«Случайная» и институциональная аренда в Польше 2026: как защитить сдачу квартиры

«Случайная» аренда (najem okazjonalny) – это договор аренды на определённый срок (максимум 10 лет), который может заключить собственник квартиры, являющийся частным лицом. Её главное достоинство: арендатор уже в начале подчиняется принудительному исполнению (poddanie się egzekucji) в нотариальном акте и указывает помещение, в которое выедет, поэтому в случае проблем вам не нужен многолетний судебный процесс о выселении. Институциональная аренда (najem instytucjonalny) даёт схожую защиту, но предназначена для фирм, сдающих помещения. Ниже объясняем, какие документы нужны, сколько это стоит и чем оба режима отличаются от обычного договора аренды.

Главное

• «Случайная» аренда: собственник – физическое лицо без хозяйственной деятельности в сфере сдачи в аренду, договор на определённый срок до 10 лет, в письменной форме под страхом недействительности (ст. 19a).
• Обязательные приложения: заявление арендатора о подчинении принудительному исполнению в форме нотариального акта, указание замещающего помещения и согласие его собственника.
• Договор нужно заявить в налоговую инспекцию (urząd skarbowy) в течение 14 дней с начала аренды – без заявления вы теряете упрощённое выселение (ст. 19b).
• Залог при «случайной» и институциональной аренде: максимум 6-кратная месячная арендная плата; при обычной аренде – до 12-кратной.
• Нотариальная такса за заявление о подчинении принудительному исполнению: не более 1/10 минимальной зарплаты, в 2026 г. 480,60 zł нетто (591,14 zł с НДС).

Что такое «случайная» аренда и кто может её заключить?

«Случайную» аренду регулирует раздел 2a закона о защите прав арендаторов (ст. 19a–19e). Её может заключить собственник жилого помещения, являющийся физическим лицом и не ведущий хозяйственной деятельности по сдаче помещений в аренду. Это режим для типичного частного инвестора: вы покупаете квартиру у застройщика, делаете отделку и сдаёте от своего имени, рассчитываясь паушальным налогом с частной аренды.

Договор должен быть заключён на определённый срок, не более 10 лет, и требует письменной формы под страхом недействительности – так же и любое его изменение. Помимо арендной платы вы можете взимать только платежи, не зависящие от собственника (коммунальные услуги, вывоз отходов), если договор не предусматривает иное, а арендную плату повысите только на условиях, прописанных в договоре (ст. 19c). Поэтому оговорку об индексации, например по инфляции, стоит вписать сразу.

Ключевое значение имеет ст. 19e: к «случайной» аренде не применяется большинство норм, защищающих арендаторов, – в частности, о праве на социальное жильё и о запрете выселения зимой. Но это работает только при условии, что вы заявили договор в налоговую инспекцию. Если опоздаете с заявлением, арендатор сохраняет полную защиту, как при обычной аренде.

«Случайная» аренда: необходимые документы (чек-лист)

Закон перечисляет приложения, которые «в частности» прилагаются к договору (ст. 19a ч. 2). Перед подписанием подготовьте:

• Письменный договор «случайной» аренды – со сроком, размером арендной платы и залога, правилами индексации и случаями, в которых его можно расторгнуть досрочно.
• Заявление арендатора о подчинении принудительному исполнению в форме нотариального акта – арендатор обязуется освободить и передать помещение в срок, указанный в вашем требовании.
• Указание замещающего помещения – адрес другой квартиры, в которой арендатор сможет жить в случае выселения.
• Согласие собственника замещающего помещения на проживание арендатора и проживающих с ним лиц. По вашему требованию подпись под этим согласием должна быть нотариально засвидетельствована – этим правом стоит воспользоваться.
• Акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и фотографиями – закон его не требует, но без него трудно рассчитаться по залогу.
• Заявление в налоговую инспекцию в течение 14 дней с начала аренды и подтверждение его подачи.

Если в ходе договора арендатор утратит возможность проживать в замещающем помещении (например, собственник его продаст), у него есть 21 день, чтобы указать новое помещение и представить новое согласие. Если он этого не сделает, вы можете расторгнуть договор письменно с уведомлением минимум за 7 дней (ст. 19a ч. 3 и ст. 19d ч. 5).

Заявление о «случайной» аренде в налоговую инспекцию – 14 дней

О заключении договора вы сообщаете начальнику налоговой инспекции по вашему месту жительства (а не по месту нахождения квартиры) в течение 14 дней со дня начала аренды, а не со дня подписания договора. Официального бланка закон не предусматривает – достаточно письма с данными сторон, адресом помещения, датой заключения договора и датой начала аренды. Подайте его так, чтобы иметь доказательство подачи: копия с печатью о приёме или подтверждение отправки. По требованию арендатора вы обязаны показать подтверждение заявления, а при ходатайстве об исполнительной клаузуле его потребует суд.

