Попередній договір продажу квартири – завдаток, форма, строки

Попередній договір продажу квартири (umowa przedwstępna) зобов'язує продавця й покупця в майбутньому укласти договір купівлі-продажу (основний) на вже узгоджених умовах. Він може бути звичайним письмовим або у формі нотаріального акта – і саме форма вирішує, чи зможете ви в разі спору через суд змусити до продажу, чи лише вимагати відшкодування. Нижче пояснюємо, чим завдаток відрізняється від авансу, який завдаток зазвичай беруть, як записати кредитне застереження і що відбувається з грошима в типових сценаріях – на прикладі квартири за 700 тис. zł.

Найважливіше

• Попередній договір має визначати істотні умови договору купівлі-продажу – щонайменше квартиру та ціну (ст. 389 § 1 Цивільного кодексу).
• Лише договір у формі нотаріального акта дає змогу вимагати в суді укладення основного договору; за звичайної письмової форми залишається відшкодування (ст. 390 § 1–2 KC).
• Вимоги з попереднього договору спливають через рік від дня, коли мав бути укладений основний договір (ст. 390 § 3 KC).
• Завдаток пропадає, коли відмовляється покупець, а коли відмовляється продавець – покупець може вимагати подвійної суми завдатку (ст. 394 § 1 KC). Аванс, як правило, підлягає поверненню.
• Попередній договір і завдаток не оподатковуються PCC (податком на цивільно-правові дії); податок (2% на вторинному ринку, якщо не діє звільнення) з'являється лише при договорі, що переносить право власності.

Що таке попередній договір і коли його варто підписати?

У попередньому договорі одна або обидві сторони зобов'язуються укласти визначений договір у майбутньому (ст. 389 § 1 KC). При продажу квартири це стандарт, бо рідко вдається підписати акт одразу після узгодження ціни. Покупець чекає на кредит, продавець – на згоду банку на виключення іпотеки чи на довідки. Попередній договір «заморожує» ціну й умови на цей час.

Продавець захищається від покупця, який через два місяці передумає, а покупець – від продажу комусь, хто запропонує більше. Місце попереднього договору в усьому процесі описуємо в посібнику продаж квартири крок за кроком.

Попередній договір у нотаріуса чи письмовий?

Договір, що зобов'язує перенести право власності на нерухомість, має бути у формі нотаріального акта (ст. 158 KC), але сам попередній договір може бути укладений і у звичайній письмовій формі – тоді він дійсний, лише має слабші наслідки. Різницю показує ст. 390 KC:

Питання	Письмова форма	Нотаріальний акт
Що можна зробити, коли інша сторона відмовляється підписати договір купівлі-продажу	вимагати відшкодування шкоди, якої ви зазнали, розраховуючи на укладення договору (напр., витрати на оцінку, комісію, оренду)	вимагати укладення основного договору через суд – рішення, що набрало законної сили, замінює волевиявлення іншої сторони – або відшкодування
Внесення вимоги до іпотечної книги (księga wieczysta)	ні	так – вимогу про перенесення права власності можна внести до KW (судовий збір 150 zł)
Вартість	немає офіційних зборів	нотаріальний тариф + 23% ПДВ + витяги (приклад нижче)
Для кого	прості угоди, короткий строк, готівка	довший строк, великий завдаток, купівля в кредит, продавець з обтяженою KW

Внесена до KW вимога покупця діє також щодо осіб, які згодом набули б права на квартиру (ст. 17 закону про KW), – за великого завдатку це найкращий захист.

Скільки коштує нотаріальний попередній договір?

Розпорядження про максимальні ставки нотаріального тарифу не називає попередній договір прямо. Вихідною є повна ставка з § 3 (§ 5), а половина належить, зокрема, за зобов'язальний договір, укладений під умовою або з визначенням строку (§ 6 п. 1), – кваліфікацію встановлює нотаріус. Для ціни 700 000 zł ставка з § 3 становить 1 010 zł + 0,4% від надлишку понад 60 000 zł, тобто 3 570 zł нетто (4 391,10 zł з ПДВ); половина – 1 785 zł нетто (2 195,55 zł з ПДВ). Це максимальні ставки – запитайте нотаріальну контору про вартість заздалегідь. Хто платить, вирішують сторони; більше про ставки – у статті нотаріальний тариф.

Завдаток і аванс – чим вони відрізняються?

Завдаток (zadatek) регулює ст. 394 KC: якщо договір не буде виконано з вини однієї сторони, інша може без встановлення додаткового строку відмовитися від договору й залишити собі отриманий завдаток, а якщо це вона його дала – вимагати подвійної суми. Коли договір виконано, завдаток зараховується в рахунок ціни. Коли сторони розривають договір за згодою або ніхто не винен (чи винні обидві сторони), завдаток повертається, а обов'язок сплатити подвійну суму відпадає (ст. 394 § 3).

