Іпотека в Польщі для іноземців у 2026 році: karta pobytu, PESEL, вимоги банків
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля іноземців~11 хв читання
Так, іпотека в Польщі для іноземців доступна: іноземець може отримати іпотечний кредит. Польське законодавство не забороняє банкам кредитувати іноземців, але кожен банк сам вирішує, кого приймає. На практиці важать номер PESEL (польський ідентифікаційний номер), легальне перебування (і його вид), стабільний дохід — найкраще в злотих — та перший внесок. Нижче пояснюємо вимоги крок за кроком, порівнюємо види перебування в таблиці й показуємо розрахунок на прикладі квартири з нашої пропозиції.
Головне
- Закон про іпотечний кредит дозволяє надати кредит лише у валюті, в якій ви отримуєте більшу частину доходів або маєте більшу частину активів (ст. 6 ч. 1). Якщо ви заробляєте в злотих — кредит буде в злотих.
- Банки зазвичай вимагають номер PESEL і документально підтверджене право на перебування: дозвіл на проживання (тимчасове чи постійне) або — для громадян ЄС — зареєстроване перебування.
- Дозвіл на тимчасове проживання видають максимум на 3 роки, а кредит зазвичай погашають 25–30 років, — тому банк оцінює, чи зможете ви заробляти в Польщі протягом усього строку кредиту.
- Мінімальний перший внесок за Рекомендацією S KNF (Комісії фінансового нагляду) — 20% або 10% з додатковим забезпеченням, але банк може вимагати більше.
- За медіанної ціни 2-кімнатної квартири у Вроцлаві в нашій пропозиції (662 405 zł) внесок 20% — це бл. 132 тис. zł, а кредит — бл. 530 тис. zł.
Чи може іноземець отримати іпотеку в Польщі?
Так. Ні закон про іпотечний кредит, ні банківське право (Prawo bankowe) не вимагають польського громадянства. Натомість банк мусить оцінити вашу кредитоспроможність (zdolność kredytowa) і може підписати договір лише тоді, коли результат оцінки показує, що ви вчасно погасите кредит із процентами (ст. 21 і 23 закону). Тож статус іноземця для банку — один із чинників ризику, а не перешкода в силу закону.
Окреме питання — сама купівля нерухомості. Купівля окремого житлового приміщення зазвичай не потребує дозволу MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації), але є винятки — описуємо їх у посібнику як купити квартиру в Польщі іноземцю. Перевірте це до подання кредитної заявки, бо банк цього вимагатиме.
Які вимоги банки ставлять іноземцям?
Кожен банк має власну політику, але у вимогах повторюються ті самі елементи:
- Номер PESEL. Без нього більшість банків не прийме заявки на іпотечний кредит. Іноземець отримує PESEL, зокрема, під час реєстрації місця проживання (zameldowanie) у Польщі — подробиці у статті PESEL, NIP і банківський рахунок перед купівлею квартири.
- Легальне перебування. Посвідка на проживання (karta pobytu) — дозвіл на тимчасове чи постійне проживання або довгострокового резидента ЄС — чи довідка про реєстрацію перебування громадянина ЄС. Важить і те, на який строк у вас є право на перебування.
- Дохід, отриманий у Польщі, у злотих. Банки найохочіше приймають трудовий договір (umowa o pracę) з польським роботодавцем або підприємницьку діяльність, що оподатковується в Польщі.
- Трудова та кредитна історія. Банк перевіряє стаж роботи й дані в BIK (Бюро кредитних історій). Якщо ви щойно приїхали, в BIK може не бути жодної історії, — це не негатив, але банк має про вас менше даних.
- Перший внесок — щонайменше на рівні Рекомендації S, а іноді вищий (див. нижче).
Решту процесу — заявку, оцінку, рішення, договір — ви проходите так само, як громадянин Польщі. Описуємо його у статті іпотека в Польщі крок за кроком. Документи, видані за кордоном (напр., свідоцтво про шлюб), можуть потребувати присяжного перекладу.
