропозиції.

Головне

• Купівля іноземцем окремого житлового приміщення не потребує дозволу (ст. 8 ч. 1 п. 1 закону) — за межами прикордонної зони.
• Без дозволу ви купите також гараж або частку в гаражі (наприклад, місце в підземному паркінгу), якщо він служить вашим житловим потребам (ст. 8 ч. 1 п. 1a).
• Громадянам і підприємцям із ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії дозвіл не потрібен (ст. 8 ч. 2) — перехідні періоди вже минули.
• Дозвіл видає міністр, відповідальний за внутрішні справи (MSWiA), державне мито (opłata skarbowa) становить 1570 zł, а дозвіл чинний 2 роки.
• У пропозиції TM Invest 2237 квартир у Варшаві та 2114 у Вроцлаві, з них 1101 — у вже зданих будинках (станом на 27.09.2026).

Хто вважається іноземцем під час купівлі нерухомості?

Правила визначає закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, єдиний текст Dz.U. 2017 поз. 2278). Основне правило ст. 1 ч. 1 звучить так: набуття нерухомості іноземцем потребує дозволу. Проте закон містить багато винятків — і саме вони на практиці вирішують, чи доведеться вам отримувати дозвіл.

Іноземцем у розумінні закону (ст. 1 ч. 2) є:

• фізична особа, яка не має польського громадянства, — незалежно від того, чи живе вона в Польщі та чи має посвідку на проживання (karta pobytu);
• юридична особа із зареєстрованим офісом за кордоном, а також іноземне товариство без статусу юридичної особи;
• польська компанія, яку контролюють іноземці, — наприклад, коли іноземцям належить понад 50% голосів на загальних зборах учасників (ст. 1 ч. 3).

Особа з подвійним громадянством, одне з яких польське, іноземцем не є — вона купує, як будь-який поляк. «Набуттям» вважається набуття права власності або права вічного користування (użytkowanie wieczyste) на підставі будь-якої юридичної події: купівлі, дарування чи міни (ст. 1 ч. 4). Спадкування за законом із дії закону виключене (ст. 7 ч. 2).

Чи може іноземець купити квартиру в Польщі без дозволу?

Так. Ст. 8 ч. 1 п. 1 закону звільняє від обов’язку отримувати дозвіл набуття окремого житлового приміщення в розумінні закону про власність приміщень. Це стосується кожного іноземця — громадянина України, Індії, США чи Великої Британії — незалежно від виду перебування. Квартира в багатоквартирному будинку від забудовника, з окремою книгою нерухомості (księga wieczysta) і часткою в землі під будинком, — саме таке приміщення.

Звільнення поширюється також на окреме гаражне приміщення або частку в ньому, якщо купівля пов’язана із задоволенням житлових потреб покупця (ст. 8 ч. 1 п. 1a). У нових ЖК паркомісце в підземному паркінгу зазвичай продають як частку в гаражному приміщенні — купуючи його разом із квартирою, дозвіл вам не потрібен.

Є два важливі застереження (ст. 8 ч. 3). Звільнення з ч. 1 не діють для нерухомості в прикордонній зоні та для сільськогосподарських земель площею понад 1 га. Прикордонна зона — це гміни, що прилягають до державного кордону, а якщо їхня смуга вужча за 15 км — також сусідні гміни (ст. 12 закону про охорону державного кордону). Варшава і Вроцлав у прикордонній зоні не розташовані, тож, купуючи квартиру в цих містах, ви з цим обмеженням не зіткнетеся.

Відсутність дозволу не означає відсутності контролю. Нотаріус протягом 7 днів надсилає до MSWiA виписку з акта, на підставі якого іноземець набув нерухомість (ст. 8a), а міністерство веде реєстр таких набуттів (ст. 8 ч. 4). З 19 листопада 2026 р. нотаріус передаватиме ці документи в електронному вигляді через Центральний репозитарій електронних виписок нотаріальних актів і стягуватиме за це зі сторін плату — її розмір визначить розпорядження (зміни до закону, Dz.U. 2026 поз. 1099).

Купівля квартири громадянином ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії

Громадянам і підприємцям держав Європейської економічної зони (27 країн ЄС, а також Ісландія, Ліхтенштейн і Норвегія) та Швейцарії дозвіл на купівлю нерухомості в Польщі не потрібен (ст. 8 ч. 2). Винятки в законі стосувалися лише сільськогосподарських і лісових земель (12 років від вступу Польщі до ЄС) та «другого житла» (5 років) — обидва строки, що відраховувалися від 1 травня 2004 р., уже минули. Тож громадянин Німеччини, Іспанії чи Норвегії купить у Польщі без дозволу і квартиру, і будинок із ділянкою.

