Перший внесок за іпотекою в Польщі 2026: 10 чи 20%, де взяти і що робити, якщо бракує

Перший внесок за іпотекою в Польщі (wkład własny) — це частина ціни квартири, яку ви оплачуєте власними грошима; решту фінансує банк. Від його розміру залежить, чи отримаєте ви іпотечний кредит узагалі і скільки він вам коштуватиме. Пояснюємо, коли достатньо 10%, а коли банк вимагає 20%, скільки це в злотих за типових цін квартир і де законно взяти гроші, яких бракує.

Головне

• Рекомендація S Комісії фінансового нагляду (KNF) передбачає, що кредит не повинен перевищувати 80% вартості нерухомості (показник LTV), тобто стандартно потрібен перший внесок 20%.
• Внесок 10% можливий, якщо частину, якої бракує (понад 80% LTV), додатково забезпечено — наприклад, страхуванням низького внеску.
• У сімейному іпотечному кредиті (rodzinny kredyt mieszkaniowy) внесок, якого бракує, може замінити гарантія BGK (до 20% вартості, не більше ніж 100 тис. zł); банки можуть надавати такі кредити до кінця 2030 р.
• Особи, яким ще не виповнилося 45 років, можуть зняти на перший внесок до 100% коштів із PPK — і повернути їх упродовж 15 років.
• Дарування від найближчих родичів звільнене від податку, якщо ви повідомите про нього податкову інспекцію впродовж 6 місяців.

Перший внесок: 10 чи 20%?

Показник LTV (loan to value) — це співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості. Згідно з рекомендацією 15.5 Рекомендації S, LTV на день надання кредиту не повинен перевищувати 80%. Він може сягати 90%, якщо частину кредиту понад 80% LTV належно забезпечено — страхуванням, блокуванням коштів або заставою державних облігацій, переказом коштів на користь банку чи коштами з пенсійних рахунків IKE або IKZE.

На практиці це означає, що:

• з внеском 20% ви отримуєте стандартну пропозицію,
• з внеском 10–19% банк зазвичай вимагає страхування низького внеску або підвищує маржу, доки ви не погасите частину кредиту, — це додаткові витрати, про які варто запитати, порівнюючи пропозиції,
• з внеском менше ніж 10% кредит можливий, по суті, лише з гарантією BGK у межах сімейного іпотечного кредиту.

Вартість нерухомості банк визначає на підставі оцінки. Якщо оцінка виявиться нижчою за ціну в договорі, перший внесок, розрахований від вартості, може виявитися замалим.

Скільки це в злотих?

Ціна квартири	Внесок 10%	Внесок 20%
500 000 zł	50 000 zł	100 000 zł
700 000 zł	70 000 zł	140 000 zł
900 000 zł	90 000 zł	180 000 zł
1 000 000 zł	100 000 zł	200 000 zł

Для орієнтиру: у нашій пропозиції у Вроцлаві медіанна ціна 2-кімнатної квартири — 684 тис. zł, а 3-кімнатної — 904 тис. zł (дані на 26.09.2026). Отже, внесок 20% — це приблизно 137 і 181 тис. zł. Пам’ятайте й про витрати на угоду: за квартиру вартістю 700 тис. zł нотаріальні та судові збори становлять близько 3,7 тис. zł за максимальними ставками (розрахунок).

Де взяти перший внесок?

Заощадження і житловий рахунок

Найпростіше джерело — власні заощадження. Якщо плануєте купівлю через кілька років, можна розглянути житловий рахунок (konto mieszkaniowe) — рахунок із житловою премією з державного бюджету. З 1 січня 2026 р. скасовано віковий ліміт 45 років для тих, хто відкриває житловий рахунок, а мінімальний щомісячний внесок становить 300 zł.

Кошти з PPK

Закон про працівничі пенсійні програми (pracownicze plany kapitałowe, PPK; ст. 98) дозволяє зняти до 100% накопичених у PPK коштів на перший внесок. Умови:

• зняти кошти не може особа, якій на день подання заяви виповнилося 45 років,
• гроші треба повернути в номінальному розмірі — повернення має розпочатися не пізніше ніж через 5 років після виплати й завершитися не пізніше ніж через 15 років після неї,
• виплату здійснюють на підставі договору з фінансовою установою, яка веде PPK, — у разі купівлі квартири гроші надходять безпосередньо на рахунок продавця.

