Квартира як інвестиція 2026 – чи варто, скільки заробите, ризики

Автор: Tacjana Masiukiewicz27 вересня 2026Інвестиції~12 хв читання

Nowe bloki mieszkalne z balkonami w słoneczny dzień, rośliny na balustradzie

Квартира як інвестиція у 2026 році все ще може окупатися, але вже не дає легких прибутків. Після сплати податку, платежів співвласникам і місяця без орендаря чистий дохід лише від оренди нової квартири у Варшаві та Вроцлаві становить зазвичай близько 3–4% на рік. Тож результат визначають три джерела прибутку: орендна плата, зростання вартості й плече кредиту. Нижче рахуємо дохідність за медіанами цін із нашої пропозиції та ставками оренди NBP, а потім розглядаємо ризики.

Головне

Середня ставка оренди за даними NBP (I кв. 2026, без експлуатаційних платежів): 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² у групі шести великих міст, до якої належить Вроцлав.
Наш розрахунок для нових квартир, куплених за готівку: дохідність брутто 3,8–5,3%, нетто 2,7–3,8% на рік.
Трансакційні ціни нових квартир (NBP) зросли від II кв. 2016 до II кв. 2026 р. на 121% у Варшаві та на 130% у Вроцлаві, але за останній рік Вроцлав втратив 4,7%.
Дохід від приватної оренди оподатковується ryczałt: 8,5% до 100 000 zł на рік і 12,5% з надлишку, без відрахування витрат.
Референтна ставка NBP становить 3,75% (з 5 березня 2026 р.). За даними NBP, інвестиція в оренду, профінансована на 80% кредитом, у I кв. 2026 р. була нерентабельною.

Чи варто купувати квартиру під оренду у 2026 році?

Залежить від того, з чим ви порівнюєте квартиру і на який час заморожуєте гроші. NBP у звіті за I кв. 2026 р. оцінює, що середня віддача від оренди квартири, купленої за готівку, у семи найбільших містах була трохи вищою за відсотки за банківськими депозитами, але все ще нижчою за дохідність 10-річних державних облігацій. Ідеться лише про орендну плату, без витрат на угоду, ремонтів і змін вартості квартири.

Квартира виграє в депозиту чи облігацій головно тоді, коли додати зростання її вартості в довгостроковій перспективі. Це зростання, однак, не гарантоване. Тому інвестиція в квартиру має сенс для того, хто:

планує тримати нерухомість щонайменше кілька, а найкраще кільканадцять років,
має фінансову подушку на простої, ремонти й можливе зростання платежів,
приймає низьку ліквідність, бо продаж квартири триває тижні чи місяці, а не кілька днів,
хоче сам керувати орендою або включить у витрати керуючу компанію.

Детальне порівняння з облігаціями та депозитами знайдете в статті Квартира чи облігації та депозити? (польською)

Три джерела прибутку: орендна плата, зростання вартості й плече

1. Орендна плата

Це грошовий потік, який ви отримуєте щомісяця. За даними NBP, середні ставки оренди в I кв. 2026 р. становили 85,1 zł/м² у Варшаві (+3,3% рік до року) і 67,5 zł/м² у групі шести міст: Гданськ, Гдиня, Краків, Лодзь, Познань і Вроцлав (+12,0% рік до року). Ставки не охоплюють експлуатаційних платежів і комунальних послуг. Той самий аналіз NBP оцінює ставку капіталізації, тобто річну оренду, поділену на ціну, у 5,95% у Варшаві та 6,24% у групі шести міст. Строк окупності становить відповідно 16 років і 10 місяців та 16 років і 8 місяців.

2. Зростання вартості квартири

Останнє десятиліття саме воно давало інвесторам найбільше. Проте це не гарантований і не рівномірний прибуток:

Середня трансакційна ціна м², первинний ринок	Варшава	Вроцлав
II кв. 2016	7 583 zł	6 218 zł
II кв. 2021	10 696 zł	8 578 zł
II кв. 2025	16 387 zł	15 020 zł
II кв. 2026	16 783 zł	14 312 zł
Зміна за 10 років	+121%	+130%
Зміна за останній рік	+2,4%	−4,7%

Джерело: NBP, база BaRN – середні трансакційні ціни на первинному ринку (файл ceny_mieszkan.xlsx). Номінальні зміни, без урахування інфляції; власний розрахунок.

