Как купить квартиру в Польше из-за границы в 2026 году: доверенность и переводы

Купить квартиру в Польше из-за границы можно, не приезжая в страну: нотариальный акт (akt notarialny) за вас подпишет доверенное лицо, а цену вы оплатите переводом на эскроу-счёт застройщика (rachunek powierniczy). Условие одно — доверенность должна быть оформлена в виде нотариального акта, потому что в такой форме заключается и сам договор. Ниже объясняем, где оформить такую доверенность (у польского консула или у иностранного нотариуса с апостилем), сколько это стоит, как спланировать переводы и какие налоги ждут покупателя.

Главное

• Доверенность на заключение договора с застройщиком и договора купли-продажи квартиры должна иметь форму нотариального акта (ст. 99 § 1 Гражданского кодекса Польши).
• Нотариальный акт может составить польский консул — консульский сбор за акт с одной выпиской с 2026 года составляет 400 евро, это около 1 750 zł по курсу NBP на 25.09.2026.
• Документу от иностранного нотариуса нужен апостиль (страны Гаагской конвенции) или легализация у польского консула, а также присяжный перевод.
• Нотариальный акт подписывается в присутствии нотариуса — польское право не позволяет подписать акт по видеосвязи.
• В предложении TM Invest 1 101 свободная квартира в уже сданных домах (на 27.09.2026) — это самый простой вариант покупки на расстоянии.

Кто может купить квартиру в Польше, живя за границей?

Гражданин Польши, живущий за границей, покупает квартиру на тех же условиях, что и живущий в стране. Никаких дополнительных разрешений для польской диаспоры не нужно — значение имеет гражданство, а не место жительства.

Иностранцу, как правило, тоже не нужно разрешение, если он покупает отдельную квартиру (ст. 8 п. 1 пп. 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами). Разрешение министра внутренних дел и администрации (MSWiA) касается в основном домов и земельных участков. Подробности и исключения — в руководстве Покупка квартиры в Польше иностранцем.

Какая доверенность нужна для покупки квартиры?

Правило ст. 99 § 1 Гражданского кодекса простое: если для сделки требуется особая форма, доверенность на неё должна иметь ту же форму. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) и договор о переходе права собственности заключаются в форме нотариального акта (ст. 40 п. 1 закона о защите прав покупателей жилья, ст. 158 Гражданского кодекса). Поэтому обычная письменная доверенность, даже с заверенной подписью, не подойдёт — нужна доверенность в форме нотариального акта.

Действие	Лично	Через доверенное лицо	Требуемая форма доверенности
Договор бронирования (umowa rezerwacyjna)	да, в том числе квалифицированной электронной подписью (электронная форма = письменная)	да	письменная (договор бронирования заключается в письменной форме)
Договор с застройщиком	да, у нотариуса в Польше	да	нотариальный акт
Договор купли-продажи готовой квартиры / договор о переходе права собственности	да, у нотариуса в Польше	да	нотариальный акт
Платежи на эскроу-счёт	да, переводом из любой страны	не нужно	–
Приёмка квартиры и протокол недостатков	да	да	особой формы нет — на практике письменная
Договор ипотечного кредита	да	зависит от банка	по требованиям банка

Доверенность может охватывать одно действие (например, только договор купли-продажи) или весь процесс: договор с застройщиком, договор о переходе права собственности, приёмку и подачу заявлений в ипотечную книгу (księga wieczysta). Чем точнее описана квартира (жилой комплекс, номер помещения, цена), тем меньше риск злоупотреблений. Объём доверенности, её отзыв и типичные ловушки разбираем в статье Pełnomocnictwo przy zakupie i sprzedaży mieszkania – kompletny przewodnik (статья на польском).

Если у вас есть номер PESEL (польский идентификационный номер), проверьте, не заблокирован ли он. Нотариус откажется оформлять доверенность на приобретение недвижимости, если PESEL доверителя заблокирован в реестре (ст. 85a закона о нотариате). Снять блокировку можно, например, в приложении mObywatel — подробнее о PESEL и NIP в чек-листе для иностранца.

Нотариальная доверенность из-за границы — три пути

1. Доверенность у польского консула

Консул Польши может составить нотариальный акт, и такой документ имеет ту же силу, что и акт польского нотариуса (ст. 28 п. 3 и ст. 29 закона о консульской службе). Но есть оговорка: консул может это сделать только при наличии полномочия от министра юстиции. Такое полномочие есть не у каждого консульства — перед визитом уточните, составляет ли консульство нотариальные акты, и запишитесь на приём.

Преимущество консула в том, что акт сразу составляется на польском и не требует ни апостиля, ни перевода. Консульский сбор оплачивается до совершения действия, обычно в валюте страны, где работает консульство.

