Найдешевші нові квартири у Варшаві 2026: де шукати, на що зважати

Найдешевші нові квартири у Варшаві сьогодні ви знайдете передусім у Białołęka (Білоленка), Ursus (Урсус) і Włochy (Влохи) – саме там медіана ціни метра в нашій пропозиції найнижча, а квартир до 600 тис. zł найбільше. Нижче показуємо рейтинг районів, кількість квартир до 500, 600 і 700 тис. zł, конкретні найдешевші квартири, а також речі, які варто перевірити, перш ніж низька ціна вирішить питання купівлі.

Найважливіша інформація

• Найдешевший район у нашій пропозиції – Białołęka: медіана 14 122 zł/m² проти 18 000 zł/m² для всієї Варшави (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026).
• Із 2237 доступних квартир у Варшаві 54 коштують до 500 тис. zł, 323 – до 600 тис. zł, а 557 – до 700 тис. zł.
• Аж 234 з 323 квартир до 600 тис. zł (72%) розташовані в Білоленці; наступні – в Урсусі, Влохах і Празі-Полуднє.
• У бюджеті до 600 тис. zł ви купите переважно студію або невелику двокімнатну квартиру – медіана площі близько 35 m².
• За даними NBP, середня ціна пропозиції на варшавському первинному ринку в II кв. 2026 р. становила 18 488 zł/m², а ціна угод – 16 783 zł/m².

Найдешевший район Варшави – рейтинг цін нових квартир

Станом на 27.09.2026 у нашій варшавській пропозиції 73 інвестиції 21 забудовника і 2237 доступних квартир (без заброньованих і проданих). Усі мають відкриті ціни, тож рейтинг охоплює весь доступний фонд. Це ціни пропозицій із прайсів забудовників, а не огляд усього ринку – ширшу картину міста дає наш огляд цін на нові квартири у Варшаві у 2026 році.

Район	Інвестиції	Доступні квартири	Медіана zł/m²	Найдешевша квартира	до 500 тис. zł	до 600 тис. zł	до 700 тис. zł
Białołęka	18	609	14 122	298 тис. zł	41	234	326
Ursus	3	122	15 726	437 тис. zł	10	38	48
Targówek	2	77	15 948	590 тис. zł	0	1	31
Wawer	5	67	16 150	661 тис. zł	0	0	1
Włochy	8	156	17 650	509 тис. zł	0	19	36
Praga-Południe	8	268	18 600	531 тис. zł	0	14	74
Praga-Północ	1	19	19 000	498 тис. zł	2	9	11
Bemowo	2	32	19 140	720 тис. zł	0	0	0
Bielany	4	170	19 550	515 тис. zł	0	2	8
Wilanów	3	69	20 516	652 тис. zł	0	0	2
Mokotów	15	448	22 900	495 тис. zł	1	6	20
Wola	3	122	26 442	702 тис. zł	0	0	0
Śródmieście	1	78	33 700	821 тис. zł	0	0	0
Варшава разом	73	2237	18 000	298 тис. zł	54	323	557

Варто звернути увагу на дві речі. По-перше, рейтинг за медіаною і за найдешевшою квартирою не збігається: на Мокотуві медіана одна з найвищих, а проте найдешевша студія коштує там близько 495 тис. zł – менше, ніж найдешевша квартира в Таргувеку. По-друге, в районах з однією-двома інвестиціями (Прага-Пулноц, Бемово, Таргувек) результат залежить від конкретного будинку, а не від району. Якщо ви вибираєте район не лише за ціною, загляньте в посібник найкращі райони Варшави для життя.

Квартири до 500, 600 і 700 тис. zł у Варшаві – що реально можна купити

• до 500 тис. zł – 54 квартири: 41 у Білоленці, 10 в Урсусі, 2 на Празі-Пулноц і 1 на Мокотуві. Це майже виключно студії та дуже малі двокімнатні квартири площею 25–42 m² (медіана близько 33 m²).
• до 600 тис. zł – 323 квартири. Переважають дві кімнати (177 квартир) і студії (60); три кімнати в цьому бюджеті – виняток: дві квартири в Osiedle Salvia у Білоленці (близько 51–54 m², від 568 тис. zł). Для 84 квартир забудовник не вказав кількості кімнат.
• до 700 тис. zł – 557 квартир, зокрема 51 трикімнатна. Окрім Білоленки, зростає вибір на Празі-Полуднє (74 квартири) і в Таргувеку (31).

Найдешевша двокімнатна квартира в нашій пропозиції коштує 449 тис. zł (Osiedle Salvia, 36 m², Білоленка), а найдешевша трикімнатна – 568 тис. zł у тій самій інвестиції. Більше про ціни малих метражів пишемо в статті про ціни на студії у Варшаві та Вроцлаві, а про типові суми за 30, 40 і 50 m² – у тексті скільки коштує квартира у Варшаві.