Заявление по ст. 19b – это обязанность, отдельная от налога. Доход от частной аренды вы декларируете паушальным налогом 8,5% (до 100 тыс. zł в год) и 12,5% с превышения – подробности, сроки платежей и PIT-28 описываем в статье налог с аренды квартиры. Возвратный залог не является доходом, пока вы не удержите его в счёт задолженности.

Заявление о подчинении принудительному исполнению: стоимость у нотариуса и пример для студии

Вознаграждение нотариуса за заявление о подчинении принудительному исполнению прямо ограничено законом: не более 1/10 минимальной заработной платы (ст. 19a ч. 7). При минимальной зарплате 4806 zł, действующей в 2026 г., это максимум 480,60 zł нетто, а с 1 января 2027 г. (минимальная зарплата 4950 zł) – 495 zł нетто. К таксе добавляется 23% НДС. За выписки из акта нотариус берёт до 6 zł за каждую начатую страницу, а за засвидетельствование подписи под согласием собственника замещающего помещения – до 20 zł (§ 12 и § 13 постановления о нотариальной таксе). Подробнее о ставках пишем в статье нотариальная такса.

Пример: вы покупаете студию во Вроцлаве за 595 638 zł – это медиана цены 1-комнатной квартиры (медиана площади 32,4 м²) по данным из предложения TM Invest на 27.09.2026. Для расчёта принимаем арендную плату 2 800 zł в месяц (допущение, не рыночные данные). Для сравнения показываем и 2-комнатную квартиру в Варшаве за 755 824 zł (медиана в нашем предложении, 39,4 м²) с допущенной арендной платой 3 800 zł.

Статья (максимальные ставки, 2026)	Студия Вроцлав, аренда 2 800 zł	2 комнаты Варшава, аренда 3 800 zł
Заявление о подчинении принудительному исполнению (480,60 zł + 23% НДС)	591,14 zł	591,14 zł
Выписки из акта (принято 2 выписки × 3 страницы × 6 zł + НДС)	44,28 zł	44,28 zł
Засвидетельствование подписи собственника замещающего помещения (20 zł + НДС)	24,60 zł	24,60 zł
Заявление в налоговую инспекцию	без сборов	без сборов
Всего расходов на заключение	около 660 zł	около 660 zł
Максимальный залог (6 × аренда)	16 800 zł	22 800 zł
Расходы на заключение в % от годовой арендной платы	около 2,0%	около 1,4%

Закон не решает, кто несёт расходы на нотариальный акт, – это вопрос договорённости сторон, поэтому пропишите его в договоре. Независимо от этого около 660 zł – небольшая цена по сравнению с риском многомесячной задолженности при квартире стоимостью 600–750 тыс. zł. Как арендная плата влияет на доходность, считаем в статье доходность аренды квартиры.

Ищете квартиру под аренду, которая хорошо проявит себя на рынке аренды? Помогаем подобрать помещение из предложения более 100 инвестиций в Варшаве и Вроцлаве – для покупателя чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик. Запишитесь на разговор о покупке квартиры от застройщика или просмотрите предложения в новых инвестициях во Вроцлаве и в Варшаве.

Залог при «случайной» аренде: сколько можно взять?

Залог при «случайной» аренде обеспечивает требования по аренде, существующие на день освобождения помещения, а также возможные расходы на принудительное исполнение обязанности освободить помещение. Он не может превышать шестикратной месячной арендной платы, рассчитанной по ставке на день заключения договора (ст. 19a ч. 4). Вы возвращаете его в течение месяца после освобождения помещения, за вычетом своих требований (ч. 5).

На практике размер залога – компромисс: верхний предел даёт наилучшее обеспечение, но при аренде 2 800 zł означает 16 800 zł наличными на старте, что сужает круг арендаторов. Помните также, что при «случайной» аренде залог рассчитывается после окончания аренды – норма, позволяющая покрывать из него задолженность в ходе договора и требовать его пополнения, есть только при институциональной аренде (ст. 19f ч. 7–8).

Упрощённое выселение: как это работает шаг за шагом?

Когда договор истечёт или будет расторгнут, а арендатор добровольно не выедет, процедура выглядит так (ст. 19d):

1. Вы вручаете арендатору письменное требование освободить помещение с официально засвидетельствованной подписью – с указанием сторон, договора, причины его прекращения и срока выезда не короче 7 дней с момента вручения.
2. После безрезультатного истечения срока вы подаёте в суд ходатайство о выдаче исполнительной клаузулы к нотариальному акту. Прилагаете требование с доказательством вручения (или отправки заказным письмом), документ, подтверждающий ваше право на помещение, и подтверждение заявления в налоговую инспекцию. Судебный сбор составляет 50 zł, а суд должен рассмотреть ходатайство в течение 3 дней (ст. 781¹ Гражданского процессуального кодекса).
3. С исполнительным титулом вы обращаетесь к судебному исполнителю (komornik), который требует от арендатора добровольно освободить помещение, а затем проводит выселение в помещение, указанное в договоре.

