Нові квартири у Влохах (Włochy) 2026: ціни, житлові комплекси, доїзд
Автор: Tacjana MasiukiewiczРайони~10 хв читання
Нові квартири у Влохах (Włochy) коштують у нашій пропозиції в середньому прибл. 17,65 тис. zł/м², трохи менше, ніж медіана для всієї Варшави, хоча район розташований поруч з Охотою (Ochota) і має власні залізничні станції зі швидким доїздом до центру. Мінус це сусідство аеропорту імені Шопена (Lotnisko Chopina) і пов'язаний з ним авіаційний шум. У цьому посібнику ви знайдете актуальні ціни за кількістю кімнат, перелік інвестицій з адресами, опис залізничного сполучення і те, що варто перевірити перед купівлею.
Найважливіше
- За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, у Влохах ми маємо 156 доступних квартир у 8 інвестиціях; медіана ціни пропозиції становить прибл. 17 650 zł/м² (для всієї Варшави в нашій пропозиції 18 000 zł/м²).
- Найдешевша квартира коштує прибл. 509 тис. zł, а 111 зі 156 квартир (71%) вміщаються в бюджет до 1 млн zł.
- Половина пропозиції це квартири в уже зданих будинках (78 квартир), друга половина в будівництві, з термінами здачі в IV кв. 2026 і IV кв. 2027 р.
- У районі діють, зокрема, станції Warszawa Włochy (SKM S1, KM), Warszawa Lotnisko Chopina (SKM S2 і S3, KM) і зупинки WKD Warszawa Raków і Warszawa Salomea.
- Для аеропорту Шопена діє зона обмеженого користування (ухвала № 76/11 Сеймику Мазовецького воєводства): вона охоплює значну частину Влох.
Влохи в цифрах: де розташовані і з чого складаються
Влохи це лівобережний район на південному заході Варшави. За даними GUS на 1 січня 2026 р. тут проживала 51 499 осіб на площі 28,63 км², що дає прибл. 1,8 тис. осіб на км². Влохи межують з Урсусом, Бемово, Волею, Охотою, Мокотувом і Урсинувом, а з півдня з Прушковським повітом.
Міська інформаційна система (MSI) поділяє район на вісім частин: Okęcie, Opacz Wielka, Paluch, Raków, Salomea, Stare Włochy, Nowe Włochy і Załuski. До 1951 р. Влохи були окремим містом; у 20-х роках XX ст. частину колишнього маєтку розпарцелювали під місто-сад, тому в старших частинах району досі переважає малоповерхова забудова. На території району, в Окенцє (Okęcie), працює аеропорт Шопена, найбільший аеропорт у Польщі.
Ціни нових квартир у Влохах у 2026 році
Це ціни пропозиції квартир, доступних у нашому каталозі, а не ціни угод усього ринку.
| Кількість кімнат | Доступні квартири | Ціна від | Медіана ціни | Медіана zł/м² | Площа |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 кімната | 21 | 509 тис. zł | 564 тис. zł | 19 096 zł | 27–33 м² |
| 2 кімнати | 47 | 618 тис. zł | 789 тис. zł | 18 102 zł | 33–53 м² |
| 3 кімнати | 68 | 842 тис. zł | 980 тис. zł | 16 655 zł | 46–68 м² |
| 4 кімнати | 12 | 1,03 млн zł | 1,17 млн zł | 15 768 zł | 65–82 м² |
| 5 кімнат | 3 | 1,77 млн zł | 1,79 млн zł | 15 376 zł | 114–117 м² |
- Найбільше 3-кімнатних квартир: 68 квартир, тобто понад 40% пропозиції.
- Що більша квартира, то нижча ціна за метр: від прибл. 19,1 тис. zł/м² у студіях до прибл. 15,8 тис. zł/м² у чотирикімнатних.
- Розкид цін помірний: 80% квартир коштують від прибл. 15,7 до 19,1 тис. zł/м². Найнижча ціна в пропозиції 13 999 zł/м², найвища 23 155 zł/м².
- Готові і в будівництві коштують подібно: медіана для зданих будинків становить прибл. 17 820 zł/м², для будинків у будівництві прибл. 17 500 zł/м². Більше про цю різницю пишемо в тексті про готові квартири і квартири в будівництві.
