Как сдать квартиру в аренду в Польше: договор, залог, уведомление о найме 2026

Как сдать квартиру в аренду в Польше после приёмки у застройщика? Сначала подготовьте квартиру и определите реальную арендную плату, затем проверьте арендатора, подпишите письменный договор, возьмите залог (kaucja) и составьте акт приёма-передачи (protokół zdawczo-odbiorczy), а в конце займитесь формальностями: налогом, ТСЖ (wspólnota mieszkaniowa) и регистрацией арендатора по месту жительства (meldunek). Ниже разбираем каждый этап — с чек-листом сроков и расчётом для 2-комнатной квартиры во Вроцлаве.

Главное

• Договор найма на срок дольше года заключается в письменной форме — без неё договор считается заключённым на неопределённый срок (ст. 660 Гражданского кодекса, Kodeks cywilny, далее — ГК).
• Залог при обычном найме не может превышать 12-кратной месячной арендной платы, при окказиональном найме (najem okazjonalny) — 6-кратной; вернуть его нужно в течение месяца после освобождения квартиры.
• Перед передачей ключей стороны составляют акт о состоянии квартиры — это основа расчётов при возврате (ст. 6c Закона о защите прав жильцов, ustawa o ochronie praw lokatorów).
• Частный найм облагается только ryczałt — единым налогом с дохода без вычета расходов: 8,5% с дохода до 100 000 zł и 12,5% с суммы сверх этого; с 2023 г. заявление о выборе этой формы подавать не нужно.
• Об окказиональном найме нужно уведомить налоговую (urząd skarbowy) в течение 14 дней с начала найма, а арендатор регистрируется по месту жительства не позднее 30-го дня после въезда.

Шаг 1: подготовьте квартиру к первой сдаче

Первая сдача квартиры от застройщика начинается с формальностей по праву собственности. Договор окказионального найма может заключить только собственник квартиры — физическое лицо (ст. 19a ч. 1 Закона о защите прав жильцов), поэтому безопаснее всего искать арендатора уже после подписания акта о передаче права собственности. Если хотите сдать квартиру раньше, сначала проверьте в договоре с застройщиком (umowa deweloperska), можно ли передать её в пользование до нотариального акта (akt notarialny).

Квартиру в стандарте застройщика (stan deweloperski) нужно отделать и обставить мебелью. Под аренду лучше подходят прочные и простые в ремонте материалы, а не дорогая отделка «для себя» — ориентировочные цены за m² в Варшаве и Вроцлаве найдёте в статье сколько стоит отделка квартиры (статья на польском). Помните, что при обычном найме арендодатель отвечает, в частности, за исправность инженерных систем и оборудования и за ремонт внутренних коммуникаций (ст. 6a), а арендатор — за мелкий ремонт, например полов, дверей, окон, и за покраску (ст. 6b закона и ст. 681 ГК).

До передачи ключей оформите страховку квартиры с гражданской ответственностью в частной жизни (OC w życiu prywatnym) и укажите страховщику, что квартира будет сдаваться, — не каждый полис покрывает аренду. Стоит также попросить арендатора оформить собственную страховку ответственности нанимателя (OC najemcy). Сфотографируйте каждое помещение и запишите показания счётчиков — они пригодятся для акта.

Шаг 2: определите арендную плату — сколько можно получить за 2 комнаты

Точку отсчёта дают данные Национального банка Польши (NBP). В отчёте о ценах на жильё за I кв. 2026 г. средняя ставка аренды составила 85,1 zł/m² в Варшаве и 67,5 zł/m² в шести крупных городах, включая Вроцлав, — без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг. Это средние значения: новые, хорошо отделанные квартиры рядом с транспортом обычно сдаются дороже старых, а у студий ставка за m² выше, чем у больших квартир.

По данным каталога TM Invest на 27.09.2026 медиана площади 2-комнатных квартир во Вроцлаве — 40,8 m², а медиана цены — 662 405 zł (738 квартир в продаже). Для сравнения, в Варшаве: 39,4 m² и 755 824 zł. Актуальные квартиры смотрите в каталоге новостроек Вроцлава, а разбор районов под аренду — в статье квартира под аренду во Вроцлаве (статья на польском).

