Продаж квартири після розлучення та за спільної власності – як це зробити

Продаж квартири після розлучення вимагає згоди обох колишніх подружжя, доки квартира належить їм спільно, – саме розлучення не ділить майно. У вас є три шляхи: продати квартиру разом і поділити гроші, поділити майно (у нотаріуса або в суді) так, щоб один із вас залишив собі житло з виплатою іншому, або – коли згоди немає – домогтися судового поділу, який може закінчитися торгами. Нижче: правила, витрати, податки й розрахунки для 3-кімнатної квартири.

Найважливіше

• Під час шлюбу продаж квартири зі спільного майна вимагає згоди другого з подружжя (ст. 37 § 1 k.r.o., Сімейного та опікунського кодексу); після розлучення – підписів обох колишніх подружжя в нотаріуса.
• Після припинення спільності частки, як правило, рівні – по 1/2 (ст. 43 § 1 k.r.o.), якщо суд з поважних причин не визначить їх інакше.
• Судовий збір за заяву про поділ майна становить 1000 zł, а за погодженого проєкту поділу – 300 zł; стільки ж коштує заява про припинення спільної власності.
• Договір про повний поділ спільного майна колишнього подружжя не оподатковується PCC – це підтверджує роз'яснення директора KIS від 22.05.2026 р.
• Строк 5 років для податку з продажу рахується від кінця року, в якому квартира увійшла до спільного майна, – а не від дати поділу (ст. 10 ч. 6 закону про PIT).

Спільна сумісна власність подружжя і спільна часткова власність – хто може продати квартиру після розлучення

Квартира, куплена під час шлюбу (без шлюбного договору), входить до спільного майна (ст. 31 § 1 k.r.o.). Доки триває спільність, жоден із подружжя не має в ній «своєї половини» для продажу й не може вимагати поділу (ст. 35 k.r.o.). Продаж або обтяження квартири вимагає згоди другого з подружжя (ст. 37 § 1 k.r.o.), а договір, укладений без неї, залежить від його подальшого підтвердження (ст. 37 § 2). У разі відмови можна просити суд про дозвіл, якщо цього вимагає благо сім'ї (ст. 39 k.r.o.).

Розлучення, що набрало законної сили (а також сепарація чи договір про роздільність майна), припиняє законну спільність, але не ділить майно автоматично. До поділу відповідно застосовуються норми про спільність спадкового майна й поділ спадщини (ст. 46 k.r.o.). На практиці це означає, що:

• продаж усієї квартири вимагає участі обох колишніх подружжя в нотаріальному акті (ст. 199 k.c., Цивільного кодексу);
• продаж частки в самій квартирі до поділу майна вимагає згоди колишнього з подружжя – без неї розпорядження не має сили в тій частині, в якій порушувало б його права при поділі (ст. 1036 k.c. у зв'язку зі ст. 46 k.r.o.);
• лише коли квартира вже є звичайною спільною частковою власністю (напр., після поділу майна «по 1/2», при купівлі до шлюбу або за роздільності майна), кожен може продати свою частку без згоди іншого (ст. 198 k.c.).

Суд може також вирішити питання поділу майна вже в рішенні про розлучення – на заяву одного з подружжя, якщо це не спричинить надмірної затримки (ст. 58 § 3 k.r.o.). За спільною заявою сторін суд може в рішенні передати спільну квартиру одному з них (ст. 58 § 2 k.r.o.). Загальні етапи будь-якого продажу описуємо в посібнику продаж квартири крок за кроком.