Влохи на тлі сусідніх районів
| Район | Доступні квартири | Медіана zł/м² | Медіана ціни | 50 м² за медіаною |
|---|---|---|---|---|
| Урсус | 122 | 15 726 zł | 785 тис. zł | 786 300 zł |
| Влохи | 156 | 17 650 zł | 909 тис. zł | 882 500 zł |
| Уся Варшава | 2 237 | 18 000 zł | 853 тис. zł | 900 000 zł |
| Бемово | 32 | 19 140 zł | 825 тис. zł | 957 000 zł |
| Мокотув | 448 | 22 900 zł | 1,09 млн zł | 1 145 000 zł |
Приклад: за квартиру 50 м² за медіаною ви заплатите у Влохах прибл. 882,5 тис. zł: на прибл. 262,5 тис. zł менше, ніж на сусідньому Мокотуві, і на прибл. 17,5 тис. zł менше, ніж становить медіана для всієї Варшави. Повне порівняння районів знайдете в тексті скільки коштує квартира у Варшаві.
Бюджетний приклад: медіана ціни 2-кімнатної квартири становить прибл. 789 тис. zł. За власного внеску 20% (прибл. 157,7 тис. zł) для фінансування кредитом залишається прибл. 630,8 тис. zł. Якщо у вас бюджет до 800 тис. zł, у Влохах ви обираєте з 51 квартири, а до 700 тис. zł з 36, головно студій і менших двокімнатних.
Нові інвестиції у Влохах: перелік з адресами і житловими масивами
Актуальні ціни та плани квартир знайдете на сторінці нових квартир у Влохах. Нижче перелік інвестицій з нашої пропозиції; частину району (obszar MSI) ми визначили за адресою.
| Інвестиція | Адреса і частина району | Стан / термін | Доступні | Ціна від |
|---|---|---|---|---|
| Stilla (Skanska) | вул. Fajansowa, Raków | здана | 62 | 517 тис. zł |
| Neo Nova Ochota 5 (Victoria Dom) | вул. Łopuszańska 132, Stare Włochy | у будівництві, IV кв. 2027 | 44 | 509 тис. zł |
| Neo Nova Ochota 6 (Victoria Dom) | вул. Łopuszańska 132, Stare Włochy | у будівництві, IV кв. 2026 | 8 | 918 тис. zł |
| Neo Nova Ochota 3 (Victoria Dom) | вул. Łopuszańska 38D, Raków | у будівництві, IV кв. 2026 | 22 | 531 тис. zł |
| Neo Nova Ochota 4 (Victoria Dom) | вул. Łopuszańska 38D, Raków | у будівництві, IV кв. 2026 | 4 | 565 тис. zł |
| Neo Nova Ochota 1 (Victoria Dom) | вул. Łopuszańska 38D, Raków | здана | 2 | 872 тис. zł |
| Neo Nova Ochota 2 (Victoria Dom) | вул. Łopuszańska 38D, Raków | здана | 4 | 873 тис. zł |
| Aleja Krakowska 201 (Polaris Development) | Al. Krakowska 201, Okęcie | здана | 10 | 730 тис. zł |
- Stilla дає найбільший вибір готових квартир: 62 квартири від 27 до 74 м², зокрема 16 студій. Медіана становить прибл. 18,35 тис. zł/м², але розкид цін у будинку великий (від прибл. 14,5 до 23,2 тис. zł/м²), тож варто порівнювати конкретні квартири, а не лише «ціну від».
- Neo Nova Ochota: попри назву, усі черги розташовані в межах району Влохи, на вул. Łopuszańska. Найбільше квартир має черга 5 (44 квартири, зокрема 21 двокімнатна і 3 великі п'ятикімнатні), а черги 1 і 2 вже здані. Якщо шукаєте квартиру «на Охоті», перевіряйте адресу, а не назву комплексу.
- Aleja Krakowska 201: камерний готовий будинок (партер – 3 поверх) із 2–4-кімнатними квартирами; тут найнижча ціна за метр у нашій пропозиції у Влохах: від прибл. 14 тис. zł/м². Будинок стоїть біля головної магістралі, що веде до аеропорту, тож перед купівлею варто послухати, як чути вулицю і літаки в різний час доби.
