Іпотечний кредит для JDG і B2B у Польщі 2026 – через який час, ryczałt, дохід

Іпотечний кредит на B2B чи JDG (фізична особа-підприємець) зазвичай можна отримати через 12 місяців ведення діяльності, а в частини банків лише після двох повних років звітності. Ключове – як банк порахує ваш дохід: за загальною шкалою й лінійного податку він бере його з декларації PIT і KPiR (книги обліку доходів і витрат), а за ryczałt (єдиного податку), який не показує витрат, мусить оцінити його з виручки. Нижче пояснюємо правила на основі публічних матеріалів банків, показуємо приклад для контракту B2B на 20 тис. zł нетто на місяць за ryczałt 12% і за лінійного податку та орієнтовну кредитоспроможність в обох варіантах.

Найважливіше

• Типовий мінімальний стаж діяльності – 12 місяців; деякі банки очікують 24 місяці. PKO BP допускає контракт B2B уже після 6 місяців, якщо раніше ви виконували ту саму роботу за трудовим договором.
• За загальної шкали й лінійного податку (19%) банк спирається на дохід з PIT-36/PIT-36L і KPiR, зменшений на податок і внески.
• За ryczałt (для послуг із програмування зазвичай 12% виручки) банк не бачить витрат, тож спосіб розрахунку доходу залежить від його внутрішньої методики – різниця між банками буває великою.
• VeloBank і ING вимагають податкових декларацій за 2 останні роки та реєстру чи KPiR за поточний рік; VeloBank у разі контракту B2B – договорів за два повні роки й надходжень за 6 місяців.
• Рекомендація S KNF велить банкам ураховувати доходи, стабільні впродовж усього періоду погашення, а в разі нерегулярних доходів – оцінювати їхній рівень і циклічність.

Іпотечний кредит для JDG – через який час після заснування фірми?

Норми не визначають мінімального стажу діяльності. Закон про іпотечний кредит вимагає лише достовірної оцінки кредитоспроможності на підставі відомостей про доходи й витрати, а конкретні пороги визначає кожен банк. Як це виглядає на практиці – за матеріалами, які публікують самі банки:

• PKO Bank Polski (посібник для фірм від 13.08.2026) пише, що потрібно мінімум 12 місяців діяльності, а деякі установи очікують 24 місяці. Виняток стосується контракту B2B: діяльність щонайменше 6 місяців, раніше та сама робота за трудовим договором і задокументована безперервність працевлаштування.
• Bank Pekao у кредитному посібнику вказує, що банк може вимагати щонайменше 12 місяців безперервної діяльності й оцінює також галузь – деякі є сезонними.
• ING Bank Śląski у переліку документів вимагає PIT за минулий рік і рік раніше, а від 1 травня також реєстр чи KPiR за поточний рік. На практиці це означає історію, що охоплює два податкові роки.
• VeloBank (перелік документів, чинний від 27.02.2026) вимагає PIT-36/36L або PIT-28 за 2 останні податкові роки з UPO.

Висновок: із діяльністю коротшою за рік шанси невеликі, а після 12 місяців вибір банків вужчий, ніж після двох повних років. Найлегше тим, хто перейшов з трудового договору на B2B у того самого замовника чи в тій самій професії – безперервність роботи є для банку сигналом стабільності.

Як банк рахує дохід із діяльності – таблиця за формою оподаткування

Кожен банк має власну модель, але логіка схожа: банк хоче знати, скільки грошей реально залишається вам щомісяця після витрат фірми, податку й внесків. Рекомендація S (рекомендація 8) вимагає, щоб банк ураховував дохід, яким можна розпоряджатися, і спирався на підтверджені відомості.

Форма оподаткування	Як банк зазвичай рахує дохід	Потрібні стаж і документи (приклади з матеріалів банків)
Загальна шкала (12%/32%) – KPiR	дохід з PIT-36 і KPiR (виручка мінус витрати), зменшений на податок і внески ZUS; часто усереднений за рік чи довший період	зазвичай мін. 12 міс.; PIT-36 за 2 роки, KPiR за попередній і поточний рік (VeloBank, ING)
Лінійний податок 19% – KPiR	як вище, на підставі PIT-36L; податок 19% і медичний внесок 4,9% доходу зменшують суму «на руки»	зазвичай мін. 12 міс.; PIT-36L за 2 роки, KPiR (VeloBank, ING)
Ryczałt з обліковуваної виручки	банк знає лише виручку: віднімає ryczałt і ZUS або приймає дохід як частину виручки за власною методикою (наприклад, залежно від галузі)	зазвичай мін. 12 міс.; PIT-28 за 2 роки, реєстр виручки за попередній і поточний рік, в ING – за ставками
Контракт B2B (будь-яка з форм вище)	як за даної форми оподаткування, додатково банк аналізує договір: строк, повідомлення про розірвання, регулярність надходжень	VeloBank: контракти за 2 повні роки й поточний період, надходження за 6 міс.; PKO BP: від 6 міс. у разі переходу з трудового договору
Повний облік	результат зі звіту про прибутки й збитки та PIT	звітність за 2 повні звітні періоди (VeloBank); ING – PIT-36/36L і звіт про прибутки й збитки за 2 роки