Зверніть увагу на Велику Британію: після брекзиту британці не є громадянами держави ЄЕЗ, тож до них застосовуються правила для громадян третіх країн. Квартиру вони куплять без дозволу, а будинок із землею — вже з дозволом (якщо не виконують іншої умови звільнення). Купівля сільськогосподарської землі, крім того, підпадає під окремий закон про формування аграрного устрою — незалежно від громадянства.

Коли потрібен дозвіл MSWiA?

Громадянину країни поза ЄЕЗ дозвіл потрібен насамперед для купівлі приватного будинку з ділянкою, будівельної ділянки або нежитлового приміщення, яке не є гаражем, пов’язаним із квартирою. Дозвіл видають рішенням (decyzja), якщо купівля не загрожує безпеці та громадському порядку, а заявник доведе свої зв’язки з Польщею (ст. 1a). Такими зв’язками можуть бути, зокрема: польське походження, шлюб із громадянином Польщі, дозвіл на тимчасове чи постійне проживання або на проживання довгострокового резидента ЄС, а також ведення підприємницької діяльності в Польщі. Нерухомість, яку купують для життєвих потреб, не може перевищувати 0,5 га.

Дозвіл чинний 2 роки від дня видачі (ст. 3 ч. 2). Можна спершу подати заяву на промесу (promesa) — зобов’язання видати дозвіл, чинне рік (ст. 3d). Без дозволу нотаріус не складе акт, а купівля всупереч закону є недійсною (ст. 5 і 6). Проте подавати заяву потрібно не всім: без дозволу купує, зокрема, іноземець, який живе в Польщі щонайменше 5 років після отримання дозволу на постійне проживання або на проживання довгострокового резидента ЄС (ст. 8 ч. 1 п. 2), а також подружжя громадянина Польщі через 2 роки після отримання такого дозволу, якщо нерухомість увійде до спільної власності подружжя (п. 3). Заяву, документи й строки очікування описуємо у статті Дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості — заява, документи, мито.

Хто купує	Що купує	Чи потрібен дозвіл?
Громадянин ЄС, ЄЕЗ або Швейцарії	квартира, будинок, будівельна ділянка	Ні (ст. 8 ч. 2)
Громадянин країни поза ЄЕЗ (напр., Україна, Білорусь, Індія, США, Велика Британія)	окреме житлове приміщення, напр. від забудовника	Ні (ст. 8 ч. 1 п. 1), поза прикордонною зоною
Громадянин країни поза ЄЕЗ	гараж або частка в гаражі, пов’язана з квартирою	Ні (ст. 8 ч. 1 п. 1a), поза прикордонною зоною
Громадянин країни поза ЄЕЗ	приватний будинок із ділянкою, будівельна ділянка	Так — дозвіл MSWiA, мито 1570 zł
Іноземець через 5 років після отримання дозволу на постійне проживання або довгострокового резидента ЄС	будь-яка нерухомість (крім прикордонної зони та сільгоспземель понад 1 га)	Ні (ст. 8 ч. 1 п. 2)
Польська компанія, яку контролюють іноземці	житлове приміщення / будинок або ділянка	Приміщення — ні; будинок або ділянка — як правило, так
Громадянин країни поза ЄЕЗ	квартира в прикордонній зоні	Так (ст. 8 ч. 3)

Шукаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві, але ще не знаєте польських реалій? Допоможемо вибрати квартиру від забудовника й супроводимо вас під час покупки — найчастіше без комісії для покупця, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Як купити квартиру в Польщі іноземцю — крок за кроком

Сам процес купівлі у забудовника для іноземця виглядає так само, як для поляка, — детально описуємо його в посібнику Як купити квартиру у забудовника. Відмінності стосуються переважно документів, мови та фінансування:

1. Перевірте, чи потрібен вам дозвіл. Для квартири у Варшаві чи Вроцлаві — зазвичай ні. Для будинку з ділянкою за громадянства поза ЄЕЗ — так, і заяву треба подати до підписання акта.
2. Підготуйте документи. Для нотаріального акта (akt notarialny) потрібен чинний документ, що посвідчує особу (паспорт або посвідка на проживання). Чи потрібні вам PESEL (польський ідентифікаційний номер), NIP і польський рахунок, перевірте за чек-листом PESEL, NIP і рахунок для іноземця.
3. Сплануйте фінансування. Іпотечний кредит для іноземця можливий, але банки дивляться на вид перебування та джерело доходу — див. іпотека в Польщі для іноземців, а якщо ви громадянин України — іпотека для громадян України.
4. Забронюйте квартиру й перевірте договір. Договір бронювання (umowa rezerwacyjna), а потім договір із забудовником (umowa deweloperska) у формі нотаріального акта. Платежі надходять на ескроу-рахунок (rachunek powierniczy).
5. Подбайте про мову в нотаріуса. Акт складають польською. Якщо ви не знаєте польської, нотаріус мусить перекласти акт особисто або за допомогою присяжного перекладача (ст. 87 § 1 п. 1 закону «Prawo o notariacie») — докладніше у статті Присяжний перекладач у нотаріуса.
6. Не можете приїхати? Оформіть довіреність. Договір може підписати представник за довіреністю — як підготувати довіреність за кордоном і переказати гроші, описуємо в посібнику Як купити квартиру в Польщі з-за кордону.
7. Порахуйте податки й збори. У разі купівлі у забудовника VAT уже включено в ціну, а податок PCC, як правило, не сплачується. Повний перелік витрат — у статті Податки та збори під час купівлі квартири іноземцем.