Хочете порівняти кілька квартир із цього переліку і домовитися про умови із забудовником? Допоможемо з купівлею квартири від забудовника: організуємо покази, порівняємо квартири і перевіримо документи. Найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник.
Доїзд до центру: залізниця замість метро
У Влохах немає метро, і доїзд до центру ґрунтується головно на залізниці. У районі є три види зупинок:
| Зупинка | Розташування | Лінії | Напрямок до центру |
|---|---|---|---|
| Warszawa Włochy | вул. Świerszcza | SKM S1, Koleje Mazowieckie | Warszawa Zachodnia, Ochota, Śródmieście |
| Warszawa Lotnisko Chopina | під терміналом аеропорту | SKM S2 і S3, Koleje Mazowieckie | через Warszawa Zachodnia до Śródmieście (S2) або Centralna (S3) |
| Warszawa Raków | під віадуком вул. Łopuszańska | WKD | Warszawa Śródmieście WKD |
| Warszawa Salomea | вул. Salomejska / Serwituty / Jutrzenki | WKD | Warszawa Śródmieście WKD |
Лінія S1 сполучає Прушків з Отвоцьком через Warszawa Włochy, Zachodnia, Ochota і Śródmieście. Лінії S2 і S3 починаються в аеропорту Шопена і йдуть через Warszawa Służewiec, Żwirki i Wigury, Rakowiec і Aleje Jerozolimskie до Warszawa Zachodnia, а далі відповідно через Śródmieście або Centralna. WKD курсує з Гродзиська-Мазовецького через Raków і Salomea до Warszawa Śródmieście WKD. На практиці зручність доїзду визначає те, скільки ви йдете пішки до найближчої зупинки: перевірте це на мапі для конкретної адреси, перш ніж бронювати квартиру.
Якщо щоденний доїзд метро для вас обов'язковий, перегляньте огляд нових квартир поблизу метро у Варшаві.
Аеропорт Шопена і шум: зона обмеженого користування
Для аеропорту Шопена Сеймик Мазовецького воєводства створив зону обмеженого користування (OOU) ухвалою № 76/11 від 20 червня 2011 р. (зміненою ухвалою № 153/11). Згідно з програмою захисту від шуму, ухваленою Сеймиком у 2024 р., ця зона й далі діє. З опису меж у додатку до ухвали випливає, що OOU охоплює значну частину Влох, а її зовнішня межа проходить аж через Бемово, Волю й Охоту.
- Зона Z1 (найближче до аеропорту, шум уночі понад 55 дБ): заборона призначати території і розміщувати нові житлові будинки, лікарні, будинки опіки, а також об'єкти для дітей і молоді. Частина цієї зони лежить у Влохах.
- Зона Z2 (шум уночі 50–55 дБ): житлова забудова допустима, але тут не можуть з'являтися лікарні, будинки опіки чи об'єкти для дітей і молоді.
- Уся зона: нові будинки повинні мати належну звукоізоляцію зовнішніх стін, вікон, дверей і дахів відповідно до Будівельного закону.
Що це означає для покупця? Розташування в OOU не виключає купівлі, але варто: перевірити на мапі з додатка до ухвали, у якій зоні розташований будинок; запитати забудовника про акустичні параметри вікон і вентиляцію; відвідати околицю в години пікового авіаруху. Це також аргумент у переговорах про ціну.
Характер району, плюси і мінуси: для кого Влохи?
Влохи це район зі змішаним характером: малоповерхова забудова колишнього міста-саду в Старих і Нових Влохах (Stare Włochy, Nowe Włochy), старші житлові масиви, території, пов'язані з аеропортом, і нові будинки, що з'являються, зокрема, на вул. Łopuszańska і в Ракуві (Raków). На території району розташовані три форти колишньої Варшавської фортеці: V «Włochy», VI «Okęcie» і VII «Zbarż».
