Зміни планування у забудовника – що змінювати, скільки коштують, до якого строку
Автор: Tacjana MasiukiewiczОздоблення й облаштування~11 хв читання
Зміни планування (польською zmiany lokatorskie) — це переробки планування квартири, які забудовник виконує за вашою заявою ще під час будівництва: найчастіше перенесення міжкімнатних перегородок, розеток, точок освітлення чи підведень води та каналізації на кухні й у ванній. Конструкцію, інженерні стояки, фасад і вікна зазвичай змінити не можна. Нижче пояснюємо, як виглядає процедура, скільки це коштує на прикладах з опублікованих регламентів забудовників, до якого строку треба подати зміни та як вони впливають на ціну, приймання й гарантійну відповідальність.
Головне
- Забудовницький закон прямо не регулює зміни планування — правила, строки та прайс випливають із договору із забудовником (umowa deweloperska) і регламенту забудовника.
- Строки бувають короткими: наприклад, Novisa Development вимагає подання протягом 14 днів від підписання договору із забудовником; Dekpol — до строку, вказаного в договорі.
- Приклади зборів із прайсу Novisa: заява 100 zł (наступний варіант 490 zł), координаційний збір 648 zł і замінна документація 648 zł брутто — плюс вартість самих робіт.
- У договорах, що укладаються з 13 лютого 2026 р., ціна — це добуток корисної площі на ціну за 1 m² (ст. 5a забудовницького закону), тому зміна площі після переробок відбивається на ціні.
- У нашій пропозиції 36 із 73 проєктів у Варшаві та 21 із 45 у Вроцлаві перебувають у будівництві — лише там зміни планування взагалі можливі.
Що можна змінити у забудовника, а що ні?
Обсяг визначає забудовник, але регламенти подібні. Dekpol допускає, зокрема, перенесення чи ліквідацію міжкімнатних перегородок, зміну положення міжкімнатних дверей, розеток і точок освітлення, підведень на кухні й у ванній, а також радіаторів. Виключає конструкцію будівлі, стояки (водопостачання й каналізація, опалення, вентиляція) і фасад, зокрема вікна й балконні двері. YIT додає до заборон, зокрема, спільні частини та вхідні двері.
| Зміна | Зазвичай можлива? | До якого строку | Примітки |
|---|---|---|---|
| Перенесення чи ліквідація міжкімнатної перегородки | Так | Доки перегородки не зведено | Може змінити корисну площу й ціну |
| Додаткова перегородка (напр. гардеробна, друга спальня) | Так, якщо дозволяють технічні норми | Як вище | Новій кімнаті потрібні вікно й вентиляція відповідно до проєкту |
| Перенесення міжкімнатних дверей | Так | До зведення перегородок | Перевірте зіткнення з комунікаціями |
| Розетки, вимикачі, точки освітлення, розетки RTV/LAN | Так | До штукатурки | Найчастіша й зазвичай найдешевша зміна |
| Підведення води й каналізації (кухня, ванна) | Так, у межах стояка | До стяжок і штукатурки | Каналізації потрібен ухил — далеко від стояка її не перенести |
| Радіатори (розташування, кількість) | Часто так | До виконання системи опалення | За теплої підлоги зазвичай складніше |
| Відмова від частини робіт (напр. перегородки, монтаж сантехніки в пакеті) | Залежить від забудовника | Як за даною галуззю | Не завжди знижує ціну — запитайте про розрахунок |
| Стояки, несучі стіни, перекриття | Ні | – | Конструкція й спільні комунікації будівлі |
| Вікна, балконні двері, балкон, фасад | Ні | – | Випливають із дозволу на будівництво |
| Вхідні двері, спільні частини | Ні | – | Поза межами приміщення |
Забудовник може відмовити, наприклад, якщо зміна — надмірне втручання в просунуті роботи (так застерігає Dekpol). Плануєте переробки ванної? Зазирніть до статті Ванна в новій квартирі – скільки коштує оздоблення — ванну, душ чи положення унітаза варто визначити вже на етапі змін планування.
Як подати зміни планування – процедура крок за кроком
Схема в більшості забудовників подібна:
- Договір із забудовником. Заяви приймаються зазвичай лише після його підписання (наприклад, у Dekpol) — про регламент і строк запитайте вже під час бронювання.
- Заява з кресленням. На плані приміщення (галузевій картці) ви позначаєте, що прибрати, а що додати, з розмірами. Dekpol вимагає позначати елементи на видалення червоним «X», а нові — зеленим.
- Перевірка й висновок проєктувальника. Забудовник, підрядник і архітектор перевіряють здійсненність і відповідність нормам.
- Оцінка. Зазвичай включає замінну документацію (проєкт змін), роботи й матеріали, а іноді координаційний збір. У Dekpol у вас 5 робочих днів на прийняття оцінки.
- Підписання документа й оплата. Це може бути замовлення, картка змін планування з протоколом витрат або додаток до договору. Забудовник приступає до робіт після оплати — у Novisa протягом 5 днів від підписання, у Dekpol на підставі рахунку.