Три способи вирішити питання квартири після розлучення – таблиця сценаріїв

Вибір залежить від того, чи можете ви домовитися і чи хоче (і може) один із вас залишити квартиру собі:

Ситуація	Що потрібно	Витрати (основні позиції)	Час
Обоє хочете продати й поділити гроші	Договір купівлі-продажу в нотаріуса з підписами обох; поділ ціни за домовленістю	Витрати звичайного продажу	Стільки, скільки триває сам продаж
Один залишає квартиру й виплачує іншому – згода	Договір про поділ майна у формі нотаріального акта	Тариф від вартості майна, що ділиться (§ 3 розпорядження), + 23% ПДВ; PCC – немає при повному поділі	Один візит до нотаріуса (плюс підготовка документів і згода банку)
Згода щодо поділу, але ви віддаєте перевагу суду	Заява про поділ майна з погодженим проєктом	300 zł судового збору	Зазвичай коротше, ніж у спорі, – суд ухвалює рішення згідно з проєктом
Згоди немає	Заява про поділ майна (суд за місцем розташування майна, ст. 566 k.p.c.)	1000 zł збору + можливо висновок експерта	Зазвичай багато місяців, у спорах довше
Спільна часткова власність, немає згоди на продаж	Заява про припинення спільної власності (ст. 210–212 k.c.)	1000 zł (300 zł за погодженого проєкту); при виплаті – PCC 2% від вартості, набутої понад частку	Як вище

Поділ майна: у нотаріуса чи в суді

Договірний поділ у нотаріуса – найшвидший. Якщо до складу майна входить нерухомість, договір вимагає нотаріального акта (ст. 1037 § 2 k.c. у зв'язку зі ст. 46 k.r.o.). Максимальний тариф рахують від загальної вартості майна, що підлягає поділу (§ 2 ч. 3 п. 2 розпорядження про нотаріальний тариф), за звичайною шкалою з § 3 – подробиці в статті про нотаріальний тариф. В акті ви визначаєте, хто отримує квартиру, розмір і строк виплати та спосіб розрахунку за кредитом.

Судовий поділ майна необхідний, коли немає згоди. Суд вирішує в ньому також питання нерівних часток (лише з поважних причин, ст. 43 § 2–3 k.r.o.) і розрахунку вкладень між особистим і спільним майном (ст. 567 § 1 k.p.c., ст. 45 k.r.o.) – наприклад, коли власний внесок походив із дарунка батьків одного з подружжя.

Квартиру неможливо фізично поділити, тому суд може (ст. 212 § 2 k.c.): передати її одному з колишніх подружжя з виплатою іншому або призначити продаж за правилами k.p.c. (Цивільного процесуального кодексу). Виплати суд може розстрочити, але загалом не більш ніж на 10 років (ст. 212 § 3 k.c.).

Продаж спільної квартири без згоди співвласника – що реально можна зробити

Усю квартиру без другого співвласника не продати. Кодекс, щоправда, передбачає звернення до суду щодо дій, які виходять за межі звичайного управління, але подати його можуть співвласники, що мають щонайменше половину часток (ст. 199 k.c.), – за часток по 1/2 суд вирішує, враховуючи мету продажу й інтереси обох сторін. Зазвичай, однак, спір закінчується заявою про поділ майна або припинення спільної власності – ця вимога не має строку давності (ст. 220 k.c.).

Продаж частки в квартирі (коли вже є спільна часткова власність) допустимий без згоди іншої сторони (ст. 198 k.c.), але покупців небагато. Набувач отримує спільне користування житлом зі сторонньою людиною й перспективу спору, тож зазвичай очікує ціни, помітно нижчої за пропорційну частину вартості квартири.

Продаж на торгах – найгірший фінансово сценарій. Коли суд призначає продаж у провадженні про припинення спільної власності, його проводять за правилами про стягнення на нерухомість (ст. 1066–1067 k.p.c.). На перших торгах мінімальна ціна – 3/4 суми оцінки (ст. 965 k.p.c.), а на других – 2/3 (ст. 983 k.p.c.). Для квартири, оціненої в 935 000 zł, це відповідно 701 250 zł і близько 623 333 zł – ризик втратити навіть понад 300 000 zł порівняно з ринковою ціною, до того ж витрати на провадження й час.

