Паркомісце та комора – ціни 2026 і чи треба купувати

Паркомісце в гаражі нового будинку в забудовника коштує сьогодні зазвичай 30–50 тис. zł у Варшаві та 30–65 тис. zł у Вроцлаві. У самому центрі ціни доходять до 100–180 тис. zł. Комора (komórka lokatorska) – найчастіше 10–25 тис. zł. Закон не зобов'язує вас купувати ані місце, ані комору, але багато залежить від пропозиції конкретного проєкту. Нижче ми зводимо ціни з прайсів забудовників, пояснюємо, у якій правовій формі купується паркомісце, і рахуємо, наскільки зростає загальний бюджет купівлі.

Головне

• За прайсами забудовників (вересень 2026) місце в гаражі коштує зазвичай 30–50 тис. zł у Варшаві та 29–65 тис. zł у Вроцлаві, а комора – 8–35 тис. zł.
• Забудовник зобов'язаний публікувати на своєму сайті ціни приналежностей і прав, потрібних для користування помешканням, якщо вони не включені в ціну квартири, з ПДВ (ст. 19a забудовницького закону).
• Найчастіша форма – частка у співвласності гаражним помешканням із власною земельно-іпотечною книгою та угодою про порядок користування (конкретне місце). Комора – зазвичай приналежність квартири.
• Жодна норма не зобов'язує покупця придбавати паркомісце. Місцевий план визначає мінімальну кількість місць, які мусить збудувати інвестор, а не кількість місць, які ви маєте купити.
• Запис частки в гаражі до земельно-іпотечної книги коштує пропорційну частину 200 zł, але не менше 100 zł.

Скільки коштує паркомісце в забудовника? Ціни у Варшаві та Вроцлаві

З липня 2025 р. забудовники раз на добу передають дані про ціни міністрові, відповідальному за інформатизацію (ст. 19b забудовницького закону). Дані публікуються на порталі dane.gov.pl, і поряд із цінами квартир там з'являються ціни паркомісць, комор і велобоксів. Ми переглянули файли від 26–27 вересня 2026 р. за проєктами Варшави та Вроцлава. Більшість із них знайдете в нашому каталозі.

Проєкт (район)	Паркомісце	Комора (komórka lokatorska)
Metro Art, Варшава (Praga-Południe)	30 000–48 000 zł	–
Miasteczko Nova Sfera, Варшава (Białołęka)	30 000–38 000 zł, поодинокі до бл. 62 000 zł	–
Viva Garden 14, Варшава (Białołęka)	32 000–40 000 zł, поодинокі до бл. 59 000 zł	–
Ikona Światowida 5, Варшава (Białołęka)	42 000 zł (платформа), 46 000 zł (наземні)	13 600–20 000 zł
Aleja Krakowska 201, Варшава (Włochy)	17 800–37 800 zł (платформа), 39 000–50 000 zł (підземні)	–
Проєкт на вул. Grzybowska, Варшава (центр)	180 000 zł (підземний гараж)	10 855–20 800 zł
Przystań Reymonta, Вроцлав (Psie Pole)	29 000 zł (корп. WR2), 47 000 zł (корп. WR1–WR3, поодинокі до 83 250 zł)	–
Osiedle Metr Kwadrat, Вроцлав (Fabryczna)	35 000 zł; з коморою 35 660–79 250 zł	8 040–18 360 zł
Apartamenty Krakowska, Вроцлав (Krzyki)	45 000 zł (гараж), 35 000 zł (залежне або зовнішнє місце)	14 800–23 950 zł (5 000 zł/м²)
River Point, Вроцлав (Kępa Mieszczańska)	53 000 zł, поодинокі 75 000 zł	–
Lokum Porto Finale, Вроцлав (Stare Miasto)	69 000–99 000 zł	13 900–34 900 zł

З таблиці випливає кілька закономірностей. У Варшаві поза центром типове місце в гаражі коштує 30–48 тис. zł. Навіть в одній будівлі буває кілька рівнів цін, бо дорожчі місця ширші, сімейні, біля в'їзду або з можливістю встановлення зарядки. Місце на паркувальній платформі (дворівневій) або залежне, тобто поставлене «одне за одним», помітно дешевше. В Apartamenty Krakowska різниця становить 10 тис. zł, а в проєкті Aleja Krakowska 201 нижня й верхня платформа різняться на 20 тис. zł. У Вроцлаві розкид більший: від 29 тис. zł на Psie Pole до 69–99 тис. zł в апарт-будинку біля Одри.