Вид перебування та іпотека — таблиця
Вид перебування впливає на те, як банк оцінює вашу стабільність. Нижче — порівняння на підставі закону про іноземців, закону про перебування громадян ЄС і кредитних правил банків.
| Вид перебування | На який строк | Типові вимоги банку | Примітки |
|---|---|---|---|
| Громадянин ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії | Право на перебування; після 5 років безперервного перебування — право на постійне перебування | PESEL, довідка про реєстрацію перебування, дохід у Польщі | Перебування понад 3 місяці треба зареєструвати у воєводському управлінні |
| Дозвіл на постійне проживання (karta stałego pobytu) | Дозвіл безстроковий, картка чинна 10 років | PESEL, посвідка на проживання, дохід | Найближче до ситуації громадянина Польщі |
| Довгостроковий резидент ЄС | Дозвіл безстроковий, картка чинна 5 років | PESEL, посвідка на проживання, дохід | Постійний статус — банк не турбується про закінчення дозволу |
| Дозвіл на тимчасове проживання (напр., для роботи) | Макс. 3 роки | PESEL, чинна посвідка на проживання, дохід у PLN, часто певний стаж | Банк оцінює ризик непродовження перебування; вимоги залежать від банку |
| Віза або безвізовий режим | Недовго (зазвичай до кількох місяців або року) | Часто не виконуються | Багато банків вимагають дозволу на проживання; деякі дивляться насамперед на дохід у Польщі |
Чому строк перебування такий важливий? Рекомендація S KNF вимагає, щоб банк, визначаючи строк кредиту, враховував здатність позичальника отримувати дохід протягом усього строку дії договору. Дозвіл на тимчасове проживання діє щонайбільше 3 роки, тож банк мусить оцінити, чи ви продовжите перебування. Тому людині з посвідкою на постійне проживання чи статусом довгострокового резидента ЄС зазвичай легше, ніж людині з першим тимчасовим дозволом.
Якщо у вас карта тимчасового перебування, дивіться окремий, вужчий посібник: іпотека в Польщі за картою тимчасового перебування: умови, строк дії карти, документи.
Іпотека для іноземця без посвідки на проживання — чи це можливо?
Іноді можлива, але вибір банків тоді вузький. Приклади з правил, опублікованих банками:
- mBank (правила іпотечних кредитів, чинні з 15.01.2025 р.) надає кредит іноземцю, який має дозвіл на поселення або дозвіл на перебування на визначений строк, або є громадянином ЄС із зареєстрованим перебуванням. Також вимагає номера PESEL і надає кредити лише в злотих особам із доходом у злотих.
- Alior Bank (правила кредиту «Megahipoteka» для договорів, укладених від 10.06.2023 р.) допускає іноземців «зі статусом резидента або нерезидента», якщо вони отримують дохід на території Польщі, за одночасної вимоги мати місце проживання в Польщі (реєстрацію на постійне чи тимчасове проживання).
Правила змінюються, а результат однаково залежить від оцінки конкретної заявки. Якщо у вас немає посвідки на проживання, добрим рішенням буває спільний кредит з особою зі стабільним статусом (напр., із чоловіком чи дружиною з громадянством ЄС), але й це залежить від політики банку. Для громадян України зі статусом UKR діють окремі правила — описуємо їх у статті іпотека в Польщі для українців.
Дохід, валюта та кредитна історія
Валюта кредиту. Відповідно до ст. 6 ч. 1 закону про іпотечний кредит кредит можна надати лише у валюті (або індексований до валюти), в якій ви отримуєте більшу частину доходів чи маєте більшу частину активів. Якщо ви працюєте в Польщі й заробляєте в злотих, кредит буде в злотих. На практиці багато банків пропонують лише кредити в злотих — mBank прямо записав це у своїх правилах.
Дохід у кількох валютах. Якщо частину доходу ви отримуєте в іншій валюті (напр., від оренди квартири за кордоном у євро), Рекомендація S радить, щоб банк під час розрахунку кредитоспроможності припускав знецінення валют, відмінних від основної валюти ваших доходів, на 50%. Тож такий дохід додає до кредитоспроможності менше, ніж випливає з курсу.
