Плата за преобразование вечного пользования в собственность на квартиру 2026 — скидки, 20 лет
Автор: Tacjana MasiukiewiczРасходы и налоги~12 мин чтения
Плата за преобразование (opłata przekształceniowa) за квартиру — это ежегодная сумма, которую владелец помещения платит 20 лет за то, что земля под домом перестала быть в вечном пользовании (użytkowanie wieczyste) и стала его долевой собственностью. Она равна прежней годовой плате за вечное пользование, а всю сумму можно погасить единовременно со скидкой — в Варшаве 98%, во Вроцлаве 90% для городских земель. Объясняем также, как это выглядит для квартиры от застройщика и что проверить в книге земельной и ипотечной (księga wieczysta).
Главное
- С 1 января 2019 г. вечное пользование застроенными землями для жилищных целей преобразовалось в силу закона в собственность — без заявления и без нотариального акта.
- Плату за преобразование вносят 20 лет с момента преобразования, до 31 марта каждого года; она равна последней годовой плате за вечное пользование.
- Единовременная плата — это годовая плата × число оставшихся лет. Скидки для физических лиц: 98% на землях столичного города Варшавы, 90% на землях гмины Вроцлав, на землях казны государства по закону от 60% в год преобразования до 10% в шестой год.
- Если дом на земле в вечном пользовании сдан в эксплуатацию после 1 января 2019 г., преобразование происходит со дня сдачи здания в эксплуатацию — это касается и новых проектов застройщиков.
- Покупатель помещения платит с 1 января года, следующего за покупкой, пропорционально своей доле в земле, и в течение 30 дней после приобретения должен запросить справку о размере и сроке платы.
Что такое вечное пользование и что изменило преобразование?
Вечное пользование — это право на землю, принадлежащую казне государства или гмине, устанавливаемое обычно на 99 лет, за которое вносилась годовая плата. Для земель, предоставленных на жилищные цели, ставка составляет 1% стоимости земли (ст. 72 п. 3 пп. 4 закона об управлении недвижимостью).
Закон от 20 июля 2018 г. о преобразовании права вечного пользования застроенными землями для жилищных целей в право собственности на эти земли превратил это право в собственность с 1 января 2019 г. Это относится к землям, застроенным одноквартирными домами и многоквартирными зданиями, в которых не менее половины помещений — жилые, вместе с гаражами и другими объектами, обслуживающими жильцов (ст. 1). Если на участке стоят и другие здания, преобразование в силу закона происходит, когда их полезная площадь не превышает 30% площади всех зданий (ст. 1a). Владелец квартиры стал совладельцем земли, но платит прежнему владельцу (гмине или казне государства) плату за преобразование — сумма обычно не изменилась, но вносится в течение определённого времени.
Сколько составляет плата за преобразование и как долго её платят?
- Размер: равна годовой плате за вечное пользование, которая действовала бы в день преобразования (ст. 7 п. 2).
- Срок: 20 лет, считая со дня преобразования (ст. 7 п. 6). У предпринимателей срок может быть дольше (ст. 7 п. 6a).
- Срок платежа: до 31 марта каждого года; по заявлению ведомство может разбить её на части (ст. 7 п. 5).
- Индексация: возможна не чаще раза в 3 года, по показателю изменения цен на недвижимость (ст. 10).
- Кто платит: каждый текущий владелец. Для квартиры в многоквартирном доме — пропорционально доле в земле, связанной с помещением (ст. 11 п. 3).
Плата за преобразование не входит в коммунальные платежи — вы платите её напрямую в городское управление или староство, а не сообществу собственников. Не путайте её и с налогом на недвижимость, который за долю в земле вы платите независимо (мы описываем его в статье Налог на недвижимость за квартиру 2026). Что входит в платежи сообществу или управляющему, объясняем в тексте Коммунальные платежи в новостройке — сколько и от чего зависят.