Для порівняння: 40 тис. zł – це приблизно 2,8 м² квартири на Białołęka, де медіана ціни становить 14 122 zł/м² за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Ціни квартир і місць у конкретних проєктах перевірите в каталозі, наприклад нові квартири на Białołęka або нові квартири на Krzyki.

Що ви насправді купуєте? Правові форми паркомісця та комори

У прайсі ви бачите «паркомісце № 42», але юридично це може бути кілька різних речей. Від форми залежить, що опиниться в нотаріальному акті, яким буде ПДВ і чи можна буде згодом продати місце окремо.

Частка в гаражному помешканні з угодою quoad usum

Це найчастіше рішення в гаражах. Увесь гараж – одне нежитлове помешкання, тобто окрема нерухомість із власною земельно-іпотечною книгою (ст. 2 п. 1 закону про власність на помешкання). Ви купуєте в ньому частку, наприклад 1/80, а співвласники в угоді визначають, хто яким місцем користується. Це так званий поділ quoad usum. Така угода діє й щодо наступного набувача частки, якщо він про неї знав або міг легко дізнатися (ст. 221 Цивільного кодексу). Найнадійніше, коли порядок користування відображено в земельно-іпотечній книзі гаража (ст. 16 п. 2 пп. 3 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку). Частку можна продати без згоди решти співвласників (ст. 198 ЦК), а покупцем може бути, наприклад, сусід із будинку.

Гараж чи комора як приналежність помешкання

Закон про власність на помешкання дає змогу закріпити за квартирою, як її складові частини, приналежності: підвал, горище, комору чи гараж. Вони не мусять прилягати до помешкання й можуть навіть розташовуватися поза будівлею (ст. 2 п. 4). Так найчастіше продають комори. Така комора не має власної книги й не може бути продана без квартири. Зате її площа збільшує вашу частку в спільній нерухомості (ст. 3 п. 3), а отже, і внески на витрати управління. Докладніше про те, як рахуються платежі спільноти співвласників, пишемо в статті Комунальні платежі в новобудові.

Право виключного користування спільною частиною або окреме помешкання

Наземні місця перед будівлею чи комори в коридорі часто нічиєю власністю не є. Вони – частина спільної нерухомості, а ви отримуєте право виключного користування ними на підставі угоди про порядок користування. Рідше зустрінете гаражний бокс, що зачиняється, виокремлений як самостійне помешкання зі своєю книгою. Умова така, що він має бути відокремлений капітальними стінами (ст. 2 п. 2 закону). Завжди перевіряйте в проєкті договору із забудовником, яка форма стосується вашого місця. Це одне з питань із нашого переліку про що запитати забудовника.

Чи треба купувати паркомісце разом із квартирою?

Немає норми, яка зобов'язувала б набувача купувати паркомісце чи комору. Обов'язки лежать на інвесторі, а не на покупцеві. Місцевий план має визначати, зокрема, мінімальну кількість і спосіб створення паркомісць, зокрема місць для осіб із паркувальною карткою (ст. 15 п. 2 пп. 6 закону про планування та просторовий розвиток). Він може встановити й їхню максимальну кількість (ст. 15 п. 3 пп. 12). Забудовник мусить тому збудувати певну кількість місць, але кому й у якому пакеті він їх продасть – уже питання його пропозиції.

На практиці ви зустрінете три моделі. У першій місце й комору ви купуєте за бажанням. У другій забудовник продає частину квартир (наприклад, більші чи з садком) лише з місцем у пакеті. У третій місце включене в ціну помешкання. Кожна допустима, але забудовник мусить показати ціни заздалегідь. Якщо ціна місця не включена в ціну квартири, він зобов'язаний опублікувати її на своєму сайті разом з історією змін (ст. 19a п. 1 пп. 2 і п. 2). Якщо під час підписання договору ціна виявиться вищою за опубліковану, ви можете вимагати укладення договору за вигіднішою для вас ціною (ст. 19a п. 6). Обов'язкова «добавка» в прайсі – одна з пасток, описаних у статті На що звернути увагу під час купівлі квартири в забудовника.