Кредитна історія. Закордонна кредитна історія зазвичай не видна в BIK. Допомагає рахунок у польському банку, на який надходить зарплата, і невелика, вчасно погашена історія (напр., кредитна картка), — але пам’ятайте, що ліміти карток знижують кредитоспроможність. Більше про те, як банки рахують кредитоспроможність, — у статті Zdolność kredytowa 2026 (стаття польською).
Не знаєте, який банк прийме ваш вид перебування і договір? Запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, які з них приймають ваш статус перебування, ще до подання заявки.
Перший внесок для іноземця — скільки потрібно?
Рекомендація S KNF передбачає, що кредит на день видачі не повинен перевищувати 80% вартості квартири (внесок 20%). Він може становити до 90% (внесок 10%), якщо частина понад 80% додатково забезпечена, найчастіше страхуванням. Це наглядові межі — банк може встановити суворіші правила, напр. для осіб із коротким правом на перебування. Багато банків у стандартній пропозиції вимагають 20%. Подробиці та джерела внеску описуємо у статті перший внесок за іпотекою — 10 чи 20%.
Приклад: 2-кімнатна квартира у Вроцлаві за 662 405 zł
За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіанна ціна 2-кімнатної квартири у Вроцлаві — 662 405 zł (медіанна площа 40,8 m²). Ось як виглядає фінансування за двох рівнів внеску. Щомісячний платіж рахуємо за середньою процентною ставкою нових житлових кредитів у злотих за даними NBP — 6,07% у липні 2026 р. (нові договори без переукладених, NBP MIR).
| Варіант | Перший внесок | Сума кредиту | Платіж (6,07%, 30 років) | Платіж для оцінки кредитоспроможності (8,57%, 25 років) | Дохід нетто, якщо платіж = 50% доходу |
|---|---|---|---|---|---|
| Внесок 20% | 132 481 zł | 529 924 zł | бл. 3 200 zł | бл. 4 290 zł | бл. 8 580 zł |
| Внесок 10% | 66 241 zł | 596 164 zł | бл. 3 600 zł | бл. 4 830 zł | бл. 9 660 zł |
Що з цього випливає? За внеску 10% кредит більший на бл. 66 тис. zł, а потрібний дохід — більш ніж на тисячу злотих. До цього додається вартість забезпечення частини кредиту понад 80% LTV. Для іноземця, якого банк оцінює обережніше, вищий перший внесок часто підвищує шанс на позитивне рішення. Пам’ятайте також про витрати на купівлю (нотаріус, суд, за потреби PCC) — див. податки та збори під час купівлі квартири іноземцем.
Якщо бюджет менший, 2-кімнатні квартири у Вроцлаві в нашій пропозиції починаються від бл. 453 тис. zł, а в районі Fabryczna медіана для двох кімнат — бл. 512 тис. zł (станом на 27.09.2026). Перегляньте квартири в новобудовах у Вроцлаві або новобудови в районі Fabryczna.
Які банки дають іпотеку іноземцям?
Більшість великих банків у Польщі кредитують іноземців, але відрізняються деталями: які види перебування приймають, чи вимагають реєстрації місця проживання, якого стажу роботи очікують і який перший внесок приймають. Публічні правила показують лише частину цих умов — решту банк визначає у внутрішніх процедурах та під час оцінки конкретної заявки. Тому не варто покладатися на інтернет-списки «банків для іноземців», які швидко застарівають (напр., Santander Bank Polska уже працює під брендом Erste Bank Polska).
Практичний порядок дій:
- Оформіть PESEL і відкрийте рахунок у польському банку, на який надходить зарплата.
- Перевірте строк дії посвідки на проживання — якщо він спливає протягом кількох місяців, спершу подайте заяву на наступний дозвіл.
- Підготуйте довідку про працевлаштування й доходи, виписки з рахунку та документи щодо першого внеску.
- Порівняйте кілька банків з огляду на ваш статус — і лише потім вибирайте квартиру та підписуйте договір бронювання (umowa rezerwacyjna).
Поширені запитання
Чи дадуть іноземцю іпотеку в Польщі без посвідки на проживання?
