Затримка забудовника – договірна неустойка, відшкодування, відмова від договору (2026)

Затримка забудовника дає вам три інструменти: договірну неустойку (а якщо в договорі немає ні неустойок, ні відсотків – законну компенсацію), відшкодування збитків на загальних засадах і – коли забудовник не передав право власності вчасно – право відмовитися від договору після призначення йому додаткових 120 днів. Пояснюємо, які строки враховуються, що робити крок за кроком, як затримка впливає на іпотеку та скільки коштує неустойка порівняно з витратами на оренду.

Головне

• Договір із забудовником має містити строк передачі права власності, строк завершення робіт і строк прийняття помешкання (ст. 35 п. 1 пп. 7, 12 і 17 закону про захист прав набувача, «забудовницького закону»).
• Договірні неустойки не є обов'язковими – договір вказує їхній розмір, якщо сторони їх передбачили (ст. 35 п. 1 пп. 14). Без неустойок і відсотків забудовник платить компенсацію в розмірі законних відсотків за прострочення – нині 9,25% річних (ст. 39 п. 2).
• Якщо забудовник не передав право власності вчасно, ви призначаєте йому 120 днів, а після їх безрезультатного спливу можете відмовитися від договору й зберігаєте вимогу про неустойку за період прострочення (ст. 43 п. 1 пп. 6 і п. 3).
• Після відмови забудовник повертає гроші, виплачені з ескроу-рахунку, протягом 30 днів; якщо не поверне, повернення бере на себе Забудовницький гарантійний фонд (ст. 44 п. 3, ст. 48 п. 1 пп. 6).
• Договірна неустойка належить незалежно від розміру шкоди, але, як правило, закриває шлях до вищого відшкодування, якщо договір не передбачає іншого (ст. 484 § 1 ЦК).

Які строки в договорі із забудовником враховуються?

Від того, який строк порушено, залежать ваші права. Закон про захист прав набувача (уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880) вимагає, щоб договір визначав кожен із них окремо:

• строк початку й завершення будівельних робіт (ст. 35 п. 1 пп. 12) – тобто коли будівля має бути готова;
• строк і спосіб повідомлення про прийняття та строк прийняття помешкання (пп. 17) – коли ви отримуєте ключі;
• строк передачі прав, тобто підписання нотаріального акта про передачу власності (пп. 7) – коли ви стаєте власником.

Законне право відмовитися через затримку стосується лише строку передачі власності. Запізнення з прийняттям чи перенесення завершення будівництва можуть обґрунтовувати неустойку (якщо договір її передбачає) або відшкодування збитків. Перевірте й проміжок між датами: кілька місяців між прийняттям і передачею власності – це на практиці запас для забудовника. Що ще має містити договір, описуємо в статті Договір із забудовником (umowa deweloperska) – що має містити і на що зважати.

Договірні неустойки за затримку забудовника – коли належать і скільки становлять

Закон не нав'язує договірних неустойок ані їх розміру. Договір із забудовником має лише визначати розмір відсотків і неустойок для сторін, якщо сторони їх передбачили (ст. 35 п. 1 пп. 14). Договір може рахувати їх, наприклад, як відсоток від ціни чи внесених сум за день прострочення, іноді з лімітом. Закон дає два запобіжники:

• симетрія – якщо договір передбачає відсотки для забудовника (за ваші прострочені платежі) і неустойки для вас, вимоги забудовника за відсотками не можуть бути вищими за ваші неустойки (ст. 39 п. 1);
• законна компенсація – якщо договір не передбачає ні неустойки, ні відсотків, забудовник платить компенсацію, що дорівнює законним відсоткам за прострочення, які належали б йому від вас (ст. 39 п. 2). За референтної ставки NBP 3,75% законні відсотки за прострочення становлять 9,25% річних (ст. 481 § 2 ЦК). Норма прямо не вказує базу нарахування – це варто уточнити в договорі.

Цивільний кодекс (уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 795) додає два правила. Неустойка належить незалежно від розміру шкоди – вам не треба доводити, скільки ви втратили (ст. 484 § 1 ЦК). Але та сама норма виключає відшкодування, що перевищує неустойку, якщо сторони не вирішили інакше. За низької неустойки й високих витрат без застереження про додаткове відшкодування різниця лишається вам. Забудовник може також вимагати зменшення неустойки, коли вона надмірно завищена (ст. 484 § 2 ЦК).

Остерігайтеся дуже низького ліміту неустойки, довгого переліку «незалежних причин» чи автоматичного перенесення строку. Положення, не погоджене індивідуально, що суттєво обмежує відповідальність перед споживачем за невиконання зобов'язання, у разі сумнівів вважається недозволеним – і тоді вас не зв'язує (ст. 385¹ і 385³ п. 2 ЦК).

