Налоги при покупке квартиры в Польше иностранцем в 2026 году: PCC, НДС

Иностранец, который покупает квартиру в Польше, платит те же налоги и сборы, что и поляк, — отдельного «налога для иностранцев» нет. При покупке у застройщика НДС уже включён в цену, и налог PCC (налог на гражданско-правовые сделки) вы не платите, а на вторичном рынке PCC составляет 2%. Отличий три: освобождение от PCC при покупке первой квартиры обычно не действует, если у вас есть или была квартира за границей; у нотариуса часто нужен присяжный переводчик; разрешение MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации) и гербовый сбор 1570 zł нужны только в некоторых случаях. Ниже — полная стоимость покупки 2-комнатной квартиры из нашего предложения в Варшаве и во Вроцлаве.

Главное

• Налоговые законы не предусматривают никаких дополнительных налогов за то, что у покупателя нет польского гражданства. PCC, НДС, нотариальный тариф и судебные сборы для всех одинаковы.
• Первичный рынок: НДС 8% включён в цену, без PCC. Вторичный рынок: PCC 2% от рыночной стоимости квартиры.
• Освобождение от PCC при покупке первой квартиры: по позиции директора KIS (Национальной налоговой информации) квартира или дом за границей (в том числе проданные раньше) исключают освобождение.
• Отдельная квартира не требует разрешения MSWiA. Если разрешение нужно (например, дом, земельный участок), гербовый сбор составляет 1570 zł.
• После покупки вы ежегодно платите налог на недвижимость — в Варшаве и во Вроцлаве 1,25 zł/m² в 2026 году. Доход от аренды квартиры в Польше облагается в Польше упрощённым налогом (ryczałt) 8,5% / 12,5%.

Платит ли иностранец другие налоги при покупке квартиры в Польше?

Нет. Закон о налоге на гражданско-правовые сделки распространяется на продажу вещей, находящихся на территории Польши (ст. 1 п. 4), — важно местонахождение квартиры, а не гражданство или место жительства покупателя. То же касается НДС в цене от застройщика, нотариального тарифа и судебных сборов за ипотечную книгу (księga wieczysta). Отдельное освобождение от PCC касается только узкой группы: иностранных государств, их дипломатических представительств и сотрудников с иммунитетом — при условии взаимности (ст. 8 п. 1 закона о PCC).

Расходы, которые могут касаться только иностранца, налогами не являются:

• вознаграждение присяжного переводчика — если вы плохо знаете польский,
• гербовый сбор за разрешение MSWiA — только если разрешение требуется,
• переводы документов и доверенности — если вы покупаете из-за границы через доверенное лицо,
• новый сбор за Репозиторий — с 19 ноября 2026 года нотариус будет взимать его при акте, по которому иностранец приобретает недвижимость (подробности ниже).

Весь процесс покупки — от проверки, нужно ли вам разрешение, до нотариального акта (akt notarialny) — описываем в руководстве Покупка квартиры в Польше иностранцем.

PCC для иностранца: первичный и вторичный рынок

У застройщика вы покупаете квартиру с НДС, поэтому PCC не платите (ст. 2 п. 4 лит. a закона о PCC). Исключение — покупка шестой и каждой следующей квартиры в одном и том же жилом комплексе: тогда PCC составляет 6% (ст. 7a). НДС уже включён в цену из прайс-листа: 8% для помещений до 150 m² полезной площади, а для больших квартир — 23% с превышения. Подробнее: VAT na mieszkanie od dewelopera (статья на польском).

На вторичном рынке (у частного лица) вы платите PCC 2% от рыночной стоимости квартиры. Платит покупатель, а при подписании нотариального акта налог удерживает нотариус и перечисляет его в налоговую. Самостоятельно подавать декларацию не нужно. Подробности — в статье Podatek PCC przy kupnie mieszkania.

Первая квартира без PCC — может ли иностранец получить освобождение?