| Плюси | Мінуси |
|---|---|
| Медіана прибл. 17,65 тис. zł/м²: нижче середнього для Варшави в нашій пропозиції і значно нижче Мокотува | Авіаційний шум і зона обмеженого користування навколо аеропорту Шопена |
| Залізниця SKM, KM і WKD: доїзд до Середмістя без пересадки з кількох зупинок | Немає метро; частина адрес далеко від станції |
| Великий вибір 3-кімнатних квартир до 1 млн zł | Жваві магістралі (Al. Krakowska, Łopuszańska) біля частини інвестицій |
| Половина пропозиції готова до приймання | Мало забудовників у нашій пропозиції: 3 компанії, причому 6 з 8 інвестицій це черги одного комплексу |
Для кого? Влохи підійдуть тим, хто їздить на роботу на Охоту, Волю чи до Середмістя залізницею, часто літає або працює біля аеропорту, а також родинам, які шукають три кімнати в бюджеті до 1 млн zł. Людям, чутливим до шуму, краще підійдуть інші райони, наприклад спокійніші житлові масиви, описані в посібнику по Білоленці, або райони на правому березі Вісли, як-от Прага-Полудне. Порівняння всіх районів знайдете в посібнику найкращі райони Варшави для життя.
Найчастіші запитання
Скільки коштує квадратний метр нової квартири у Влохах?
За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіана ціни пропозиції становить прибл. 17 650 zł/м², а 80% квартир коштують від прибл. 15,7 до 19,1 тис. zł/м². Найдорожче в перерахунку на метр виходять студії (медіана прибл. 19,1 тис. zł/м²), найдешевше великі 4- і 5-кімнатні квартири.
Чи є у Влохах метро?
Ні. Зате район має залізничні зупинки: Warszawa Włochy (SKM S1 і Koleje Mazowieckie), Warszawa Lotnisko Chopina (SKM S2 і S3 та Koleje Mazowieckie) і дві зупинки WKD: Warszawa Raków і Warszawa Salomea. Усі ці лінії доїжджають до Середмістя.
Чи розташована квартира у Влохах у зоні шуму аеропорту?
Значна частина району перебуває в зоні обмеженого користування аеропорту Шопена, створеній ухвалою № 76/11 Сеймику Мазовецького воєводства. Точну зону (Z1, Z2 або поза зонами) перевірите для конкретної ділянки в графічних додатках і переліку ділянок до цієї ухвали.
Чи можна у Влохах купити квартиру дешевше 600 тис. zł?
Так, але головно студії. У нашій пропозиції це 19 квартир, найдешевша за прибл. 509 тис. zł (прибл. 27 м² у Neo Nova Ochota 5). Найдешевші 2-кімнатні квартири починаються від прибл. 618 тис. zł.
Чи Neo Nova Ochota розташована на Охоті?
Ні: усі черги Neo Nova Ochota з нашої пропозиції мають адреси на вул. Łopuszańska (38D і 132), у межах району Влохи. Порівнюючи ціни і доїзд, орієнтуйтеся на адресу, а не на назву комплексу.
Підсумок
Влохи це розумний компроміс між ціною і розташуванням: медіана прибл. 17,65 тис. zł/м², багато 3-кімнатних квартир до 1 млн zł, половина пропозиції готова до приймання і залізниця до Середмістя з кількох зупинок. Ціна за це сусідство аеропорту Шопена: перед купівлею перевірте зону обмеженого користування та акустику будинку. Актуальні квартири знайдете на сторінці інвестицій у Влохах, а ширший вибір серед усіх інвестицій у Варшаві.
Плануєте фінансування кредитом? Запишіться на консультацію з кредитним експертом: порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо, на яку квартиру у Влохах дозволяє ваша кредитоспроможність.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни взято з пропозиції TM Invest (станом на 27.09.2026), це ціни пропозиції, вони можуть змінитися. Розрахунки мають орієнтовний характер; текст не є юридичною консультацією. Розташування конкретної ділянки в зоні обмеженого користування перевірте в документах ухвали.
Джерела
- GUS: Площа і населення в територіальному розрізі у 2026 р. (табл. 19, район Влохи): stat.gov.pl
- Ухвала № 76/11 Сеймику Мазовецького воєводства від 20 червня 2011 р. про створення зони обмеженого користування для аеропорту імені Фридерика Шопена у Варшаві (§ 4–6, додаток № 5): bip.mazovia.pl
- SKM Warszawa: схема маршрутів ліній S1, S2, S3: skm.warszawa.pl
- Warszawska Kolej Dojazdowa: лінія і зупинки: wkd.com.pl
- Włochy (Warszawa): Wikipedia (частини MSI, межі, форти, історія): pl.wikipedia.org
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026