Якщо хочете уникнути такого сценарію, почніть із сумлінної оцінки, яку приймуть обидві сторони. Замовте оцінку та план продажу – допоможемо визначити реальну ціну й підготувати продаж так, щоб обидва співвласники знали, на чому стоять. Коли потрібен формальний оціночний звіт (operat szacunkowy), описуємо в статті оціночний звіт – скільки коштує оцінка.

Квартира з кредитом після розлучення

Ні розлучення, ні поділ майна не змінюють кредитного договору. Якщо ви обоє були позичальниками, ви відповідаєте перед банком солідарно – банк може вимагати весь платіж від кожного з вас (ст. 366 § 1 k.c., ст. 370 k.c.). Запис в акті поділу, що «кредит сплачує дружина», зобов'язує лише колишнє подружжя між собою.

Звільнення одного з вас від боргу вимагає згоди банку (ст. 519 § 2 п. 2 k.c.), який перевірить кредитоспроможність особи, що залишається з кредитом. Типові рішення: додаток до договору з виключенням одного позичальника, рефінансування в іншому банку (часто разом із сумою виплати) або продаж квартири й погашення кредиту з ціни – цей варіант описуємо в посібнику продаж квартири з кредитом.

Приклад: виплата колишньому з подружжя чи продаж і поділ ціни

Припустімо, що Анна й Пьотр мають 3-кімнатну квартиру у Варшаві вартістю 935 000 zł (це близько до медіанної ціни 3-кімнатних квартир на первинному ринку – 935 503 zł за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026), куплену у 2019 р. до спільного майна. Залишилося сплатити 380 000 zł кредиту. Частки рівні.

Позиція	A: Анна залишає квартиру	B: продаж на ринку	C: торги (1-й термін, мінімум)
Вартість / ціна	935 000 zł	935 000 zł	701 250 zł
Кредит до сплати	380 000 zł (переймає Анна – за згодою банку)	380 000 zł з ціни	380 000 zł з ціни
Чиста вартість до поділу	555 000 zł	555 000 zł	321 250 zł
На кожну особу	Пьотр отримує виплату 277 500 zł	по 277 500 zł (до витрат на продаж)	по 160 625 zł (до витрат на провадження)
Основні формальні витрати	тариф макс. 4510 zł нетто (5547,30 zł з ПДВ) або 300 zł у суді за погодженого проєкту; без PCC	витрати на продаж (зокрема документи, можлива комісія агентства)	1000 zł збору + витрати на стягнення й оцінку

У варіанті A Анні потрібно 277 500 zł на виплату та згода банку на те, щоб залишитися єдиною позичальницею. Без готівки потрібне фінансування становить близько 657 500 zł (380 000 + 277 500) і оцінюється за її власними доходами. Варіант B простіший, коли жоден із вас не впорається з кредитом сам. Варіант C показує ціну відсутності згоди: за мінімальної ціни на перших торгах кожен із вас втрачає близько 116 875 zł порівняно з ринковим продажем.

Податки: PCC при поділі майна та PIT із продажу після розлучення

PCC. Закритий перелік оподатковуваних дій охоплює поділ спадщини й припинення спільної власності (у частині виплат або доплат, ст. 1 ч. 1 п. 1 літ. f), але не поділ спільного майна подружжя. У роз'ясненні від 22.05.2026 р. (0111-KDIB2-3.4014.173.2026.3.JS) директор KIS підтвердив, що договір про повний поділ спільного майна колишнього подружжя не оподатковується PCC. Інакше при припиненні звичайної спільної часткової власності: з ринкової вартості, набутої понад частку, сплачується 2% PCC (ст. 6 ч. 1 п. 5 і ст. 7 ч. 1 п. 2 літ. a). Більше про податок PCC.

