Продаж квартири через агентство чи самостійно? Витрати та ризики

Продаж квартири через агентство чи самостійно? Самостійний продаж заощаджує комісію, але вимагає часу, знань і готовності самому вести переговори та документи. Агентство коштує грошей (за припущення 2% + VAT від ціни 700 тис. zł це прибл. 17 тис. zł), але бере на себе маркетинг, покази та координацію угоди. Нижче порівнюємо обидва варіанти в таблиці, показуємо, що каже закон про посередників, і рахуємо, коли комісія окупається.

Найважливіше

• Договір посередництва вимагає письмової або електронної форми під загрозою недійсності (ст. 180 п. 3 закону про управління нерухомістю, ustawa o gospodarce nieruchomościami).
• Посередник повинен мати обов'язкове страхування цивільної відповідальності (OC) з мінімальною страховою сумою 25 000 євро, а копія поліса є додатком до договору.
• З 1 січня 2014 р. професія посередника дерегульована: державної ліцензії немає, але діє вимога відсутності судимості.
• Розмір комісії не встановлений законом, ви визначаєте його в договорі. При 2% + 23% VAT від 700 000 zł це 17 220 zł.
• Від договору посередництва, підписаного поза офісом агентства або дистанційно, ви, як правило, можете відмовитися без пояснення причин протягом 14 днів (закон про права споживача).

Агентство чи самостійний продаж: порівняння в таблиці

Обидва способи ведуть до того самого нотаріального акта. Різниця в тому, хто виконує роботу дорогою і хто несе ризик помилок. Порівняння нижче описує типовий розподіл завдань; конкретний обсяг послуг агентства завжди випливає з договору посередництва.

Критерій	Самостійно	Через агентство
Вартість	Без комісії; можливо, платите за преміум-оголошення, фото, оцінку	Договірна комісія (напр. 2% + VAT = 17 220 zł при 700 000 zł), зазвичай сплачується після укладення договору купівлі-продажу
Час власника	Оголошення, дзвінки, покази, переговори, документи: усе на вашому боці	Більшість контактів і показів веде посередник; ви ухвалюєте рішення
Охоплення	Портали оголошень і власні контакти	Портали плюс база покупців агентства та співпраця з іншими агентствами (залежно від договору)
Переговори	Безпосередньо з покупцем: швидше, але емоційно	Через посередника: буфер між сторонами, легше триматися встановленого мінімуму
Юридична безпека	Самі перевіряєте покупця, завдаток і проєкт попереднього договору	Посередник має OC за шкоду, заподіяну під час посередництва; за акт і його зміст відповідає нотаріус
Документи	Самі замовляєте довідки та витяги	Посередник має законне право доступу, зокрема, до поземельних книг (księgi wieczyste) і реєстрів цін; зазвичай комплектує документи
Покази	У ваш час, часто ввечері та у вихідні	Веде посередник, зокрема за вашої відсутності

Повну карту етапів, від підготовки квартири до передачі ключів, описуємо в посібнику продаж квартири крок за кроком. Ця стаття зосереджена на одному рішенні: хто має провести вас цим шляхом.

Обов'язки посередника з нерухомості: що каже закон у 2026 р.

Правила посередництва регулює розділ 2 частини V закону про управління нерухомістю. Посередник це підприємець, що провадить діяльність у цій сфері (ст. 179a), а посередництво полягає в оплатному виконанні дій, спрямованих на укладення іншими особами договорів купівлі-продажу, оренди (najem) чи оренди з правом користування плодами (dzierżawa) нерухомості, а також відчуження кооперативного права власності на житло (ст. 179b).

• Договір посередництва визначає обсяг дій і повинен мати письмову або електронну форму: усний договір недійсний (ст. 180 п. 3).
• Відсутність судимості: діяльність може провадити особа, яку не було остаточно засуджено, зокрема, за злочини проти власності, господарського обороту чи достовірності документів (ст. 180a).
• OC: посередник підлягає обов'язковому страхуванню цивільної відповідальності, зокрема за осіб, які діють під його наглядом (ст. 181 п. 3). Мінімальна страхова сума становить еквівалент 25 000 євро на один і всі випадки в період страхування (розпорядження Міністра фінансів від 26 квітня 2019 р.).
• Копія поліса до договору: посередник додає її до договору й повідомляє про зміни. Якщо він цього не зробить, ви можете письмово вимагати надати поліс протягом 7 днів, а потім розірвати договір з негайним ефектом (ст. 181 п. 3a–3b).
• Протидія відмиванню грошей: посередники в обороті нерухомості є зобов'язаними установами (ст. 2 п. 1 пп. 18 закону AML), тому агентство попросить у вас документ, що посвідчує особу, і дані для ідентифікації.

