Сколько стоит нотариус при покупке квартиры в 2026 году? Нотариальный тариф – пример для 500 тыс. zł
Автор: Tacjana MasiukiewiczРасходы и налоги~13 мин чтения
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры? При цене 500 тыс. zł максимальный нотариальный тариф за договор купли-продажи на вторичном рынке – 1 703,55 zł с VAT, а на первичном рынке – около 2 555 zł с VAT за два акта (ваша половина договора с застройщиком и договор о переходе права собственности). Это максимальные ставки, действующие в 2026 году, без выписок, ипотеки и судебных сборов. Ниже: расчёт шаг за шагом для 500 тыс. zł, полная таблица порогов из распоряжения, сниженные ставки (½ и ¼) и ответ на вопрос, кто платит нотариусу.
Главное
- Ставки taksa notarialna — это максимальные ставки: нотариус может взять меньше, а своё вознаграждение он согласует со сторонами.
- За договор с застройщиком (umowa deweloperska), договор о переходе права собственности на жилое помещение и договор купли-продажи жилого помещения максимальная ставка — ½ ставки из § 3; это касается и вторичного рынка.
- За установление ипотеки в обеспечение кредита на квартиру максимальная ставка — ¼ ставки из § 3.
- К taksa добавляется НДС 23%, а также выписки из акта (wypisy) — максимум 6 zł нетто за каждую начатую страницу.
- Нотариальные расходы по договору с застройщиком вы делите с застройщиком пополам (ст. 40 п. 2 закона о застройщиках).
Taksa notarialna 2026 — таблица порогов из § 3 распоряжения
Максимальные ставки устанавливает распоряжение министра юстиции от 28 июня 2004 г. о максимальных ставках нотариального вознаграждения (rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Действует сводный текст Dz.U. 2024 poz. 1566, а последняя поправка к распоряжению вступила в силу 1 июля 2021 г. — в 2026 году ничего не изменилось. Базой служит стоимость предмета сделки, на практике — цена квартиры, указанная в акте (обременения и скидки не вычитаются).
| Стоимость предмета сделки | Максимальная ставка (нетто) |
|---|---|
| до 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000–10 000 zł | 100 zł + 3% от суммы свыше 3 000 zł |
| 10 000–30 000 zł | 310 zł + 2% от суммы свыше 10 000 zł |
| 30 000–60 000 zł | 710 zł + 1% от суммы свыше 30 000 zł |
| 60 000–1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% от суммы свыше 60 000 zł |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% от суммы свыше 1 000 000 zł |
| свыше 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% от суммы свыше 2 000 000 zł, макс. 10 000 zł (7 500 zł между лицами I налоговой группы) |
Это так называемая полная ставка. Но по большинству договоров с квартирами нотариус не может взять её целиком: распоряжение предусматривает сниженные ставки.
Когда действует половина ставки, а когда ¼?
Параграф 6 распоряжения перечисляет действия, за которые максимальное вознаграждение — половина ставки из § 3. Для покупателя квартиры важнее всего:
- договор с застройщиком (§ 6 п. 15a),
- договор об установлении отдельной собственности на жилое помещение и её переходе к покупателю, в том числе во исполнение договора с застройщиком (§ 6 п. 16),
- договор купли-продажи жилого помещения — типичная сделка на вторичном рынке (§ 6 п. 19),
- договор отчуждения кооперативного права собственности на помещение (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, § 6 п. 5),
- переход права собственности на частный дом с землёй, в том числе от застройщика (§ 6 п. 18).
Это важно: во многих руководствах до сих пор пишут, что половина ставки действует только на первичном рынке. В действующей редакции распоряжения продажа жилого помещения «с рук» тоже имеет максимальное вознаграждение в половину ставки из § 3.
¼ ставки (§ 7 п. 1) — за акт об установлении ипотеки в обеспечение банковского кредита на покупку квартиры или дома либо на жилищное строительство. Базой тогда служит сумма ипотеки, а не цена квартиры. Та же ¼ действует за составление одного лишь проекта договора.
