Где сообщить о покупке квартиры в Польше: PCC-3, налоговая и гмина – сроки в 2026 году
Автор: Tacjana MasiukiewiczРасходы и налоги~6 мин чтения
Где сообщить о покупке квартиры? При покупке у застройщика – только в управе гмины или города (информация IN-1 в течение 14 дней с момента приобретения права собственности); в налоговую (urząd skarbowy) идти не нужно, потому что декларацию PCC-3 вы не подаёте. При покупке на вторичном рынке PCC рассчитывает нотариус, а декларацию PCC-3 в налоговой вы подаёте сами только в исключительных случаях. Ниже – куда, до какого срока и кто за что отвечает после подписания нотариального акта.
Краткий ответ
- Покупка у застройщика: в цене есть VAT, сделка не облагается налогом на гражданско-правовые сделки (PCC). Декларацию PCC-3 вы не подаёте.
- Покупка на вторичном рынке у нотариуса: PCC рассчитывает, удерживает и перечисляет нотариус как налоговый агент. Вы декларацию не подаёте.
- Всегда самостоятельно: в течение 14 дней вы подаёте в гмине информацию о недвижимости для целей налога на недвижимость.
- Иногда самостоятельно: вы сообщаете о дарении от семьи, на которое финансируете покупку, и рассчитываете PCC по сделкам, заключённым без нотариуса.
Квартира от застройщика – VAT вместо PCC
Застройщик продаёт помещение в рамках деятельности, облагаемой VAT, поэтому при типичной покупке квартиры эта же продажа уже не облагается PCC. Вам не нужно идти в налоговую или отправлять «нулевую» декларацию. Налог на недвижимость вы начнёте платить лишь тогда, когда станете собственником, — а это происходит в момент подписания договора о передаче собственности, а не договора с застройщиком.
Если вы только выбираете квартиру, посмотрите актуальные проекты застройщиков в Варшаве и во Вроцлаве.
Вторичный рынок – PCC удерживает нотариус
При покупке у частного лица ставка PCC, как правило, составляет 2% рыночной стоимости квартиры. Нотариус рассчитывает налог, удерживает его в день подписания акта и передаёт в налоговую. Если цена в договоре заметно отличается от цен на похожие помещения, налоговая может её оспорить и установить налог от рыночной стоимости — поэтому занижать цену «на бумаге» не имеет смысла.
Освобождение при первой квартире
С 2023 года покупатель первой квартиры или дома на вторичном рынке может быть освобождён от PCC. Условие: в день покупки и ранее у него не было права собственности или доли в квартире, доме или кооперативном праве на жилое помещение либо дом. Налоговые органы допускают исключение для доли до 50%, полученной по наследству. При совместной покупке, например супругами, условия должны выполнять все покупатели — если у одного ранее была квартира, освобождение не причитается никому. О выполнении условий вы заявляете в нотариальном акте, а нотариус учитывает освобождение при расчёте.
Ипотека – 19 zł, обычно тоже у нотариуса
Покупая в кредит, вы устанавливаете ипотеку в пользу банка. С ипотеки, обеспечивающей требование неопределённой величины (самый частый случай при жилищных кредитах), PCC составляет 19 zł, с ипотеки на определённую сумму — 0,1% этой суммы. Когда заявление об установлении ипотеки вы делаете в нотариальном акте, налог удерживает нотариус. Декларацию PCC-3 вы подаёте самостоятельно в течение 14 дней только тогда, когда ипотека установлена вне нотариального акта. Это можно сделать через e-Urząd Skarbowy.
Управа гмины – обязанность, о которой легко забыть
Эта обязанность касается каждого покупателя независимо от рынка. В течение 14 дней с приобретения собственности вы подаёте в управу гмины или города информацию о недвижимости и строительных объектах (форма IN-1). На её основании управа вынесет решение о налоге на недвижимость. Во многих гминах информацию можно подать в электронном виде, например через ePUAP.
Несколько фактов о самом налоге:
- налоговая обязанность возникает с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором вы стали собственником,
- ставки устанавливает совет гмины; в 2026 году максимальная ставка для жилых зданий и помещений составляет 1,25 zł за m² полезной площади в год,
- физические лица платят четырьмя платежами: до 15 марта, 15 мая, 15 сентября и 15 ноября; если годовая сумма не превышает 100 zł, её платят единовременно в срок первого платежа.
Заодно можно оформить регистрацию по месту жительства — это отдельное дело, не связанное с налогом, и о ней можно сообщить и через интернет.