Іпотечний кредит за лінійного податку й загальної шкали

Тут усе найпростіше: дохід випливає з декларації. Проте пам’ятайте, що все, що ви відносите до витрат (лізинг автомобіля, обладнання, послуги), зменшує дохід, а отже й кредитоспроможність. Крім того, внески за лізингом банк розглядає як ваше зобов’язання – PKO BP прямо вказує, що лізингові внески враховують під час оцінки кредитоспроможності.

Іпотечний кредит за ryczałt – як рахується дохід?

Ryczałt ви сплачуєте з виручки, тож декларація PIT-28 не каже, скільки ви витрачаєте на ведення фірми. Банки дають із цим раду двома способами: або віднімають від виручки податок і внески (припускаючи низькі витрати, що пасує до ІТ-послуг), або приймають дохід як визначену частину виручки за власними правилами, часто з урахуванням галузі. Звідси великі відмінності в розрахованій кредитоспроможності за тієї самої виручки. ING повідомляє, що від 15 травня 2022 р. знову приймає доходи з ryczałt, і просить реєстр виручки за ставками.

Маєте діяльність на ryczałt чи короткий стаж на B2B? Домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, який найвигідніше порахує ваш дохід.

Приклад: іпотечний кредит для програміста B2B – 20 тис. zł нетто за ryczałt і лінійного податку

Припущення: програміст на контракті B2B, рахунок-фактура 20 000 zł нетто (без ПДВ) щомісяця, тобто 240 000 zł виручки на рік. Він сплачує повні соціальні внески ZUS із лікарняним – у 2026 р. це 1 926,76 zł на місяць. Це наша приблизна методика, а не алгоритм конкретного банку.

• Ryczałt 12% (послуги, пов’язані з програмним забезпеченням). Медичний внесок за виручки 60–300 тис. zł на рік у 2026 р. становить 830,58 zł на місяць. Ryczałt рахуємо з виручки, зменшеної на соціальні внески й 50% сплаченого медичного внеску: (240 000 − 23 121 − 4 983) × 12% ≈ 25 427 zł на рік, тобто близько 2 119 zł на місяць. Залишається: 20 000 − 1 927 − 831 − 2 119 ≈ 15 120 zł на місяць.
• Лінійний податок 19%. Припускаємо 1 000 zł витрат фірми на місяць (обладнання, бухгалтерія), тож дохід становить 19 000 zł. Після віднімання соціальних внесків: 17 073 zł. Медичний внесок 4,9% із цієї суми – близько 837 zł, податок 19% – близько 3 244 zł (для спрощення не враховуємо відрахування частини медичного внеску). Залишається близько 12 990 zł на місяць.
• Ryczałt у банку, що рахує дохід як частину виручки. Якщо банк прийме, наприклад, 60% виручки як дохід (значення суто ілюстративне – банки не публікують своїх коефіцієнтів), він визнає лише 12 000 zł на місяць.

Варіант	Дохід, прийнятий до кредитоспроможності	Внесок за 40% доходу	Орієнтовний кредит (40%)	Внесок за 50% доходу	Орієнтовний кредит (50%)
Ryczałt 12% – виручка мінус податок і ZUS	близько 15 120 zł	6 050 zł	близько 747 тис. zł	7 560 zł	близько 934 тис. zł
Лінійний податок 19%	близько 12 990 zł	5 200 zł	близько 642 тис. zł	6 500 zł	близько 802 тис. zł
Ryczałt – коефіцієнт 60% (ілюстрація)	12 000 zł	4 800 zł	близько 593 тис. zł	6 000 zł	близько 741 тис. zł

Методику (буфер, строк 25 років, пороги 40% і 50% доходу) докладно описуємо в статті Кредитоспроможність у Польщі 2026. Висновок із прикладу: за тієї самої виручки ryczałt дає вищий дохід «на руки», але те, скільки з нього визнає банк, залежить від його методики. Тому за ryczałt порівняння кількох банків має особливо велике значення. Якщо ви купуєте сам, подивіться також, як виглядає іпотечний кредит для самотньої людини (польською) – витрати на утримання однієї особи рахують інакше, ніж для родини.

Що це означає в нашій пропозиції квартир?

За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, медіана ціни 3-кімнатної квартири у Варшаві – 935 503 zł, а у Вроцлаві 878 658 zł. За першого внеску 20% потрібний кредит становить відповідно близько 748 тис. zł і близько 703 тис. zł. Програміст із прикладу вкладається в орієнтовну кредитоспроможність у варіанті «ryczałt – виручка мінус податок і ZUS», але у варіанті з коефіцієнтом йому, ймовірно, довелося б обрати дешевшу локацію чи більший перший внесок. Внесок за кредитом 748 тис. zł за 6,07% на 30 років становив би близько 4 520 zł.