Це складно, але не завжди неможливо. Багато банків вимагають дозволу на проживання або — для громадян ЄС — зареєстрованого перебування. Деякі правила (напр., Alior Bank) допускають і нерезидентів, якщо вони отримують дохід у Польщі та мають тут місце проживання. Рішення завжди залежить від оцінки конкретної заявки.
Чи можна з посвідкою на тимчасове проживання взяти іпотеку на 30 років?
Так, сама посвідка на тимчасове проживання не виключає довгого кредиту — mBank прямо допускає дозвіл на перебування на визначений строк. Проте банк оцінить, чи заробляєте ви в Польщі протягом усього строку погашення, тому важать стаж роботи, вид договору та історія наступних дозволів.
Чи потрібна громадянину ЄС посвідка на проживання, щоб отримати іпотеку?
Посвідка на проживання не потрібна, але якщо громадянин ЄС живе в Польщі довше ніж 3 місяці, він мусить зареєструвати перебування й отримує довідку про реєстрацію перебування. Банки зазвичай просять цей документ і номер PESEL. Громадянину ЄС, який купує квартиру, дозвіл MSWiA теж не потрібен.
Чи можна взяти іпотеку в євро, якщо я заробляю в євро?
Закон це дозволяє: кредит може бути у валюті, в якій ви отримуєте більшу частину доходів. На практиці багато банків у Польщі надають іпотечні кредити лише в злотих і до того ж вимагають доходу в злотих. Якщо ви працюєте віддалено на іноземну компанію, треба шукати банк, який приймає такий дохід.
Який перший внесок потрібен іноземцю для іпотеки в Польщі?
Рекомендація S встановлює мінімум 20% або 10% з додатковим забезпеченням — однаково для всіх. Проте банк може вимагати більше від людини з коротким правом на перебування або без кредитної історії в Польщі. Для квартири за 662 405 zł 20% — це 132 481 zł.
Підсумок
Іпотека в Польщі для іноземців доступна, але умови залежать від банку. Найважливіші — PESEL, документально підтверджене й якомога довше перебування, стабільний дохід у злотих, отриманий у Польщі, та перший внесок — мінімум 10–20%, а на практиці часто 20%. Найлегше людям із посвідкою на постійне проживання, статусом довгострокового резидента ЄС і громадянам ЄС із зареєстрованим перебуванням. За тимчасового дозволу важать стабільність роботи й те, скільки лишилося до кінця дозволу.
Хочете оцінити свої шанси до вибору квартири? Запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків з огляду на ваш статус перебування та дохід. Коли бюджет буде відомий, допоможемо й із купівлею квартири від забудовника — найчастіше без комісії для вас, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р. Вимоги банків узято з їхніх публічно доступних правил, і вони можуть змінитися. Розрахунки орієнтовні й не є кредитною пропозицією чи юридичною консультацією. Остаточне рішення ухвалює банк після оцінки заявки.
Джерела
- Закон про іпотечний кредит і нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами — єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 4 п. 23, ст. 6, ст. 21, ст. 23).
- KNF, Рекомендація S (Rekomendacja S) — редакція після змін у червні 2023 р. (рекомендації 6, 7.2, 7.3, 15.5, глосарій — буфер процентної ставки).
- Закон про іноземців (Ustawa o cudzoziemcach) — єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1079 (ст. 98 ч. 2, ст. 195, ст. 211, ст. 243).
- Закон про в’їзд на територію РП, перебування та виїзд із цієї території громадян держав — членів ЄС і членів їхніх родин — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 1065 (ст. 20, ст. 42).
- Закон про облік населення (Ustawa o ewidencji ludności) — єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 384 (ст. 7, ст. 16, ст. 17).
- NBP, статистика процентних ставок (MIR) — середня процентна ставка нових кредитів на житлову нерухомість у PLN, липень 2026.
- mBank, правила надання іпотечних кредитів і позик — чинні з 15.01.2025 р. (п. 3 і 5).
- Alior Bank, правила кредитів «Megahipoteka» — для договорів, укладених від 10.06.2023 р. (§ 2 ч. 4 і 8).
- Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, Вроцлав, станом на 27.09.2026.
