Варшава чи Вроцлав – де купити квартиру у 2026 році? Ціни, оренда, робота

Варшава чи Вроцлав? Якщо рахувати в злотих, Варшава дорожча: медіана ціни нової квартири в нашій пропозиції – 18 000 zł/m² проти 15 736 zł/m² у Вроцлаві (різниця близько 14%). Але в столиці й заробляють більше – а після перерахунку цін на зарплати обидва міста виходять майже однаково. Нижче порівнюємо їх за понад десятком показників: ціни, зарплати, доступність квартир, оренда, ринок праці, пропозиція та транспорт – і підказуємо, кому яке місто вигідніше.

Найважливіше

• За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026: Варшава – 2 237 доступних квартир у 73 новобудовах, медіана 18 000 zł/m²; Вроцлав – 2 114 квартир у 45 новобудовах, медіана 15 736 zł/m².
• Середня місячна зарплата брутто у 2025 р. (GUS): Варшава 11 678 zł, Вроцлав 10 148 zł – столиця платить приблизно на 15% більше.
• За середню зарплату брутто у обох містах можна купити близько 0,65 m² нової квартири (медіана з нашої пропозиції) – доступність практично однакова.
• Середня ставка оренди (NBP, I кв. 2026): Варшава 85,1 zł/m², шість великих міст разом із Вроцлавом 67,5 zł/m²; орієнтовна дохідність брутто 2-кімнатної квартири: близько 5,3% проти 5,0%.
• Рівень зареєстрованого безробіття наприкінці серпня 2026 р.: Варшава 1,6%, Вроцлав 2,5% (Польща 5,8%).

Варшава чи Вроцлав – порівняння в цифрах

Зіставлення поєднує наші дані з каталогу (ціни пропозицій нових квартир) з офіційною статистикою GUS і NBP. Де NBP не наводить окремого значення для Вроцлава, ми показуємо середнє для групи шести великих міст і чітко це зазначаємо.

Показник	Варшава	Вроцлав
Кількість населення (31.12.2025, GUS)	1 866 729	672 601
Середня зарплата брутто 2025 (GUS)	11 678 zł	10 148 zł
Рівень безробіття, серпень 2026 (GUS)	1,6%	2,5%
Медіана ціни нової квартири, zł/m² (пропозиція TM Invest)	18 000 zł	15 736 zł
Медіана ціни 2-кімнатної квартири (пропозиція TM Invest)	756 тис. zł	662 тис. zł
Доступні нові квартири / новобудови (пропозиція TM Invest)	2 237 / 73	2 114 / 45
Частка квартир до 700 тис. zł у нашій пропозиції	25%	40%
Трансакційна ціна, первинний ринок, II кв. 2026 (NBP)	16 783 zł/m²	14 312 zł/m²
Зміна трансакційної ціни, первинний ринок, р/р (NBP)	+2,4%	−4,7%
Трансакційна ціна, вторинний ринок, II кв. 2026 (NBP)	16 723 zł/m²	12 590 zł/m²
m² нової квартири за середню зарплату брутто	0,65 m²	0,64 m²
Середня ставка оренди, I кв. 2026 (NBP)	85,1 zł/m²	67,5 zł/m² (середнє 6 міст)
Ставка капіталізації від оренди, I кв. 2026 (NBP)	5,95%	6,24% (середнє 6 міст)
Здані квартири у воєводстві, I–VIII 2026 (GUS)	26 396 (Mazowieckie)	11 548 (Dolnośląskie)
Метро	2 лінії (M1, M2)	немає, трамвайна мережа

Ціни на квартири: Варшава і Вроцлав

На первинному ринку різниця між містами менша, ніж може здаватися. У нашій пропозиції медіана у Варшаві вища приблизно на 14%, а за даними NBP середня трансакційна ціна нових квартир у II кв. 2026 р. була вищою приблизно на 17%. Значно більший розрив видно на вторинному ринку – там Варшава дорожча приблизно на 33%.

Кількість кімнат	Варшава – медіана ціни	Варшава – медіана zł/m²	Вроцлав – медіана ціни	Вроцлав – медіана zł/m²
1 кімната	824 тис. zł (30,4 m²)	24 501 zł	596 тис. zł (32,4 m²)	17 782 zł
2 кімнати	756 тис. zł (39,4 m²)	18 600 zł	662 тис. zł (40,8 m²)	16 000 zł
3 кімнати	936 тис. zł (58,3 m²)	16 241 zł	879 тис. zł (57,6 m²)	14 572 zł
4 кімнати й більше	1,60 млн zł (85,8 m²)	17 106 zł	1,24 млн zł (81,8 m²)	15 400 zł

Найбільше різняться студії: у Варшаві медіана завищена через 71 апартамент у Śródmieście – без них вона спадає до близько 669 тис. zł. Найдешевші метри в столиці пропонують окраїнні райони, наприклад Białołęka, де медіана близько 14,1 тис. zł/m² (польською). Для 3 кімнат розрив спадає до близько 6% у ціні всього приміщення. Важлива й динаміка: за даними NBP, трансакційні ціни нових квартир у Варшаві за рік зросли на 2,4%, а у Вроцлаві знизилися на 4,7%.