Уже маєте проєкт договору? Перевіримо проєкт договору й документи забудовника – порівняємо строки з проспектом і вкажемо положення про неустойки та форс-мажор, які варто обговорити.

Приклад: неустойка та вартість оренди за прострочення в 180 днів

Чи покриє неустойка оренду, якщо переїзд зсувається на пів року? Беремо медіанні 2-кімнатні квартири з нашої пропозиції (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026): у Варшаві 755 824 zł за 39,4 м², у Вроцлаві 662 405 zł за 40,8 м². Приймаємо два прикладні варіанти неустойки – 0,01% і 0,02% ціни за день (припущення, не законна норма). Вартість оренди рахуємо за середніми ставками зі звіту NBP за I кв. 2026 р.: 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² у середньому для шести великих міст, зокрема Вроцлава (без адміністративного платежу й комунальних послуг).

Позиція (180 днів)	Варшава – 2 кімнати, 755 824 zł, 39,4 м²	Вроцлав – 2 кімнати, 662 405 zł, 40,8 м²
Неустойка 0,01% ціни за день (1,8% ціни)	13 605 zł	11 923 zł
Неустойка 0,02% ціни за день (3,6% ціни)	27 210 zł	23 847 zł
Оренда схожої квартири – на місяць	3 353 zł	2 754 zł
Оренда за 6 місяців	20 118 zł	16 524 zł
Різниця за неустойки 0,01%	−6 513 zł	−4 601 zł
Різниця за неустойки 0,02%	+7 092 zł	+7 323 zł

Неустойка 0,01% за день не покриває навіть орендної плати, а ще додаються платежі, комунальні послуги, переїзд і витрати за кредитом. Неустойка 0,02% уже дає надлишок. Тож обговорюйте не лише ставку, а й базу (вся ціна чи внесені суми – за внесених 40% ціни неустойки з таблиці падають до 40%), ліміт і право на відшкодування понад неустойку.

Забудовник не здав квартиру вчасно – що робити крок за кроком?

1. Зберіть документи й дати. Договір, додаткові угоди, листування, підтвердження платежів – перевірте, який строк минув і яку неустойку передбачає договір.
2. Не підписуйте додаткової угоди про перенесення строку без аналізу. Така угода може означати відмову від неустойок за попереднє прострочення.
3. Надішліть письмову вимогу сплатити неустойку. Вкажіть строк із договору, кількість днів прострочення, ставку неустойки й суму. Збережіть доказ вручення.
4. Документуйте шкоду. Договір оренди, рахунки, додаткові витрати за кредитом.
5. Після спливу строку передачі власності призначте 120 днів. Це умова відмови (ст. 43 п. 3) – письмово, з датою.
6. Вирішіть: чекати чи відмовлятися. Коли будівництво на фініші, зазвичай краще зачекати й вимагати неустойку; коли роботи стоять – розгляньте відмову.

Можна також вимагати виконання договору: ваша вимога про передачу власності відображена в земельно-іпотечній книзі (księga wieczysta) (ст. 38 п. 2), а в крайньому разі остаточне рішення суду замінює волевиявлення забудовника (ст. 64 ЦК).

Затримка передачі власності – відмова від договору та повернення грошей

Набувач має право відмовитися від договору із забудовником у разі непередачі йому прав у строк, що випливає з договору (ст. 43 п. 1 пп. 6). Але спершу він мусить призначити забудовнику 120-денний строк на передачу власності – лише після його безрезультатного спливу можна відмовитися, зберігши вимогу про договірну неустойку за період прострочення (ст. 43 п. 3). Заява про відмову має бути в письмовій формі з нотаріально засвідченим підписом і містити згоду на виключення вашої вимоги із земельно-іпотечної книги (ст. 45 п. 1).

Наслідки відмови: договір вважається неукладеним, а ви не несете жодних пов'язаних із ним витрат (ст. 44 п. 2). Кошти, що ще лежать на житловому ескроу-рахунку, банк виплачує вам негайно після отримання заяви (ст. 18 п. 1). Гроші, уже передані забудовнику з відкритого рахунку, забудовник мусить повернути не пізніше ніж протягом 30 днів (ст. 44 п. 3). Якщо не поверне, платежі покриває Забудовницький гарантійний фонд (ст. 48 п. 1 пп. 6) – подробиці описуємо в статті Ескроу-рахунок і DFG. Усі інші підстави відмови й процедуру крок за кроком знайдете в тексті Відмова від договору із забудовником.

