Квартири, готові до отримання, чи в будівництві – різниця цін 2026

Квартири, готові до отримання, не мусять бути дорожчими за ті, що в будівництві. У нашій пропозиції навпаки: медіана ціни квадратного метра в уже зданих до експлуатації проєктах у Варшаві приблизно на 12% нижча, а у Вроцлаві – приблизно на 8% нижча, ніж у проєктах у будівництві. Проте коли порівнювати схожі квартири в тому самому районі, картина строкатіша. Нижче показуємо дані з каталогу TM Invest, рахуємо вартість очікування ключів і підказуємо, кому який варіант підходить краще.

Головне

• Варшава: медіана 16 208 zł/м² у готових проєктах проти 18 530 zł/м² у будівництві; Вроцлав: 14 640 zł/м² проти 16 000 zł/м² (пропозиція TM Invest, станом на 27.09.2026).
• У тому самому районі й за тієї самої кількості кімнат готові квартири в дешевших локаціях (Białołęka, Włochy, Fabryczna) дорожчі на 2–8%, а на Mokotów і Stare Miasto – дешевші на 13–23%, бо нові проєкти оцінено вище.
• Готові квартири – менша частина пропозиції: 673 із 2237 у Варшаві та 428 із 2114 у Вроцлаві; у готовому проєкті залишається в середньому близько 18 вільних помешкань.
• Податки однакові: ПДВ 8% у ціні (до 150 м²) і відсутність PCC (податку на цивільно-правові дії); забудовницький закон захищає покупця в обох випадках.
• Очікування коштує: за ставки оренди 85,1 zł/м² (NBP, Варшава, I кв. 2026) оренда 40 м² – це близько 3,4 тис. zł на місяць без комунальних платежів.

Квартири, готові до отримання, і в будівництві – ціни в нашій пропозиції

Ми порівняли всі доступні квартири з каталогу TM Invest, поділивши їх за етапом проєкту: «готовий» (будівлю здано в експлуатацію, помешкання можна отримати після підписання договору) і «в будівництві». Рахуємо медіани, а не середні, щоб окремі апартаменти не завищували результат – різницю пояснює стаття середня ціна чи медіана (польською). Це пропозиційні ціни з прайсів забудовників, а не трансакційні ціни всього ринку.

Місто й етап	Доступні квартири	Проєкти	Медіана zł/м²	Медіана ціни	Медіана площі
Варшава – готові	673	37	16 208 zł	831 206 zł	50,8 м²
Варшава – у будівництві	1564	36	18 530 zł	861 410 zł	44,9 м²
Вроцлав – готові	428	23	14 640 zł	815 243 zł	55,8 м²
Вроцлав – у будівництві	1686	20	16 000 zł	744 564 zł	49,1 м²

Метр у готових проєктах дешевший, але вся квартира – не обов'язково: у Вроцлаві медіана ціни готового помешкання навіть приблизно на 9% вища. Причина проста: серед готових залишилися більші квартири (медіана 55,8 м² проти 49,1 м²), а більша площа зазвичай має нижчу ціну за м². Для порівняння з ринком: за даними NBP, у II кв. 2026 р. середня пропозиційна ціна на первинному ринку становила 18 488 zł/м² у Варшаві та 15 575 zł/м² у Вроцлаві, а трансакційна – 16 783 і 14 312 zł/м². NBP наводить ці середні для всього первинного ринку, без поділу за етапом будівництва. Ширшу картину цін у районах знайдете в статті ціни на новобудови у Варшаві 2026.

Ціни за кількістю кімнат – де готові дешевші

Тип квартири	Варшава – готові	Варшава – у будівництві	Вроцлав – готові	Вроцлав – у будівництві
Студія (1 кімната)	19 436 zł/м² 595 564 zł	29 900 zł/м² 893 772 zł	18 972 zł/м² 652 732 zł	17 276 zł/м² 582 130 zł
2 кімнати	16 880 zł/м² 726 794 zł	18 750 zł/м² 758 520 zł	15 407 zł/м² 699 000 zł	16 100 zł/м² 658 229 zł
3 кімнати	15 430 zł/м² 902 122 zł	16 488 zł/м² 942 077 zł	13 700 zł/м² 839 000 zł	14 723 zł/м² 884 441 zł
4 кімнати й більше	14 712 zł/м² 1 231 597 zł	19 175 zł/м² 1 765 774 zł	13 506 zł/м² 1 309 500 zł	15 966 zł/м² 1 234 220 zł

У Варшаві готові квартири дешевші в кожній групі, найбільше – студії, але це ефект складу пропозиції: майже половина студій у будівництві – це один проєкт у Śródmieście. У Вроцлаві готові студії дорожчі за метр (приблизно на 10%), а при 2 і 3 кімнатах дешевші на 4–7%. Більше про самі студії пишемо в статті ціни на студії у Варшаві та Вроцлаві (польською).

