Рефінансування іпотеки 2026 – коли це вигідно (розрахунок)

Рефінансування іпотеки у 2026 р. вигідне тоді, коли новий банк дає помітно нижчу ставку, а одноразові витрати на зміну окуповуються за розумний час – зазвичай протягом півтора року. За кредиту 450 тис. zł на 25 років зниження ставки з 7,0% до 6,0% зменшує платіж приблизно на 281 zł, а витрати на нову іпотеку, оцінку й зняття старої – близько 2 тис. zł. Нижче пояснюємо, як працює рефінансування, скільки воно коштує, коли банк може взяти компенсацію і коли краща додаткова угода в нинішньому банку.

Головне

• Рефінансування – це новий кредит в іншому банку, з якого ви погашаєте старий: банк заново перевіряє кредитоспроможність, оцінює квартиру й встановлює нову іпотеку.
• За змінної ставки банк може взяти компенсацію за дострокове погашення лише протягом 36 місяців від укладення договору й максимум 3% погашуваної суми (ст. 40 закону про іпотечний кредит).
• За фіксованої ставки компенсація можлива в період фіксації, але не вища за прямі витрати банку, пов'язані з погашенням.
• Постійні витрати на зміну банку: запис нової іпотеки 200 zł, зняття старої 100 zł, PCC з іпотеки 19 zł, нотаріальна такса (макс. ¼ ставки), оцінка квартири.
• У нашому прикладі (450 тис. zł, 25 років, 7,0% → 6,0%) витрати окуповуються приблизно за 7 місяців, а з компенсацією 3% – приблизно за 55 місяців.

Як працює рефінансування іпотеки?

Рефінансування (часто кажуть «перенесення кредиту в інший банк») – це отримання нового іпотечного кредиту, мета якого – погасити попередній. Новий банк переказує гроші безпосередньо до старого, старий банк дає згоду на зняття іпотеки, а в земельно-іпотечній книзі (księga wieczysta) записується іпотека на користь нового банку. Формально ви не «переносите» старий договір – ви підписуєте зовсім новий, з новою ставкою, строком і правилами.

Звідси два важливі наслідки. По-перше, ви проходите повну кредитну процедуру: оцінку кредитоспроможності з буфером на зростання ставок, якого вимагає Рекомендація S, аналіз BIK, оцінку нерухомості та перевірку показника LTV (сума кредиту до вартості квартири). По-друге, ви отримуєте всі права нового позичальника: інформаційну форму ESIS до подання заявки й 14 днів на відмову від договору без пояснення причин. Сам кредитний процес докладно описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково.

Етапи рефінансування

1. Звернення до нинішнього банку про надання інформації про витрати дострокового погашення – банк зобов'язаний передати її на довготривалому носії протягом 7 робочих днів (ст. 38 п. 2–3).
2. Порівняння пропозицій і подання заявки в новий банк (довідка про залишок заборгованості, договір старого кредиту, документи про доходи).
3. Оцінка квартири та кредитне рішення.
4. Підписання договору й встановлення іпотеки в нотаріуса.
5. Виплата – новий банк погашає старий кредит, старий банк дає згоду на зняття іпотеки.
6. Заява про зняття старої іпотеки й запис нової в земельно-іпотечній книзі.

До запису нової іпотеки банк може нараховувати додаткову плату (наприклад, підвищену маржу). Закон дозволяє застерегти її в договорі, але після запису іпотеки вона підлягає поверненню або зарахуванню в рахунок погашення кредиту (ст. 29 п. 5a–5b).

Витрати на рефінансування іпотеки

Витрати поділяються на постійні (судові збори, податок, нотаріус, оцінка) і змінні, що залежать від договорів і банків: комісія нового банку та можлива компенсація старому. Таблиця нижче показує приклад для залишку 450 тис. zł. Судові збори й PCC випливають прямо із законів; таксу рахуємо за максимальною ставкою від суми іпотеки 675 тис. zł (приймаємо 150% суми кредиту – конкретну суму визначає банк).