Аванс (zaliczka) не має в кодексі окремого регулювання – це просто частина ціни, сплачена наперед. Якщо до продажу не дійде, він, як правило, підлягає поверненню незалежно від того, хто винен; можливої шкоди доводиться вимагати на загальних засадах. Тому аванс слабко дисциплінує сторони. Пишіть у договорі прямо «завдаток» (zadatek) – формулювання на кшталт «сума як забезпечення» породжують спори.

Завдаток при продажу квартири – скільки?

Закон не визначає розміру завдатку. На ринку часто трапляється близько 10% ціни, але це звичай, а не норма – сторони можуть домовитися про меншу чи більшу суму. Покупець у кредит має перевірити в банку, як завдаток буде зараховано в межах власного внеску. Від занадто низького завдатку (напр., 1–2%) легко «відкупитися», коли з'явиться краща пропозиція.

Приклад: продаж за 700 тис. zł, завдаток 70 тис. zł – що відбувається з грошима?

Припущення: продавець і покупець підписують нотаріальний попередній договір, ціна 700 000 zł, завдаток 70 000 zł (10%), строк основного договору – через 3 місяці, у договорі є кредитне застереження. Для порівняння показуємо, що було б, якби ті самі 70 000 zł внесли як аванс.

Сценарій	Завдаток 70 000 zł	Аванс 70 000 zł
Договір купівлі-продажу укладено вчасно	зараховано в ціну – покупець доплачує 630 000 zł	зараховано в ціну – покупець доплачує 630 000 zł
Покупець відмовляється без поважної причини	продавець може відмовитися від договору й залишити 70 000 zł	повернення 70 000 zł покупцеві; продавець може вимагати відшкодування, якщо доведе шкоду
Продавець відмовляється (напр., отримав вищу пропозицію)	покупець може відмовитися від договору й вимагати 140 000 zł (свої 70 000 zł + 70 000 zł) або – за нотаріального акта – вимагати укладення договору через суд	повернення 70 000 zł; подальші вимоги – відшкодування або (за акта) укладення договору через суд
Банк відмовляє в кредиті, умови кредитного застереження виконано	повернення 70 000 zł, без додаткових вимог	повернення 70 000 zł
Банк відмовляє в кредиті, кредитного застереження немає	ризик спору: продавець може вважати, що невиконання лежить на покупцеві, і залишити 70 000 zł; покупець може посилатися на ст. 394 § 3	повернення 70 000 zł
Розірвання договору за згодою сторін	повернення 70 000 zł (ст. 394 § 3)	повернення 70 000 zł

Завдаток діє симетрично: якщо після підписання з'явиться пропозиція, вища на 50 тис. zł, розірвання договору однаково коштує продавцеві 70 тис. zł.

Хочете продати квартиру й не залишитися з непідписаним договором і покупцем без кредиту? Замовте оцінку та план продажу – допоможемо підготувати й провести продаж, від визначення ціни до дати в нотаріуса.

Що, якщо покупець не отримає кредит? Кредитне застереження

Банк зазвичай ухвалює кредитне рішення лише після отримання попереднього договору. Без відповідного запису відмова в кредиті не звільняє автоматично від договору, а спір про те, чи «відповідає» покупець за відсутність фінансування, вирішує суд. Добре кредитне застереження відповідає на кілька запитань:

• До якого строку покупець має отримати кредитне рішення і в який строк повідомить про відмову.
• Скільки банків потрібно запитати (напр., заявки, подані щонайменше у двох або трьох банках) і на яку суму кредиту – щоб покупець не міг «замовити» відмову, подавши заявку на нереальну суму.
• Як підтвердити відмову – копія письмового рішення про відмову кожного банку.
• Що тоді – право відмовитися від договору у визначений строк (ст. 395 KC) і повернення завдатку в повній сумі протягом встановленої кількості днів.

Продавець натомість може застерегти, що застереження не діє, якщо покупець не подав заявок вчасно або вийшов із процедури з власної ініціативи. Формулювання застереження узгодьте зі строками конкретної угоди. Якщо ви самі продаєте квартиру, обтяжену іпотекою, прочитайте також, як виглядає продаж квартири з кредитом – там пояснюємо, як погашення потрапляє до вашого банку.

Строк укладення основного договору – що каже закон?

Популярний міф звучить так: «попередній договір дійсний рік». Насправді річний строк зі ст. 389 § 2 KC стосується лише ситуації, коли сторони взагалі не вписали строку укладення основного договору. Тоді строк визначає уповноважена сторона, а якщо ніхто цього не зробить протягом року від підписання попереднього договору, вимагати його укладення вже не можна. Коли строк є в договорі, діє саме цей строк.

Другий важливий строк – позовна давність: вимоги з попереднього договору спливають після закінчення року від дня, коли мав бути укладений основний договір (ст. 390 § 3 KC). Якщо інша сторона ухиляється, не зволікайте з позовом. На практиці варто вписати конкретну дату (або «не пізніше ніж…») із запасом на кредитну процедуру, згоду банку продавця на виключення іпотеки та збір документів.