Бюджету до 700 тис. zł у Вроцлаві вистачає на 40% квартир із нашої пропозиції (843 приміщення), а у Варшаві – на 25% (557 приміщень). Детальні ціни в районах знайдете в статтях про ціни на новобудови у Варшаві і ціни на квартири у Вроцлаві.

Зарплати у Варшаві та Вроцлаві – де квартира доступніша

За даними Банку локальних даних GUS, середня місячна зарплата брутто у 2025 р. становила у Варшаві 11 677,57 zł (124,6% середньої по країні), а у Вроцлаві 10 147,90 zł (108,3%). Дані для повітів охоплюють фірми, що наймають щонайменше 10 осіб, та бюджетні установи. Різниця в зарплатах (близько 15%) отже дуже близька до різниці в цінах нових квартир (близько 14%).

Приклад: скільки зарплат коштує 2-кімнатна квартира

• Варшава: 755 824 zł (медіана 2 кімнат у нашій пропозиції) ÷ 11 678 zł = близько 65 середніх зарплат брутто.
• Вроцлав: 662 405 zł ÷ 10 148 zł = близько 65 зарплат.
• Кредит на 80% ціни, 25 років, рівні внески, ставка 6,07% (середня NBP для нових житлових кредитів у липні 2026 р.): Варшава – 604 659 zł кредиту і внесок близько 3 922 zł, перший внесок близько 151 тис. zł; Вроцлав – 529 924 zł і внесок близько 3 437 zł, перший внесок близько 132 тис. zł.
• В обох містах внесок становить близько 34% середньої зарплати брутто. У разі 3 кімнат Вроцлав виходить трохи гірше: внесок близько 4 559 zł – це 45% зарплати, у Варшаві 4 854 zł – це 42%.

Висновок: якщо ви заробляєте стільки, скільки в середньому платять у даному місті, доступність невеликої квартири в обох містах майже однакова. Вроцлав стає виразно дешевшим лише тоді, коли ви переносите туди зарплату з Варшави – наприклад, працюючи дистанційно для компанії зі столиці. Тоді за той самий внесок ви отримаєте у Вроцлаві більшу площу.

Не знаєте, на який кредит вам вистачить у кожному з міст? Домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо внесок для конкретних квартир у Варшаві та у Вроцлаві.

Оренда й дохідність – де краще купувати під оренду

NBP наводить окрему середню ставку оренди для Варшави (85,1 zł/m² у I кв. 2026 р., +3,3% р/р) та спільну для шести великих міст – Гданська, Гдині, Кракова, Лодзі, Познаня й Вроцлава (67,5 zł/m², +12,0% р/р). Ставки не включають експлуатаційних платежів і комунальних послуг. Для Вроцлава ми тому користуємося середнім для 6 міст – це наближення, а не ставка лише для цього міста.

2-кімнатна квартира (медіана з пропозиції)	Варшава	Вроцлав
Ціна / площа	755 824 zł / 39,4 m²	662 405 zł / 40,8 m²
Ставка оренди (NBP)	85,1 zł/m²	67,5 zł/m²
Орієнтовна орендна плата на місяць	близько 3 353 zł	близько 2 754 zł
Дохідність брутто (оренда × 12 ÷ ціна)	близько 5,3%	близько 5,0%
Орендна плата як % середньої зарплати брутто	близько 29%	близько 27%

Варшава має більший і глибший ринок оренди (офіси, корпорації, найбільше робочих місць), але орендна плата там зростає повільніше. Вроцлав – це сильно студентський ринок – у 2025/26 навчальному році там навчалося близько 132 тис. осіб – зі швидшим зростанням ставок за останній рік. Ставка капіталізації, яку рахує NBP, становить 5,95% для Варшави та 6,24% для середнього 6 міст. Повний розрахунок нетто з податком і витратами знайдете в статті про прибутковість оренди у Варшаві та Вроцлаві (польською).

Ринок праці, населення й пропозиція нових квартир

У Варшаві майже у 2,8 раза більше мешканців, ніж у Вроцлаві (1,87 млн проти 0,67 млн наприкінці 2025 р.), і дуже низьке безробіття – наприкінці серпня 2026 р. рівень зареєстрованого безробіття становив 1,6% (22,0 тис. осіб). У Вроцлаві це було 2,5% (10,1 тис. осіб) за середнього по країні 5,8%. В обох містах ринок праці отже дуже сильний – різниця стосується радше масштабу й рівня зарплат, ніж доступності роботи.