Чи варто купувати місце, якщо у вас немає автомобіля? Місць у гаражі зазвичай бракує, коли житловий комплекс уже заселений. Докупити місце пізніше буває важко або дорожче, а добре розташоване місце легко здати в оренду (про це нижче). З другого боку, 30–50 тис. zł – це часто кілька платежів за кредитом на рік. Якщо бюджет напружений, краще обрати трохи більшу квартиру, ніж місце, яким ви не скористаєтеся.

Не знаєте, чи пакет із місцем у даному проєкті вигідний за ціною? Допоможемо вам обрати й купити квартиру в забудовника. Порівняємо ціни паркомісць у кількох проєктах і обговоримо із забудовником умови. Для покупця це найчастіше послуга без комісії, бо нашу винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Приклад: наскільки місце й комора підвищують бюджет купівлі?

Візьмемо дві типові 2-кімнатні квартири за медіаною цін у нашій пропозиції (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026) і додамо місце та комору за цінами з таблиці вище.

Позиція	Варшава	Вроцлав
2-кімнатна квартира (медіана ціни в пропозиції)	755 824 zł	662 405 zł
Паркомісце в гаражі	40 000 zł	45 000 zł
Комора (komórka lokatorska)	15 000 zł	17 400 zł (3,48 м² × 5 000 zł)
Разом	810 824 zł	724 805 zł
Зростання бюджету	+55 000 zł (+7,3%)	+62 400 zł (+9,4%)

За кредиту з 20% власного внеску місце й комора означають додаткові 11–12,5 тис. zł внеску. Якщо хочете фінансувати їх кредитом, запитайте в банку, чи охопить їх той самий кредитний договір і те саме іпотечне забезпечення.

ПДВ, нотаріус і земельно-іпотечна книга – додаткові витрати

ПДВ. Місце й комора, що продаються разом із квартирою, без окремої книги й за одну ціну, мають зазвичай ставку квартири, тобто 8%. У переглянутих нами даних більшість забудовників (наприклад, Robyg, Polaris, Lokum) указує 8% і для місць у гаражі. Коли місце має власну книгу й є окремим предметом продажу, податкові органи розглядають його як окрему послугу, що може означати 23%. Подробиці та судову практику ми описали в статті ПДВ на квартиру від забудовника. Ціни в прайсах завжди вказуються з ПДВ.

Нотаріальна такса. Вартість місця збільшує вартість дії, від якої рахується такса. За вартості від 30 до 60 тис. zł максимальна ставка становить 710 zł плюс 1% із надлишку понад 30 тис. zł (§ 3 п. 4 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі). Коли місце за 40 000 zł ви купуєте окремим договором, це дає максимум 810 zł нетто. Якщо передача відбувається на виконання зобов'язального договору, наприклад договору із забудовником, максимум становить половину, тобто 405 zł нетто (§ 6 п. 2). До таксі додається 23% ПДВ. Коли місце в тому самому акті, що й квартира, запитайте нотаріуса, як він порахує винагороду. Розпорядження визначає лише верхню межу. Докладніше: нотаріальна такса.

Судові збори. Гаражне помешкання вже має земельно-іпотечну книгу, заведену забудовником, тож ви платите за запис своєї частки. Збір – частина 200 zł, пропорційна частці, але не менше 100 zł (ст. 42 п. 2 закону про судові витрати в цивільних справах). За частки 1/80 ви заплатите тому мінімум, тобто 100 zł. Якщо до книги вноситься й угода про порядок користування, додається збір як за запис вимоги, тобто 150 zł (ст. 43 пп. 3). Судові витрати за записами в книзі, пов'язані із самим договором із забудовником, ви ділите із забудовником навпіл (ст. 40 п. 2 забудовницького закону). Повне зведення зборів знайдете в статті Судові збори під час купівлі квартири.