Единовременная плата и скидки в Варшаве и во Вроцлаве
В любой момент в период платежей вы можете письменно заявить о намерении единовременного погашения. Единовременная плата — это произведение платы, действующей в год заявления, и числа лет, оставшихся до конца срока (ст. 7 п. 7). Ведомство в течение 14 дней сообщает сумму к оплате после скидки (ст. 7 п. 8). Скидки полагаются физическим лицам — владельцам жилых помещений и домов — и кооперативам, а их размер зависит от того, кому принадлежала земля.
| Владелец земли до преобразования | Скидка с единовременной платы | Основание |
|---|---|---|
| Столичный город Варшава | 98% (99% — если внесены платежи за не менее чем 50 лет вечного пользования) | постановление Совета столичного города Варшавы № LXXV/2128/2018 с изм. (VIII/161/2019) |
| Гмина Вроцлав | 90% | постановление Городского совета Вроцлава № III/29/18 от 20.12.2018 г. |
| Казна государства во Вроцлаве | 90% | распоряжение № 54 воеводы Нижнесилезского от 20.02.2019 г. (ст. 9 п. 3a закона) |
| Казна государства — правило закона | 60% в год преобразования, 50% во второй, 40% в третий, 30% в четвёртый, 20% в пятый, 10% в шестой год после преобразования; позже — нет | ст. 9 п. 3 закона |
| Любая земля — люди с инвалидностью, семьи с Картой многодетной семьи, ветераны и другие группы по ст. 9a | 99% (по заявлению, для помещения, служащего исключительно их жилищным нуждам) | ст. 9a закона |
Скидки могут распространяться и на платежи за парковочные места и гаражи, связанные с жилым зданием (ст. 9 п. 3b и 4a) — Варшава распространила на них своё постановление в 2019 г. Обратите внимание на условие вроцлавского ведомства: скидка засчитывается только при оплате в срок, указанный в письме, и при отсутствии задолженности по платежам за данную землю. После погашения ведомство по собственной инициативе выдаёт справку об уплате, а заявление об исключении требования из раздела III книги земельной и ипотечной (księga wieczysta) стоит 250 zł (ст. 7 п. 9–10).
Пример: 20 лет платежей или единовременно?
Допущения (примерные, не данные конкретного здания): вы покупаете 2-комнатную квартиру, а доля в земле, приходящаяся на помещение, оценена в 50 000 zł. При ставке 1% плата за преобразование составляет 500 zł в год. До конца срока платежей осталось 19 лет. Индексацию не учитываем.
| Вариант | Расчёт | К оплате |
|---|---|---|
| Годовые платежи в течение 19 лет | 500 zł × 19 | 9 500 zł (без индексации) |
| Единовременно, без скидки | 500 zł × 19 | 9 500 zł |
| Единовременно, земля казны государства, год преобразования (60%) | 9 500 zł × 40% | 3 800 zł |
| Единовременно, земля гмины Вроцлав (90%) | 9 500 zł × 10% | 950 zł |
| Единовременно, земля столичного города Варшавы (98%) | 9 500 zł × 2% | 190 zł |
| Единовременно со скидкой 99% (ст. 9a) | 9 500 zł × 1% | 95 zł |
При скидке 90–98% единовременное погашение — это эквивалент от нескольких месяцев до двух лет платежей, и вопрос индексации закрывается. Без скидки (например, когда земля казны государства была преобразована давно или владельцем является компания) единовременная сумма — это просто сумма будущих платежей; тогда решение зависит от того, что вы предпочитаете: иметь наличные или «чистую» книгу земельную и ипотечную (księga wieczysta).
Покупаете квартиру у застройщика и не знаете, что означают записи о земле в проекте договора? Проверим договор с застройщиком (umowa deweloperska) и резервационный договор перед подписанием — в том числе на правовое состояние земли и обременения в księga wieczysta.