2. Иностранный нотариус + апостиль + перевод

Доверенность можно подписать у нотариуса в стране проживания. Чтобы польский нотариус её принял, документ нужно удостоверить. В государствах — участниках Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года (Польша применяет её с 14 августа 2005 года) достаточно апостиля — отметки, которую ставит уполномоченный орган в стране, где составлен документ. В странах вне конвенции документ легализует польский консул (ст. 32 закона о консульской службе). Некоторые двусторонние договоры о правовой помощи освобождают документы от этих требований — спросите об этом нотариуса, у которого будете подписывать акт в Польше.

Документ на иностранном языке нужно перевести на польский. Когда нужен присяжный переводчик и как проходит сделка с его участием, объясняем в статье Присяжный переводчик у нотариуса.

Важно: во многих странах нотариус только заверяет подпись, а не составляет акт. Для недвижимости в Польше требования к форме строгие (ст. 25 п. 2 закона о международном частном праве не позволяет при распоряжении недвижимостью ограничиться формой, принятой по месту подписания). Прежде чем идти к иностранному нотариусу, отправьте проект доверенности польскому нотариусу, который будет оформлять договор, и попросите подтвердить, что он примет документ в такой форме.

3. Доверенность, подписанная в Польше во время приезда

Если вы бываете в Польше, самый дешёвый вариант — подписать доверенность у польского нотариуса во время приезда. Максимальная ставка нотариуса за доверенность — 30 zł нетто на одно действие и 100 zł нетто на несколько действий, плюс 23% НДС (§ 8 п. 8 распоряжения о максимальных ставках нотариального тарифа). Дальше сделка может идти без вас.

Вариант	Стоимость доверенности	Апостиль / легализация	Перевод
Польский нотариус (приезд в Польшу)	макс. 100 zł нетто + НДС (несколько действий)	нет	нет (или переводчик при подписании акта, если вы не знаете польского)
Консул Польши (нотариальный акт)	400 EUR с одной выпиской (около 1 750 zł)	нет	нет
Иностранный нотариус	по тарифам страны	да — апостиль или легализация (у консула 40 EUR)	да — присяжный перевод на польский

Можно ли подписать нотариальный акт дистанционно, по видео?

Нет. По закону о нотариате (единый текст Dz.U. 2026 poz. 614) подписи на нотариальных актах ставятся в присутствии нотариуса (ст. 88), а нотариус обязан установить личность участников сделки (ст. 85). В электронном виде могут быть выписки из актов (Центральный реестр электронных выписок), но сам акт подписывается лично перед нотариусом. Поэтому покупка квартиры на расстоянии всегда строится на доверенном лице или на визите к консулу.

Дистанционно можно подписать документы, для которых достаточно письменной формы, например договор бронирования — если у вас есть квалифицированная электронная подпись и застройщик принимает такой способ заключения договора (ст. 78¹ Гражданского кодекса).

Покупаете из-за границы и не знаете, с чего начать? Поможем подобрать квартиру и подготовить покупку — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Переводы из-за границы: эскроу-счёт, валюта, происхождение средств

При покупке у застройщика вы платите на жилищный эскроу-счёт. Договор с застройщиком обязан указывать банк, номер счёта, а также размер, сроки и способ платежей (ст. 35 п. 1 пп. 9 и 10 закона о защите прав покупателей жилья). Переводите деньги только на счёт, указанный в акте, — если кто-то по почте «меняет номер счёта», сначала позвоните застройщику. Как работает эта защита, описываем в статье Rachunek powierniczy i DFG (статья на польском).

• Валюта и курс. Цены в прайс-листах и в договоре — в злотых. Если вы отправляете евро или фунты, банк сконвертирует их по своему курсу — сравните его с курсом NBP и переведите небольшой запас, чтобы до платежа не хватило нескольких десятков злотых.
• Сроки. Отправляйте перевод за несколько дней до даты из графика — международный перевод может идти дольше внутреннего.
• Происхождение средств. Нотариус при акте о переходе права собственности и банк — обязанные учреждения по закону о противодействии отмыванию денег (ст. 2 п. 1). В обоснованных случаях они могут проверять источник происхождения денег (ст. 34 п. 1 пп. 4 лит. b). Подготовьте, например, договор продажи прежней недвижимости, справку о доходах или выписки по счёту.

Если планируете кредит в польском банке, уточните, финансирует ли банк людей с доходом за границей и принимает ли доверенное лицо при подписании договора, — это зависит от банка. Подробнее об условиях — в статье Ипотека в Польше для иностранцев.

