Koszty zakupu mieszkania od dewelopera 2026 – notariusz, sąd, podatki
Autor: Tacjana MasiukiewiczKoszty i podatki~8 min czytania
Cena z cennika dewelopera to nie wszystko. Do zakupu mieszkania trzeba doliczyć taksę notarialną za dwa akty, opłaty sądowe za księgę wieczystą, a przy kredycie – koszty ustanowienia hipoteki. Dobra wiadomość: przy zakupie od dewelopera co do zasady nie płacisz podatku PCC, a koszty umowy deweloperskiej dzielisz z deweloperem po połowie. Poniżej wyjaśniamy każdą pozycję i pokazujemy wyliczenie dla mieszkań za 700 tys. zł i 1 mln zł.
Najważniejsze informacje
- W cenie mieszkania od dewelopera jest już VAT: 8% dla lokali do 150 m², 23% od nadwyżki powierzchni.
- Przy zakupie od dewelopera co do zasady nie płacisz PCC – wyjątek to szósty i kolejny lokal w tej samej inwestycji (6%).
- Maksymalna taksa notarialna za umowę deweloperską i za umowę przenoszącą własność to połowa stawki podstawowej, plus 23% VAT.
- Koszty notarialne i sądowe umowy deweloperskiej dzielone są po równo między dewelopera i nabywcę.
- Opłaty sądowe: wpis roszczenia 150 zł, założenie księgi wieczystej 100 zł, wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł.
Podatki: VAT w cenie, bez PCC
Deweloper sprzedaje mieszkania z VAT. Dla lokali mieszkalnych do 150 m² powierzchni użytkowej stosuje się stawkę 8%, a przy większych mieszkaniach 23% płaci się od części ceny odpowiadającej nadwyżce powierzchni (art. 41 ust. 12–12c ustawy o VAT). Ceny w cennikach i na stronie dewelopera muszą być podawane z VAT, więc nie doliczasz go samodzielnie.
Ponieważ sprzedaż jest opodatkowana VAT, ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącza ją z PCC (art. 2 pkt 4 lit. a). Od tej zasady jest wyjątek: jeśli ten sam kupujący nabywa szósty i każdy kolejny lokal mieszkalny w tym samym budynku lub budynkach na jednej działce, zapłaci PCC w wysokości 6% (art. 7a). Dla porównania – na rynku wtórnym PCC wynosi 2%, z wyjątkiem zakupu pierwszego mieszkania. Porównanie obu rynków znajdziesz w artykule Rynek pierwotny czy wtórny?
Taksa notarialna – ile kosztuje notariusz?
Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Stawka zależy od wartości czynności. Za umowę deweloperską oraz za umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę maksymalna stawka to połowa stawki z § 3. Do taksy notariusz dolicza 23% VAT. To stawki maksymalne – notariusz może pobrać mniej, warto więc zapytać o wynagrodzenie przed wizytą.
| Wartość mieszkania | Stawka z § 3 rozporządzenia | Maksymalna taksa za umowę deweloperską lub przenoszącą (½) |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł = 2 770 zł | 1 385 zł netto |
| 700 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł = 3 570 zł | 1 785 zł netto |
| 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł = 4 770 zł | 2 385 zł netto |
| 1 500 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł = 5 770 zł | 2 885 zł netto |
Opłaty sądowe za księgę wieczystą
Notariusz pobiera opłaty sądowe przy akcie i przesyła wnioski do sądu wieczystoksięgowego. Stawki wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
| Wniosek | Opłata | Kiedy |
|---|---|---|
| Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej | 150 zł (dzielone po połowie z deweloperem) | przy umowie deweloperskiej |
| Założenie księgi wieczystej dla lokalu | 100 zł | przy umowie przenoszącej własność |
| Wpis prawa własności | 200 zł | przy umowie przenoszącej własność |
| Wpis hipoteki (przy kredycie) | 200 zł | przy umowie przenoszącej własność lub osobno |
Przykład: ile kosztuje zakup mieszkania za 700 tys. zł i 1 mln zł?
Założenia: zakup za gotówkę, mieszkanie w budowie (umowa deweloperska, a potem umowa przenosząca własność), notariusz pobiera stawki maksymalne, koszty umowy przenoszącej ponosi w całości kupujący (tak jest najczęściej – sprawdź w swojej umowie).
| Pozycja | 700 000 zł | 1 000 000 zł |
|---|---|---|
| Umowa deweloperska – Twoja połowa taksy (netto) | 892,50 zł | 1 192,50 zł |
| VAT 23% od tej połowy | 205,28 zł | 274,28 zł |
| Połowa opłaty za wpis roszczenia | 75 zł | 75 zł |
| Umowa przenosząca własność – taksa (netto) | 1 785 zł | 2 385 zł |
| VAT 23% od taksy | 410,55 zł | 548,55 zł |
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł | 100 zł |
| Wpis własności | 200 zł | 200 zł |
| Razem (bez wypisów) | 3 668,33 zł | 4 775,33 zł |
Jeśli kupujesz mieszkanie gotowe, bez umowy deweloperskiej, odpada pierwsza część tabeli – zostaje umowa sprzedaży (także połowa stawki z § 3) i opłaty sądowe.
Dodatkowe koszty przy kredycie hipotecznym
- Wpis hipoteki – opłata sądowa 200 zł.