Приклад: скільки метрів можна купити за 600 тис. zł у різних районах

Поділивши 600 000 zł на медіану ціни метра в нашій пропозиції, отримуємо орієнтовний метраж:

• Білоленка: 600 000 / 14 122 ≈ 42,5 m² – реально дві кімнати, іноді маленька третя,
• Урсус: 600 000 / 15 726 ≈ 38,2 m²,
• Прага-Полуднє: 600 000 / 18 600 ≈ 32,3 m²,
• Мокотув: 600 000 / 22 900 ≈ 26,2 m²,
• Воля: 600 000 / 26 442 ≈ 22,7 m² – тобто на практиці нічого, бо найдешевша квартира коштує там 702 тис. zł.

Та сама сума дає в Білоленці майже вдвічі більше площі, ніж на Волі. Це головна причина, чому цей район зосереджує більшість дешевих квартир на первинному ринку.

10 найдешевших нових квартир у Варшаві в нашій пропозиції

Якби ми показали просто 10 найдешевших квартир, сім із них були б з однієї інвестиції. Тому в таблиці – найдешевша доступна квартира з кожної з 10 найдешевших інвестицій. Статуси змінюються щодня – квартиру могли забронювати, а ціну змінити, тож актуальні дані перевірите на сторінці інвестиції.

Інвестиція	Район	Кімнати	Метраж	Ціна	zł/m²	Строк
Eco Berensona	Białołęka	н.д.	25,21 m²	298 108 zł	11 825	зданий
Nova Viva Garden 8	Białołęka	н.д.	26,12 m²	411 298 zł	15 749	зданий
Piastova Osada 2	Ursus	1	26,34 m²	437 076 zł	16 592	IV кв. 2027
Osiedle Salvia	Białołęka	2	36,07 m²	449 317 zł	12 457	III кв. 2027
Nova Viva Garden 3	Białołęka	1	30,18 m²	471 138 zł	15 611	зданий
Rytm Mokotowa 2A	Mokotów	1	28,29 m²	495 075 zł	17 500	зданий
Konopacka	Praga-Północ	1	26,20 m²	497 800 zł	19 000	зданий
Eco Berensona etap II	Białołęka	2	34,69 m²	503 005 zł	14 500	зданий
Viva Garden 14	Białołęka	2	31,51 m²	507 311 zł	16 100	IV кв. 2027
Neo Nova Ochota 5	Włochy	1	27,39 m²	509 454 zł	18 600	IV кв. 2027

Забудовники цих інвестицій – зокрема JW Construction (Eco Berensona), Victoria Dom (Nova Viva Garden, Piastova Osada, Viva Garden, Neo Nova Ochota), Napollo (Osiedle Salvia), Robyg (Rytm Mokotowa 2A) і Profit Development (Konopacka). Перша позиція помітно вирізняється: 11 825 zł/m² – це значно менше, ніж медіана 14 900 zł/m² у тій самій інвестиції. За такої різниці завжди запитуйте, чим зумовлена ціна – розташуванням квартири в будинку, плануванням, орієнтацією вікон – і чи пропозиція досі актуальна.

Хочете, щоб ми перевірили наявність і порівняли кілька дешевих квартир в одній таблиці? У межах допомоги в купівлі квартири від забудовника ми робимо це для покупця найчастіше без комісії – зазвичай нам платить забудовник.

Дешеві квартири в Білоленці – на що зважати щодо доїзду

Низька ціна метра в Білоленці має свої причини. У районі немає метро, а з лівим берегом Вісли його з'єднує міст Марії Склодовської-Кюрі. До центру можна доїхати автобусом, трамваєм (із Тархоміна) або поїздом – але час доїзду дуже залежить від конкретного житлового комплексу і від заторів на виїзних дорогах у години пік. Білоленка – ще й великий за площею район: багатоквартирна забудова зосереджена в західній частині, а північ і схід – це значною мірою приватні будинки.

Перш ніж забронювати квартиру, перевірте в планувальнику поїздок Варшавського громадського транспорту (WTP) доїзд до роботи чи школи в ті години, коли ви справді будете їздити, а не в неділю опівдні. Подивіться також, що має з'явитися поблизу: школи, дитсадки, магазини, а також інші будинки, які можуть закрити краєвид. Схожі запитання варто поставити в Урсусі чи Влохах, хоча звідти до центру ближче.

Строк здачі, метраж і планування – що ще перевірити перед купівлею дешевої квартири

Готова чи в будівництві

Із 323 квартир до 600 тис. zł 148 – у будинках, уже зданих в експлуатацію, а 175 – у будинках, що будуються, найчастіше зі строком на III або IV кв. 2027. У Білоленці медіана в інвестиціях, що будуються, – 13 522 zł/m², а в готових – 14 450 zł/m². Для квартири 40 m² різниця становить близько 928 × 40 = 37 120 zł на користь квартири в будинку, що будується. З іншого боку терезів – рік-два очікування, часто разом з оплатою оренди за теперішнє житло, і ризик перенесення строку. Детальне порівняння ви знайдете в статті готові квартири чи в будівництві – наскільки різняться ціни.