Десять років сильного зростання не означає, що наступні десять будуть схожими. NBP у I кв. 2026 р. зафіксував низькі номінальні та від'ємні реальні зміни цін на квартири, тобто ціни зростали повільніше за інфляцію. Що може статися далі, розглядаємо в статті Чи впадуть ціни на квартири у 2026 і 2027? (польською). Актуальні ціни в районах знайдете в оглядах для Варшави і для Вроцлава.

3. Плече кредиту

Кредит збільшує віддачу на ваш капітал, якщо ціни зростають, і так само збільшує збиток, коли вони падають. Простий приклад без вартості кредиту: ви купуєте квартиру за 662 тис. zł, вклавши 20% (близько 132 тис. zł). Зростання ціни на 5% – це близько 33 тис. zł, тобто 25% вашого внеску. Падіння на 5% забирає стільки ж. До цього додаються відсотки, які за нинішнього рівня ставок часто з'їдають усю оренду. З оцінок NBP за I кв. 2026 р. випливає, що рентабельність власного капіталу (ROE, без зростання вартості квартири) становила:

Фінансування	Варшава	Група 6 міст (зокрема Вроцлав)
Готівка (LTV 0%)	3,5%	3,7%
Кредит 50% (LTV 50%)	1,0%	1,5%
Кредит 80% (LTV 80%)	−6,4%	−5,3%

Джерело: NBP, Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку нерухомості в I кв. 2026 р., розділ 7. Модель NBP: ryczałt 8,5%, амортизація 1,5%, заповнюваність 95%, кредит у злотих на 25 років.

Квартира, куплена в кредит, може тож окупитися лише завдяки зростанню вартості або зниженню ставок. Розрахунок платежів і оренди за нинішніх ставок показуємо в статті Квартира в кредит під оренду (польською).

Квартира під оренду – рентабельність на прикладах із нашої пропозиції

Ми порахували віддачу від оренди для медіани цін студій і 2-кімнатних квартир за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Медіани охоплюють усі доступні помешкання в нашому каталозі в обох містах. Ось припущення – ми приймаємо їх самі й наводимо прямо, бо ваші цифри можуть бути іншими:

купівля за готівку, ціна з прайсу забудовника (без оздоблення й нотаріальних витрат),
орендна плата: ставка NBP за I кв. 2026 р. – 85,1 zł/м² у Варшаві; для Вроцлава приймаємо середню групи шести міст, 67,5 zł/м², бо NBP у звіті не наводить окремої ставки для Вроцлава,
один місяць простою на рік (дохід за 11 місяців),
ryczałt 8,5% з доходу,
податок на нерухомість 1,25 zł/м² на рік (ставка Варшави й Вроцлава на 2026 р.),
адміністративний платіж, який власник сплачує з орендної плати: приймаємо 10 zł/м² на місяць; фактична сума залежить від спільноти співвласників. Комунальні послуги платить орендар.

Позиція	Варшава, студія	Варшава, 2 кімнати	Вроцлав, студія	Вроцлав, 2 кімнати
Медіана ціни в нашій пропозиції	824 404 zł	755 824 zł	595 638 zł	662 405 zł
Медіана площі	30,4 м²	39,4 м²	32,4 м²	40,8 м²
Орендна плата на місяць	2 587 zł	3 353 zł	2 187 zł	2 754 zł
Орендна плата за 12 місяців	31 044 zł	40 235 zł	26 244 zł	33 048 zł
Дохідність брутто	3,77%	5,32%	4,41%	4,99%
Дохід за 11 місяців	28 457 zł	36 882 zł	24 057 zł	30 294 zł
Ryczałt 8,5%	−2 419 zł	−3 135 zł	−2 045 zł	−2 575 zł
Податок на нерухомість	−38 zł	−49 zł	−40 zł	−51 zł
Адміністративний платіж (12 міс.)	−3 648 zł	−4 728 zł	−3 888 zł	−4 896 zł
Чистий прибуток на рік	22 353 zł	28 970 zł	18 084 zł	22 772 zł
Дохідність нетто	2,71%	3,83%	3,04%	3,44%

Власний розрахунок. Ціни: каталог TM Invest, станом на 27.09.2026. Ставки оренди: NBP, I кв. 2026 р. Податок на нерухомість без частки в землі (це зазвичай кілька злотих на рік).