- Taksa za ustanowienie hipoteki – jeśli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składasz w akcie notarialnym, maksymalna stawka to 1/4 stawki z § 3, liczona od kwoty hipoteki (§ 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia).
- PCC od hipoteki – 19 zł przy zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej wysokości albo 0,1% kwoty przy wierzytelności istniejącej (art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC).
- Koszty bankowe – np. operat szacunkowy, prowizja, ubezpieczenia. Zależą od banku i oferty, dlatego porównuj je w formularzu informacyjnym, a nie tylko oprocentowanie.
Przy mieszkaniu w budowie bank wypłaca kredyt w transzach, zgodnie z harmonogramem wpłat na rachunek powierniczy. Zadbaj, aby harmonogram w umowie deweloperskiej i w umowie kredytowej był spójny. Cały proces opisujemy w poradniku Kredyt hipoteczny krok po kroku, a o tym, ile potrzebujesz własnych środków – w artykule Wkład własny 2026.
Inne wydatki, o których warto pamiętać
- Miejsce postojowe i komórka lokatorska – zwykle płatne osobno; ceny muszą być podane na stronie dewelopera, jeśli nie są wliczone w cenę mieszkania.
- Wykończenie – mieszkanie w stanie deweloperskim trzeba wykończyć; co zawiera ten standard, opisujemy w artykule Stan deweloperski – co zawiera.
- Odbiór techniczny – jeśli korzystasz z pomocy specjalisty przy odbiorze.
- Opłata rezerwacyjna – maks. 1% ceny, ale nie jest to dodatkowy koszt: zalicza się ją na poczet ceny.
- Pośrednik – przy zakupie od dewelopera z naszą pomocą kupujący najczęściej nie płaci prowizji; wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
Warto też negocjować – rabat, miejsce postojowe w cenie czy korzystniejszy harmonogram płatności potrafią zrównoważyć koszty transakcyjne. Wskazówki: Jak negocjować cenę mieszkania.
Czytaj także:
- Taksa notarialna 2026 – tabela stawek i przykłady
- Podatek PCC przy kupnie mieszkania – kiedy 2%, kiedy zwolnienie
- VAT na mieszkanie od dewelopera – 8% czy 23%
- Opłaty sądowe i księga wieczysta przy zakupie mieszkania
- Ile kosztuje wykończenie mieszkania w 2026?
- Podatek od nieruchomości za mieszkanie 2026
- Ulga mieszkaniowa 2026
- Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat
- Sprzedaż mieszkania ze spadku lub darowizny – podatek
- Podatek od najmu mieszkania 2026
- Czy trzeba zgłosić zakup mieszkania do urzędu skarbowego?
- Czynsz w nowym bloku – ile wynosi
- Opłata przekształceniowa i użytkowanie wieczyste
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie mieszkania od dewelopera płaci się podatek PCC?
Co do zasady nie. Sprzedaż przez dewelopera jest opodatkowana VAT wliczonym w cenę, a taka czynność jest wyłączona z PCC. Wyjątek: przy zakupie szóstego i kolejnego lokalu w tej samej inwestycji przez tego samego kupującego PCC wynosi 6%.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Maksymalna taksa za umowę deweloperską i za umowę przenoszącą własność to połowa stawki z § 3 rozporządzenia – np. 1 785 zł netto za każdą z nich przy cenie 700 tys. zł – plus 23% VAT. Koszty umowy deweloperskiej dzielisz po połowie z deweloperem.
Kto płaci za umowę deweloperską – kupujący czy deweloper?
Oboje, po równo. Art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej stanowi, że wynagrodzenie notariusza za czynności związane z umową deweloperską oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Jaki VAT jest w cenie nowego mieszkania?
8% dla mieszkań do 150 m² powierzchni użytkowej. W większych lokalach część ceny odpowiadająca nadwyżce ponad 150 m² jest opodatkowana stawką 23%.
Czy koszty notarialne można wliczyć w kredyt?
To zależy od banku. Część banków pozwala sfinansować koszty okołokredytowe, inne wymagają pokrycia ich z własnych środków. Najlepiej zapytać o to przed złożeniem wniosku.
Podsumowanie
Przy zakupie od dewelopera koszty transakcyjne są stosunkowo niskie: nie płacisz PCC, a koszty umowy deweloperskiej dzielisz z deweloperem. Dla mieszkania za 700 tys. zł opłaty notarialne i sądowe przy stawkach maksymalnych to ok. 3,7 tys. zł (bez wypisów i kredytu), dla mieszkania za 1 mln zł – ok. 4,8 tys. zł. Znacznie większą pozycją jest zwykle wykończenie i miejsce postojowe. Cały proces zakupu opisujemy w poradniku Jak kupić mieszkanie od dewelopera, a zasady umowy – w artykule Umowa deweloperska.
Szukasz mieszkania od dewelopera? Dla kupujących na rynku pierwotnym nasza pomoc jest najczęściej bez prowizji — wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Dobierzemy mieszkanie w Twoim budżecie, a jeśli kupujesz na kredyt – pomożemy porównać oferty kredytu hipotecznego.
Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i nie stanowią porady podatkowej.
Źródła
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 42–45).
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 2 pkt 4, art. 7, art. 7a).
- Ustawa o podatku od towarów i usług – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 41 ust. 12–12c).
- Ustawa deweloperska – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 19a, art. 40 ust. 2).
