Налог с аренды квартиры в Польше 2026: ryczałt 8,5% и 12,5%
Автор: Tacjana MasiukiewiczРасходы и налоги~12 мин чтения
Налог с аренды квартиры в Польше в 2026 году — это при частной сдаче внаём только ryczałt (фиксированный налог на выручку): 8,5% от дохода до 100 000 zł в год и 12,5% от превышения. Платите его с самой арендной платы, без вычета расходов и амортизации, ежемесячно или ежеквартально, а год закрываете декларацией PIT-28. Ниже — сроки, правила для супругов, учёт коммунальных платежей и краткосрочной аренды, а также расчёт налога для студии из нашего предложения во Вроцлаве.
Главное
- С 2023 года единственная форма налогообложения частной аренды — ryczałt: выбирать или заявлять его не нужно.
- Ставки: 8,5% от дохода до 100 000 zł и 12,5% от превышения; расходы (ремонт, проценты, амортизация) не вычитаются.
- Ryczałt платите до 20-го числа месяца, следующего за месяцем (или кварталом), в котором получили арендную плату; за декабрь или IV квартал — до 20 января.
- Декларацию PIT-28 подаёте с 15 февраля по 30 апреля следующего года — за 2026 г. до 30 апреля 2027 г.
- Супруги с совместной собственностью могут рассчитывать весь доход через одного из них — тогда ставка 12,5% применяется к превышению над 200 000 zł.
Ryczałt с аренды 8,5% и 12,5% — как работает в 2026 году?
Закон о подоходном налоге с физических лиц прямо устанавливает, что доходы от найма, поднайма и аренды, не связанные с предпринимательской деятельностью, облагаются ryczałt от учитываемой выручки (art. 9a ust. 6 в связи с art. 10 ust. 1 pkt 6). Налоговая шкала (12% и 32%) с возможностью вычета расходов и амортизации была доступна для частной аренды последний раз за 2022 год. Если сдаёте квартиру впервые, никакого заявления о выборе ryczałt подавать не нужно — он действует в силу закона.
Ставки определяет art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a закона о ryczałt от отдельных доходов физических лиц: 8,5% от дохода до 100 000 zł в налоговом году и 12,5% от превышения этой суммы. Лимит считается отдельно для частной аренды и отдельно для возможной предпринимательской деятельности на ryczałt (art. 12 ust. 14). Налог платится с дохода, то есть с арендной платы, которую вы фактически получили или которая была предоставлена в ваше распоряжение. Если арендатор не заплатил, дохода нет и налога нет.
Последствие, о котором стоит помнить перед покупкой квартиры под аренду: никакие расходы вычесть нельзя. Отделка, мебель, проценты по кредиту, налог на недвижимость или ремонт не уменьшают налог. От дохода можно вычесть лишь отдельные льготы (например, уплаченные взносы социального страхования, некоторые пожертвования, реабилитационную или термомодернизационную льготу), если вы не учли их уже в другой декларации. Об остальных расходах владения квартирой мы пишем в статье Налог на недвижимость за квартиру 2026.
Как рассчитать налог с частной аренды? Сроки платежей и PIT-28
Расчёт частной аренды состоит из двух этапов: платежи в течение года и годовая декларация. Вести учёт доходов при этом не нужно — обязанность его вести не касается частной аренды (art. 15 ust. 3 закона о ryczałt), хотя для порядка стоит фиксировать поступления арендной платы в простой таблице.