2-кімнатні квартири виразно дешевші: медіана у Варшаві – 755 824 zł, у Вроцлаві 662 405 zł. Актуальні новобудови знайдете в каталогах нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві.

Контракт B2B з одним замовником і сезонність – на що зважає банк?

Банки приймають контракти B2B, але придивляються до ризику, що дохід раптом зникне. У разі одного замовника вони можуть перевірити, на який строк укладено договір, який строк попередження про розірвання й чи надходження регулярні – VeloBank прямо вимагає контрактів із додатками за два повні роки та підтвердження надходжень за останні 6 місяців. Договір на невизначений чи довгий строк, без короткого попередження про розірвання, для банку безпечніший, ніж наступні квартальні договори.

Сезонність – друга пастка. Рекомендація S (рек. 8.4) велить у разі нерегулярних доходів оцінювати їхній рівень, стабільність і циклічність, а Pekao називає сезонну галузь чинником ризику. Якщо ваша виручка сильно коливається, банк може усереднити її за довший період – тоді один добрий квартал кредитоспроможності не «підніме». Проте Рекомендація S не закриває шляху: за позитивної оцінки банк може видати кредит попри нерегулярні доходи (рек. 8.5).

Як підготувати JDG до іпотечного кредиту?

• Не міняйте форми оподаткування перед самою заявкою без консультації – банк порівнює декларації за два роки, а різні форми ускладнюють оцінку.
• Зважайте на витрати за шкали й лінійного податку – кожна проведена витрата зменшує дохід, який банк прийме до кредитоспроможності.
• Не беріть нового лізингу перед кредитом – внесок за лізингом знижує кредитоспроможність.
• Ведіть надходження через один рахунок фірми – банки просять історію рахунку (VeloBank: за останній місяць, у разі B2B – підтвердження надходжень за 6 місяців).
• Зберіть документи заздалегідь – повний перелік для JDG і B2B зі строками дії довідок знайдете в статті документи для іпотеки.

На що ще дивитися, окрім способу розрахунку доходу, – маржа, комісія, RRSO – пояснюємо в тексті який банк обрати для іпотеки (польською), а весь процес від заявки до виплати – у посібнику Іпотека в Польщі покроково.

Часті запитання

Підсумок

Іпотечний кредит для B2B чи JDG доступний, але зазвичай вимагає щонайменше року діяльності, а найкраще двох років, задокументованих у PIT. За шкали й лінійного податку банк бере дохід із декларації, за ryczałt – оцінює його з виручки, і саме тут різниця між банками найбільша. У нашому прикладі та сама виручка 20 тис. zł нетто дає прийнятий дохід від 12 до близько 15 тис. zł, а орієнтовна кредитоспроможність коливається від близько 590 до близько 930 тис. zł.

Хочете дізнатися, як ваш дохід порахують конкретні банки? Домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – порівняємо пропозиції кількох банків під вашу форму оподаткування й допоможемо підібрати квартиру за реальною кредитоспроможністю.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й не є пропозицією, податковою консультацією чи кредитним рішенням – спосіб розрахунку доходу й рішення ухвалює банк. Суми внесків ZUS за повідомленням ZUS на 2026 р.

Джерела

• KNF, Рекомендація S – редакція після змін від червня 2023 р. (рекомендація 8.1–8.6, буфер процентної ставки) (польською)
• Закон про іпотечний кредит і про нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами, Dz.U. 2025 поз. 720 – ст. 21 (польською)
• Закон про одноразовий (ryczałt) прибутковий податок, Dz.U. 2025 поз. 843 – ст. 11 ч. 1 і 1a, ст. 12 ч. 1 п. 2b (польською)
• Закон про податок на доходи фізичних осіб, Dz.U. 2026 поз. 592 – ст. 9a, ст. 30c (польською)
• Закон про послуги охорони здоров’я, що фінансуються з публічних коштів, Dz.U. 2025 поз. 1461 – ст. 79a, ст. 81 ч. 2 (польською)
• ZUS – розмір внесків за осіб, що ведуть підприємницьку діяльність, у 2026 р. (польською)
• NBP, статистика відсоткових ставок (MIR) – ставка за новими житловими кредитами в PLN, липень 2026 (польською)
• PKO Bank Polski – Іпотечний кредит і підприємницька діяльність підприємця (13.08.2026) (польською)
• VeloBank – перелік документів до заявки на іпотечний кредит (чинний від 27.02.2026) (польською)
• ING Bank Śląski – документи до іпотечного кредиту (станом на вересень 2026) (польською)
• Bank Pekao – які форми зайнятості приймають під час іпотечного кредиту (станом на вересень 2026) (польською)
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026