Внимание: парковочное место и кладовая. Если в том же акте вы покупаете долю в подземном паркинге, который является отдельным нежилым помещением, для этой части снижения, предусмотренного для жилых помещений, нет. Когда для действий в одном акте предусмотрены разные ставки, нотариус применяет их отдельно (§ 11 п. 2) — вознаграждение за паркинг может считаться по полной ставке. Об НДС на парковочное место — в статье VAT na mieszkanie od dewelopera (статья на польском).
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры? Таблица для 400 тыс.–1,5 млн zł
На первичном рынке вы подписываете два акта: договор с застройщиком (его стоимость делится с застройщиком пополам) и договор о переходе права собственности. На вторичном — обычно один: договор купли-продажи, иногда с предшествующим нотариальным предварительным договором. В таблице — максимальное вознаграждение, которое заплатит покупатель, с НДС 23%, без выписок.
| Цена квартиры | Полная ставка § 3 (нетто) | ½ ставки (нетто) | Вторичный рынок: договор купли-продажи (брутто) | Первичный рынок: ½ стоимости договора с застройщиком + договор о переходе права собственности (брутто) |
|---|---|---|---|---|
| 400 000 zł | 2 370 zł | 1 185 zł | 1 457,55 zł | 2 186,33 zł |
| 600 000 zł | 3 170 zł | 1 585 zł | 1 949,55 zł | 2 924,33 zł |
| 800 000 zł | 3 970 zł | 1 985 zł | 2 441,55 zł | 3 662,33 zł |
| 1 000 000 zł | 4 770 zł | 2 385 zł | 2 933,55 zł | 4 400,33 zł |
| 1 500 000 zł | 5 770 zł | 2 885 zł | 3 548,55 zł | 5 322,83 zł |
Интересно, что само вознаграждение на первичном рынке примерно в полтора раза выше, чем на вторичном: добавляется второй акт. Но в целом покупка у застройщика обычно всё равно выходит дешевле, потому что вы не платите налог PCC 2% — если только на вторичном рынке вы не пользуетесь освобождением для первой квартиры. Сравнение всех расходов на обоих рынках — в статье Rynek pierwotny czy wtórny? (статья на польском), а полный список расходов при покупке у застройщика — в руководстве Расходы при покупке квартиры в Польше.
Калькулятор taksa notarialna: как посчитать самостоятельно
Специальный калькулятор не нужен. Хватит четырёх шагов:
- найдите в таблице § 3 диапазон, в который попадает цена, и посчитайте полную ставку,
- разделите её на 2 (договор с застройщиком, договор о переходе права собственности, продажа жилого помещения) или на 4 (ипотека — считается от суммы ипотеки),
- по договору с застройщиком разделите результат ещё раз на 2 — это ваша часть,
- умножьте на 1,23 (НДС) и добавьте выписки: 6 zł нетто за каждую страницу каждой выписки.
Пример: медианная цена 2-комнатной квартиры в нашем предложении
По данным предложения TM Invest на 27.09.2026 медианная цена 2-комнатной квартиры от застройщика в Варшаве — 755 824 zł (859 свободных квартир), а во Вроцлаве — 662 405 zł (738 квартир). Считаем для Варшавы:
- полная ставка: 1 010 zł + 0,4% × 695 824 zł = 3 793,30 zł нетто,
- договор о переходе права собственности (½): 1 896,65 zł нетто,
- договор с застройщиком (½, из которой вы платите половину): 948,33 zł нетто,
- итого: 2 844,98 zł нетто, то есть ок. 3 499 zł с НДС,
- если вы покупаете в кредит и сумма ипотеки составляет, например, 840 000 zł: ¼ × 4 130 zł = 1 032,50 zł нетто, ок. 1 270 zł с НДС.
Для медианы во Вроцлаве (662 405 zł) ваша часть вознаграждения за оба акта — ок. 3 155 zł с НДС. К этому добавляются выписки: если в акте 15 страниц, а вам нужно 5 выписок (для себя, банка, суда, налоговой и застройщика), это максимум 75 страниц × 6 zł = 450 zł нетто. Количество выписок и страниц зависит от конкретной сделки — это лишь пример. Квартиры в таких бюджетах есть в каталогах новостроек Варшавы и новостроек Вроцлава.
Покупаете у застройщика и хотите заранее знать все расходы? Поможем выбрать квартиру и проведём вас через всю покупку — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.
