Про що питати забудовника в офісі продажу в Польщі? 30 запитань (перелік 2026)

Про що питати забудовника? Насамперед про те, чого не видно в прайс-листі та на візуалізаціях: інформаційний проспект, вид ескроу-рахунку, графік платежів, спосіб вимірювання площі, додаткові витрати й строки. Нижче 30 запитань у семи групах – щодо кожного пояснюємо, чому варто його поставити і яка норма за ним стоїть, – та чекліст «добра відповідь / червоний прапорець».

Найважливіше

• Забудовник мусить вручити вам інформаційний проспект із додатками – безоплатно, на довготривалому носії – ще до договору бронювання чи договору із забудовником (ст. 21 закону про забудовників).
• Ціна квартири в договорі – це корисна площа × ціна за 1 m² (ст. 5a, у договорах, укладених від 13.02.2026).
• Якщо ціна в офісі продажу відрізняється від ціни на сайті забудовника, ви маєте право вимагати договору за ціною, найвигіднішою для вас (ст. 19a ч. 6).
• Плата за бронювання – максимум 1% ціни, а витрати нотаріуса й суду за договором із забудовником сторони ділять навпіл (ст. 32 і ст. 40).
• Платежі на ескроу-рахунок пов’язані з графіком, що має щонайменше 4 етапи, кожен за 10–25% витрат новобудови (ст. 8 і ст. 24).

Як підготуватися до розмови в офісі продажу

Продавець покаже сильні сторони новобудови – про слабкі треба запитати самому. Перед візитом перегляньте загальну частину проспекту на сайті забудовника, компанію в KRS та історію цін приміщення. Як це зробити, описуємо в статті Як перевірити забудовника в Польщі перед купівлею. Важливі відповіді просіть підтвердити електронною поштою.

За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у каталозі є 118 новобудов: у Варшаві 73 (37 готових і 36 у будівництві), а у Вроцлаві 45 (24 готові й 21 у будівництві). У готових новобудовах доступно 1 101 квартиру – щодо них ви питаєте насамперед про технічний стан і строк акта, а щодо будівництва – про ескроу-рахунок, строки та затримки. Актуальну пропозицію знайдете на сторінках нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві.

Запитання про забудовника й новобудову (1–5)

• 1. Коли я отримаю інформаційний проспект із додатками? Чому питати: забудовник зобов’язаний вручити його до договору бронювання чи договору із забудовником (ст. 21), а проспект стає невід’ємною частиною договору. Як його читати, пояснюємо в тексті Інформаційний проспект забудовника.
• 2. Які новобудови ви реалізували раніше і де я можу їх побачити? Чому питати: прогулянка мікрорайоном, зданим кілька років тому, скаже про якість більше, ніж каталог.
• 3. Хто буде стороною договору – цільова компанія чи материнська? Чому питати: у разі цільової компанії ви можете переглянути фінансову звітність і материнської компанії (ст. 26 ч. 1 п. 4 літ. b).
• 4. Чи можу я переглянути в офісі книгу нерухомості, дозвіл на будівництво, будівельний проєкт і фінансову звітність? Чому питати: на ваш запит забудовник мусить надати ці документи в приміщенні підприємства (ст. 26).
• 5. Чи ділянка обтяжена іпотекою банку і чи є згода на передачу власності без обтяжень? Чому питати: забудовник, що починає продаж, мусить мати таку згоду або зобов’язання банку (ст. 25). Якщо він не додасть її до договору, ви можете відмовитися від нього впродовж 60 днів (ст. 43 ч. 1 п. 8).

Запитання про квартиру й стандарт (6–10)

• 6. За якою нормою ви рахуєте корисну площу? Чому питати: від 13.02.2026 площу визначають за Польським стандартом, чинним на день заяви на дозвіл на будівництво (ст. 5a), а договір мусить указувати спосіб вимірювання (ст. 35 ч. 1 п. 15).
• 7. Що станеться, якщо після обміру площа виявиться іншою, ніж у договорі? Чому питати: закон не встановлює єдиного порогу допуску – правила доплат і повернень випливають із договору. Перевірте, чи розрахунок діє в обидва боки.
• 8. Що саме входить у стандарт оздоблення? Чому питати: договір мусить визначати обсяг і стандарт оздоблювальних робіт (ст. 35 ч. 1 п. 6). Точка відліку: що входить у stan deweloperski.
• 9. Чи можу я зробити зміни від мешканців, до якого часу і скільки це коштує? Чому питати: зміни під час будівництва дешевші за переробки після приймання, але строк заявок буває коротким. Подробиці: зміни від мешканців у забудовника (zmiany lokatorskie) (польською).
• 10. Де будуть стояки, сміттєвий майданчик, в’їзд до гаража і що буде видно з вікон? Чому питати: план поверху й схема благоустрою є додатками до проспекту. Порівняйте їх із візуалізаціями.