Да, закон не исключает иностранцев. Освобождение по ст. 9 п. 17 закона о PCC положено физическому лицу, у которого на день покупки и раньше не было квартиры, дома, кооперативного права собственности на помещение или доли в этих правах (кроме доли до 50%, полученной по наследству).

Сложность возникает с недвижимостью за границей. Закон не говорит, где должна находиться прежняя квартира. В индивидуальном налоговом разъяснении № 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD директор Национальной налоговой информации признал, что человек, у которого есть (или была) квартира в Украине, не может воспользоваться освобождением при покупке квартиры в Польше. Не имело значения ни то, что квартира находится за пределами Польши, ни то, что покупатель много лет живёт в Польше и уже получил польское гражданство. Министерство финансов придерживается той же позиции.

На практике это значит:

• У вас есть или была квартира либо дом в другой стране (даже проданные много лет назад) — при покупке на вторичном рынке вы заплатите PCC 2%.
• У вас есть доля в квартире в другой стране, полученная в дар или купленная, — освобождение тоже не положено. Доля до 50% по наследству не мешает.
• Покупаете вдвоём (например, супруги) — освобождение действует, только если условию соответствует каждый из покупателей.
• У вас никогда не было квартиры или дома ни в одной стране — освобождение положено.

Нотариус принимает ваше заявление о соответствии условиям. Помните, что налоговая может проверить его позже, в том числе через обмен налоговой информацией с другими государствами. Неуплаченный PCC тогда придётся доплатить с процентами. В нестандартной ситуации стоит запросить индивидуальное налоговое разъяснение. При покупке у застройщика этой проблемы нет — PCC вы не платите независимо от того, есть ли у вас другие квартиры.

Нотариус, судебные сборы и присяжный переводчик

Нотариальный тариф. За договор купли-продажи помещения, договор с застройщиком (umowa deweloperska) и договор о переходе права собственности максимальный тариф — половина ставки из § 3 распоряжения о максимальных ставках нотариального тарифа, плюс 23% НДС. Для квартиры за 755 824 zł это максимум 1 896,65 zł нетто за один акт. Нотариус может взять меньше. Таблицы ставок: Taksa notarialna 2026.

Судебные сборы. Запись о праве собственности в ипотечной книге стоит 200 zł, открытие новой книги для квартиры от застройщика — 100 zł, запись требования из договора с застройщиком — 150 zł (пополам с застройщиком), запись ипотеки — 200 zł. Их взимает нотариус при подписании акта. Подробнее: Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania (статья на польском).

Присяжный переводчик. Нотариальный акт составляется на польском. Если сторона не знает польского, нотариус переводит акт сам (если у него есть полномочия присяжного переводчика) или с помощью присяжного переводчика (ст. 2 § 3 и ст. 87 § 1 п. 1 закона о нотариате). Вознаграждение переводчика при частном заказе устанавливается индивидуально и оплачивается отдельно, сверх тарифа. Когда нужен переводчик и как его выбрать, объясняем в статье Присяжный переводчик у нотариуса. При договоре с застройщиком и договоре о переходе права собственности он понадобится дважды.

Новый сбор с 19 ноября 2026 года. Нотариус уже сейчас направляет министру внутренних дел выписку из каждого акта, по которому иностранец приобретает недвижимость в Польше, — в том числе отдельную квартиру, купленную без разрешения (ст. 8a закона о приобретении недвижимости иностранцами). Поправка от 17 июля 2026 года (Dz.U. 2026 poz. 1099) переносит эту отправку в Центральный репозиторий электронных выписок нотариальных актов. За размещение выписки нотариус будет взимать со сторон сбор. Его размер определит распоряжение министра — на конец сентября 2026 года оно ещё не опубликовано.

