Витрати на купівлю квартири в Польщі від забудовника у 2026 році: нотаріус, суд, податки
Автор: Tacjana MasiukiewiczВитрати й податки~8 хв читання
Ціна з прайсу забудовника — це ще не всі витрати на купівлю квартири в Польщі. До неї треба додати винагороду нотаріуса (taksa notarialna) за два акти, судові збори за книгу нерухомості (księga wieczysta), а якщо купуєте в кредит — витрати на встановлення іпотеки. Добра новина: купуючи від забудовника, ви, як правило, не сплачуєте податку PCC, а витрати на договір із забудовником (umowa deweloperska) ділите із забудовником навпіл. Нижче пояснюємо кожну позицію і показуємо розрахунок для квартир за 700 тис. zł і 1 млн zł.
Головне
- У ціну квартири від забудовника вже входить VAT: 8% для квартир до 150 m², 23% — з площі понад цю межу.
- Купуючи від забудовника, ви, як правило, не сплачуєте PCC — виняток становить шоста й кожна наступна квартира в тому самому ЖК (6%).
- Максимальна винагорода нотаріуса за договір із забудовником і за договір про перехід права власності — половина базової ставки плюс 23% VAT.
- Нотаріальні й судові витрати за договором із забудовником ділять порівну між забудовником і покупцем.
- Судові збори: внесення вимоги покупця 150 zł, відкриття книги нерухомості 100 zł, внесення права власності 200 zł, внесення іпотеки 200 zł.
Податки: VAT у ціні, без PCC
Забудовник продає квартири з VAT. Для житлових приміщень корисною площею до 150 m² застосовують ставку 8%, а для більших квартир 23% сплачують із частини ціни, що припадає на площу понад цю межу (ст. 41 ч. 12–12c закону про VAT). Ціни в прайсах і на сайті забудовника мають бути вказані з VAT, тож самостійно додавати його не потрібно.
Оскільки продаж оподатковується VAT, закон про податок на цивільно-правові дії (PCC) виключає його з-під PCC (ст. 2 п. 4 літ. a). Із цього правила є виняток: якщо той самий покупець купує шосте й кожне наступне житлове приміщення в тому самому будинку або в будинках на одній ділянці, він сплатить PCC у розмірі 6% (ст. 7a). Для порівняння: на вторинному ринку PCC становить 2%, крім купівлі першої квартири. Порівняння обох ринків — у статті Первинний чи вторинний ринок? (стаття польською)
Скільки коштує нотаріус під час купівлі квартири?
Максимальні ставки визначає розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної винагороди. Ставка залежить від вартості угоди. За договір із забудовником, а також за договір про встановлення окремої власності на приміщення й перехід її до покупця максимальна ставка — половина ставки з § 3. До винагороди нотаріус додає 23% VAT. Це максимальні ставки — нотаріус може взяти менше, тож про винагороду варто запитати до візиту.
| Вартість квартири | Ставка з § 3 розпорядження | Максимальна винагорода за договір із забудовником або про перехід власності (½) |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 1 010 zł + 0,4% від суми понад 60 000 zł = 2 770 zł | 1 385 zł нетто |
| 700 000 zł | 1 010 zł + 0,4% від суми понад 60 000 zł = 3 570 zł | 1 785 zł нетто |
| 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% від суми понад 60 000 zł = 4 770 zł | 2 385 zł нетто |
| 1 500 000 zł | 4 770 zł + 0,2% від суми понад 1 000 000 zł = 5 770 zł | 2 885 zł нетто |
Судові збори за книгу нерухомості
Нотаріус стягує судові збори під час підписання акта і пересилає заяви до суду, що веде книги нерухомості. Ставки випливають із закону про судові витрати в цивільних справах:
| Заява | Збір | Коли |
|---|---|---|
| Внесення вимоги покупця до книги нерухомості | 150 zł (навпіл із забудовником) | під час договору із забудовником |
| Відкриття книги нерухомості для квартири | 100 zł | під час договору про перехід власності |
| Внесення права власності | 200 zł | під час договору про перехід власності |
| Внесення іпотеки (у разі кредиту) | 200 zł | під час договору про перехід власності або окремо |
Приклад: скільки коштує купівля квартири за 700 тис. zł і 1 млн zł?
Припущення: купівля за готівку, квартира в будинку, що будується (спершу договір із забудовником, потім договір про перехід власності), нотаріус бере максимальні ставки, витрати на договір про перехід власності повністю несе покупець (так буває найчастіше — перевірте у своєму договорі).
| Позиція | 700 000 zł | 1 000 000 zł |
|---|---|---|
| Договір із забудовником — ваша половина винагороди (нетто) | 892,50 zł | 1 192,50 zł |
| VAT 23% від цієї половини | 205,28 zł | 274,28 zł |
| Половина збору за внесення вимоги | 75 zł | 75 zł |
| Договір про перехід власності — винагорода (нетто) | 1 785 zł | 2 385 zł |
| VAT 23% від винагороди | 410,55 zł | 548,55 zł |
| Відкриття книги нерухомості | 100 zł | 100 zł |
| Внесення права власності | 200 zł | 200 zł |
| Разом (без витягів) | 3 668,33 zł | 4 775,33 zł |
Якщо ви купуєте готову квартиру без договору із забудовником, перша частина таблиці відпадає — залишається договір купівлі-продажу (теж половина ставки з § 3) і судові збори.
Додаткові витрати в разі іпотечного кредиту
- Внесення іпотеки — судовий збір 200 zł.
- Винагорода нотаріуса за встановлення іпотеки — якщо заяву про встановлення іпотеки ви складаєте в нотаріальному акті, максимальна ставка становить 1/4 ставки з § 3, яку рахують від суми іпотеки (§ 7 ч. 1 п. 1 розпорядження).