Запитання про ціну й додаткові витрати (11–15)

• 11. Чи ціна за m² така сама, як на вашому сайті, і як вона змінювалася раніше? Чому питати: забудовник публікує на сайті ціни кожного приміщення з історією змін (ст. 19a ч. 1–2). У разі розбіжності ви можете вимагати найвигіднішої ціни (ч. 6). Це також аргумент у торзі щодо ціни квартири.
• 12. Чи ціна містить ПДВ і за якою ставкою? Чому питати: ціни на сайті подають з ПДВ. Для приміщень до 150 m² ставка становить 8%, а від надлишку площі 23% (ст. 41 ч. 12–12c закону про ПДВ).
• 13. Скільки коштують паркомісце й комора і чи мушу я їх купувати? Чому питати: якщо їх не включено в ціну квартири, їхні ціни мають бути зазначені на сайті забудовника (ст. 19a ч. 1 п. 2). Докладніше: паркомісце й комора (польською).
• 14. Чи платитиму я забудовнику ще щось, окрім ціни приміщення? Чому питати: інші грошові платежі на користь забудовника також мають бути розкриті на сайті (ст. 19a ч. 1 п. 3).
• 15. Чи договір передбачає індексацію ціни? Чому питати: проспект містить окрему графу про допустимість індексації та її правила. Якщо ціна може зрости, запитайте про показник і ліміт.

Приклад на медіані з нашої пропозиції: 2-кімнатна квартира у Вроцлаві – 40,8 m² і 16 000 zł/m² (дані пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026). Ось як відповіді на запитання 7, 12 і 18 перекладаються на суми:

Позиція	Розрахунок	Сума
Ціна з договору (ст. 5a)	40,8 m² × 16 000 zł/m²	652 800 zł
у тому числі ПДВ 8%	652 800 zł − 652 800 zł / 1,08	48 355,56 zł
Ціна після обміру 40,3 m² (запитання 7)	40,3 m² × 16 000 zł/m²	644 800 zł (−8 000 zł)
Максимальна плата за бронювання (запитання 18)	1% × 652 800 zł	6 528 zł
Ваша половина таксі за договір із забудовником	½ × ½ × [1 010 zł + 0,4% × (652 800 − 60 000 zł)]	845,30 zł нетто + 194,42 zł ПДВ
Ваша половина збору за запис вимоги	½ × 150 zł	75 zł

Не хочете йти на зустріч сам? У межах допомоги в купівлі квартири від забудовника допоможемо вам підготуватися до розмови, порівняємо новобудови, перевіримо проспект і поговоримо із забудовником про ціну й умови купівлі. Покупець найчастіше не сплачує нам комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Запитання про договір і платежі (16–21)

• 16. Який ескроу-рахунок ви ведете – відкритий чи закритий – і в якому банку? Чому питати: із закритого рахунку забудовник отримує гроші лише після переходу власності (ст. 15), із відкритого – траншами після завершення етапів. Відмінності: Ескроу-рахунок і DFG.
• 17. Який графік платежів і чи можливий варіант 10/90? Чому питати: ви платите після завершення етапів із графіка (ст. 8), а за кредиту транші банку мусять із ним збігатися. Варіанти платежів порівнюємо в тексті Квартира 10/90 і графіки платежів.
• 18. Який розмір плати за бронювання і коли я її поверну? Чому питати: вона може становити щонайбільше 1% ціни (ст. 32) і повертається, зокрема, коли ви не отримаєте кредиту через негативну оцінку кредитоспроможності (ст. 34 ч. 1 п. 1). Докладніше: договір бронювання із забудовником.
• 19. Чи можу я отримати проєкт договору із забудовником до візиту до нотаріуса? Чому питати: зразок договору є додатком до проспекту, а зміни, внесені після його вручення, мають бути в договорі чітко виділені й зобов’язують вас лише за вашої згоди (ст. 35 ч. 2–3).
• 20. Хто платить нотаріусу і який нотаріус вестиме акт? Чому питати: нотаріальні та судові витрати за договором із забудовником сторони ділять порівну (ст. 40 ч. 2), але за договором про передачу власності правила визначає договір. Повне зіставлення: витрати на купівлю квартири в Польщі.
• 21. Які договірні штрафи ви передбачаєте для себе, а які для мене? Чому питати: відсотки, належні забудовнику, не можуть перевищувати договірних штрафів, застережених для покупця (ст. 39 ч. 1). Якщо договір не передбачає ні штрафів, ні відсотків, забудовник сплачує вам компенсацію в розмірі законних відсотків, які належали б йому за ваше прострочення платежів (ст. 39 ч. 2).

Запитання про строки й приймання (22–25)

• 22. Який строк завершення будівництва, а який передачі власності? Чому питати: це дві різні дати в договорі (ст. 35 ч. 1 п. 7 і 12). Плануйте переїзд із запасом.
• 23. Що станеться, якщо будівництво затримається? Чому питати: коли забудовник не передасть власність у строк, ви можете призначити йому додаткові 120 днів, а після їх спливу відмовитися від договору, зберігши вимогу про договірний штраф (ст. 43 ч. 1 п. 6 і ч. 3).
• 24. Як виглядає приймання і чи можу я прийти з фахівцем? Чому питати: приймання відбувається в присутності покупця, а забудовник має 14 днів на реагування на недоліки з протоколу й 30 днів на усунення визнаних недоліків (ст. 41 ч. 2–6). Чекліст знайдете в посібнику приймання квартири від забудовника.
• 25. Коли я отримаю ключі – під час приймання чи лише під час акта? Чому питати: приймання передує переходу власності (ст. 41 ч. 1), але момент вручення ключів і можливість почати оздоблення до акта залежать від практики забудовника.