Дерегуляція 2014 р. скасувала державну ліцензію посередника. На практиці це означає, що компетенції агентств дуже різні: перед підписанням договору варто перевірити запис компанії в CEIDG або KRS, поліс OC і те, як агентство збирається продавати вашу квартиру.

Скільки коштує посередник під час продажу квартири: приклад розрахунку

Закон не визначає розміру винагороди посередника, це предмет переговорів. Найчастіше це відсоток від ціни з договору купівлі-продажу, до якого додається 23% VAT, якщо агентство є активним платником VAT. Які типові ставки у Варшаві та Вроцлаві і хто їх платить, розповідаємо в статті комісія агентства нерухомості. Тут показуємо, як ставка перекладається на злоті: відсотки є припущеннями для прикладу, а не ринковими даними.

Припущена комісія	Нетто при 700 000 zł	VAT 23%	Разом брутто
1%	7 000 zł	1 610 zł	8 610 zł
1,5%	10 500 zł	2 415 zł	12 915 zł
2%	14 000 zł	3 220 zł	17 220 zł
3%	21 000 zł	4 830 zł	25 830 zł

Коли комісія окупається?

Комісія 17 220 zł це 2,46% ціни 700 000 zł. Агентство «заробляє на себе», якщо завдяки йому ви отримаєте щонайменше на стільки вищу ціну або продасте настільки швидше, що заощадите порівнянну суму. Приклад: якщо квартира генерує 4 000 zł щомісячних постійних витрат (платіж за кредитом, адміністративний внесок, комунальні послуги: припущення), то скорочення продажу на 4 місяці дає 16 000 zł. До цього додається ризик, який важко перерахувати: погано складений попередній договір, незахищений завдаток чи покупець без кредитоспроможності можуть коштувати більше, ніж комісія.

Немає надійних публічних даних, які показували б, наскільки агентства в середньому підвищують ціну або скорочують час продажу, тому ми не наводимо таких цифр. Порівнюйте конкретні пропозиції: яку ціну пропозиції пропонує агентство, на якій підставі (угоди з реєстру цін, а не оголошення) і який має маркетинговий план.

Комісія і податок під час продажу до спливу 5 років

Якщо ви продаєте до спливу 5 років від кінця року придбання, сплачуєте 19% податку з доходу. Дохід (przychód) це ціна з договору, зменшена на витрати оплатного відчуження (ст. 19 п. 1 закону про PIT), а до таких витрат podatki.gov.pl зараховує, зокрема, витрати на посередництво. На практиці комісія 17 220 zł зменшує податок на 3 271,80 zł (19%), тож її реальна вартість становить прибл. 13 948 zł. Подробиці та приклад розрахунку знайдете в статті податок із продажу квартири до 5 років.

Не знаєте, чи окупиться агентство у вашому випадку? Замовте оцінку і план продажу: покажемо реальну ціну, стратегію і вартість, перш ніж ви ухвалите рішення.

Продаж квартири без посередника: коли це має сенс?

Самостійний продаж розумний, коли більшість складних елементів уже вирішено. Він добре підходить у таких ситуаціях:

• У вас є покупець: сусід, орендар, хтось із родини. Тоді платити за пошук клієнта немає сенсу; достатньо нотаріуса і, можливо, перевірки попереднього договору.
• Правовий стан простий: окрема власність із поземельною книгою, один власник, без іпотеки, спадщини чи спільної власності після розлучення.
• Вас не підганяють терміни: можете спокійно тестувати ціну і відповідати на дзвінки кілька місяців.
• Ви вмієте оцінити квартиру на основі угод, а не оголошень: як це зробити, описуємо в посібнику скільки коштує моя квартира.
• Маєте час на покази і добрі фото: практичні поради в тексті як швидко продати квартиру.

Продаючи самостійно, особливо уважно ставтеся до попереднього договору: форми, розміру завдатку, терміну акта й умови отримання кредиту покупцем. Розповідаємо про це в статті попередній договір купівлі-продажу квартири.

