Stan deweloperski: що далі після приймання квартири

У вас уже є ключі від квартири в стані від забудовника (stan deweloperski) — що далі? У перші тижні найважливіші формальності: протокол приймання і контроль строків усунення недоліків, нотаріальний акт про передачу власності, лічильники й договори з постачальниками, товариство співвласників, відомості IN-1 у міській адміністрації та страхування. Паралельно ви починаєте обміри, проєкт і замовлення для оздоблення. Нижче — чек-лист на перші 30–90 днів із таблицею строків.

Головне

• За недоліки, внесені до протоколу приймання, забудовник відповідає протягом 14 днів, а визнані недоліки усуває протягом 30 днів з моменту підписання протоколу.
• Відомості про нерухомість (IN-1) ви подаєте до міської адміністрації протягом 14 днів з моменту придбання квартири. Ставка податку на приміщення у Варшаві та Вроцлаві у 2026 р. — 1,25 zł/m² на рік.
• Аванси на витрати з управління спільним майном сплачуються наперед, до 10-го числа кожного місяця.
• На реєстрацію місця проживання (zameldowanie) у вас є строк до 30-го дня з моменту заселення.
• У межах гарантії (rękojmia) забудовник відповідає за фізичні недоліки, виявлені протягом 5 років з моменту передачі приміщення.

Після приймання квартири що далі? Чек-лист зі строками

Порядок кроків залежить від договору із забудовником (ключі при прийманні або після акта), але строки випливають із законодавства. Ось що потрібно владнати в перші тижні:

Що	Строк	Де	Документ
Приймання приміщення і складання списку недоліків	строк із договору із забудовником	у квартирі, з представником забудовника	протокол приймання
Відповідь забудовника на заявлені недоліки	14 днів з моменту підписання протоколу	на папері чи іншому довготривалому носії	відомості про визнання недоліків або відмова з обґрунтуванням
Усунення визнаних недоліків	30 днів з моменту підписання протоколу	у квартирі	підтвердження усунення недоліків
Договір про передачу власності	строк із договору із забудовником	нотаріальна контора	нотаріальний акт, заяви до книги нерухомості
Зняття показань лічильників, договір на електрику (і газ)	при прийманні, перед переїздом	обраний постачальник енергії	протокол із показаннями, документ, що підтверджує право на приміщення
Аванси товариству	щомісяця, до 10-го числа	правління або управитель будівлі	відомості про розмір авансу і номер рахунку
Відомості IN-1 (податок на нерухомість)	14 днів з моменту придбання	міська чи гмінна адміністрація	бланк IN-1, дані з нотаріального акта
Реєстрація місця проживання (zameldowanie)	до 30-го дня з моменту прибуття	адміністрація гміни або онлайн	бланк реєстрації
Страхування квартири	перед заселенням; за кредиту — згідно з договором із банком	обраний страховик	поліс (за кредиту часто з цесією на користь банку)
Заява про недоліки в межах гарантії	недолік виявлено протягом 5 років з моменту передачі приміщення	забудовник	письмова заява з описом і фотографіями

Приймання квартири і протокол недоліків — стежте за строками забудовника

Приймання відбувається після набрання чинності дозволом на експлуатацію будівлі, у вашій присутності (або представника), і передує передачі власності (art. 41 ust. 1–2 закону про захист прав покупців). Усі недоліки внесіть до протоколу — лише тоді починають діяти встановлені законом строки. Як підготуватися до приймання і що перевірити, ми детально описали в статті Приймання квартири у забудовника — чек-лист і протокол.

Після приймання найважливіше стежити за календарем. У забудовника є 14 днів, щоб повідомити про визнання недоліків або відмовити з поясненням причин; якщо він мовчить, недоліки вважаються визнаними (art. 41 ust. 4–5). Визнані недоліки він усуває протягом 30 днів з моменту підписання протоколу (art. 41 ust. 6). Недолік, помічений після приймання, але до акта, теж можна заявити — строки в такому разі рахуються від дня заяви (art. 41 ust. 19).

Приклад: календар після приймання 5 листопада

• 5 листопада — приймання і підписання протоколу з 12 недоліками.
• 19 листопада — останній день для відповіді забудовника (14 днів). Відсутність відповіді = недоліки визнані.
• 5 грудня — останній день для усунення визнаних недоліків (30 днів). Якщо забудовник не встигає, попри належну старанність, він зобов'язаний вказати новий строк з обґрунтуванням (art. 41 ust. 7).
• до 5 листопада 2031 р. — ви можете заявляти про недоліки в межах гарантії (5 років з моменту передачі приміщення).

Перш ніж бригада почне роботи, сфотографуйте недоліки — після укладання плитки стан до оздоблення довести складніше.

Отримання ключів і нотаріальний акт — коли ви стаєте власником?