Планируете покупку у застройщика в Варшаве или во Вроцлаве? Поможем выбрать квартиру и пройти через договор бронирования и договор с застройщиком — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Сколько стоит покупка квартиры в Польше для иностранца? Пример

Возьмём медианную цену 2-комнатной квартиры по данным предложения TM Invest на 27.09.2026: 755 824 zł в Варшаве (859 свободных квартир) и 662 405 zł во Вроцлаве (738 квартир). Исходные данные: покупка за наличные, покупатель — иностранец с квартирой в другой стране (значит, на вторичном рынке без освобождения от PCC), нотариус берёт максимальные ставки. На первичном рынке квартира строится (договор с застройщиком, затем договор о переходе права собственности); на вторичном — один договор купли-продажи, ипотечная книга уже есть.

Позиция	Варшава — у застройщика	Варшава — вторичный рынок	Вроцлав — у застройщика	Вроцлав — вторичный рынок
Цена квартиры	755 824 zł (НДС в цене)	755 824 zł	662 405 zł (НДС в цене)	662 405 zł
PCC	не платите	15 116,48 zł (2%)	не платите	13 248,10 zł (2%)
Договор с застройщиком — ваша половина тарифа с НДС	1 166,44 zł	–	1 051,53 zł	–
Договор о переходе права собственности / купли-продажи — тариф с НДС	2 332,88 zł	2 332,88 zł	2 103,07 zł	2 103,07 zł
Судебные сборы (требование ½, открытие книги, запись права собственности)	375 zł	200 zł	375 zł	200 zł
Разрешение MSWiA	не нужно	не нужно	не нужно	не нужно
Итого налоги и сборы	3 874,32 zł	17 649,36 zł	3 529,60 zł	15 551,17 zł
Присяжный переводчик	дополнительно, 2 визита	дополнительно, 1 визит	дополнительно, 2 визита	дополнительно, 1 визит

Разница заметная: для иностранца, у которого есть квартира за границей, покупка на вторичном рынке в Варшаве обходится в налогах и сборах примерно на 13,8 тыс. zł дороже, чем у застройщика, а во Вроцлаве — примерно на 12 тыс. zł дороже. Главная причина — PCC. При кредите добавятся расходы на ипотеку: судебный сбор 200 zł, нотариальный тариф за заявление об установлении ипотеки и PCC с ипотеки (19 zł или 0,1% суммы). Кредит для иностранцев описываем в статье Ипотека в Польше для иностранцев.

Квартиры из нашего предложения — на страницах новые квартиры в Варшаве и новые квартиры во Вроцлаве. Перед бронированием подготовьте номер PESEL, NIP и счёт в банке — пошаговый список в статье PESEL, NIP и счёт в банке перед покупкой квартиры.

Когда добавляется гербовый сбор за разрешение MSWiA?

Отдельную квартиру в смысле закона о собственности помещений иностранец покупает без разрешения (ст. 8 п. 1 пп. 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами). Без разрешения можно купить и гараж или долю в гараже, если он служит жилищным потребностям (пп. 1a). Гражданам стран ЕЭЗ и Швейцарии разрешение, как правило, не нужно вовсе (ст. 8 п. 2).

Разрешение нужно, например, при покупке частного дома или земельного участка гражданином страны вне ЕЭЗ. Тогда добавляется гербовый сбор 1570 zł за выдачу разрешения (часть III п. 8 приложения к закону о гербовом сборе). Заявление, документы и сроки описываем в статье Разрешение MSWiA на покупку недвижимости.

Налог на недвижимость для иностранца — что платить каждый год?

Владелец квартиры платит налог на недвижимость в гмину (местный бюджет) независимо от гражданства. В 2026 году ставка для жилых зданий в Варшаве и во Вроцлаве — 1,25 zł за m² полезной площади, плюс налог на долю в земельном участке (0,77 zł/m²). Для медианной 2-комнатной квартиры из нашего предложения это около 49 zł в год в Варшаве (39,4 m²) и около 51 zł во Вроцлаве (40,8 m²) плюс часть за землю. Сумму до 100 zł платят один раз, в срок первого платежа (15 марта).