| Обязанность | Срок | Примечания |
|---|---|---|
| Ежемесячный ryczałt | до 20-го числа следующего месяца; за декабрь — до 20 января | символ формы в переводе: PPE, платёж на микросчёт налоговой |
| Ежеквартальный ryczałt | до 20-го числа месяца после квартала; за IV квартал — до 20 января | возможен при доходах от аренды до эквивалента 200 000 евро; выбор отмечается в PIT-28 |
| Заявление супругов о расчёте всего дохода одним из них | до 20-го числа месяца, следующего за месяцем первого дохода в году (при первом доходе в декабре — до конца года) | действует и на следующие годы, пока вы его не отзовёте |
| Декларация PIT-28 | с 15 февраля по 30 апреля следующего года | доплата по декларации — до 30 апреля, символ PIT-28 |
Пример: арендатор перевёл арендную плату 3 000 zł 10 октября 2026 г. При ежемесячном расчёте ryczałt 255 zł (8,5% × 3 000 zł) платите до 20 ноября 2026 г. При ежеквартальном расчёте всю арендную плату за октябрь, ноябрь и декабрь рассчитаете одним платежом до 20 января 2027 г. PIT-28 подаётся в налоговую инспекцию по месту вашего жительства — расположение сдаваемой квартиры значения не имеет. Удобнее всего сделать это в сервисе Twój e-PIT.
Арендная плата и доход от аренды — что с коммунальными платежами и взносом в товарищество?
Доходом считается согласованная арендная плата. По позиции Минфина Польши платежи, связанные с квартирой, которые по договору несёт арендатор — административный взнос в кооператив или товарищество собственников, вода, электричество, газ, интернет — не являются доходом арендодателя. При этом не важно, платит ли их арендатор напрямую или передаёт деньги вам, а счета оплачиваете вы. Такой подход подтверждает и практика административных судов.
Условие одно: договор должен чётко разделять арендную плату и платежи, которые несёт арендатор. Если укажете одну сумму «с платежами», налог заплатите со всей суммы. Разница не символическая: при арендной плате 3 000 zł и платежах 600 zł в месяц, указанных одной суммой, доход составит 43 200 zł вместо 36 000 zł, а ryczałt — 3 672 zł вместо 3 060 zł в год. Возвратный депозит, как правило, доходом не является; становится им, только если вы удержите его на покрытие задолженности по арендной плате.
Пример: сколько налога с аренды студии во Вроцлаве?
По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, медианная цена 1-комнатной квартиры от застройщика во Вроцлаве — 595 638 zł при медианной площади 32,4 m² (265 доступных студий). Арендная плата в примере — гипотетическое допущение, принятое для расчётов, а не рыночная статистика — реальную ставку проверяйте для конкретной локации и стандарта. Предполагаем, что административный взнос и коммунальные платежи по договору платит арендатор, а квартира сдаётся 12 месяцев.
| Арендная плата (допущение) | Годовой доход | Ryczałt 8,5% | После налога | Доходность брутто | Доходность после ryczałt |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 500 zł/мес. | 30 000 zł | 2 550 zł | 27 450 zł | 5,0% | 4,6% |
| 3 000 zł/мес. | 36 000 zł | 3 060 zł | 32 940 zł | 6,0% | 5,5% |
| 3 500 zł/мес. | 42 000 zł | 3 570 zł | 38 430 zł | 7,1% | 6,5% |
Ryczałt «забирает» примерно пол процентного пункта доходности. Реальный результат будет ниже, потому что к цене добавляются отделка и обустройство (от нескольких десятков тысяч злотых и выше — см. сколько стоит отделка квартиры), а в течение года случаются паузы между арендаторами. Ни один из этих расходов от дохода вы не вычтете, поэтому перед покупкой считайте инвестицию по чистым суммам, а не по одной арендной плате.
Ищете квартиру под аренду? Поможем выбрать квартиру от застройщика с расчётом на аренду — сравним цены, площади и сроки сдачи. Покупатель чаще всего не платит нам комиссию — обычно наше вознаграждение платит застройщик.
Студии в нашем предложении — какая арендная плата даёт 5% брутто?
Вместо того чтобы угадывать ставки аренды, переверните вопрос: какую арендную плату нужно получать, чтобы заработать 5% годовых брутто от цены покупки? Ниже — медианы цен студий по районам Вроцлава по данным предложения TM Invest на 27.09.2026.
| Район | Медиана цены студии | Медиана площади | Плата для 5% брутто | Ryczałt 8,5% в месяц |
|---|---|---|---|---|
| Krzyki | 525 512 zł | 30,4 m² | 2 190 zł | 186 zł |
| Stare Miasto | 596 606 zł | 32,0 m² | 2 486 zł | 211 zł |
| Śródmieście | 621 810 zł | 35,9 m² | 2 591 zł | 220 zł |
| Psie Pole | 624 103 zł | 38,0 m² | 2 600 zł | 221 zł |
Все доступные студии, двухкомнатные квартиры и сроки сдачи — в каталоге новостроек во Вроцлаве.