Чи варто продавати квартиру через посередника? Коли агентство вигідне

• Ви живете далеко або працюєте в години, коли покупці хочуть оглядати квартири.
• Продаж складний: кредит, який треба погасити з ціни, квартира зі спадщини, кілька співвласників, кооперативне право без поземельної книги.
• Потрібно узгодити продаж із купівлею: напр. ви продаєте стару квартиру, щоб купити нову в забудовника, і терміни мають збігатися.
• Ви не любите торгуватися або емоційно прив'язані до квартири: посередник відгороджує вас від тиску покупця.
• Квартира дорога або нетипова: тоді охоплення й вихід на потрібних покупців важать більше, ніж у разі стандартної студії.

Продаж з іпотечним кредитом має власну процедуру (довідка з банку, гарантійний лист про зняття іпотеки, погашення з ціни): описуємо її в посібнику продаж квартири з кредитом крок за кроком.

Договір з агентством: на що звернути увагу перед підписанням

Більшість конфліктів з агентствами нерухомості виникає не через роботу посередника, а через положення договору, яких продавець не прочитав. Перед підписанням перевірте насамперед:

• Ексклюзивність: чи можете ви продати самостійно або через інше агентство, а якщо ні, що тоді відбувається з комісією.
• Строк дії та розірвання: на скільки місяців діє договір і чи продовжується він автоматично.
• Договірні штрафи: напр. за продаж в обхід агентства або за зміну рішення про продаж.
• Момент сплати комісії: при попередньому договорі чи лише при нотаріальному акті, а також що буде, якщо угода не відбудеться.
• «Захисний» період: чи належить комісія також за продаж клієнтові, якого представило агентство, уже після закінчення договору.
• Доданий поліс OC і конкретний обсяг послуг: фото, оголошення, покази, допомога з документами.

Якщо ви підписуєте договір поза офісом агентства (напр. у своїй квартирі) або дистанційно, як споживач можете відмовитися від нього протягом 14 днів без пояснення причин (ст. 27 закону про права споживача). Якщо ви попросите, щоб посередник почав діяти до спливу цього строку, у разі відмови можете заплатити за послуги, виконані до цього моменту.

Продаєте, щоб купити нову квартиру? Конкуренція з первинного ринку

Покупець вторинної квартири часто порівнює її з пропозицією забудовників. За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіани цін нових квартир такі. Це орієнтир для ціни пропозиції, а не оцінка квартири з вторинного ринку:

Тип квартири	Варшава: медіана ціни	Вроцлав: медіана ціни	Комісія 2% + VAT від медіани Вроцлава
1 кімната	824 404 zł	595 638 zł	14 652,69 zł
2 кімнати	755 824 zł	662 405 zł	16 295,16 zł
3 кімнати	935 503 zł	878 658 zł	21 614,99 zł

Якщо гроші від продажу мають піти на нову квартиру, перегляньте актуальні інвестиції у Варшаві і Вроцлаві. Під час купівлі в забудовника допоможемо обрати квартиру: найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник. Про те, як узгодити обидві угоди, пишемо в статті як купити нову квартиру, продаючи стару.

Найчастіші запитання

Підсумок

Самостійний продаж квартири це заощадження кільканадцяти тисяч злотих, але також кілька місяців роботи і повна відповідальність за ціну, переговори та попередній договір. Агентство має сенс тоді, коли реально скорочує час продажу, допомагає отримати кращу ціну або бере на себе складну частину угоди. Незалежно від вибору: рахуйте комісію в злотих (з VAT і податковим ефектом), читайте договір посередництва і перевіряйте поліс OC.

Хочете продати квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Замовте оцінку і план продажу: допоможемо підготувати й провести продаж, а якщо ви купуєте нову квартиру, узгодимо обидві угоди. TM Invest працює на ринку з 2016 р.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, а ставки комісії в прикладах є припущеннями, а не ринковими даними. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон від 21 серпня 1997 р. про управління нерухомістю, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 399: ст. 179a, 179b, 180 п. 3, 180a, 181 п. 3–3b, 181a
• Розпорядження Міністра фінансів від 26 квітня 2019 р. про обов'язкове страхування OC посередника в обороті нерухомості, Dz.U. 2019 poz. 804: § 4
• Закон від 13 червня 2013 р. про зміну законів, що регулюють виконання деяких професій, Dz.U. 2013 poz. 829: дерегуляція з 1 січня 2014 р.
• Закон про протидію відмиванню грошей і фінансуванню тероризму, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644: ст. 2 п. 1 пп. 18
• Закон про права споживача, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1244: ст. 27
• Закон про податок на доходи фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592: ст. 19 п. 1
• podatki.gov.pl: відчуження нерухомості
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026