Саме приймання не робить вас власником. Власність переходить лише на підставі договору про передачу, укладеного у формі нотаріального акта, а його строк має бути вписаний у договір із забудовником (art. 35 ust. 1 pkt 7 закону про захист прав покупців). За кредиту узгодьте з банком строк виплати останнього траншу. Витрати на акт і записи до книги нерухомості ми розбираємо в статті Витрати на купівлю квартири в забудовника.

Не відкладайте приймання чи акт без причини. Закон дозволяє забудовнику відмовитися від договору, якщо покупець не з'являється на приймання або на підписання акта, попри дворазове письмове запрошення з інтервалом не менше 60 днів (art. 43 ust. 8). Якщо ви не можете бути особисто, достатньо представника.

Лічильники в новій квартирі та договори з постачальниками

При прийманні зафіксуйте в протоколі показання всіх лічильників (електрика, вода, тепло, газ — якщо є) і сфотографуйте їх. З цього моменту зазвичай платите ви.

• Електрика — договір ви укладаєте з постачальником енергії на своє ім'я. Уточніть у забудовника, чи вже встановлено лічильник і які документи потрібні (зазвичай протокол приймання або акт, а також номер точки обліку). Електрика знадобиться вже ремонтній бригаді.
• Газ — якщо в будівлі є газова інсталяція, договір укладається аналогічно електриці.
• Вода і тепло — у багатоквартирних будинках їх найчастіше розраховує управитель у межах платежів товариству, на підставі підлічильників.

Товариство співвласників у новому будинку та аванси

Товариство співвласників утворюють усі власники приміщень у даній нерухомості (art. 6 закону про власність приміщень) — створювати його спеціально не потрібно. На практиці воно виникає, коли забудовник виділяє і продає перше приміщення. До продажу всіх квартир забудовник є його членом: щодо непроданих приміщень він має ті самі права й обов'язки, що й інші власники (art. 4 ust. 1).

Забудовники часто вже в першому нотаріальному акті доручають управління спільним майном зазначеній компанії. Такий спосіб управління обов'язковий і для наступних покупців (art. 18 ust. 1–2), а змінити його можна рішенням власників, запротокольованим нотаріусом (art. 18 ust. 2a). Якщо спосіб управління не визначено, а приміщень більше трьох, власники зобов'язані обрати правління рішенням (art. 20 ust. 1).

Аванси на витрати з управління (зокрема ремонти, прибирання, страхування, винагороду управителя) ви сплачуєте наперед до 10-го числа кожного місяця (art. 14–15). Розрахунковим періодом товариства є календарний рік (art. 29 ust. 1a). Після акта уточніть в управителя номер рахунку і розмір авансу.

Ще шукаєте квартиру і не хочете роками чекати на приймання? Допоможемо підібрати квартиру в уже зданому будинку — також із пакетом оздоблення, якщо забудовник його пропонує. Для покупця найчастіше без комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Формальності після приймання квартири у забудовника: IN-1, реєстрація, страхування

IN-1 і податок на нерухомість

Після придбання квартири ви подаєте до міської чи гмінної адміністрації відомості про нерухомість на бланку IN-1 — протягом 14 днів з моменту виникнення обставин, що обґрунтовують виникнення податкового обов'язку, тобто при купівлі — від дня придбання (art. 6 ust. 6 закону про місцеві податки і збори). Податковий обов'язок виникає з першого дня місяця, наступного за місяцем придбання (art. 6 ust. 1), а податок за даний рік рахується пропорційно кількості місяців. Розмір податку визначає адміністрація рішенням; сплачується він частинами до 15 березня, 15 травня, 15 вересня і 15 листопада.

Приклад розрахунку. Квартира 50 m² у Варшаві чи Вроцлаві, частка в землі, що відповідає 30 m² ділянки. За ставок на 2026 р. (1,25 zł/m² від приміщення, 0,77 zł/m² від «іншої» землі) річний податок становитиме 50 × 1,25 zł + 30 × 0,77 zł = 62,50 zł + 23,10 zł = 85,60 zł. Якщо акт ви підписуєте в жовтні, обов'язок починається з 1 листопада, тому за 2026 р. заплатите 2/12 цієї суми, тобто бл. 14,27 zł. Ставки і деталі розрахунків знайдете в статті Податок на нерухомість за квартиру 2026.

А податкова інспекція? При купівлі у забудовника продаж оподатковується ПДВ, тому ви не платите PCC і не подаєте декларацію PCC-3. Коли візит до податкової може знадобитися, ми пояснюємо в тексті Чи потрібно заявляти про купівлю квартири до податкової інспекції?

Реєстрація місця проживання (zameldowanie)

Після переїзду ви зобов'язані зареєструватися не пізніше 30-го дня з моменту прибуття на нове місце (art. 27 ust. 1 закону про реєстрацію населення). Зробити це можна в адміністрації гміни або електронно, з довіреним, кваліфікованим чи особистим підписом (art. 28 ust. 1).

Страхування квартири

Будівлю в цілому зазвичай страхує товариство (вартість входить в аванси). Приміщення, майно і цивільна відповідальність перед сусідами — окремий поліс. За кредиту банк зазвичай вимагає страхування квартири з цесією на користь банку. Після оздоблення оновіть страхову суму.