Варшавська студія виглядає тут найслабше, але це випливає зі складу пропозиції: багато студій у нашому каталозі розташовано в Śródmieście та на Wola, де медіана перевищує 28 тис. zł/м². У Włochy медіана студії – 563 955 zł за 29,4 м², і за тих самих припущень вона дає 5,3% брутто та 3,8% нетто – так само, як 2-кімнатна квартира. Ми також прийняли однакову ставку за м² для всіх площ. На практиці малі квартири зазвичай здають дорожче за метр, але твердих даних NBP щодо цього немає, тому ми цього не додавали. Більше про те, що краще працює, пишемо в статті Студія чи 2 кімнати під оренду? (польською)

Пам'ятайте про оздоблення. Квартиру в стані deweloperski (стандарт забудовника) потрібно оздобити й умеблювати, перш ніж вона заробить першу злоту. Якщо до 2-кімнатної квартири у Вроцлаві додати оздоблення за 2 000 zł/м² (припущення з нижньої частини діапазону зі статті Скільки коштує оздоблення квартири), тобто близько 81,6 тис. zł, дохідність нетто знижується з 3,44% до приблизно 3,06%. Більше прикладів для різних локацій і площ знайдете в статті Дохідність оренди у Вроцлаві та Варшаві (польською).

Хочете порівняти дохідність кількох конкретних квартир із нашої пропозиції? Допоможемо обрати й купити квартиру від забудовника – найчастіше без комісії для вас, бо нашу винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Де купити інвестиційну квартиру: Варшава чи Вроцлав?

Варшава має найвищі ставки оренди в країні й великий попит із боку студентів і працівників корпорацій. Проте вхід тут дорогий: медіана ціни в нашій варшавській пропозиції – 18 000 zł/м². Вроцлав дешевший (медіана 15 736 zł/м²), але ставки оренди в ньому нижчі, а ціни за останній рік упали. Ці відмінності сильно стираються, коли порівнювати конкретні райони. У Варшаві дешевший вхід дають, зокрема, Białołęka, Ursus і Włochy, а у Вроцлаві – Fabryczna та Psie Pole. Деталі разом із площами, які найлегше здати, описуємо в посібниках: квартира під оренду у Варшаві і квартира під оренду у Вроцлаві (обидва польською). Актуальні проєкти знайдете в каталозі для Варшави і Вроцлава.

Ризики інвестиції в квартиру – про що не кажуть калькулятори

Простій і складний орендар. Кожен місяць без орендаря – це близько 8% річного доходу. Заборгованість і виселення можуть коштувати більше. Як захиститися договором, пояснюємо в статті Оказійний та інституційний найм (польською).
Ремонти й оновлення. Кожні кілька років треба фарбувати, міняти техніку й меблі. NBP у своїй моделі приймає амортизацію будівлі на рівні 1,5% вартості на рік.
Податки. Ryczałt платите з доходу, а не з прибутку, тож витрат не відрахуєте – див. податок з оренди квартири. Щороку додається податок на нерухомість. Якщо продасте квартиру до спливу 5 років, рахуючи від кінця року придбання, сплатите 19% PIT з доходу – див. податок з продажу квартири до 5 років (польською).
Регулювання короткострокової оренди. З 20 травня 2026 р. застосовується регламент ЄС 2024/1028 про дані з короткострокової оренди. Урядовий проєкт національних норм (зокрема реєстрація помешкань) станом на 27.09.2026 р. перебуває на етапі робіт у комісіях Сейму. Деталі: короткострокова оренда – норми (польською).
Ліквідність. Квартиру не продасте за один день без втрати в ціні. Гроші в нерухомості – це капітал, заморожений на роки.
Відсоткові ставки. За кредиту зі змінною ставкою кожне підвищення ставок збільшує платіж, а орендну плату не підвищиш за одну ніч.