Здесь нет процесса о выселении, решения о социальном жилье или приостановки выселения между 1 ноября и 31 марта. При обычной аренде ст. 16 закона запрещает исполнение решений о выселении в этот период, если выселяемому не указано помещение для переселения – к «случайной» аренде эта норма не применяется (ст. 19e). Однако время самого исполнения зависит от судебного исполнителя, поэтому не рассчитывайте вернуть квартиру за несколько дней.

Институциональная аренда для частного лица: возможно ли это?

Институциональную аренду (ст. 19f–19j) заключает физическое лицо, юридическое лицо или организация, ведущие хозяйственную деятельность по сдаче помещений в аренду. Частное лицо без фирмы воспользоваться ею не может. Если хотите, нужно сдавать в рамках деятельности – а тогда доход от аренды является доходом фирмы, со всеми её обязанностями (учёт, взносы ZUS, иные правила при последующей продаже квартиры). Когда покупка квартиры на фирму имеет смысл, разбираем в статье покупка квартиры на фирму.

Институциональная аренда для арендодателя проще: не требует указания замещающего помещения и заявления в налоговую инспекцию. Арендатор в нотариальном акте подчиняется принудительному исполнению и принимает к сведению, что в случае выселения ему не положено ни социальное жильё, ни временное помещение. Договор заключается на определённый срок, в письменной форме, а срок в требовании освободить помещение не может быть короче 14 дней. Такса за нотариальное заявление ограничена так же – до 1/10 минимальной зарплаты (ст. 19g ч. 2).

Обычная, «случайная» или институциональная: сравнение

Признак	Обычная аренда	«Случайная» аренда	Институциональная аренда
Кто может сдавать	любой собственник	физическое лицо без деятельности по сдаче в аренду	предприниматель, сдающий помещения
Срок	определённый или неопределённый	определённый, до 10 лет	определённый
Нотариальный акт арендатора	нет	да	да
Замещающее помещение + согласие собственника	нет	да	нет
Заявление в US	нет	да, 14 дней с начала аренды	нет
Максимальный залог	12 × аренда	6 × аренда	6 × аренда
Выселение	судебный процесс, возможно социальное жильё	исполнительная клаузула к акту, срок минимум 7 дней	исполнительная клаузула к акту, срок минимум 14 дней
Запрет выселения 1.11–31.03 (ст. 16)	да (при отсутствии помещения для переселения)	нет	нет

Обычный договор аренды, заключённый без этих формальностей, подпадает под полную защиту арендаторов. Договор на неопределённый срок вы можете расторгнуть только по законным причинам (ст. 11), например при задолженности минимум за три полных периода платежа после письменного предупреждения и назначения дополнительного месячного срока. Договор на определённый срок вы расторгнете досрочно только в случаях, предусмотренных самим договором (ст. 673 § 3 Гражданского кодекса). Посуточная аренда регулируется другими нормами – о них в статье краткосрочная аренда: правила.

Частые вопросы

Итоги

Для частного инвестора «случайная» аренда – самое дешёвое и эффективное обеспечение: около 660 zł расходов при заключении, залог до 6-кратной арендной платы и выселение на основании нотариального акта вместо многолетнего процесса. Условие – полный комплект документов и заявление в налоговую инспекцию в течение 14 дней с начала аренды. Институциональная аренда формально ещё проще, но только для тех, кто сдаёт в рамках хозяйственной деятельности. Шире о том, окупается ли квартира под аренду, пишем в руководстве квартира как инвестиция.

Планируете покупку квартиры под аренду? Наши эксперты помогут выбрать помещение из предложения застройщиков в Варшаве и Вроцлаве и проведут вас через покупку – чаще всего без комиссии для покупателя, обычно нас оплачивает застройщик. Узнайте, как мы помогаем при покупке квартиры от застройщика.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, а арендная плата в примерах – допущения. Статья не является юридической или налоговой консультацией – содержание договора аренды стоит обсудить с юристом или нотариусом.

Источники

• Закон о защите прав арендаторов, муниципальном жилищном фонде и об изменении Гражданского кодекса – единый текст Dz.U. 2023 поз. 725 (ст. 6, 11, 16, 19a–19j).
• Постановление Совета министров о размере минимальной заработной платы в 2026 г. – Dz.U. 2025 поз. 1242 (4806 zł).
• Постановление Совета министров о размере минимальной заработной платы в 2027 г. – Dz.U. 2026 поз. 1213 (4950 zł).
• Постановление министра юстиции о максимальных ставках нотариальной таксы – единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 12, § 13).
• Гражданский процессуальный кодекс – единый текст Dz.U. 2026 поз. 468 (ст. 781¹, ст. 1046).
• Закон о судебных издержках по гражданским делам – единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 71).
• Гражданский кодекс – единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 673).
• Rozliczenie przychodów z najmu – ryczałt ewidencjonowany – podatki.gov.pl (на польском).
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.