У громадян України є кілька додаткових запитань — про статус UKR, PESEL і посвідку на проживання. Відповідаємо на них в окремому посібнику Купівля квартири в Польщі громадянином України. Пам’ятайте також, що сама купівля квартири не дає права на перебування, — пояснюємо це у статті Чи дає купівля квартири посвідку на проживання?

Скільки коштує квартира у Варшаві та Вроцлаві? Дані з нашої пропозиції

За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, у продажу 2237 квартир у 73 новобудовах у Варшаві та 2114 квартир у 45 новобудовах у Вроцлаві. Для тих, хто приїжджає до Польщі й хоче швидко заселитися, важлива кількість квартир, готових до заселення, — у вже зданих будинках.

Показник	Варшава	Вроцлав
Квартири в продажу	2237	2114
Медіанна ціна квартири	853 000 zł	759 682 zł
Медіанна ціна за m²	18 000 zł	15 736 zł
Медіанна ціна 2-кімнатної квартири	755 824 zł	662 405 zł
Квартири до 700 тис. zł	557	843
Квартири, готові до заселення	673	428
Медіанна ціна готової квартири	831 206 zł (16 208 zł/m²)	815 243 zł (14 640 zł/m²)

Приклад: громадянка Індії з посвідкою на тимчасове проживання купує у забудовника у Варшаві 2-кімнатну квартиру за 755 824 zł (медіана в нашій пропозиції) і місце в підземному паркінгу. Дозвіл MSWiA не потрібен ні на квартиру, ні на частку в гаражі, тож відпадають мито 1570 zł і очікування рішення. У ціну вже включено 8% VAT, а PCC вона не сплачує. Максимальна нотаріальна такса за кожен із двох договорів (із забудовником і про перехід права власності) становить половину базової ставки: (1010 zł + 0,4% × 695 824 zł) ÷ 2 = 1896,65 zł нетто, тобто 2332,88 zł із 23% VAT. Витрати на договір із забудовником вона ділить із ним навпіл. До цього додаються судові збори за книгу нерухомості та, можливо, оплата перекладача. Якби ця сама особа купувала будинок із ділянкою під Варшавою, їй спершу довелося б отримати дозвіл.

Не знаєте, який район вибрати? Перегляньте путівники по районах Варшави і районах Вроцлава або новобудови у Варшаві та у Вроцлаві.

Читайте також:

• Купівля квартири й іпотека для громадян Білорусі
• Ціни на квартири в Польщі для іноземців
• Вроцлав для родин з України та Білорусі
• Переказ грошей з-за кордону на купівлю квартири
• Податок з оренди для нерезидента

Поширені запитання

Підсумок

Купити квартиру в Польщі іноземцю простіше, ніж багато хто думає. Окреме житлове приміщення і пов’язаний із ним гараж ви купите без дозволу MSWiA, а громадянам ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії він не потрібен узагалі. Дозвіл (1570 zł, чинний 2 роки) стосується переважно громадян країн поза ЄЕЗ, які купують будинок із ділянкою, ділянку або нерухомість у прикордонній зоні. Складнішими зазвичай є мова в нотаріуса, документи та фінансування — кожній із цих тем ми присвятили окрему статтю.

Хочете купити квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо квартиру від забудовника під ваш бюджет і допоможемо з формальностями — найчастіше без комісії: зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Якщо потрібна іпотека, запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків з урахуванням вашого виду перебування та доходу.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. У нетипових ситуаціях (компанія, прикордонна зона, сільськогосподарська земля) обговоріть купівлю з нотаріусом або юристом. Розрахунки орієнтовні.

Джерела

• Закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) — єдиний текст Dz.U. 2017 поз. 2278 (ст. 1, 1a, 3, 3d, 5, 6, 7, 8, 8a).
• Закон від 17 липня 2026 р. про внесення змін до закону про набуття нерухомості іноземцями та закону «Prawo o notariacie» — Dz.U. 2026 поз. 1099, набирає чинності 19.11.2026.
• Закон про державне мито (Ustawa o opłacie skarbowej) — єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1154 (додаток, частина III п. 8).
• Закон про охорону державного кордону — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 919 (ст. 12).
• Закон про нотаріат (Prawo o notariacie) — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 614 (ст. 2 § 3, ст. 87 § 1).
• MSWiA — отримання дозволу на набуття нерухомості, акцій і часток іноземцями (польською).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.