Совместная аренда супругов — ryczałt и лимит 100 тыс. zł
Если квартира входит в совместную собственность, по общему правилу каждый из супругов рассчитывает половину дохода, и у каждого свой лимит 100 000 zł для ставки 8,5%. Вы также можете подать письменное заявление, что весь доход рассчитывает один из вас (art. 12 ust. 6–8c) — тогда лимит для ставки 8,5% составляет 200 000 zł (art. 12 ust. 13). Заявление может подписать один из супругов, подаётся оно до 20-го числа месяца, следующего за месяцем первого дохода в году. Супруги с раздельной собственностью не могут объединять лимиты — каждый рассчитывает доход от своей собственности или своей доли.
| Годовой доход от аренды | Один собственник (без совместности) | Супруги — пополам | Супруги — всё у одного (заявление) |
|---|---|---|---|
| 60 000 zł | 5 100 zł | 2 × 2 550 zł = 5 100 zł | 5 100 zł |
| 150 000 zł | 8 500 + 6 250 = 14 750 zł | 2 × 6 375 zł = 12 750 zł | 12 750 zł |
| 240 000 zł | 8 500 + 17 500 = 26 000 zł | 2 × (8 500 + 2 500) = 22 000 zł | 17 000 + 5 000 = 22 000 zł |
Как видно, при совместной собственности оба варианта дают одинаковый налог. Заявление о расчёте одним из супругов — в основном вопрос удобства: один человек платит ryczałt и подаёт PIT-28. Преимущество появляется только при сравнении с собственником, который сдаёт квартиру один и при больших доходах быстрее переходит на ставку 12,5%.
Краткосрочная аренда и налог — частная аренда или деятельность?
Аренда посуточно или понедельно через бронировочные платформы не имеет в налоговом законодательстве отдельной категории. Ключевой вопрос — укладывается ли она ещё в частную аренду или уже является предпринимательской деятельностью, то есть деятельностью, приносящей доход, организованной и осуществляемой на постоянной основе (art. 5a pkt 6 закона о PIT). Налоговые органы оценивают это индивидуально — значение имеют, среди прочего, число квартир, масштаб и способ обслуживания гостей или предоставление дополнительных услуг (уборка во время проживания, завтраки). При сомнениях можно обратиться за индивидуальным разъяснением (interpretacja indywidualna).
Ставка ryczałt в обоих случаях одинаковая: услуги, связанные с размещением (PKWiU раздел 55), и сдача собственной недвижимости в рамках фирмы тоже облагаются по ставке 8,5% до 100 000 zł и 12,5% от превышения (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c и d). Деятельность, однако, означает дополнительные обязанности: регистрацию в CEIDG, взносы ZUS, а при большем масштабе — ещё и анализ обязанностей по НДС. Это тема для консультации с бухгалтером перед началом.
С 20 мая 2026 г. применяется регламент ЕС 2024/1028 о сборе и предоставлении данных о краткосрочной аренде. Он предусматривает, среди прочего, регистрацию объектов и регистрационный номер, видимый в объявлениях. Польский закон, вводящий его в действие, пока не принят: правительственный проект изменения закона об гостиничных услугах (сеймовый документ № 2865) находится на этапе работы в Сейме — 17 сентября 2026 г. комиссии представили отчёт. Проект предполагает, среди прочего, регистрацию объектов в реестре гмины и в Центральном реестре туристических объектов размещения, а также штрафы за отсутствие регистрации. Окончательный вид норм и сроки могут ещё измениться.