Пример: 2 комнаты во Вроцлаве — арендная плата, залог, налог

Возьмём квартиру 40,8 m² за 662 405 zł и среднюю ставку NBP 67,5 zł/m² (допущение — NBP не приводит в тексте отчёта отдельной ставки для самого Вроцлава). Арендная плата: 40,8 × 67,5 = 2 754 zł в месяц, то есть 33 048 zł в год. Живут двое арендаторов; взносы в ТСЖ и коммунальные услуги они оплачивают по договору сами, поэтому это не ваш доход.

Позиция	Расчёт	Сумма
Арендная плата	40,8 m² × 67,5 zł/m²	2 754 zł / мес.
Залог — пример, 2 месячные платы	2 × 2 754 zł	5 508 zł
Максимальный залог — обычный найм	12 × 2 754 zł	33 048 zł
Максимальный залог — окказиональный найм	6 × 2 754 zł	16 524 zł
Ryczałt 8,5% — в месяц	2 754 zł × 8,5%	ок. 234 zł
Ryczałt 8,5% — в год	33 048 zł × 8,5%	ок. 2 809 zł
Плата за вывоз мусора во Вроцлаве (2 человека)	2 × 55 zł	110 zł / мес. (в составе взносов в ТСЖ)
Валовая доходность	33 048 zł / 662 405 zł	ок. 5,0% в год

Валовая доходность не учитывает отделку, простои, ремонт и налог на недвижимость. Полный расчёт чистой доходности для нескольких квартир показываем в статье доходность аренды квартиры (статья на польском).

Шаг 3: объявление и как проверить арендатора

Хорошее объявление — это чёткие фото при дневном свете, планировка, площадь, сумма арендной платы и отдельно оценка платежей (ТСЖ, коммунальные), залог, минимальный срок найма и ваши правила насчёт животных и курения. Чем точнее вы опишете условия, тем меньше будет случайных звонков.

Как проверить арендатора? Поговорите с ним до показа, спросите об источнике дохода и планах на ближайший год, попросите подтверждение занятости или поступлений на счёт и — если он раньше снимал жильё — контакт предыдущего собственника. Отчёт из бюро кредитных историй (BIK) или бюро экономической информации арендатор может получить о себе сам и показать вам. Собирайте только те данные, которые действительно нужны для заключения договора, и не храните их дольше необходимого — обработка персональных данных кандидатов подпадает под RODO (GDPR).

Не хотите сами искать арендаторов и отвечать на звонки о протекающем кране? Подумайте об управляющей компании — сколько это стоит и когда окупается, рассказываем в статье управление арендой — стоимость и выгода (статья на польском).

Шаг 4: договор найма квартиры — что в него включить

Сначала выберите форму договора. Обычный найм прост в заключении, но сильно защищает арендатора: расторгнуть его вы можете только по причинам, перечисленным в Законе о защите прав жильцов. Окказиональный найм требует дополнительных документов (в том числе заявления арендатора в форме нотариального акта о добровольном подчинении принудительному исполнению и указания квартиры, куда он выедет), но даёт гораздо более быстрый путь к возврату квартиры. Сравнение режимов, расходы на нотариуса и процедуру шаг за шагом мы описали в статье окказиональный и институциональный найм (статья на польском).

Независимо от режима договор найма квартиры должен содержать:

• стороны, адрес квартиры, площадь и перечень оснащения (или ссылку на акт приёма-передачи);
• срок действия — определённый или неопределённый — и случаи расторжения (при договоре на определённый срок расторжение возможно только в случаях, указанных в договоре, ст. 673 § 3 ГК);
• сумму арендной платы, срок и способ оплаты, а также правила её изменения;
• кто платит взносы в ТСЖ и за коммунальные услуги и как вы их рассчитываете (например, по счётчикам);
• размер залога и правила его возврата;
• число людей, которые могут проживать в квартире, и правила поднайма — без вашего согласия арендатор не может сдать квартиру в поднайм или передать её в пользование другому лицу (ст. 688² ГК);
• правила изменений в квартире — улучшения только с вашего согласия и на основании письменного соглашения (ст. 6d закона).