На себе чи на фірму? Форма купівлі

Приватна особа, що здає квартиру, розраховується ryczałt і не відраховує ані витрат, ані амортизації. Купівля в межах підприємницької діяльності чи компанії змінює правила: виникає питання ПДВ, витрат і способу оподаткування. Це рішення має сенс радше за кількох помешкань, ніж за одного. Коли воно вигідне й на що звернути увагу, описуємо в статті Купівля квартири на фірму (польською). Перед рішенням варто порадитися з бухгалтером чи податковим фахівцем.

Читайте також:

Кондо-готелі й апарт-готелі – чи варто (польською)
Комерційне помешкання від забудовника (польською)
Як здати квартиру в оренду крок за кроком
Управління орендою – вартість (польською)

Часті запитання

Скільки можна заробити на оренді квартири?

За медіанних цін нових квартир у нашій пропозиції та ставок оренди NBP із I кв. 2026 р. дохідність брутто становить близько 3,8–5,3%, а нетто – після ryczałt, податку на нерухомість, адміністративного платежу й місяця простою – близько 2,7–3,8% на рік. Для 2-кімнатної квартири у Варшаві це близько 29 тис. zł нетто на рік. До цього може додатися зростання вартості квартири, але воно не гарантоване.

Через скільки років окупається квартира під оренду?

За оцінками NBP за I кв. 2026 р. строк окупності становив 16 років і 10 місяців у Варшаві та 16 років і 8 місяців у групі шести великих міст. Його рахують лише з орендної плати, до вирахування витрат. У нашому прикладі, після витрат і податку, строк окупності нової 2-кімнатної квартири подовжується до близько 26 років у Варшаві та близько 29 років у Вроцлаві.

Чи квартира під оренду – краща інвестиція, ніж облігації?

За самою орендною платою – зазвичай ні. NBP вказує, що в I кв. 2026 р. віддача від оренди за готівку була нижчою, ніж від 10-річних державних облігацій, хоч і трохи вищою за відсотки за депозитами. Квартира може виграти завдяки зростанню вартості в довгостроковій перспективі, але вона менш ліквідна й потребує роботи. Порівняння знайдете в статті про квартиру й облігації (польською).

Який податок сплачується з оренди квартири?

Приватна особа платить ryczałt із реєстрованих доходів: 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% з надлишку. Подружжя може розраховуватися по половині. Податок не зменшують витрати, наприклад ремонт чи платіж співвласникам. Декларацію PIT-28 подають до 30 квітня наступного року.

Студія чи 2-кімнатна квартира – що краще купити під оренду?

Студія дешевша в купівлі, але її ціна за м² буває вищою, а орендарі змінюються частіше. 2-кімнатна квартира підходить парам і співмешканцям, а в наших прикладах дає схожу або вищу дохідність. Вирішує локація: дешева студія в добре з'єднаному районі може виявитися кращою за дорогу двійку в центрі.

Підсумок

Квартира як інвестиція у 2026 році – це насамперед довгостроковий захист капіталу з помірним доходом від оренди, а не швидкий прибуток. Сама орендна плата дає сьогодні близько 3–4% нетто за купівлі за готівку. Поліпшити результат можуть дешевша локація, добре підібрана площа й зростання вартості в довгостроковій перспективі. Погіршити – простої, витрати на оздоблення, дорогий кредит і падіння цін. Перш ніж купувати, порахуйте дохідність конкретного помешкання й порівняйте її з безпечнішими альтернативами.

Шукаєте інвестиційну квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Допоможемо підібрати квартиру від забудовника під оренду – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник. Якщо плануєте кредит, запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо, чи покриє оренда платіж.

Правовий стан на вересень 2026 р., ринкові дані за останніми доступними публікаціями. Розрахунки орієнтовні й спираються на припущення, описані в статті. Стаття не є інвестиційною рекомендацією чи податковою консультацією – ухвалюйте рішення після аналізу власної ситуації.

Квартира як інвестиція 2026 – чи варто, скільки заробите, ризики

Головне

Чи варто купувати квартиру під оренду у 2026 році?