Метраж і планування – не довіряйте лише кількості кімнат

У дешевих сегментах кількість кімнат буває оманливою. У нашій пропозиції є «двокімнатні» квартири площею 26,4 m² (Piastova Osada 2) – зазвичай це вітальня з кухонною нішею і дуже маленька спальня. Є й квартири, описані як однокімнатні, які мають 46–59 m² (My Forest у Білоленці) – це може бути велика вітальня з кухонною нішею, але варто переконатися, що опис у прайсі правильний. Для 229 варшавських квартир забудовник узагалі не вказав кількості кімнат. Завжди дивіться план: ширину кімнат, зручність розстановки меблів, вікно в кухні, місце для шафи.

Стан оздоблення і додаткові витрати

Там, де забудовник вказав стандарт, у нашій варшавській пропозиції це stan deweloperski (без оздоблення). Тож до ціни квартири ви додасте оздоблення – у середньому стандарті у Варшаві це орієнтовно 2 000–3 000 zł/m² (подробиці в статті скільки коштує оздоблення квартири). Паркомісце і комора в пропозиціях забудовників зазвичай оцінюються окремо – перевірте в прайсі, чи вони взагалі доступні і скільки коштують. До цього додаються витрати на нотаріуса і суд, описані в посібнику про витрати на купівлю квартири від забудовника.

Приклад: двокімнатна квартира у Viva Garden 14 (31,51 m², stan deweloperski) коштує 507 311 zł. Оздоблення за 2 500 zł/m² – це 31,51 × 2 500 ≈ 78 775 zł. Разом близько 586 тис. zł ще до нотаріальних і судових витрат, меблів і можливого паркомісця. Отже, квартира «за 500 тис.» на практиці потребує бюджету, ближчого до 600 тис. zł.

Як перевірити забудовника дешевої квартири

Низька ціна не повинна замінювати перевірку компанії та інвестиції. Перед підписанням договору із забудовником (umowa deweloperska) забудовник мусить вручити вам інформаційний проспект із додатками (ст. 21 п. 1 закону про захист прав набувача житла). Прочитайте його разом із книгою нерухомості (księga wieczysta) земельної ділянки та інформацією про ескроу-рахунок (rachunek powierniczy). Що саме перевірити в KRS, проспекті і книзі нерухомості, описуємо в посібнику як перевірити забудовника перед купівлею.

Варто також порівняти ціну пропозиції з ринковими даними. За даними NBP, у II кв. 2026 р. середня ціна угод на варшавському первинному ринку була приблизно на 9% нижчою за ціну пропозиції (16 783 проти 18 488 zł/m²). Тож прайс – це відправна точка для розмови, особливо щодо квартир, які довго чекають на покупця. Якщо шукаєте дешевшу альтернативу за межами Варшави, подивіться, що реально можна купити у Вроцлаві за 500 і 600 тис. zł.

Читайте також:

• Білоленка – путівник по району

Найчастіші запитання

Підсумок

Найдешевші нові квартири у Варшаві – це передусім Білоленка, а далі Урсус, Влохи і Прага-Полуднє. За 500 тис. zł ви купите студію або дуже малі дві кімнати, за 600 тис. zł – типову двокімнатну квартиру в Білоленці або студію в районі з кращим транспортним сполученням. Перш ніж вирішити, порівняйте повну вартість з оздобленням, строк здачі, план і час доїзду – саме ці елементи вирішують, чи низька ціна справді є вигідною нагодою.

Якщо хочете, ми виберемо для вас кілька квартир у вашому бюджеті і перевіримо їхню актуальну наявність – допомога в купівлі квартири від забудовника для покупця найчастіше без комісії, бо зазвичай нам платить забудовник. Купуєте в кредит? Запишіться на консультацію з кредитним експертом – ми порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо, який платіж ви можете собі дозволити.

Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни взято з прайсів забудовників у пропозиції TM Invest (станом на 27.09.2026), вони можуть змінитися; статуси квартир ми оновлюємо постійно. Розрахунки орієнтовні і не є офертою в розумінні Цивільного кодексу чи юридичною консультацією.

Джерела

• NBP, база цін житлової нерухомості (BaRN) – ціни пропозицій і угод, первинний ринок, Варшава, II кв. 2026
• Закон про захист прав набувача житла або односімейного будинку та Девелоперський гарантійний фонд, зведений текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 21)
• Варшавський громадський транспорт (WTP) – планувальник поїздок і розклади руху
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026