Позиція	Підстава	Сума в прикладі
Запис іпотеки нового банку	ст. 42 закону про судові витрати	200 zł
Зняття іпотеки старого банку	ст. 46 – половина збору за запис	100 zł
PCC зі встановлення іпотеки	ст. 7 п. 1 пп. 7 літ. b закону про PCC	19 zł
Нотаріальна такса за іпотеку	¼ ставки з § 3, від суми іпотеки 675 тис. zł, + 23% ПДВ	1 067 zł
Витяги з акта	6 zł нетто за сторінку – приймаємо	150 zł
Оцінка квартири (operat)	прейскурант банку чи оцінювача – приймаємо	500 zł
Разом постійні витрати		бл. 2 036 zł
Комісія нового банку (варіант)	наприклад, 1% суми кредиту	4 500 zł
Компенсація старому банку (варіант)	макс. 3% погашуваної суми за змінної ставки протягом 36 міс.	13 500 zł

PCC з іпотеки становить 19 zł, коли іпотека забезпечує вимогу невизначеної величини; за наявної вимоги ставка – 0,1% її суми. Як рахується такса, пояснюємо в статті Нотаріальна такса 2026, а про вартість оцінки – у тексті Operat szacunkowy – ціна оцінки (польською). У прейскурантах банків оцінка помешкання зазвичай коштує близько 460–470 zł, у незалежних оцінювачів – від близько 500 zł. Перевірте також у прейскуранті старого банку, скільки коштує довідка про залишок заборгованості.

Компенсація за дострокове погашення – коли старий банк може її взяти?

Ви маєте право погасити іпотечний кредит достроково в будь-який момент (ст. 38 закону про іпотечний кредит). Проте договір може передбачати компенсацію банку. Закон жорстко її обмежує й розрізняє два випадки:

• Змінна ставка – компенсація лише тоді, коли ви погашаєте протягом 36 місяців від укладення договору. Вона не може перевищувати 3% погашуваної суми та відсотків, що нараховувалися б на неї за рік (ст. 40 п. 2–3). Після трьох років банк не може взяти нічого.
• Фіксована ставка – компенсація можлива в період дії фіксованої ставки (ст. 40 п. 6). Закон тут не називає відсоткового ліміту, але сума не може бути вищою за витрати банку, безпосередньо пов'язані з достроковим погашенням (ст. 40 п. 7).

Практичний висновок: найдешевший момент для рефінансування кредиту з фіксованою ставкою – кінець періоду фіксації. Тоді період фіксованої ставки вже закінчився, а від укладення договору минуло щонайменше 5 років, тому компенсація не належить у жодному варіанті. За кредиту зі змінною ставкою такий момент – спливання 36 місяців від підписання договору.

Чи вигідно рефінансувати іпотеку? Розрахунок

Візьмемо кредит із залишком 450 000 zł, який залишилося погашати 25 років (300 рівних платежів). Нинішня ставка – 7,0%, новий банк пропонує 6,0% на той самий строк. Для порівняння: середня ставка за новими житловими кредитами в злотих у липні 2026 р. становила 6,07% (NBP, статистика відсоткових ставок MIR). Залишок 450 тис. zł приблизно відповідає кредиту на 2-кімнатну квартиру у Вроцлаві – медіана ціни такого помешкання 662 405 zł за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026 (новобудови у Вроцлаві).

• платіж за 7,0%: 3 181 zł,
• платіж за 6,0%: 2 899 zł,
• економія: 281 zł на місяць, близько 16,9 тис. zł за 5 років і близько 84,3 тис. zł відсотків за весь строк (якщо ставка в обох банках не зміниться).

Строк окупності – це вартість рефінансування, поділена на щомісячну економію. Ось як він виглядає в чотирьох варіантах:

Варіант	Вартість рефінансування	Строк окупності за зниження на 1 в. п. (281 zł/міс.)	Строк окупності за зниження на 0,5 в. п. (142 zł/міс.)
Лише постійні витрати	2 036 zł	бл. 7 міс.	бл. 14 міс.
Постійні витрати + комісія 1%	6 536 zł	бл. 23 міс.	бл. 46 міс.
Постійні витрати + компенсація 3%	15 536 zł	бл. 55 міс.	бл. 109 міс.
Постійні витрати + комісія 1% + компенсація 3%	20 036 zł	бл. 71 міс.	бл. 141 міс.

Висновки з таблиці: без компенсації рефінансування окуповується швидко навіть за зниження на 0,5 в. п. Компенсація 3% подовжує окупність майже до 5 років, а за меншого зниження – до близько 9 років, що за кредиту зі змінною ставкою рідко має сенс. Тоді зазвичай краще зачекати, доки мине 36 місяців від укладення договору. Ми не враховуємо витрати, які можуть однаково обтяжувати обидва банки (страхування нерухомості з цесією, рахунок) – порівняйте їх у формах ESIS.

Хочете порахувати на ваших цифрах? Запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, чи вигідне рефінансування з урахуванням компенсації, комісії та витрат на іпотеку.

Коли рефінансування вигідне, а коли краща додаткова угода?

