Договір із забудовником чи попередній договір у Польщі: чим відрізняються і який підписати

Договір із забудовником (umowa deweloperska) і попередній договір (umowa przedwstępna) відрізняються насамперед тим, хто їх регулює і як вони захищають ваші гроші. Договір із забудовником – це завжди нотаріальний акт, ескроу-рахунок, запис вимоги до книги нерухомості та законне право відмови. У разі звичайного попереднього договору з Цивільного кодексу форма і гарантії залежать від сторін. Пояснюємо, коли забудовник мусить укласти договір із забудовником, що таке «попередній» договір на готову квартиру і скільки коштує кожен шлях.

Найважливіше

• Закон про забудовників охоплює не лише договір із забудовником, а й договори із забудовником на готове приміщення та договір, за яким забудовник зобов’язується укласти один із них (ст. 2 ч. 1 і 3).
• Договір із забудовником і договори зі ст. 2 ч. 1 п. 2 і 3 укладають у формі нотаріального акта, а витрати нотаріуса й суду ділять навпіл із забудовником (ст. 40).
• Від такого договору ви можете відмовитися впродовж 30 днів, якщо в ньому бракує обов’язкових елементів або він не відповідає проспекту (ст. 43).
• Попередній договір із Цивільного кодексу може мати звичайну письмову форму, але лише у формі нотаріального акта він дає право вимагати укладення договору купівлі-продажу та запису вимоги до книги нерухомості (збір 150 zł).
• Готову квартиру можна купити в забудовника одразу за договором купівлі-продажу – тоді буде один акт замість двох, а приймання приміщення й так відбувається перед підписанням.

Договір із забудовником і попередній договір – у чому різниця?

Попередній договір – це конструкція зі ст. 389 Цивільного кодексу: сторони зобов’язуються в майбутньому укласти визначений договір (обіцяний), наприклад купівлі-продажу квартири. Договір мусить визначати істотні положення обіцяного договору, але його форма, завдаток, строки й штрафи залежать від домовленостей сторін. Якщо інша сторона відмовиться, можливості залежать від форми – за звичайної письмової форми залишається відшкодування, за нотаріального акта можна вимагати укладення договору через суд (ст. 390 ЦК).

Договір із забудовником – це договір, визначений у ст. 5 п. 6 закону про захист прав покупця житлового приміщення чи одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (так званого закону про забудовників). У ньому забудовник зобов’язується збудувати будинок, встановити окрему власність на приміщення й передати її вам, а ви – сплатити ціну. Його зміст визначає закон (ст. 35), а положення, менш вигідні для покупця, ніж норми закону, недійсні (ст. 42). Детально розглядаємо його в посібнику Договір із забудовником (umowa deweloperska).

Жоден із них не передає власності – це робить лише другий договір. Їх відрізняє рівень захисту: у разі купівлі від забудовника він випливає із закону, на вторинному ринку – лише зі змісту договору.

Коли закон вимагає договору із забудовником?

Договір із забудовником у вузькому розумінні стосується будинку, який лише будується, – забудовник зобов’язується його збудувати й передати вам власність на приміщення (ст. 2 ч. 1 п. 1). Коли будинок уже стоїть, але власність перейде пізніше, ідеться про договори з п. 2 (встановлення окремої власності та її передача) і п. 3 (передача власності на приміщення, яке вже виділено).

Ситуація	Який договір із забудовником	Підстава в законі
Квартира в будівництві або до початку будівництва	договір із забудовником	ст. 2 ч. 1 п. 1, ст. 5 п. 6
Будинок готовий, приміщення ще не виділено, власність перейде пізніше	договір про встановлення окремої власності та її передачу покупцеві	ст. 2 ч. 1 п. 2
Приміщення виділено (має книгу нерухомості), власність перейде пізніше	договір, що зобов’язує передати власність	ст. 2 ч. 1 п. 3
Забудовник зобов’язується в майбутньому укласти один із перелічених договорів	«попередній» договір, на який поширюється закон	ст. 2 ч. 3
Готова квартира, власність переходить одразу	договір купівлі-продажу	ст. 3 (вибрані положення закону)
Тимчасове виведення приміщення з пропозиції	договір бронювання, плата макс. 1% ціни	ст. 29–34

Важливо: договори зі ст. 2 ч. 1 п. 2 і 3 підпорядковані майже тим самим вимогам, що й договір із забудовником, – форма нотаріального акта (ст. 40), інформаційний проспект, що вручається перед підписанням (ст. 21), житловий ескроу-рахунок для платежів (ст. 5 п. 9–10), запис вимоги до книги нерухомості (ст. 38) і ті самі підстави відмови (ст. 43).

Чи може забудовник укласти попередній договір?