Чи є премія за готовність? Порівняння в тому самому районі

Середні по всьому місту змішують локації. У Варшаві аж 41% готових квартир у нашій пропозиції розташовано на Białołęka, а серед квартир у будівництві найбільше їх на Mokotów. Тому ми зіставили лише ті райони й типи квартир, де в нас є щонайменше 10 помешкань у кожній групі.

Район, тип	Готові – медіана zł/м² (кількість)	У будівництві – медіана zł/м² (кількість)	Різниця
Варшава, Białołęka, 2 кімнати	14 450 zł (46)	13 600 zł (153)	+6,2%
Варшава, Białołęka, 3 кімнати	13 750 zł (61)	13 250 zł (135)	+3,8%
Варшава, Włochy, 3 кімнати	17 071 zł (35)	16 495 zł (33)	+3,5%
Варшава, Praga-Południe, 2 кімнати	18 904 zł (24)	18 800 zł (126)	+0,6%
Варшава, Mokotów, 2 кімнати	21 588 zł (31)	27 900 zł (196)	−22,6%
Варшава, Mokotów, 3 кімнати	17 564 zł (32)	22 342 zł (77)	−21,4%
Вроцлав, Fabryczna, 3 кімнати	13 500 zł (24)	12 500 zł (141)	+8,0%
Вроцлав, Krzyki, 2 кімнати	16 125 zł (34)	16 100 zł (253)	+0,2%
Вроцлав, Psie Pole, 3 кімнати	13 210 zł (56)	14 512 zł (64)	−9,0%
Вроцлав, Stare Miasto, 2 кімнати	17 326 zł (35)	21 100 zł (133)	−17,9%
Вроцлав, Stare Miasto, 3 кімнати	15 547 zł (46)	17 850 zł (116)	−12,9%

Висновок чесно змішаний. У районах із доступнішими цінами готова квартира коштує зазвичай стільки ж або на кілька відсотків більше за схожу в будівництві – це і є «премія за готовність», але невелика. На Mokotów і Stare Miasto навпаки: нові проєкти в будівництві зі строком у 2027–2028 рр. оцінено помітно вище, ніж проєкти кількарічної давності. На Mokotów понад половину квартир у будівництві в нашій пропозиції припадає на один великий проєкт біля метро зі строком на II кв. 2028 р., що сильно підвищує медіану. На Psie Pole готові квартири також дешевші – це добрий приклад того, що на останніх помешканнях у зданому проєкті легше отримати вигідну ціну. Тому порівнюйте конкретні квартири, а не лише медіани.

Приклади готових проєктів у нашій пропозиції – зокрема Eco Berensona і Osiedle Pastell на Białołęka, Stilla у Włochy та Lokum la Vida на Psie Pole. Повний список знайдете в каталогах квартир у Варшаві та квартир у Вроцлаві. Якщо волієте зачекати, перегляньте квартири, що здаються у 2027 році (польською).

Хочете порівняти готові квартири з тими, що в будівництві, у вибраному районі? Підготуємо добірку конкретних помешкань у вашому бюджеті – для покупця найчастіше без комісії, винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Скільки коштує очікування квартири в будівництві? Приклад

Візьмемо 2-кімнатну квартиру площею 40 м² на Białołęka за медіанами з нашої пропозиції. Готова: 40 × 14 450 zł = 578 000 zł. У будівництві: 40 × 13 600 zł = 544 000 zł. Отже, квартира в будівництві дешевша на 34 000 zł. Припустімо, що ви купуєте сьогодні, а будівлю буде здано приблизно через 15 місяців (стільки лишилося до строку IV кв. 2027 р. – найчастішого серед квартир у будівництві у Варшаві в нашій пропозиції).

Позиція	Готова	У будівництві
Ціна квартири 40 м²	578 000 zł	544 000 zł
Оренда під час будівництва (15 × 3404 zł)	–	51 060 zł
Разом, якщо ви сьогодні орендуєте	578 000 zł	595 060 zł
Разом, якщо ви не платите за оренду	578 000 zł	544 000 zł

Якщо ви сьогодні орендуєте, готова квартира виходить дешевшою приблизно на 17 тис. zł – і це без урахування відсотків за траншами кредиту, що сплачуються паралельно з орендою. Якщо ви живете в родини або у власному помешканні, яке продасте пізніше, квартира в будівництві дає реальну економію і час на накопичення коштів на оздоблення. Інвестор, що купує під оренду, рахує те саме в зворотний бік: готове помешкання може заробляти одразу після оздоблення. У Вроцлаві розрахунок буває ще простішим – на Psie Pole 3 кімнати площею 60 м² у готовому проєкті – це близько 792,6 тис. zł (13 210 zł/м²), а в будівництві – близько 870,7 тис. zł (14 512 zł/м²).