Налоги при покупке квартиры из-за границы

Место жительства не меняет налогов на саму покупку. Покупая у застройщика, вы платите цену с НДС (8% для помещений до 150 m²) и, как правило, не платите налог PCC. На вторичном рынке PCC составляет 2%, если только вы не покупаете первую квартиру и не выполняете условия освобождения. PCC при подписании акта взимает нотариус. Полный разбор — в том числе для иностранцев — в статье Налоги и сборы при покупке квартиры в Польше иностранцем.

После покупки не забудьте о налоге на недвижимость (статья на польском), который ежегодно начисляет гмина. Если квартиру вы будете сдавать, доход от аренды в Польше облагается налогом — правила ryczałt (упрощённого налога) описываем в статье Podatek od najmu mieszkania (статья на польском). Нужно ли и как декларировать этот доход в стране проживания, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения — это стоит проверить у налогового специалиста в стране проживания.

Пример: готовая квартира во Вроцлаве, покупка через доверенное лицо

Исходные данные: вы живёте в Германии и покупаете готовую 2-комнатную квартиру за 662 405 zł — это медианная цена 2-комнатных квартир во Вроцлаве по данным предложения TM Invest на 27.09.2026. Вы платите наличными, доверенность составляет польский консул, нотариус берёт максимальные ставки.

Позиция	Сумма
Доверенность у консула (400 EUR × 4,3750 zł)	1 750,00 zł
Нотариальный тариф за договор купли-продажи: ½ × (1 010 zł + 0,4% × 602 405 zł)	1 709,81 zł нетто
НДС 23% с тарифа	393,26 zł
Открытие ипотечной книги + запись о праве собственности	300,00 zł
PCC (покупка у застройщика)	не взимается
Итого (без выписок)	4 153,07 zł

Если ту же доверенность подписать у нотариуса в Польше во время приезда, вместо 1 750 zł вы заплатите максимум 123 zł брутто — всё обойдётся примерно в 2 526 zł. Разница более 1 600 zł часто покрывает стоимость перелёта. Подробные ставки нотариуса — в статье Taksa notarialna 2026.

Готовая квартира или строящаяся — что проще купить на расстоянии?

При покупке готовой квартиры — один акт (договор купли-продажи) и сразу передача ключей. При покупке строящейся — два акта: договор с застройщиком и через годы договор о переходе права собственности, а ещё техническая приёмка. Значит, доверенность должна охватывать весь этот период — или придётся приезжать несколько раз.

Город	Сданные жилые комплексы	Свободные квартиры в сданных ЖК	Строящиеся жилые комплексы	Медианная цена квартиры
Варшава	37	673	36	853 000 zł
Вроцлав	24	428	21	759 682 zł

Приёмку квартиры за вас может провести доверенный человек или инспектор по письменной доверенности. Как её подготовить, пишем в статье Pełnomocnictwo do odbioru mieszkania od dewelopera (статья на польском).

Частые вопросы

Итог

Покупка квартиры в Польше из-за границы требует хорошего плана, но не переезда. Ключевое — доверенность в форме нотариального акта: дешевле всего подписать её в Польше, удобнее всего — у консула, а у иностранного нотариуса — с апостилем и переводом. Платите только на эскроу-счёт из договора, подготовьте документы о происхождении средств и выбирайте готовую квартиру, если хотите сократить формальности.

Ищете квартиру в Варшаве или во Вроцлаве, живя за границей? Поможем подобрать квартиру и подготовить покупку — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Мы на рынке с 2016 года.

Правовое состояние на сентябрь 2026 года. Расчёты ориентировочные и основаны на максимальных ставках; фактические расходы и требования к документам уточняйте у нотариуса и в консульстве. Статья не является юридической или налоговой консультацией.

Источники

• Гражданский кодекс (Kodeks cywilny) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 78¹, 99, 158)
• Закон о нотариате (Prawo o notariacie) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 85, 85a, 88)
• Закон о консульской службе (Prawo konsularne) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 711 (ст. 28, 29, 32)
• Распоряжение МИД о консульских сборах — Dz.U. 2025 poz. 1523 (тариф с 1.01.2026)
• Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 5.10.1961) — Dz.U. 2005 nr 112 poz. 938
• Закон о международном частном праве — единый текст Dz.U. 2023 poz. 503 (ст. 25)
• Закон о защите прав покупателя жилья и о Жилищном гарантийном фонде (DFG) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 30, 35, 40)
• Закон о приобретении недвижимости иностранцами — единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 8)
• Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма — единый текст Dz.U. 2025 poz. 644 (ст. 2, 34)
• Распоряжение о максимальных ставках нотариального тарифа — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566
• Закон о судебных издержках по гражданским делам — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228
• NBP — средние курсы валют, таблица A № 187/A/NBP/2026 на 25.09.2026
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026