Пропозицію нових квартир GUS публікує щомісяця за воєводствами. Упродовж січня–серпня 2026 р. у Мазовецькому воєводстві здано 26 396 квартир і розпочато будівництво 30 127, а в Нижньосілезькому – 11 548 і 10 946. Воєводство – це ширша територія, ніж самі міста, але пропорції зрозумілі: на Мазовші будують приблизно в 2,5–3 раза більше. Зате в нашому каталозі кількість доступних квартир майже однакова (2 237 проти 2 114). У Варшаві більше готових новобудов: 30% доступних приміщень у столиці – це квартири в будинках, уже зданих в експлуатацію, у Вроцлаві – 20%.

Де краще жити – Варшава чи Вроцлав

Окрім цифр, важить повсякдення. У Варшаві є дві лінії метро, SKM і приміські залізниці, два аеропорти (Chopin і Warszawa-Modlin) та прямі залізничні сполучення з більшістю великих міст. Зате відстані великі – дорога з нових мікрорайонів на околицях до центру часто означає пересадку.

Вроцлав компактніший: метро немає, але є розгалужена трамвайна мережа, регіональні потяги й аеропорт у Strachowice. Для багатьох важлива й близькість гір, Чехії та Німеччини. Вибір району в обох містах важить більше, ніж вибір самого міста, – порівняйте найкращі райони Варшави для життя і найкращі райони Вроцлава. Наприклад, у вроцлавському районі Psie Pole медіана в нашій пропозиції близько 14,3 тис. zł/m², тобто рівень, близький до варшавського Białołęka (посібник польською).

Варшава чи Вроцлав – кому яке місто

• Ви працюєте у Варшаві очно – купуйте у Варшаві. Співвідношення ціни до місцевої зарплати таке саме, як у Вроцлаві, а ви економите час на дорогу.
• Ви працюєте дистанційно з «варшавською» зарплатою – Вроцлав дає більше метрів за той самий внесок: за близько 756 тис. zł (медіана 2 кімнат у Варшаві) ви купите там 3 кімнати, наприклад у Fabryczna, де медіана 3-кімнатної квартири в нашій пропозиції – близько 706 тис. zł.
• Ви купуєте під оренду – Варшава дає вищу дохідність брутто за медіанами з нашої пропозиції та найбільший ринок орендарів; Вроцлав – нижчий поріг входу й сильний студентський попит.
• Ви шукаєте готову квартиру «одразу» – у Варшаві вибір більший (673 приміщення в новобудовах, зданих в експлуатацію, проти 428 у Вроцлаві).
• У вас бюджет до 600–700 тис. zł – у Вроцлаві вибір виразно ширший; у Варшаві шукайте насамперед у Białołęka, Targówek, Ursus і Włochy.

Часті запитання

Підсумок

В абсолютних цифрах Варшава дорожча приблизно на 14–17% на первинному ринку, але й платить приблизно на 15% більше – тому для людини, що заробляє середнє у своєму місті, доступність квартири в обох практично однакова. Вроцлав виграє нижчим порогом входу й ширшим вибором у бюджеті до 700 тис. zł, Варшава – масштабом ринку праці, оренди та кількістю готових квартир. Рішення варто ґрунтувати на тому, де ви працюєте і в якому районі хочете жити.

Порівнюєте конкретні квартири в обох містах? Підберемо пропозиції з Варшави та Вроцлава у вашому бюджеті і поговоримо із забудовниками про ціну й умови – для покупця найчастіше без комісії, винагороду зазвичай сплачує забудовник. Усі новобудови знайдете в каталозі: нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві.

Правовий стан на вересень 2026 р., ринкові дані за останніми публікаціями GUS і NBP. Розрахунки орієнтовні й ґрунтуються на медіанах цін пропозицій та статистичних середніх; вони не є інвестиційною рекомендацією чи кредитною пропозицією. Внесок, орендна плата та дохідність залежать від конкретної квартири, банку й ситуації на ринку.

Джерела

• GUS, Банк локальних даних (польською) – середні місячні зарплати брутто 2025 (повіти м. Варшава і м. Вроцлав), населення станом на 31.12.2025.
• GUS, Зареєстровані безробітні та рівень безробіття. Стан наприкінці серпня 2026 р. (польською)
• GUS, Житлове будівництво за січень–серпень 2026 р. (польською) – дані за воєводствами.
• NBP, База ринку нерухомості – ціни на квартири (польською) – ціни пропозицій і трансакційні, II кв. 2026 р.
• NBP, Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку нерухомості в I кварталі 2026 р. (польською) – ставки оренди, ставка капіталізації.
• NBP, статистика відсоткових ставок (польською) – ставка за новими житловими кредитами в PLN, липень 2026 р.
• Статистичне управління у Вроцлаві, Вища освіта в Нижньосілезькому воєводстві у 2025 р. (польською)
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.