Деньги от семьи и источник средств
Если родители или бабушки с дедушками вносят часть на покупку, дарение от ближайшей семьи может быть полностью освобождено от налога. Когда стоимость даров от одного лица за пять лет не превышает необлагаемой суммы (в 2026 году 36 120 zł), сообщать о них не нужно. Свыше этой суммы вы сообщаете о даре по форме SD-Z2 в течение шести месяцев, а деньги должны поступить на ваш банковский счёт — лучше всего переводом напрямую от дарителя. Несоблюдение этих условий означает потерю освобождения.
Стоит помнить и о том, что налоговая может заинтересоваться источником средств при крупной покупке за наличные. Проще всего избежать проблем, храня сбережения на счёте и сохраняя документы об их происхождении.
Читайте также:
Где сообщить о покупке квартиры – таблица сроков
После покупки вы можете иметь дело с тремя адресами: управой гмины, налоговой инспекцией и нотариусом. Сводим их в таблицу по тому, что вам действительно нужно сделать самостоятельно.
| Что | Куда | Срок | Кто подаёт |
|---|---|---|---|
| Покупка у застройщика: PCC | Никуда – налог не возникает (в цене есть VAT) | – | Не применяется |
| Информация IN-1 (налог на недвижимость) | Управа гмины или города по месту нахождения квартиры (можно и в электронном виде) | 14 дней с момента приобретения права собственности | Покупатель – всегда |
| PCC при покупке на вторичном рынке | Налоговая, но налог удерживает и перечисляет нотариус | в день подписания акта | Нотариус (налоговый агент) |
| Декларация PCC-3 (сделка без нотариуса, например ипотека, установленная вне нотариального акта) | Начальник налоговой инспекции по месту жительства покупателя – через e-Urząd Skarbowy или на бумаге | 14 дней с момента возникновения налоговой обязанности | Покупатель – только в исключениях |
| Заявление о даре SD-Z2 (деньги от семьи сверх необлагаемой суммы) | Налоговая по вашему месту жительства как одаряемого | 6 месяцев | Одаряемый |
Заявление о внесении вашего права собственности в земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta) обычно подаёт нотариус вместе с актом – отдельно ехать в суд не нужно. Если вы только выбираете квартиру, посмотрите новые квартиры в Варшаве и новые квартиры во Вроцлаве.
Частые вопросы
Нужно ли подавать PCC-3 после покупки квартиры у застройщика?
Нет. Продажа застройщиком облагается VAT, поэтому не подлежит PCC и декларировать нечего.
Кто платит PCC при покупке квартиры на вторичном рынке?
Налог ложится на покупателя, но удерживает и перечисляет его нотариус в день подписания акта. Подавать декларацию самостоятельно не нужно.
Что грозит за неподачу информации IN-1 в гмине?
Неподача информации в срок — нарушение налоговых норм и может закончиться наказанием на основании Налогово-уголовного кодекса. Стоит подать её сразу после получения выписки из нотариального акта.
Относится ли освобождение для первой квартиры к покупке у застройщика?
В этом нет необходимости — при типичной покупке у застройщика PCC вообще не возникает. Освобождение важно при покупке на вторичном рынке.
Куда подавать PCC-3 и в какой срок?
Декларацию PCC-3 вы подаёте начальнику налоговой инспекции по месту своего жительства – через e-Urząd Skarbowy (podatki.gov.pl) или на бумаге – в течение 14 дней с момента возникновения налоговой обязанности. При покупке квартиры у нотариуса обычно это не нужно, потому что PCC удерживает нотариус.
Нужно ли сообщать о покупке квартиры в налоговую?
При покупке у застройщика – нет. На вторичном рынке обычно тоже нет, потому что PCC рассчитывает нотариус. В налоговую вы идёте сами только тогда, когда заключаете сделку без нотариуса или заявляете о подарке от семьи сверх необлагаемой суммы. Обязательна же информация IN-1 в управе гмины.
Итоги
После покупки квартиры у нотариуса дела в налоговой обычно уже улажены: на первичном рынке PCC нет, а на вторичном его удерживает нотариус. Ваша задача — прежде всего подать информацию IN-1 в гмине в течение 14 дней и — если вы пользуетесь помощью семьи — сообщить о даре. Если вы планируете покупку новой квартиры, спросите нашего эксперта — мы поможем выбрать проект, проверим договор с застройщиком, а ипотечный эксперт сравнит предложения по кредиту.