Полезно знать: за арендную плату и платежи солидарно с арендатором отвечают постоянно проживающие с ним совершеннолетние — за период, когда они там жили (ст. 688¹ ГК). Поэтому стоит вписать в договор имена и фамилии всех жильцов.

Только ищете квартиру под аренду? Поможем выбрать квартиру у застройщика с расчётом на найм — сравним площади, планировки и расположение в нескольких ЖК. Покупатель чаще всего не платит нам комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Шаг 5: залог за квартиру — сколько можно взять

Залог обеспечивает требования, которые могут возникнуть у вас на день освобождения квартиры: задолженность по арендной плате, платежи, стоимость ремонта. Закон задаёт только верхние пределы — сумму в пределах лимита вы определяете в договоре.

Режим найма	Максимальный залог	Возврат
Обычный найм	12-кратная месячная арендная плата на день заключения договора	в течение месяца после освобождения квартиры, за вычетом задолженности; сумма пересчитывается по текущей арендной плате, но не ниже полученной
Окказиональный найм	6-кратная месячная арендная плата на день заключения договора	в течение месяца после освобождения квартиры, за вычетом задолженности
Институциональный найм (najem instytucjonalny, арендодатель-предприниматель)	6-кратная месячная арендная плата на день заключения договора	в течение месяца после освобождения квартиры; во время найма собственник может покрыть из залога задолженность, а арендатор обязан его пополнить

Возвратный залог не является налогооблагаемым доходом. Но если вы удержите его в счёт задолженности по арендной плате, эта часть станет доходом от найма.

Шаг 6: акт приёма-передачи при найме

Акт приёма-передачи вы составляете до передачи квартиры. Закон требует, чтобы в нём были описаны техническое состояние и степень износа инженерных систем и оборудования, и прямо указывает, что он служит основой расчётов при возврате квартиры (ст. 6c). С новой квартирой от застройщика это просто — всё новое, — но именно поэтому это стоит зафиксировать: Гражданский кодекс презюмирует, что вещь передана в хорошем состоянии, а арендатор не отвечает за износ от нормального использования (ст. 675 ГК).

В акте укажите: дату и время передачи, показания счётчиков (электричество, холодная и горячая вода, отопление), число ключей, пультов и карт, перечень мебели и бытовой техники с моделями, состояние стен, полов, окон и сантехники, а также выявленные дефекты. Приложите датированные фото и подпишите каждую страницу. Этот же документ вы используете при выезде арендатора.

Шаг 7: уведомление о найме — налог, ТСЖ и регистрация

Налог с аренды: ryczałt, авансовые платежи, PIT-28

Частный найм (без предпринимательской деятельности) облагается исключительно единым налогом с учтённого дохода (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych): 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с суммы сверх этого. С 2023 г. это единственная форма, поэтому никакого заявления подавать не нужно — просто вносите первый авансовый платёж. Платить его нужно до 20-го числа месяца, следующего за месяцем получения арендной платы (или поквартально), а за декабрь — до 20 января. Годовую декларацию PIT-28 подаёте с 15 февраля по 30 апреля следующего года. Супруги, лимит 200 000 zł и учёт коммунальных платежей — подробности в статье налог с аренды квартиры (статья на польском).

Если вы выбрали окказиональный найм, у вас есть ещё одна обязанность: уведомление о найме (zgłoszenie najmu) — сообщить о договоре начальнику налоговой по вашему месту жительства в течение 14 дней с начала найма. Без этого уведомления вы теряете упрощённую защиту, которая и есть главное преимущество этого режима.

ТСЖ: число жильцов и декларация по вывозу мусора

В доме с выделенными в собственность квартирами декларацию о плате за вывоз мусора подаёт ТСЖ, и оно вправе требовать от собственника или фактически проживающего в квартире лица данные, нужные для расчёта платы (ст. 6m ч. 1c Закона о поддержании чистоты и порядка в гминах). После изменения данных новую декларацию подают до 10-го числа следующего месяца, поэтому сообщите правлению о числе жильцов сразу после въезда арендатора. Это имеет финансовое значение: во Вроцлаве с 1.09.2026 г. плата составляет 55 zł с человека в месяц, в Варшаве — 85 zł с домохозяйства в многоквартирном доме. Оставьте правлению и свой контакт на случай аварии.