Може, але не «поряд» із законом. Ст. 2 ч. 3 поширює його положення на договір, за яким забудовник зобов’язується укласти договір із забудовником чи інший зі ст. 2 ч. 1–2. Назва документа «попередній» не виключає захисту покупця – важить зміст, а не заголовок.

На практиці ви зустрінете дві ситуації:

• Попередній договір на готову квартиру від забудовника – документ, в якому забудовник зобов’язується передати вам власність на готове приміщення в певний строк, а ви наперед сплачуєте частину ціни. По суті це договір зі ст. 2 ч. 1 п. 2 чи 3, тож він вимагає нотаріального акта, проспекту та ескроу-рахунку.
• «Попередній договір» перед договором із забудовником – на первинному ринку цю роль зазвичай виконує договір бронювання. Закон обмежує плату за бронювання 1% ціни з проспекту (ст. 32) і визначає, коли її повертають. Правила описуємо в статті Договір бронювання квартири із забудовником.

Якщо забудовник пропонує письмовий «попередній договір» з високим завдатком на звичайний рахунок компанії, зупиніться. Гроші понад плату за бронювання вносьте лише на ескроу-рахунок, указаний у нотаріальному акті. Як працюють рахунок і DFG, пояснюємо в тексті Ескроу-рахунок і DFG, а про те, коли завдаток повертається, а коли втрачається, – у статті Завдаток і аванс.

Порівняння: договір із забудовником, договір на готове приміщення і попередній договір на вторинному ринку

Питання	Договір із забудовником	Договір із забудовником на готове приміщення (ст. 2 ч. 1 п. 2–3)	Попередній договір (ЦК), вторинний ринок
Форма	нотаріальний акт	нотаріальний акт	письмова або нотаріальний акт – вибір сторін
Захист платежів	ескроу-рахунок + DFG	ескроу-рахунок	лише договірний – завдаток, аванс, депозит
Запис вимоги до книги нерухомості	так, на підставі договору (ст. 38)	так (ст. 38 ч. 2 п. 4–5)	лише за нотаріального акта
Інформаційний проспект	обов’язковий	обов’язковий	не стосується
Максимальна нотаріальна такса	½ ставки з § 3, ділиться навпіл із забудовником	½ ставки з § 3, ділиться навпіл із забудовником	залежно від кваліфікації – до повної ставки з § 3; поділ визначають сторони
Право відмови	законне (ст. 43), зокрема 30 днів у разі вад договору чи проспекту	законне (ст. 43)	лише договірне або з завдатку (ст. 394–395 ЦК)
Положення, менш вигідні за закон	недійсні (ст. 42)	недійсні (ст. 42)	свобода договорів

Уже маєте проєкт договору від забудовника – із забудовником, «попередній» чи бронювання? Перевіримо проєкт договору й документи забудовника, порівняємо їх з проспектом і вкажемо положення для узгодження, перш ніж ви запишетеся до нотаріуса.

Договір із забудовником чи купівлі-продажу – що для готової квартири?

У разі квартири в зданому будинку у вас зазвичай є два шляхи:

• Одразу договір купівлі-продажу (ст. 3). Один нотаріальний акт, ви сплачуєте всю ціну й стаєте власником. Закон застосовує до нього лише вибрані положення, зокрема ознайомлення з документами (ст. 26), відомості про приміщення (ст. 27) і приймання з протоколом перед передачею власності (ст. 41 ч. 1–3). Немає ескроу-рахунку й права відмови зі ст. 43 – гроші та власність переходять одночасно.
• Спершу договір зі ст. 2 ч. 1 п. 2 чи 3, потім акт про передачу власності. Два нотаріальні акти, але ви виграєте час – наприклад, на продаж нинішньої квартири чи на видачу кредиту, – а платежі захищені ескроу-рахунком. Перш ніж обрати цей шлях, запитайте банк, якого договору він вимагає для виплати кредиту.

Натомість у разі квартири в будівництві вибору немає: якщо забудовник лише має збудувати будинок, а ви платите в рахунок ціни, договір є договором із забудовником з повним режимом закону. Що містить акт про передачу власності та як підготуватися до візиту до нотаріуса, описуємо в статті Нотаріальний акт при купівлі квартири.

Приклад: готова квартира чи в будівництві – який договір і скільки це коштує

Візьмімо дві новобудови одного забудовника у вроцлавському районі Krzyki. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026: у готовій новобудові Apartamenty Krakowska 8 медіана ціни доступних 2-кімнатних квартир (близько 40 m²) становить 634 421 zł, а в новобудові Apartamenty Krakowska 5, що будується (планова здача: II кв. 2028), – 657 480 zł. Нижче порівнюємо нотаріальні та судові витрати на боці покупця за максимальними ставками.