Що вписати в попередній договір продажу квартири?

Мінімум – сторони, квартира й ціна (ст. 389 § 1). Добрий договір наперед вирішує питання, через які сторони сперечаються найчастіше:

• Сторони – усі власники (також подружжя за спільної власності) та представники за довіреністю.
• Квартира – адреса, площа, номер KW, вид права, підвал, паркомісце.
• Ціна й оплата – сума, завдаток, строк і спосіб оплати решти, частина з кредиту.
• Правовий стан і обтяження – іпотеки, сервітути, оренда; зобов'язання виключити іпотеку (напр., погашення з ціни безпосередньо в банк продавця).
• Строки – дата основного договору, дата передачі квартири, акт приймання-передачі з показниками лічильників.
• Реєстрація місця проживання (zameldowanie) – зобов'язання зняти з реєстрації всіх осіб не пізніше дня передачі.
• Обладнання – перелік того, що залишається (кухня, побутова техніка, шафи), найкраще як додаток.
• Кредитне застереження, договірні штрафи за затримку передачі (напр., сума за кожен день прострочення) і розподіл нотаріальних витрат.

Частину цієї інформації ви підтверджуєте документами, які підготуєте перед нотаріусом, – перелік знайдете в статті документи для продажу квартири. При продажу через агентство договір зазвичай готує посередник – див. продаж через агентство чи самостійно.

Попередній договір, договір із забудовником і договір бронювання

На первинному ринку діють інші правила. Договір із забудовником, у якому він зобов'язується побудувати приміщення або перенести право власності на нього, підпадає під закон про захист прав покупців (ustawa deweloperska) і має бути у формі нотаріального акта (ст. 40 ч. 1 закону), а внески надходять на ескроу-рахунок – подробиці в статті договір із забудовником. Натомість договір бронювання із забудовником не є завдатком: плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту (ст. 32 ч. 2).

Це має значення, коли ви продаєте стару квартиру, щоб купити нову. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, за суму до 700 тис. zł доступно 557 нових квартир у Варшаві і 843 у Вроцлаві; медіанна ціна 2-кімнатної квартири – 755 824 zł у Варшаві та 662 405 zł у Вроцлаві. Строк основного договору продажу старої квартири варто узгодити з графіком платежів у забудовника – чотири способи це зробити описуємо в статті як купити нову квартиру, продаючи стару. При купівлі в забудовника наша допомога в купівлі квартири найчастіше без комісії для покупця – винагороду зазвичай нам платить забудовник.

Чи сплачується з попереднього договору PCC або податок на доходи?

Ні. Закритий перелік дій, що оподатковуються PCC (ст. 1 ч. 1 закону), охоплює договір купівлі-продажу, але не попередній договір і не завдаток. При продажу, якому передував зобов'язальний договір, податковий обов'язок виникає лише з моменту укладення договору, що переносить право власності (ст. 3 ч. 2). Сплачує його покупець: 2% ціни, якщо йому не належить звільнення при купівлі першої квартири, – більше в статті про податок PCC при купівлі квартири.

Продавець не декларує PIT із самого попереднього договору – дохід виникає при відплатному відчуженні, тобто при основному договорі. Якщо ви близько до межі п'яти років від придбання, визначайте його дату свідомо; правила обчислення строку пояснюємо в тексті про податок із продажу квартири до спливу 5 років.

Найчастіші запитання

Підсумок

За великого завдатку й довшого строку обирайте нотаріальний акт, називайте внесок завдатком, вписуйте конкретну дату основного договору й описуйте сценарій відмови в кредиті. Пам'ятайте про річний строк позовної давності – його відраховують від дня, коли мав бути підписаний договір купівлі-продажу.

Продаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Замовте оцінку та план продажу – допоможемо підготувати й провести продаж. Якщо паралельно купуєте нову квартиру, перед підписанням перевіримо договір із забудовником або договір бронювання.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а стаття не є юридичною чи податковою консультацією – зміст конкретного договору варто погодити з нотаріусом або юристом.

Джерела

• Закон – Цивільний кодекс, консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 795 – ст. 158, 389, 390, 394, 395
• Закон про податок на цивільно-правові дії, консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 191 – ст. 1 ч. 1, ст. 3 ч. 2, ст. 7 ч. 1
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріального тарифу, консолідований текст Dz.U. 2024 poz. 1566 – § 3, § 5, § 6
• Закон про іпотечні книги та іпотеку, консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 1066 – ст. 16, 17
• Закон про судові витрати в цивільних справах, консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 1228 – ст. 43
• Закон про захист прав набувача житлового приміщення або односімейного будинку та Гарантійний фонд забудовників, консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 880 – ст. 2, 32, 40
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026