Вечное пользование и квартира от застройщика
С 2019 г. гмины и казна государства, как правило, больше не передают землю в вечное пользование для жилищного строительства. Исключения — в частности, реализация существующих требований, земли для жилищных кооперативов и Национального земельного фонда (Krajowy Zasób Nieruchomości) (ст. 13 п. 1b закона об управлении недвижимостью). Однако часть участков под новые жилые комплексы застройщики приобрели раньше как вечное пользование — например, бывшие промышленные территории — поэтому новые дома на такой земле всё ещё встречаются.
Для таких проектов у закона есть отдельная норма. Если после 1 января 2019 г. на земле в вечном пользовании, предназначенной под жилую застройку по местному плану или решению об условиях застройки, сдан в эксплуатацию жилой дом, земля преобразуется в собственность со дня сдачи здания в эксплуатацию (ст. 13 п. 1). Плата за преобразование тогда равна годовой плате за вечное пользование за год сдачи здания, обязанность её вносить возникает с 1 января следующего года, а плату за вечное пользование за год сдачи нужно внести в полном размере (ст. 13 п. 3). Вроцлавское ведомство сообщает, что выдаёт справки для недвижимости, застроенной в 2020 г. и позже, по заявлению прежнего вечного пользователя или субъекта, ведущего проект.
Что это значит для покупателя? Если вы покупаете помещение в таком здании, вы принимаете обязанность платить в части, приходящейся на вашу долю в земле, — с 1 января года, следующего за годом приобретения (ст. 11 п. 1 и 3). В течение 30 дней после покупки вы должны обратиться в ведомство за справкой, подтверждающей размер платы и число лет, оставшихся до её внесения; если вы с ней не согласны, у вас есть 2 месяца на заявление о выдаче решения (ст. 11 п. 2). Законная скидка на землях казны государства считается с года преобразования, то есть с года сдачи здания, — для только что сданного дома она может ещё составлять 60% или 50%. Распространяется ли постановление гмины и на здания, сданные после 2019 г., подтвердите в ведомстве, ответственном за землю.
У застройщика как компании нет скидок для физических лиц, но он может погасить плату единовременно до продажи — тогда требование должно исчезнуть из księga wieczysta. Спросите об этом и попросите документ. Другие вопросы вы найдёте в статье О чём спрашивать застройщика в офисе продаж.
По данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026, в каталоге 36 строящихся проектов в Варшаве и 21 во Вроцлаве. Здания, сдаваемые в 2026–2027 гг. на земле в вечном пользовании, будут преобразованы со дня сдачи в эксплуатацию, поэтому их покупатели будут платить плату за преобразование по ст. 13. Правовое состояние участка вы проверите в информационном проспекте (номер księga wieczysta) — просматривая проекты в Варшаве или проекты во Вроцлаве, спросите нас о конкретном здании.
Справка о преобразовании и księga wieczysta — что проверить перед покупкой
Основанием для внесения в книгу земельную и ипотечную (księga wieczysta) права собственности на землю является справка, подтверждающая преобразование. Для муниципальных земель её выдаёт президент города, для земель казны государства — староста (в городах на правах повята — также президент города). По заявлению владельца помещения, обоснованному планируемой продажей или покупкой, у ведомства на это 30 дней; в остальных случаях — 4 месяца (ст. 4 п. 2). Во Вроцлаве заявление стоит 50 zł гербового сбора. Если нотариальный акт подписан до выдачи справки, нотариус направляет выписку в ведомство, а справка придёт на адрес покупателя из акта (ст. 4 п. 5a и 6).
- Раздел I-Sp книги помещения — связана ли с помещением доля в совместной собственности на землю или всё ещё в совместном вечном пользовании, и какая это доля.
- Раздел II книги земли — кто является владельцем или вечным пользователем участка (например, застройщик, гмина, казна государства).
- Раздел III — запись требования о плате за преобразование. Суд вносит её по собственной инициативе и в книги помещений, выделенных после 2019 г. (ст. 5 п. 3).