После покупки у вас есть 14 дней, чтобы подать информацию IN-1 в городскую администрацию, — даже если вы живёте за границей. Ставки и примеры: Podatek od nieruchomości za mieszkanie 2026 (статья на польском).

Сдача квартиры нерезидентом — какой налог?

Если вы не живёте в Польше (центр жизненных интересов не здесь и вы проводите в Польше не более 183 дней в году), у вас в Польше ограниченная налоговая обязанность. Вы платите налог только с доходов, полученных в Польше, — а к ним закон прямо относит доходы от недвижимости, находящейся в Польше, в том числе от аренды и продажи (ст. 3 п. 2a и 2b пп. 4 закона о подоходном налоге с физических лиц, PIT).

Частная аренда облагается упрощённым налогом с зарегистрированных доходов (ryczałt): 8,5% до 100 000 zł дохода в год и 12,5% с превышения. Пример: арендная плата 3 000 zł в месяц — это 36 000 zł в год и 3 060 zł налога. Сроки и декларацию PIT-28 описываем в статье Налог на аренду квартиры в Польше для нерезидента.

Правила налоговой обязанности применяются с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения (ст. 4a закона о PIT). Такие соглашения обычно разрешают Польше облагать доход от недвижимости, находящейся в Польше, а страна вашего налогового резидентства избегает двойного налогообложения по правилам соглашения — например, освобождает этот доход или засчитывает налог, уплаченный в Польше. Проверьте текст соглашения с вашей страной (список на gov.pl) или спросите налогового специалиста в стране резидентства.

Частые вопросы

Итог

Польское право не предусматривает отдельных налогов за покупку квартиры иностранцем. Больше всего зависит от выбора рынка: у застройщика вы платите только нотариальный тариф и судебные сборы (для медианной 2-комнатной квартиры около 3,5–3,9 тыс. zł), а на вторичном рынке иностранец с квартирой за границей обычно платит ещё 2% PCC (около 13–15 тыс. zł). К этому добавляются переводчик, с 19 ноября 2026 года сбор за Репозиторий, а 1570 zł за разрешение MSWiA — только если разрешение нужно.

Хотите купить квартиру у застройщика в Варшаве или во Вроцлаве? Подберём квартиру под ваш бюджет и проведём через покупку — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Если нужно финансирование, запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков, доступные для вашего типа пребывания.

Правовое состояние на сентябрь 2026 года. Расчёты ориентировочные и не являются налоговой или юридической консультацией. Если у вас есть недвижимость за границей, доли или доход от аренды, стоит проверить свою ситуацию у нотариуса или налогового специалиста.

Источники

• Закон о налоге на гражданско-правовые сделки (PCC) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 1 п. 4, ст. 2 п. 4, ст. 7, ст. 7a, ст. 8, ст. 9 п. 17, ст. 10).
• Индивидуальное налоговое разъяснение директора KIS № 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD — квартира за границей и освобождение от PCC.
• Закон о приобретении недвижимости иностранцами — единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 8, ст. 8a) и поправка от 17 июля 2026 года — Dz.U. 2026 poz. 1099.
• Закон о гербовом сборе — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1154 (приложение, часть III п. 8).
• Распоряжение о максимальных ставках нотариального тарифа — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566.
• Закон о нотариате — единый текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 2 § 3, ст. 87 § 1).
• Закон о судебных издержках по гражданским делам — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42–44).
• Закон о налоге на товары и услуги (НДС) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 п. 12–12c, ст. 146ef).
• Закон о местных налогах и сборах — единый текст Dz.U. 2025 poz. 707 (ст. 6) и верхние пределы ставок на 2026 год — M.P. 2025 poz. 726.
• Закон о подоходном налоге с физических лиц (PIT) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 3 п. 1a, 2a, 2b, ст. 4a) и закон об упрощённом подоходном налоге — Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12).
• Соглашения об избежании двойного налогообложения — Министерство финансов, gov.pl.
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.