Позиція (частка покупця)	Готова, одразу договір купівлі-продажу (634 421 zł)	Готова, спершу договір зі ст. 2 ч. 1 (634 421 zł)	У будівництві, договір із забудовником (657 480 zł)
1-й акт: договір із забудовником / зі ст. 2 ч. 1 – половина таксі + ПДВ	–	1 017,11 zł	1 045,48 zł
Запис вимоги до книги нерухомості (половина від 150 zł)	–	75 zł	75 zł
Акт про передачу власності / договір купівлі-продажу – такса + ПДВ	2 034,23 zł	2 034,23 zł	2 090,95 zł
Відкриття книги нерухомості для приміщення + запис власності	100 zł + 200 zł	100 zł + 200 zł	100 zł + 200 zł
Разом	2 334,23 zł	3 426,34 zł	3 511,43 zł

Як рахуємо: такса з § 3 п. 5 для 634 421 zł – це 1 010 zł + 0,4% × 574 421 zł = 3 307,68 zł; половина (§ 6) – 1 653,84 zł нетто, з ПДВ 2 034,23 zł. За договору із забудовником цю половину ви ще ділите із забудовником (для 657 480 zł: 849,98 zł нетто, 1 045,48 zł з ПДВ). Хто платить за акт про передачу власності, закон не вирішує – ми припустили, що покупець.

Різниця у витратах становить близько 1,1 тис. zł – за ціни понад 600 тис. zł це небагато. Важливіше інше: готову квартиру ви бачите до купівлі й швидко заселяєтеся, але платите всю ціну одразу. У будівництві платежі розподіляються на етапи, захищені ескроу-рахунком, зате на ключі ви чекаєте – тут до 2028 р. Медіани двох новобудов – це не ті самі приміщення: вони відрізняються поверхом і плануванням.

Готових квартир у нашому каталозі не бракує: за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Варшаві 37 із 73 новобудов – це будинки, здані в експлуатацію (673 доступні квартири), а у Вроцлаві 24 із 45 (428 квартир). Перегляньте пропозиції в районі Krzyki або в усьому каталозі Варшави – для кожної новобудови ми вказуємо етап будівництва.

Попередній договір на вторинному ринку – коротко

Купуючи в приватної особи, ви не користуєтеся законом про забудовників – вас захищає лише зміст попереднього договору. За високого завдатку обирайте нотаріальний акт і пам’ятайте, що вимоги з попереднього договору втрачають чинність за позовною давністю через рік від дня, коли мав бути укладений обіцяний договір (ст. 390 § 3 ЦК). Подробиці та сценарії із завдатком ви знайдете в статті Попередній договір купівлі-продажу квартири (польською).

Який договір підписати? Швидка шпаргалка

• Хочете «притримати» квартиру від забудовника на кілька днів чи тижнів – договір бронювання (письмовий, плата макс. 1%).
• Купуєте квартиру в будівництві – договір із забудовником у формі нотаріального акта; інша форма не підходить.
• Купуєте готову квартиру й маєте всю суму – розгляньте одразу договір купівлі-продажу: один акт, нижчі витрати, швидша передача ключів.
• Купуєте готову квартиру, але потрібен час (кредит, продаж нинішньої квартири) – нотаріальний договір зі ст. 2 ч. 1 п. 2 чи 3 з платежами на ескроу-рахунок.
• Купуєте в приватної особи – попередній договір із Цивільного кодексу, найкраще нотаріальний за високого завдатку.

Коли ви можете відмовитися і що тоді стається з платежами, пояснюємо в статті Відмова від договору із забудовником.

Часті запитання

Підсумок

Квартиру в будівництві ви купуєте на підставі договору із забудовником – у нотаріуса, з ескроу-рахунком і законними правами покупця. У разі готової квартири від забудовника ви одразу підписуєте договір купівлі-продажу або нотаріальний зобов’язальний договір, який іноді називають попереднім, – закон його все одно охоплює. Звичайний попередній договір – це сфера вторинного ринку, де про безпеку вирішують форма та положення про завдаток.

Перш ніж підписувати будь-який договір із забудовником, замовте в нас перевірку договору із забудовником чи договору бронювання – перевіримо проєкт договору й документи забудовника та вкажемо положення для узгодження. Якщо ви лише обираєте квартиру, допоможемо з купівлею від забудовника, найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й ґрунтуються на максимальних ставках. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією – зміст конкретного договору варто узгодити з нотаріусом чи юристом.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (польською) – ст. 2, 3, 5, 21, 26, 27, 29–34, 38, 40–43, 48
• Закон – Цивільний кодекс, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 795 (польською) – ст. 158, 389, 390, 394, 395
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної таксі, уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (польською) – § 3, § 6
• Закон про судові витрати в цивільних справах, уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (польською) – ст. 42, 43, 44
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026