Готова квартира чи в будівництві – плюси й мінуси

Критерій	Готова до отримання	У будівництві
Ризик	будівля стоїть, дозвіл на експлуатацію є; ризик затримки зникає	можлива затримка; внески захищає житловий ескроу-рахунок
Огляд	бачите конкретне помешкання, вид, інсоляцію, оточення	купуєте за планом і візуалізаціями
Зміни планування	зазвичай неможливі	можливі до етапу, визначеного забудовником
Вибір	залишилися «рештки» продажу	повний вибір поверхів і планувань
Оплата й кредит	зазвичай одноразова виплата кредиту	внески етапами, кредит траншами
Час до ключів	кілька тижнів від договору	від кількох місяців до 2 років
Податки	ПДВ 8% у ціні, без PCC	ПДВ 8% у ціні, без PCC

Безпека і договір

Забудовницький закон охоплює не лише класичний договір із забудовником на квартиру в будівництві, а й договори, в яких забудовник зобов'язується встановити окрему власність на готове помешкання та передати її вам (ст. 2 п. 1 пп. 2 і 3). Для квартири в будівництві ви платите на житловий ескроу-рахунок за графіком – після завершення наступних етапів (ст. 8). В обох випадках передачі власності передує прийняття помешкання за протоколом; забудовник має 14 днів на відповідь щодо заявлених недоліків і 30 днів на усунення визнаних (ст. 41). Як підготуватися до прийняття, описуємо в статті прийняття квартири від забудовника.

Кредит і податки

За квартири в будівництві банк виплачує кредит траншами за графіком, а відсотки ви платите від виплаченої частини. За готового помешкання кредит зазвичай видається одноразово. Щодо податків різниці немає: забудовник продає житлове помешкання до 150 м² із 8% ПДВ (ст. 41 п. 12–12c і ст. 146ef Закону про ПДВ), а продаж, що обкладається ПДВ, виключений з PCC. Виняток – ситуація, коли забудовник раніше здавав помешкання в оренду й від цього «першого заселення» минуло 2 роки – тоді продаж може бути звільнений від ПДВ (ст. 43 п. 1 пп. 10), а покупець сплачує 2% PCC.

Готова до отримання – не завжди готова до проживання

Шукаючи «квартири, готові до проживання у Варшаві», ви натрапите переважно на помешкання в стані deweloperski (стандарт забудовника: чорнова обробка без підлоги, санвузла й кухні). Після отримання ключів ще потрібно облаштувати підлогу, ванну й кухню – це ще тижні або місяці й додатковий бюджет. Що робити після отримання, пояснюємо в статті stan deweloperski – що далі.

Кому готова квартира, а кому в будівництві?

• Готова – коли ви сьогодні платите оренду, маєте жорсткий термін переїзду (наприклад, школа, робота, кінець договору оренди), хочете оглянути помешкання перед купівлею або купуєте під оренду, і важливий швидкий дохід.
• У будівництві – коли ви не платите за оренду, вам важливий вибір поверху й планування, хочете внести зміни в планування або потребуєте часу, щоб зібрати внесок і бюджет на оздоблення.
• Вторинний ринок – коли вам потрібна квартира з ремонтом «одразу»; порівняння знайдете в статті первинний чи вторинний ринок.

Якщо вагаєтеся, чи не переплатите, чекаючи на нову квартиру, зазирніть до статті прогноз цін на квартири (польською) – ціна в договорі із забудовником фіксована, тож можливе зростання цін під час будівництва працює на вашу користь, а падіння – проти вас.

Часті запитання

Підсумок

Дані з нашої пропозиції не підтверджують правила, що готова квартира завжди дорожча. За метр у готовому проєкті ви заплатите в середньому менше, бо в ньому залишилися більші помешкання й старіші проєкти, а нові проєкти в найдорожчих районах оцінено вище. У дешевших локаціях премія за готовність існує, але зазвичай становить кілька відсотків – менше, ніж кільканадцять місяців оренди. Тож ґрунтуйте рішення на власному розрахунку: скільки ви платите за житло сьогодні, коли маєте переїхати і чи важливий для вас вибір планування.

Допоможемо вам зіставити готові квартири й проєкти в будівництві у вибраних районах Варшави та Вроцлава, а також пройдемо з вами резервацію, договір і прийняття. Скористайтеся допомогою під час купівлі квартири від забудовника – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни походять із пропозиції TM Invest (станом на 27.09.2026) і є пропозиційними, а не трансакційними. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав набувача житлового помешкання або односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 2, ст. 8, ст. 41).
• Закон про податок на товари й послуги (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 775 (ст. 2 п. 14, ст. 41 п. 12–12c, ст. 43 п. 1 пп. 10, ст. 146ef).
• Закон про податок на цивільно-правові дії (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 2 п. 4).
• NBP – база цін житлової нерухомості (BaRN), дані за II кв. 2026 р.
• NBP – Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової нерухомості в I кв. 2026 р. (ставки оренди).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.