Запитання про оточення новобудови (26–28)

• 26. Що може постати по сусідству? Чому питати: проспект містить відомості про передбачені проєкти в радіусі 1 км – з місцевих планів, рішень про умови забудови та екологічних рішень.
• 27. Чи матиме комплекс наступні етапи і як довго триватиме будівництво поруч? Чому питати: у разі багатоетапних комплексів ви можете кілька років мешкати біля будівельного майданчика.
• 28. Який транспорт, школи й магазини – зараз, а не «у планах»? Чому питати: часи дороги в буклетах рахують в ідеальних умовах. Перевірте маршрут у години пік; допоможуть посібники щодо районів Варшави та районів Вроцлава.

Запитання про час після купівлі (29–30)

• 29. Хто буде управителем будинку і який розмір перших внесків на комунальні витрати? Чому питати: у перший період управителя зазвичай призначає забудовник, а внески впливають на ваш бюджет. Від чого залежить плата, пишемо в тексті Плата в новому будинку (польською).
• 30. Як заявляти недоліки після приймання і чи даєте ви гарантію понад законну (rękojmia)? Чому питати: законна гарантія за недоліки (rękojmia) на нерухомість охоплює недоліки, виявлені впродовж 5 років від передачі (ст. 568 § 1 ЦК, що застосовується до договорів із забудовником через ст. 41a закону). Гарантія добровільна – попросіть документ про гарантію.

Чекліст: добра відповідь і червоний прапорець

Пояснення за наведеними нижче сигналами з’ясуйте до першого платежу. Ширший перелік ризиків розглядаємо в статті На що звернути увагу при купівлі квартири у забудовника – 15 пасток.

Запитання	Добра відповідь	Червоний прапорець
Інформаційний проспект (1)	Надсилаємо проспект із додатками до бронювання, також поштою	«Проспект ви отримаєте в нотаріуса»
Документи для ознайомлення (4)	Домовмося про дату, покажемо книгу нерухомості, дозвіл і звітність	Відмова або «це внутрішні документи»
Згода банку (5)	Згода є, буде додатком до договору	Немає відповіді або «банк дасть її пізніше»
Ціна за m² (11)	Ціна відповідає сайту, покажемо історію змін	Інша ціна «лише сьогодні», ніж на сайті, без пояснення
Додаткові витрати (13–14)	Повний перелік платежів письмово	Обов’язкові доплати, яких немає на сайті
Ескроу-рахунок (16)	Назва банку, номер рахунку й вид рахунку в договорі	Прохання внести гроші на звичайний рахунок компанії
Проєкт договору (19)	Надсилаємо проєкт за кілька днів до акта	Договір для ознайомлення лише в конторі
Затримки (21, 23)	Симетричні договірні штрафи, конкретні щоденні ставки	Штрафи лише для покупця або дуже широко описана «непереборна сила»

Часті запитання

Підсумок

Перелік запитань до забудовника перед купівлею квартири не мусить бути довгим, але мусить бути конкретним: проспект, документи, ескроу-рахунок, спосіб розрахунку ціни й площі, додаткові витрати, строки й штрафи. Більшість відповідей має підґрунтя в законі про забудовників – порівняйте їх із тим, що чуєте, і просіть підтвердження письмово. Увесь процес купівлі – від вибору новобудови до акта – описуємо в посібнику Як купити квартиру у забудовника.

Хочете пройти ці запитання з кимось, хто знає ринок з 2016 року? Скористайтеся допомогою в купівлі квартири від забудовника – підберемо пропозиції з актуального каталогу, допоможемо підготуватися до розмови, перевіримо проспект і проведемо вас через процес до нотаріального акта. Покупець найчастіше не сплачує комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, а стаття не є юридичною консультацією – зміст конкретного договору варто узгодити до підписання.

Джерела

• Закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (польською) (ст. 5, 5a, 8, 15, 19a, 21, 24–26, 32, 34, 35, 39–41a, 43 і додаток – зразок проспекту)
• Закон від 4 грудня 2025 р. про зміну закону про захист прав покупця житлового приміщення – Dz.U. 2026 поз. 27 (польською) (ст. 5a, чинна від 13.02.2026)
• Цивільний кодекс – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 795 (польською) (ст. 568 – rękojmia)
• Закон про податок на товари й послуги (ПДВ) – уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 775 (польською) (ст. 41 ч. 12–12c)
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної таксі – уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (польською) (§ 3, § 6 п. 15a)
• Закон про судові витрати в цивільних справах – уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (польською) (ст. 43)
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026