Предварительный договор, дарение, доверенность — другие ставки
| Действие | Максимальное вознаграждение (нетто) | Основание |
|---|---|---|
| Предварительный договор в форме акта | ½ ставки из § 3, если нотариус квалифицирует его как обязательственный договор с условием о сроке; иначе полная ставка | § 5, § 6 п. 1 |
| Дарение квартиры | как правило, полная ставка из § 3 (свыше 2 млн zł лимит 7 500 zł в I налоговой группе) | § 3, § 5 |
| Доверенность в форме акта — на одно действие | 30 zł | § 8 п. 8 |
| Доверенность в форме акта — на несколько действий | 100 zł | § 8 п. 8 |
| Засвидетельствование подписи на доверенности | 20 zł | § 13 п. 1 подп. b |
| Выписка, копия или извлечение | 6 zł за каждую начатую страницу (мин. 25 строк) | § 12 |
| Действие вне нотариальной конторы | +50 zł за час днём, +100 zł ночью и в выходные | § 17 |
Предварительный договор (umowa przedwstępna) в распоряжении прямо не назван, поэтому его квалификацию определяет нотариус — уточните это до подписания. При дарении квартиры за 600 тыс. zł в семье максимальное вознаграждение — 3 170 zł нетто, то есть вдвое больше, чем при продаже. О налоговых последствиях дарения и продажи подаренной квартиры — в статье Sprzedaż mieszkania ze spadku lub darowizny (статья на польском). Когда стоит оформить нотариальную доверенность, а когда достаточно засвидетельствованной подписи, объясняем в руководстве по доверенностям (статья на польском).
Кто платит нотариусу и что ещё взимает нотариальная контора?
Договор с застройщиком — вознаграждение нотариуса за все действия, связанные с его заключением, включая выписки, а также судебные расходы по ипотечной книге (księga wieczysta) застройщик и покупатель несут в равных частях (ст. 40 п. 2 закона о застройщиках). Подробно о договоре — в статье Договор с застройщиком (umowa deweloperska).
Договор о переходе права собственности и покупка на вторичном рынке — закон не указывает, кто должен платить. По обычаю вознаграждение, выписки и сборы оплачивает покупатель, но стороны могут договориться иначе. Это стоит записать в предварительном договоре или в договоре с застройщиком.
Сумма, которую вы переводите нотариусу, — это не только его вознаграждение. Нотариус как налоговый агент взимает налоги — на вторичном рынке прежде всего налог PCC при покупке квартиры — и судебные сборы за записи в ипотечной книге, которые перечисляет в суд (ст. 7 закона о нотариате). Об их размере — в статье Opłaty sądowe i księga wieczysta (статья на польском).
Можно ли торговаться о вознаграждении нотариуса?
Да. Ст. 5 § 1 закона о нотариате (Prawo o notariacie) говорит, что вознаграждение нотариуса определяется договором со сторонами, а распоряжение устанавливает лишь верхнюю границу. Нотариус не может взять больше максимальной ставки, но может взять меньше. На практике при дорогих квартирах и нескольких актах в одной конторе (например, договор о переходе права собственности вместе с ипотекой) есть пространство для разговора. По договору с застройщиком контору часто выбирает застройщик, поэтому возможностей для торга меньше.
Перед визитом попросите контору письменно рассчитать все расходы: вознаграждение, НДС, количество выписок, налог и судебные сборы. Так проще сравнить предложения и избежать сюрпризов при подписании акта.
Читайте также:
- Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – zadatek i forma (статья на польском)
- Присяжный переводчик у нотариуса в Польше
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры за 500 тыс. zł – расчёт
Возьмём квартиру за 500 000 zł. Полная ставка по § 3 составляет 1 010 zł + 0,4% × 440 000 zł = 2 770 zł нетто. Дальше считаем по сниженным ставкам:
| Позиция | Нетто | С VAT 23% |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи (вторичный рынок) – ½ ставки | 1 385,00 zł | 1 703,55 zł |
| Договор о переходе права собственности (первичный рынок) – ½ ставки | 1 385,00 zł | 1 703,55 zł |
| Договор с застройщиком (umowa deweloperska) – ваша половина от ½ ставки | 692,50 zł | 851,78 zł |
| Итого первичный рынок (два акта) | 2 077,50 zł | 2 555,33 zł |
| Ипотека на 480 000 zł (кредит 400 000 zł) – ¼ ставки | 672,50 zł | 827,18 zł |
Сюда добавляются выписки из акта (максимум 6 zł нетто за страницу), судебные сборы за księga wieczysta и – на вторичном рынке – налог PCC. Суммы – верхний предел: нотариус может взять меньше. Полный перечень расходов – в руководстве: все расходы при покупке у застройщика. А если хотите посмотреть, какие квартиры укладываются в ваш бюджет, откройте новые квартиры в Варшаве и новые квартиры во Вроцлаве.