Читайте также:
- Квартира как инвестиция в 2026
- Доходность аренды — расчёт на примерах
- Краткосрочная аренда 2026 — законодательство
- Налог с аренды для нерезидента
Частые вопросы
Сколько составляет налог с аренды квартиры в Польше в 2026 году?
При частной аренде вы платите ryczałt 8,5% от дохода до 100 000 zł в год и 12,5% от превышения. При арендной плате 3 000 zł в месяц это 255 zł налога в месяц, то есть 3 060 zł в год.
Нужно ли заявлять о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию?
Отдельного заявления или уведомления о выборе ryczałt подавать не нужно — частная аренда облагается им в силу закона. Достаточно вовремя платить ryczałt и подать PIT-28. Заявление подают только супруги, которые хотят, чтобы весь доход рассчитывал один из них.
Можно ли вычесть расходы при сдаче квартиры в аренду?
Нет. Ryczałt рассчитывается от дохода, поэтому ремонт, обустройство, проценты по кредиту и амортизация налог не снижают. Можно воспользоваться лишь немногочисленными вычетами из дохода, например уплаченными социальными взносами или некоторыми пожертвованиями.
До какого срока подать PIT-28 за аренду?
PIT-28 подаётся с 15 февраля по 30 апреля года, следующего за налоговым годом. За 2026 год срок истекает 30 апреля 2027 г. В этот же срок нужно доплатить налог, следующий из декларации.
Являются ли доходом коммунальные платежи от арендатора?
Нет, если договор аренды предусматривает, что коммунальные платежи и административный взнос несёт арендатор. Тогда переданные им суммы не являются вашим доходом, даже если счета оплачиваете вы. Ключевое условие — чёткое разделение арендной платы и платежей в договоре.
Как рассчитать налог с краткосрочной аренды?
Если посуточная аренда укладывается в частную аренду, рассчитываете её так же — ryczałt 8,5% и 12,5% в PIT-28. Если она приобретает черты организованной и постоянной деятельности, нужно зарегистрировать фирму, хотя ставка ryczałt для услуг размещения та же. Также следите за работой над польским законом о регистрации квартир для краткосрочной аренды.
Итог
Налог с аренды квартиры в Польше в 2026 году прост в обслуживании, но безусловен: 8,5% с каждого злотого арендной платы до 100 000 zł в год, без расходов и амортизации. Следите за сроком 20-го числа месяца, разделяйте в договоре арендную плату и платежи и подайте PIT-28 до 30 апреля. При покупке квартиры под аренду считайте доходность после ryczałt и после всех расходов — полный список расходов при покупке есть в руководстве Расходы на покупку квартиры у застройщика. Если планируете когда-нибудь продать квартиру, посмотрите также правила налога с продажи квартиры до истечения 5 лет.
Хотите купить квартиру под аренду в Варшаве или Вроцлаве? Подберём квартиру от застройщика в вашем бюджете и поможем пройти весь процесс покупки. Покупатель чаще всего не платит комиссию — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Работаем на рынке с 2016 года.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, а арендные платы в примерах — гипотетические допущения. Статья не является налоговой консультацией — в индивидуальном случае обратитесь к бухгалтеру или запросите индивидуальное разъяснение.
Источники
- Закон о ryczałt от отдельных доходов, получаемых физическими лицами — единый текст Dz.U. 2025 poz. 843 с изм. (art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4, ust. 6–8c, 13 и 14, art. 15 ust. 3, art. 21).
- Закон о подоходном налоге с физических лиц — единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 5a pkt 6, art. 9a ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 6).
- Расчёт доходов от частной аренды — Министерство финансов Польши, podatki.gov.pl (обновление 20.08.2026).
- Регламент Европейского парламента и Совета (ЕС) 2024/1028 о сборе и предоставлении данных об услугах краткосрочной аренды.
- Регулирование краткосрочной аренды — проект — Министерство спорта и туризма Польши, gov.pl.
- Правительственный проект закона об изменении закона о гостиничных услугах (документ № 2865) — ход законодательного процесса, Сейм Польши.
- Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.