Рефінансування варто розглянути, коли:

• Ваша маржа чи фіксована ставка помітно вища, ніж у нинішніх пропозиціях – наприклад, кредит узято за високих ставок або за невеликого власного внеску (вищий LTV зазвичай означає вищу маржу, а за роки погашення та зростання цін LTV міг знизитися).
• Закінчується період фіксованої ставки – банк представляє нову пропозицію щодо ставки. За її встановлення він не може брати плату (ст. 29 п. 4), а якщо ви не домовитеся, діє механізм з договору – зазвичай перехід на змінну ставку. Це добрий момент порівняти пропозицію свого банку з ринком. Більше про вибір виду ставки пишемо в статті Фіксована чи змінна ставка іпотеки.
• Ви хочете змінити вид ставки, а ваш банк не пропонує привабливої фіксованої.

Перш ніж подавати заявку в іншому банку, запитайте нинішній банк про додаткову угоду: зниження маржі або перехід на періодично фіксовану ставку. Рекомендація S очікує, що банки нададуть можливість змінити змінну ставку на фіксовану, зокрема й у раніше укладених договорах. Додаткова угода не потребує нової іпотеки й оцінки, але банк не зобов'язаний знижувати маржу – пропозиція конкурента буває найкращим аргументом у такій розмові. Рефінансування може й не вдатися, або не мати сенсу, якщо ваша кредитоспроможність впала, LTV перевищує допустимий рівень або залишилося мало років погашення й невеликий залишок, бо економія на відсотках буде малою. Як порівнювати маржу, RRSO й комісію, показуємо в тексті Який банк обрати для іпотеки.

Рефінансування, WIBOR і POLSTR

Багато позичальників питають, чи змушує реформа показників до рефінансування. Не змушує. За повідомленням GPW Benchmark від 18.05.2026 р., WIBOR 1M, 3M і 6M публікуватиметься до 31.12.2036 р., а за оновленням дорожньої карти реформи потреби визначати офіційну заміну немає – чинні договори з WIBOR можуть діяти далі. Змінюється, однак, ринок нових кредитів: KNF очікує, що з 2027 р. банки не укладатимуть нових договорів на основі WIBOR. Тому якщо ви рефінансуєте кредит зі змінною ставкою у 2027 р. чи пізніше, новий договір зазвичай буде заснований на POLSTR або на фіксованій ставці. Подробиці реформи описуємо в статті WIBOR, WIRON і POLSTR.

Під час порівняння пропозицій на різних показниках дивіться на сукупну ставку (показник + маржа) й на RRSO, а не на одну маржу. Станом на 25 вересня 2026 р. WIBOR 3M становив 3,86%, а POLSTR – 3,593% (24.09.2026) – за тієї самої маржі кредит на POLSTR мав би сьогодні нижчу ставку, але банки можуть встановлювати маржі для обох показників по-різному. Як зміна ставки відображається на платежі за різних сум, показуємо в таблицях у статті Платіж за іпотекою 500, 600, 700, 800 тис. zł.

Часті запитання

Підсумок

Рефінансування іпотеки у 2026 р. вигідне, коли зниження ставки відчутне, а витрати на зміну – насамперед компенсація й комісія – не з'їдають економії. Постійні витрати (іпотека, нотаріус, оцінка) зазвичай становлять близько 2 тис. zł і за зниження на 1 в. п. на залишку 450 тис. zł окуповуються приблизно за 7 місяців. Найкращий момент – кінець періоду фіксованої ставки або спливання 36 місяців від укладення договору за змінної ставки. Перш ніж змінювати банк, попросіть нинішній про додаткову угоду та про інформацію про витрати дострокового погашення, а пропозиції порівнюйте за формами ESIS.

Не знаєте, чи має зміна банку сенс у вашій ситуації? Запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, чи вигідне рефінансування, урахувавши ваш залишок, строк погашення й умови нинішнього договору.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, не є офертою чи юридичною консультацією; кредитне рішення ухвалює банк.

Джерела

• Закон про іпотечний кредит і про нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 29, ст. 38–40, ст. 42).
• Закон про судові витрати в цивільних справах (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 42, ст. 46).
• Закон про податок на цивільно-правові дії (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 7 п. 1 пп. 7).
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 7 п. 1, § 12).
• KNF – Рекомендація S (польською; буфер відсоткової ставки, зміна ставки в ході договору).
• NBP – ставки за кредитами й депозитами (MIR), нові договори, липень 2026 р.
• GPW Benchmark – повідомлення від 18.05.2026 р. про припинення розрахунку WIBOR; котирування WIBOR і POLSTR.
• KNF – оновлення дорожньої карти реформи референтних показників (30.06.2026).
• Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.