- Информационный проспект и проект договора — номер księga wieczysta недвижимости, информация о праве застройщика на землю и возможной задолженности по платежам.
- Справка об уплате единовременной платы — если застройщик или прежний владелец утверждает, что плата погашена.
Как безопасно проверить застройщика и документы проекта, мы описываем в руководстве Как проверить застройщика перед покупкой, а судебные сборы за записи в księga wieczysta — в статье Судебные сборы при покупке квартиры. Полный перечень расходов при покупке вы найдёте в тексте Расходы при покупке квартиры от застройщика.
Частые вопросы
Платится ли плата за преобразование при покупке квартиры у застройщика?
Только тогда, когда земля под зданием была в вечном пользовании и преобразовалась в собственность — в новых проектах со дня сдачи здания в эксплуатацию. Если застройщик с самого начала был владельцем участка, платы за преобразование нет. Проверите это в разделах II и III księga wieczysta.
С какого момента покупатель квартиры платит плату за преобразование?
С 1 января года, следующего за годом, в котором он приобрёл помещение, — за год покупки обязанность ещё лежит на продавце. В течение 30 дней после покупки покупатель должен обратиться в ведомство за справкой о размере платы и оставшемся сроке её внесения.
Какая скидка за единовременную плату за преобразование в Варшаве?
Для физических лиц — владельцев жилых помещений на землях столичного города Варшавы — 98% (99%, если ранее внесены платежи за не менее чем 50 лет вечного пользования). Сначала вы заявляете о намерении погасить, а ведомство называет сумму после скидки.
Сколько составляет скидка за плату за преобразование во Вроцлаве?
90% для физических лиц — владельцев жилых помещений или домов — как на землях гмины Вроцлав, так и казны государства во Вроцлаве. Условие — оплата в срок из письма ведомства и отсутствие задолженности.
Можно ли ещё купить квартиру на земле в вечном пользовании?
В жилых зданиях редко, потому что земли под многоквартирными домами были преобразованы в силу закона. Вечное пользование всё ещё встречается, в частности, у зданий, где жилые помещения составляют менее половины помещений, на землях, переданных в рамках Национального земельного фонда, и на участках, где нежилые здания превышают 30% площади — там преобразование происходит лишь после создания отдельной книги или выделения участка. Перед покупкой такого помещения проверьте раздел I-Sp księga wieczysta.
Итоги
Преобразование дало владельцам квартир собственность на землю в обмен на плату, вносимую 20 лет. В Варшаве и во Вроцлаве единовременное погашение со скидкой 98% или 90% обычно стоит меньше двух годовых платежей. Для квартиры от застройщика преобразование может произойти только со дня сдачи здания — тогда вы принимаете плату с 1 января года после покупки, а законная скидка на землях казны государства может быть ещё высокой. Перед подписанием договора проверьте księga wieczysta земли и спросите застройщика о справке.
Ищете квартиру на первичном рынке? Поможем с покупкой квартиры от застройщика, чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик. Если у вас уже есть проект договора, закажите у нас его проверку.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер и не являются юридической или налоговой консультацией. Размер платы и скидки для конкретного помещения подтверждает ответственное ведомство.
Источники
- Закон о преобразовании права вечного пользования застроенными землями для жилищных целей в право собственности на эти земли — единый текст Dz.U. 2025 poz. 6 (ст. 1–2, 4–5, 7, 9–11, 13).
- Закон об управлении недвижимостью — единый текст Dz.U. 2026 poz. 399 (ст. 13 п. 1b, ст. 72 п. 3).
- Управление столичного города Варшавы — преобразование вечного пользования, скидки (постановление № LXXV/2128/2018).
- BIP Городского управления Вроцлава — преобразование земель казны государства, скидка 90%, информация для застройщиков.
- BIP Вроцлава — ответ на интерпелляцию от 18.03.2025 г. (постановление № III/29/18 Городского совета Вроцлава, скидка 90%).
- Число проектов в стадии строительства: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026.