- PCC з іпотеки — 19 zł, якщо забезпечено вимогу невизначеного розміру, або 0,1% суми, якщо вимога вже існує (ст. 7 ч. 1 п. 7 закону про PCC).
- Банківські витрати — наприклад, оцінка нерухомості (operat szacunkowy), комісія, страхування. Вони залежать від банку й пропозиції, тому порівнюйте їх в інформаційному формулярі, а не лише процентну ставку.
Якщо квартира ще будується, банк видає кредит траншами — відповідно до графіка платежів на ескроу-рахунок забудовника (rachunek powierniczy). Подбайте, щоб графік у договорі із забудовником і в кредитному договорі збігався. Увесь процес описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково, а про те, скільки потрібно власних коштів, — у статті Перший внесок за іпотекою в Польщі 2026.
Інші витрати, про які варто пам’ятати
- Паркомісце і комора — зазвичай оплачуються окремо; якщо вони не входять у ціну квартири, їхні ціни мають бути вказані на сайті забудовника.
- Оздоблення — квартиру в стані від забудовника (stan deweloperski) треба оздобити; що входить у цей стандарт, описуємо в статті Stan deweloperski — що входить (стаття польською).
- Технічне приймання — якщо під час приймання квартири ви користуєтеся допомогою фахівця.
- Плата за бронювання — макс. 1% ціни, але це не додаткові витрати: її зараховують у рахунок ціни.
- Посередник — якщо ви купуєте від забудовника з нашою допомогою, покупець найчастіше не сплачує комісії; зазвичай нашу винагороду платить забудовник.
Варто також торгуватися — знижка, паркомісце в ціні чи вигідніший графік платежів здатні перекрити витрати на угоду. Поради — у статті Як торгуватися щодо ціни квартири (стаття польською).
Читайте також:
- Вартість нотаріуса при купівлі квартири в Польщі 2026 — ставки і приклади
- Податок PCC при купівлі квартири — коли 2%, а коли звільнення
- VAT на квартиру від забудовника — 8% чи 23% (польською)
- Судові збори і книга нерухомості під час купівлі квартири (польською)
- Скільки коштує оздоблення квартири у 2026 році? (польською)
- Податок на нерухомість за квартиру 2026 (польською)
- Житлова податкова пільга (ulga mieszkaniowa) 2026 (польською)
- Податок із продажу квартири до спливу 5 років (польською)
- Продаж квартири, отриманої в спадок або в дар, — податок (польською)
- Податок з оренди квартири 2026 (польською)
- Чи треба повідомляти податкову про купівлю квартири? (польською)
- Плата за утримання (czynsz) у новому будинку — скільки становить (польською)
- Плата за перетворення та право безстрокового користування землею (польською)
Часті запитання
Чи треба сплачувати податок PCC, купуючи квартиру від забудовника в Польщі?
Як правило, ні. Продаж забудовником оподатковується VAT, який уже входить у ціну, а така операція виключена з-під PCC. Виняток: якщо той самий покупець купує шосту й кожну наступну квартиру в тому самому ЖК, PCC становить 6%.
Скільки коштує нотаріус під час купівлі квартири від забудовника?
Максимальна винагорода за договір із забудовником і за договір про перехід власності — половина ставки з § 3 розпорядження, наприклад 1 785 zł нетто за кожен із них за ціни 700 тис. zł, — плюс 23% VAT. Витрати на договір із забудовником ви ділите із забудовником навпіл.
Хто платить за договір із забудовником — покупець чи забудовник?
Обидва, порівну. Ст. 40 ч. 2 закону про захист прав покупців від забудовників (ustawa deweloperska) встановлює, що винагорода нотаріуса за дії, пов’язані з договором із забудовником, і судові витрати в провадженні щодо книги нерухомості покладаються в рівних частинах на забудовника й покупця.
Який VAT входить у ціну нової квартири?
8% для квартир корисною площею до 150 m². У більших приміщеннях частина ціни, що припадає на площу понад 150 m², оподатковується за ставкою 23%.
Чи можна включити нотаріальні витрати в іпотечний кредит?
Це залежить від банку. Частина банків дозволяє профінансувати витрати, пов’язані з кредитом, інші вимагають покрити їх власними коштами. Найкраще запитати про це до подання заяви.
Підсумок
Купуючи квартиру від забудовника в Польщі, ви маєте порівняно невеликі витрати на угоду: PCC не сплачуєте, а витрати на договір із забудовником ділите з ним. Для квартири за 700 тис. zł нотаріальні й судові збори за максимальними ставками становлять близько 3,7 тис. zł (без витягів і кредиту), для квартири за 1 млн zł — близько 4,8 тис. zł. Значно більшою статтею витрат зазвичай є оздоблення і паркомісце. Увесь процес купівлі описуємо в посібнику Як купити квартиру у забудовника в Польщі, а правила договору — у статті Договір із забудовником (umowa deweloperska).
Шукаєте квартиру від забудовника? Для покупців на первинному ринку наша допомога найчастіше без комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Підберемо квартиру у вашому бюджеті, а якщо купуєте в кредит, — допоможемо порівняти пропозиції іпотечних кредитів.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є податковою консультацією.
Джерела
- Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної винагороди (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566.
- Закон про судові витрати в цивільних справах (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42–45).
- Закон про податок на цивільно-правові дії (Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7, ст. 7a).
- Закон про податок на товари та послуги (Ustawa o podatku od towarów i usług) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 ч. 12–12c).
- Закон про забудовників (Ustawa deweloperska) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 19a, ст. 40 ч. 2).