Частые вопросы
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры за 500 тыс. zł?
Полная ставка из § 3 — 2 770 zł нетто, а за договор купли-продажи жилого помещения нотариус может взять максимум половину, то есть 1 385 zł нетто (1 703,55 zł с НДС). На первичном рынке добавляется половина стоимости договора с застройщиком — всего ок. 2 555 zł с НДС, без выписок.
На вторичном рынке нотариус берёт полную ставку или половину?
Половину. § 6 п. 19 распоряжения предусматривает половину ставки из § 3 за договор купли-продажи жилого помещения, а п. 5 — за отчуждение кооперативного права собственности на помещение. Полная ставка действует, например, при дарении или продаже нежилого (коммерческого) помещения.
Сколько стоит нотариальное оформление ипотеки?
За установление ипотеки в обеспечение жилищного кредита — максимум ¼ ставки из § 3, считая от суммы ипотеки. При сумме ипотеки 840 000 zł это 1 032,50 zł нетто, то есть ок. 1 270 zł с НДС.
Добавляется ли к вознаграждению нотариуса НДС?
Да. Ставки из распоряжения — это суммы нетто, а нотариальные услуги облагаются основной ставкой НДС 23%. НДС начисляется и на выписки, и на другие действия нотариуса.
Изменились ли нотариальные ставки в 2026 году?
Нет. Распоряжение последний раз менялось с 1 июля 2021 г., его действующий сводный текст — Dz.U. 2024 poz. 1566. Пороги и ставки те же, что и в прошлые годы.
Может ли нотариус взять больше, чем нотариальный тариф?
Нет. Ставки из распоряжения – максимальные: нотариус может взять меньше, но не больше. Вознаграждение можно согласовать с конторой до подписания акта.
Кто платит нотариусу при покупке у застройщика?
Нотариальные расходы по договору с застройщиком вы делите с застройщиком пополам (ст. 40 ч. 2 закона о застройщиках). Акт о переходе права собственности обычно оплачивает покупатель – так он посчитан в таблице выше.
Итог
Нотариус при покупке квартиры обычно обходится в несколько тысяч злотых: при цене 755 824 zł — медиане 2-комнатной квартиры в нашем варшавском предложении — ваша часть за оба акта у застройщика составит ок. 3,5 тыс. zł с НДС. И на первичном, и на вторичном рынке действует половина ставки из § 3, ипотека стоит максимум ¼ ставки, а все суммы — это верхний предел, о котором можно договориться. Большие суммы на вторичном рынке даёт налог PCC, а при любой покупке — судебные сборы и отделка.
Хотите купить квартиру у застройщика и заранее получить понятный расчёт расходов до визита к нотариусу? Подберём квартиру в вашем бюджете и проведём через всю покупку — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Если покупаете в кредит, обсудите ипотеку с нашим экспертом по кредитам — сравним предложения нескольких банков.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Указанные суммы — максимальные ставки и ориентировочные расчёты; окончательное вознаграждение определяет нотариус. Статья не является юридической или налоговой консультацией.
Источники
- Распоряжение министра юстиции о максимальных ставках нотариального вознаграждения (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — сводный текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 5–8, § 11–13, § 17).
- Закон о нотариате (Ustawa – Prawo o notariacie) — сводный текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 5 § 1, ст. 7).
- Закон о защите прав покупателя жилого помещения или частного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — сводный текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 40 п. 2).
- Закон о налоге на товары и услуги (Ustawa o podatku od towarów i usług) — сводный текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 п. 1 во взаимосвязи со ст. 146ef — ставка 23%).
- Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.