PIT. Продаж квартири до спливу 5 років від кінця року придбання оподатковується (ст. 10 ч. 1 п. 8 закону про PIT). Щодо квартир зі спільного майна закон вирішує прямо: після припинення спільності строк рахується від кінця року, в якому квартиру придбано до спільного майна (ст. 10 ч. 6). Це підтверджує роз'яснення KIS з липня 2026 р. (0114-KDIP3-1.4011.630.2026.2.MŁ): житло, куплене у 2014 р. і продане через кілька місяців після поділу майна з виплатою чоловікові, – без PIT. У нашому прикладі квартиру, куплену у 2019 р., можна продати без PIT з 1 січня 2025 р. Якщо строк ще не минув, перевірте правила й пільгу в статті про податок із продажу квартири до спливу 5 років. За нетипового поділу (напр., квартира куплена до шлюбу або після розлучення) варто підтвердити податкові наслідки – наприклад, заявою про індивідуальне роз'яснення до KIS.

Документи й новий старт – що підготувати

Для продажу або поділу підготуйте: копію рішення про розлучення, що набрало законної сили, номер іпотечної книги (księga wieczysta), акт придбання квартири, довідку про відсутність заборгованості перед об'єднанням власників або кооперативом, а також – за наявності кредиту – довідку банку про суму до сплати. Повний перелік: документи для продажу квартири. Коли спільна власність виникла через спадкування, додається поділ спадщини – див. продаж квартири зі спадщини.

Після поділу ціни багато людей купують меншу квартиру. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, медіанна ціна 2-кімнатної квартири становить 755 824 zł у Варшаві (у районі Białołęka – 553 358 zł) і 662 405 zł у Вроцлаві (у районі Fabryczna – 511 792 zł). Сума 277 500 zł із прикладу – це близько 37–42% медіанної ціни такої квартири, солідний власний внесок.

Найчастіші запитання

Підсумок

Після розлучення квартира належить вам обом, доки ви не поділите майно. Найдешевші – рішення за згодою: спільний продаж або нотаріальний поділ із виплатою, який не оподатковується PCC і не «обнуляє» строку 5 років у PIT. Спір веде до суду, а в крайньому разі – до торгів, де ціна може впасти до 3/4 або 2/3 оцінки. Кредит вимагає окремих розмов із банком.

Хочете продати спільну квартиру швидко й за реальну ціну? Допоможемо підготувати й провести продаж – від оцінки до нотаріального акта. А якщо за свою частину ціни ви плануєте купити нову квартиру від забудовника, допоможемо її обрати, найчастіше без комісії – винагороду зазвичай нам платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а нотаріальний тариф – це максимальні ставки. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією – у спірних питаннях зверніться до адвоката, юрисконсульта або податкового фахівця.

Джерела

• Сімейний та опікунський кодекс – консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 236 (ст. 31, 35, 37, 39, 43, 45, 46, 58).
• Цивільний кодекс – консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 198, 199, 210–212, 220, 366, 370, 519, 1036, 1037).
• Цивільний процесуальний кодекс – консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 468 (ст. 566, 567, 965, 983, 1066–1067).
• Закон про судові витрати в цивільних справах – консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 38, 41).
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріального тарифу – консолідований текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 2 ч. 3 п. 2, § 3).
• Закон про податок на цивільно-правові дії – консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 1 ч. 1 п. 1 літ. f, ст. 6 ч. 1 п. 5, ст. 7 ч. 1 п. 2 літ. a).
• Закон про податок на доходи фізичних осіб – консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 10 ч. 1 п. 8, ч. 6).
• Індивідуальне роз'яснення директора KIS від 22.05.2026 р., 0111-KDIB2-3.4014.173.2026.3.JS – поділ спільного майна колишнього подружжя і PCC.
• Індивідуальне роз'яснення директора KIS з липня 2026 р., 0114-KDIP3-1.4011.630.2026.2.MŁ – продаж квартири після поділу майна і строк 5 років.
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.