Регистрация арендатора по месту жительства (meldunek)

Гражданин Польши обязан зарегистрироваться по месту постоянного или временного пребывания не позднее 30-го дня после прибытия на новое место (ст. 27 ч. 1 Закона о регистрации населения). При регистрации в управлении гмины арендатор предъявляет подтверждение проживания, подписанное собственником на бланке, и для ознакомления — документ, подтверждающий правовое основание пользования квартирой; им может быть договор найма. Регистрация служит исключительно учётным целям и не даёт арендатору прав на квартиру. Для иностранцев действуют отдельные положения того же закона.

Чек-лист: как сдать квартиру в аренду шаг за шагом

Шаг	Документ	Срок
Оформление права собственности	акт о передаче права собственности, акт приёмки у застройщика	до подписания договора найма
Отделка и страхование	полис на квартиру с гражданской ответственностью	до передачи ключей
Проверка арендатора	данные для договора, подтверждение дохода	до подписания договора
Договор найма	письменный договор (окказиональный — с нотариальным актом арендатора)	до передачи квартиры
Залог	подтверждение перевода, запись в договоре	при заключении договора
Передача квартиры	акт приёма-передачи, фото, показания счётчиков	в день передачи ключей
Уведомление об окказиональном найме	уведомление в налоговую	14 дней с начала найма
Информация для ТСЖ	число жильцов для декларации по мусору	сразу; декларация до 10-го числа следующего месяца
Регистрация арендатора	бланк с подтверждением проживания, договор найма	до 30-го дня после въезда
Аванс по ryczałt	платёж на индивидуальный налоговый счёт (mikrorachunek podatkowy)	до 20-го числа следующего месяца (или после квартала)
Годовая декларация	PIT-28	15 февраля — 30 апреля следующего года
Возврат залога	акт возврата квартиры, расчёт	в течение месяца после освобождения квартиры

Частые вопросы

Итог

Первая сдача квартиры от застройщика — это несколько простых, но обязательных шагов: право собственности и отделка, реальная арендная плата, проверенный арендатор, письменный договор с понятными правилами оплаты, залог в пределах законного лимита и подробный акт. Потом остаются формальности — ryczałt, при необходимости уведомление об окказиональном найме, информация для ТСЖ и регистрация. Если сомневаетесь, выгодна ли аренда вообще, начните с гида квартира как инвестиция.

Планируете купить квартиру под аренду в Варшаве или Вроцлаве? Воспользуйтесь нашей помощью при покупке у застройщика — работаем на рынке с 2016 года, а покупатель чаще всего не платит комиссии: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, ставки аренды — средние рыночные по данным NBP. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

Источники

• Закон о защите прав жильцов, жилищном фонде гмины и об изменении Гражданского кодекса (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) — единый текст Dz.U. 2023 poz. 725 (ст. 6–6e, 19a, 19b, 19f).
• Гражданский кодекс (Kodeks cywilny) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 660, 673, 675, 681, 688¹, 688²).
• Закон о едином подоходном налоге (Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 ч. 1 п. 4, ст. 21).
• Podatki.gov.pl — учёт доходов от найма (ryczałt ewidencjonowany).
• Закон о поддержании чистоты и порядка в гминах (Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 733 (ст. 2 ч. 3, ст. 6m).
• Постановление Городского совета Вроцлава № XXXV/827/26 — ставка платы за вывоз мусора (Dz. Urz. Woj. Doln. 2026 poz. 3398).
• Мэрия Варшавы — ставки платы за вывоз мусора с апреля 2026 г.
• Закон о регистрации населения (Ustawa o ewidencji ludności) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 384 (ст. 27, 28).
• NBP — Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке жилой недвижимости в I кв. 2026 г.
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest на 27.09.2026.