Затримка	Що можна зробити	Підстава
Перенесення завершення будівництва	Договірна неустойка, якщо договір її за це передбачає; відшкодування доведеної шкоди	ст. 35 п. 1 пп. 12 і 14 з.з.; ст. 471, 483–484 ЦК
Запізнення з прийняттям помешкання	Договірна неустойка або відшкодування збитків (наприклад, витрат на оренду), якщо забудовник відповідає за прострочення	ст. 35 п. 1 пп. 17 з.з.; ст. 471, 477 ЦК
Непередача власності вчасно	Договірна неустойка; призначення 120 днів, потім відмова зі збереженням неустойки	ст. 43 п. 1 пп. 6 і п. 3 з.з.
Договір без неустойок і без відсотків	Компенсація в розмірі законних відсотків за прострочення (9,25% річних)	ст. 39 п. 2 з.з.; ст. 481 § 2 ЦК
Гроші не повернуто після відмови	Заява про повернення із Забудовницького гарантійного фонду	ст. 44 п. 3, ст. 48 п. 1 пп. 6 з.з.

Відшкодування збитків за затримку передачі квартири та форс-мажор

Незалежно від договірних неустойок боржник відповідає за шкоду, що виникла внаслідок невиконання чи неналежного виконання зобов'язання, якщо воно не спричинене обставинами, за які він не відповідає (ст. 471 ЦК). За прострочення ви можете вимагати відшкодування шкоди незалежно від того, що й далі хочете отримати квартиру (ст. 477 § 1 ЦК). Воно охоплює завдані втрати й упущену вигоду (ст. 361 § 2 ЦК) – наприклад, витрати на оренду, банківські платежі чи втрачену орендну плату за купівлі під оренду. Шкоду, однак, потрібно довести, а за договірної неустойки за ту саму подію відшкодування понад неустойку, як правило, не належить.

Найчастіший захист забудовника – «незалежні причини»: погода, власники мереж, відомства, форс-мажор. Положення «строк продовжується на час обставин, що не залежать від забудовника» без закритого переліку дає змогу зсувати строк майже довільно. Добрий договір називає конкретні події, вимагає письмового повідомлення й обмежує продовження фактичним часом перешкоди. Про те, як перевірити історію строків забудовника, пишемо в посібнику Як перевірити забудовника перед купівлею.

Затримка та іпотечний кредит – транші й проміжне страхування

За кредиту затримка коштує вдвічі. Банк виплачує транші після завершення етапів будівництва, тож зсунутий графік може потребувати додаткової угоди до кредитного договору. До запису іпотеки банк зазвичай застосовує проміжне страхування або підвищену маржу – і цей період подовжується на кожен місяць затримки. Перевірте ці витрати в кредитному договорі й додайте їх до шкоди. Як працюють транші та запис іпотеки, описуємо в статті Іпотека в Польщі покроково.

Відмову за наявності кредиту узгодьте з банком – перш ніж надсилати заяву, запитайте, як він розрахує виплачені транші.

Як зменшити ризик затримки до купівлі?

Найпростіший спосіб – купити квартиру в готовому будинку або на останньому етапі будівництва. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Варшаві ми маємо 37 зданих проєктів і 36 у будівництві, а у Вроцлаві 24 готові й 21 у будівництві – огляд знайдете на сторінках новобудови у Варшаві і новобудови у Вроцлаві. За квартири в будівництві подбайте про неустойку, що рахується від ціни, без низького ліміту, з додатковим відшкодуванням і закритим переліком обставин, що продовжують строк. Затримка – не єдиний ризик; про недоліки, виявлені після прийняття, пишемо в статті Гарантія забудовника (rękojmia).

Часті запитання

Підсумок

Затримка забудовника не залишає вас без захисту: у вас є договірні неустойки або законна компенсація, відшкодування збитків на загальних засадах, а за непередачі власності – право відмовитися через 120 днів із повним поверненням грошей, забезпеченим ескроу-рахунком і DFG. Реальна цінність цього захисту залежить від договору – наш приклад показує, що неустойка 0,01% на день може не покрити навіть орендної плати.

Перш ніж підписувати договір, замовте в нас перевірку договору із забудовником – ми переглянемо проєкт і документи забудовника й вкажемо положення про строки та неустойки, які варто обговорити. Якщо ви лише шукаєте квартиру, допоможемо обрати проєкт і пройти купівлю – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник. Ми на ринку з 2016 року.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, а ставки договірних неустойок у прикладі – припущення. Стаття не є юридичною консультацією – у спорі із забудовником проконсультуйтеся з адвокатом або юридичним радником.

Джерела

• Закон про захист прав набувача житлового помешкання чи односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 18, 35, 38, 39, 43–45, 48).
• Закон – Цивільний кодекс (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 64, 361, 385¹, 385³, 471, 477, 481, 483–484).
• NBP – Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової нерухомості в I кв. 2026 р. (польською; ставки оренди).
• NBP – основні відсоткові ставки (польською; референтна ставка 3,75% з 5.03.2026).
• Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.