Дарування від родини

Дарування від найближчих родичів — чоловіка чи дружини, дітей, онуків, батьків, дідусів і бабусь, братів і сестер, пасинка чи падчерки, вітчима й мачухи — звільнене від податку на спадщину та дарування (ст. 4a закону). Умови:

• повідомлення про дарування до податкової інспекції (urząd skarbowy, форма SD-Z2) впродовж 6 місяців,
• якщо грошові дарунки від цієї особи — разом з іншими за поточний рік і 5 попередніх років — перевищують 36 120 zł, гроші мають надійти на ваш банківський рахунок (або поштовим переказом),
• повідомлення не потрібне, якщо дарування оформлено нотаріальним актом (akt notarialny).

Банк зазвичай попросить підтвердити походження коштів на внесок, наприклад договір дарування та підтвердження переказу.

Інші джерела

• Продаж іншої нерухомості — коли ви купуєте нову квартиру, продаючи стару. Як узгодити терміни, розповідаємо в статті Як купити нову квартиру, продаючи стару (стаття польською).
• Кошти з пенсійних рахунків IKE або IKZE — Рекомендація S називає їх одним із можливих способів забезпечити частину кредиту понад 80% LTV.

Що робити, якщо першого внеску бракує?

Єдина системна можливість отримати кредит без першого внеску нині — сімейний іпотечний кредит (раніше його просували як «Mieszkanie bez wkładu własnego» — «Квартира без першого внеску»). Державний банк BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) надає гарантію погашення частини кредиту, що відповідає внеску, якого бракує, — до 20% вартості, не більше ніж 100 тис. zł. Плата за гарантію — 1% від гарантованої суми. Кредит має бути наданий щонайменше на 15 років, а банки можуть надавати його до 31 грудня 2030 р. Програма передбачає також так зване сімейне погашення: BGK погашає 20 тис. zł кредиту після народження другої дитини і 60 тис. zł — після третьої та кожної наступної.

Кредит із гарантією пропонують лише кілька банків, а BGK щокварталу публікує ліміти ціни за метр. Актуальний перелік і умови можна перевірити на сайті BGK. Докладніше про програми — у статті Житлові програми 2026 — що діє (стаття польською).

Читайте також:

• Кредит без першого внеску — умови 2026 (стаття польською)

Часті запитання

Підсумок

Стандартний перший внесок за іпотекою в Польщі — 20% вартості квартири, а 10% можливі за додаткового забезпечення. Гроші, яких бракує, можна додати з PPK, отримати як дарування від родини без податку або скористатися гарантією BGK у сімейному іпотечному кредиті. Наступні кроки після того, як ви зібрали внесок, описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково, а про те, яку суму кредиту ви отримаєте, — у статті Кредитоспроможність 2026 (стаття польською).

Не впевнені, чи вистачить вашого внеску? Запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо умови кількох банків з урахуванням вашого першого внеску.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є фінансовою чи податковою консультацією.

Джерела

• KNF, Рекомендація S (Rekomendacja S) — редакція після змін від червня 2023 р. (рекомендації 15.5 і 15.5a).
• Закон про сімейний іпотечний кредит і безпечний кредит 2% (Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%) — єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1724 (ст. 3, 4a, 7) та BGK — гарантія першого внеску.
• Закон про працівничі пенсійні програми (Ustawa o pracowniczych planach kapitałowych) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 192 (ст. 2 ч. 1 п. 38, ст. 98).
• Закон про податок на спадщину та дарування (Ustawa o podatku od spadków i darowizn) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 478 (ст. 4a, ст. 9).
• Закон від 25 липня 2025 р. про внесення змін до закону про соціальні форми розвитку житлового будівництва та деяких інших законів — Dz.U. 2025 poz. 1077 (зокрема зміни щодо житлового рахунку з 2026 р.).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, Вроцлав, дані на 26.09.2026.