Податок на нерухомість. Помешкання для зберігання транспортних засобів у житловій будівлі оподатковується як житлова частина (ст. 1a п. 2c закону про місцеві податки й збори). У 2026 р. ставка у Варшаві та Вроцлаві – 1,25 zł/м². За співвласності багатомісним гаражем ви платите за своєю часткою (ст. 3 п. 4a). Якщо на вашу частку припадає, наприклад, 25 м² гаража, податок становитиме близько 31 zł на рік. Ставки та строки знайдете в статті Податок на нерухомість за квартиру.

Паркомісце як інвестиція – чи вигідна оренда?

В оголошеннях про оренду за вересень 2026 р. місце в гаражі нового будинку коштує зазвичай 300–400 zł на місяць у Варшаві та 200–300 zł у Вроцлаві (орієнтовні вилки з оголошень). У центрі ставки вищі. Дохід від приватної оренди оподатковується ryczałt: 8,5% до 100 тис. zł доходу на рік.

Припущення	Варшава	Вроцлав
Ціна місця	40 000 zł	45 000 zł
Орендна плата	350 zł/міс.	250 zł/міс.
Річний дохід	4 200 zł	3 000 zł
Ryczałt 8,5%	357 zł	255 zł
Після податку	3 843 zł	2 745 zł
Дохідність до платежів за гараж	9,6%	6,1%

Із результату відніміть внески на утримання гаража (освітлення, вентиляція, прибирання, ворота), які спільнота співвласників часто розраховує окремо від власників місць. Висока дохідність у Варшаві пояснюється низькою ціною місць поза центром, але орендаря легше знайти біля метро й у щільній забудові. Ширше про оренду як інвестицію пишемо в статті Квартира як інвестиція.

Часті запитання

Підсумок

Паркомісце в новому будинку – сьогодні витрата порядку 30–50 тис. zł, а комора – 10–25 тис. zł. Разом вони підвищують бюджет купівлі на 7–10%. Купувати їх не обов'язково, хіба що забудовник продає квартиру в пакеті. Ціни, однак, мають бути відкритими на його сайті, а з липня 2025 р. потрапляють і на портал dane.gov.pl. Перш ніж підписати договір, перевірте правову форму місця (частка в гаражі, приналежність, право користування), бо від неї залежать ПДВ, збори й можливість подальшого продажу. Якщо хочете, щоб ці положення хтось переглянув, замовте перевірку договору із забудовником.

Шукаєте квартиру з місцем у гаражі чи хочете порівняти пакети в кількох проєктах? Скористайтеся допомогою під час купівлі квартири в забудовника. Ми підберемо пропозиції з актуального каталогу й проведемо вас через процес до нотаріального акта, найчастіше без комісії для покупця, бо винагороду зазвичай сплачує забудовник. Увесь процес крок за кроком описує наш посібник із купівлі квартири в забудовника.

Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни паркомісць і комор орієнтовні й узяті з даних пропозиції забудовників. Вони можуть змінюватися щодня. Розрахунки мають наочний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав набувача житлового помешкання чи односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд, у.т. Dz.U. 2026 поз. 880 – ст. 19a, 19b (польською)
• Закон про власність на помешкання, у.т. Dz.U. 2026 поз. 232 – ст. 2, 3 (польською)
• Цивільний кодекс, у.т. Dz.U. 2026 поз. 795 – ст. 198, 221 (польською)
• Закон про земельно-іпотечні книги та іпотеку, у.т. Dz.U. 2026 поз. 1066 – ст. 16 (польською)
• Закон про планування та просторовий розвиток, у.т. Dz.U. 2026 поз. 538 – ст. 15 (польською)
• Закон про судові витрати в цивільних справах, у.т. Dz.U. 2025 поз. 1228 – ст. 42, 43 (польською)
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі, у.т. Dz.U. 2024 поз. 1566 – § 3, § 6 (польською)
• Закон про місцеві податки й збори, у.т. Dz.U. 2025 поз. 707 – ст. 1a п. 2c, ст. 3 п. 4a (польською)
• Закон про паушальний прибутковий податок, у.т. Dz.U. 2025 поз. 843 – ст. 12 п. 1 пп. 4 (польською)
• Портал dane.gov.pl – ціни пропозиції квартир, паркомісць і комор, що публікуються забудовниками (станом на 26–27.09.2026)
• Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026