Stan deweloperski — що далі з оздобленням? Обміри, проєкт, замовлення

Поки формальності в процесі, можна планувати роботи. Що саме являє собою stan deweloperski і чого в ньому бракує, ми описуємо в статті Stan deweloperski — що включає. Повний графік робіт знайдете в путівнику Оздоблення квартири від забудовника крок за кроком. На старті найважливіші три кроки:

• Обміри на місці. Планування з проспекту — це проєкт, а не фактичний стан. Виміряйте стіни, ніші, висоту і розташування підводів та розеток — від цього залежать кухня, ванна і вбудовані меблі.
• Проєкт і бюджет. Розпишіть розташування меблів, освітлення й електричні точки, перш ніж бригада почне штробити. Бюджет складіть позиція за позицією — у цьому допоможе кошторис оздоблення квартири із запасом на непередбачені витрати.
• Замовлення з тривалим строком. Кухня за розміром, міжкімнатні двері та вбудовані шафи мають строк виготовлення в тижнях — уточніть його перед замовленням і узгодьте з графіком бригади.

Якщо ви ще чекаєте на приймання, дізнайтеся, чи приймає забудовник зміни на бажання мешканця — перенесення розеток чи підводів на етапі будівництва часто простіше, ніж штробіння в готовому приміщенні.

Заявлення недоліків у період гарантії

Після передачі власності до відповідальності забудовника за недоліки в частині, не врегульованій art. 41 закону про захист прав покупців, застосовуються положення Цивільного кодексу про гарантію (rękojmia) (art. 41a). Для нерухомості гарантія охоплює фізичні недоліки, виявлені до спливу п'яти років з дня передачі приміщення (art. 568 § 1 ц.к.). Вимога про усунення недоліку погашається зі спливом року з моменту його виявлення, але у споживача не раніше спливу цих п'яти років (art. 568 § 2).

Заявляйте про недоліки письмово, з датою, описом і фотографіями, і зберігайте копії. Після першого опалювального сезону перевірте радіатори, вентиляцію і тріщини — частина недоліків проявляється лише через кілька місяців.

Квартири, готові до заселення, — у нашій пропозиції

Якщо ви лише обираєте квартиру, шлях до ключів скоротить купівля в уже зданому будинку. За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, у готових інвестиціях доступна 1101 квартира: 673 у Варшаві і 428 у Вроцлаві.

Місто	Готові інвестиції	Доступні квартири	Медіана ціни	Медіана ціни за m²	Здача в IV кв. 2026
Варшава	37	673	831 тис. zł	16 208 zł	15 інвестицій, 429 квартир
Вроцлав	24	428	815 тис. zł	14 640 zł	4 інвестиції, 210 квартир

У готових будинках медіана ціни 2-кімнатної квартири становить бл. 727 тис. zł у Варшаві і 699 тис. zł у Вроцлаві. Пропозиції переглянете на сторінках новобудови у Варшаві і новобудови у Вроцлаві або в каталозі всіх інвестицій.

Читайте також:

• Переїзд — чек-лист: лічильники, реєстрація

Часті запитання

Підсумок

Перші тижні після приймання — це строки: 14 і 30 днів для забудовника на недоліки, акт згідно з договором, IN-1 протягом 14 днів з моменту придбання, аванси до 10-го числа місяця і реєстрація протягом 30 днів. Запишіть їх у календар, збережіть протокол і фотографії, а паралельно зробіть обміри, проєкт і замовлення з тривалим строком — тоді оздоблення почнеться без простоїв.

Плануєте купівлю і хочете отримати ключі швидше? Допоможемо підібрати квартиру від забудовника — також готову чи з пакетом оздоблення, і проведемо вас через бронювання, договір і приймання. Для покупця найчастіше без комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Працюємо на ринку з 2016 року.

Правовий стан на вересень 2026 р. Приблизні розрахунки мають орієнтовний характер; стаття не є правовою чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 35 ust. 1 pkt 7, art. 41, art. 41a, art. 43 ust. 8).
• Закон про власність приміщень — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 4, 6, 14, 15, 18, 20, 29).
• Закон про місцеві податки і збори — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 707 (art. 6).
• Повідомлення міністра фінансів та економіки про верхні межі ставок місцевих податків і зборів на 2026 рік — M.P. 2025 poz. 726; ставки на 2026 р.: постанова № XXIX/1066/2025 Ради м. Варшави (Dz. Urz. Woj. Maz. 2025 poz. 9838) і постанова № XXV/500/25 Міської ради Вроцлава (Dz. Urz. Woj. Doln. 2025 poz. 4981).
• Сплатити податок на нерухомість — gov.pl (відомості IN-1).
• Закон про реєстрацію населення — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 384 (art. 27–28).
• Цивільний кодекс — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 568).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, дані станом на 27.09.2026.