- Виконання й приймання. Зміни виконує забудовник під час будівництва; Dekpol вказує, що строк їх виконання збігається зі строком передачі приміщення з договору.
Зміни планування та договір із забудовником – додаток чи окреме замовлення?
Договір із забудовником має визначати, зокрема, корисну площу приміщення, площу та планування кімнат, а також обсяг і стандарт оздоблювальних робіт (ст. 35 п. 1 пп. 6 забудовницького закону), і укладається у формі нотаріального акта (ст. 40 п. 1). Цивільний кодекс, своєю чергою, встановлює, що зміна договору потребує тієї форми, яку передбачено для його укладення (ст. 77 § 1 ЦК). Проте забудовницький закон прямо не вирішує, як оформлювати зміни планування, тому на практиці ви зустрінете два рішення: окреме замовлення чи договір на зміни (напр. «замовлення на виконання робіт із планування» в Dekpol, «картка змін планування» в Novisa) або додаток до договору із забудовником у формі нотаріального акта.
Важливо, щоб документ описував обсяг, ціну та строк платежу, вплив на площу й ціну приміщення, а також наслідки невиконання змін. Обережно з положеннями про несплату — Dekpol може тоді передати приміщення без змін. Загальні принципи читання договору описуємо в статті Договір із забудовником – що має містити.
Не впевнені, чи захищає вас документ від забудовника? Ми перевіримо договір із забудовником і додаток чи замовлення на зміни планування — вкажемо положення про ціну, площу та строки, які варто уточнити до підписання.
Зміни планування – вартість на прикладах із прайсів забудовників
Єдиного ринкового прайсу немає — вартість залежить від забудовника, обсягу та етапу будівництва. Ось що забудовники публікують на своїх сайтах:
| Забудовник | Строк подання | Постійні збори | Вартість робіт |
|---|---|---|---|
| Novisa Development | 14 днів від підписання договору із забудовником | Заява: 100 zł (кожен наступний варіант 490 zł); за скерування змін за даною галуззю координаційний збір 648 zł + замінна документація 648 zł (брутто); призупинення робіт у приміщенні на 14 робочих днів — 2 490 zł | Оцінюється індивідуально; демонтаж уже виконаних робіт — додатково |
| Dekpol | До строку, вказаного в договорі із забудовником | Орієнтовні витрати в додатку до регламенту | Оцінка генерального підрядника: замінна документація + роботи й матеріали, оплата за рахунком до початку робіт |
| YIT | Строк встановлюється індивідуально для кожної будови | Забудовник заявляє, що не стягує плату за свою послугу | Ви платите за зміни, роботу архітекторів і, можливо, генерального підрядника |
Приклад розрахунку. Ви купуєте 2-кімнатну квартиру площею 40,8 m² по 16 000 zł/m² — це медіани для таких квартир у Вроцлаві за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026 (ціна близько 652,8 тис. zł). Хочете виділити гардеробну новою перегородкою та перенести кілька розеток. За прайсу, як у Novisa, самі постійні збори для однієї галузі (архітектурно-будівельної) становитимуть 100 zł + 648 zł + 648 zł = 1 396 zł, а за електрику як другу галузь додасться ще один координаційний збір. До цього вартість робіт за оцінкою. Якщо нова перегородка завдовжки 3 m і завтовшки близько 10 cm зменшить корисну площу приблизно на 0,3 m², а договір передбачає розрахунок за фактичною площею, ціна приміщення знизиться на 0,3 × 16 000 zł = 4 800 zł. Чи станеться це і як — залежить від положень договору, тому запитайте про це до підписання замовлення.
До якого строку подати зміни планування? Дані з нашої пропозиції
Строк визначає договір чи регламент, а на практиці — хід будівництва: коли перегородки стоять, а комунікації заштукатурено, зміна означає демонтаж. Найбільше свободи дають проєкти з віддаленим терміном здачі. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026:
| Етап проєкту | Варшава: проєкти / доступні квартири | Вроцлав: проєкти / доступні квартири | Шанс на зміни планування |
|---|---|---|---|
| Готові (здані в експлуатацію) | 37 / 673 | 24 / 428 | Немає — переробки вже після приймання, коштом власника |
| У будівництві, здача в IV кв. 2026 (також перші етапи) | 16 / 430 | 6 / 368 | Невеликий — роботи зазвичай дуже просунуті |
| У будівництві, здача у 2027 р. | 17 / 865 | 7 / 337 | Залежить від етапу — перевірте строк у договорі |
| У будівництві, здача у 2028 р. і пізніше | 3 / 269 | 8 / 981 | Найбільший |
Приклади з віддаленим терміном здачі — у Вроцлаві, зокрема, Altera у Stare Miasto (Dekpol, I кв. 2028) — той самий забудовник, регламент якого ми цитуємо вище, — а у Варшаві Premiera Bemowo (I кв. 2028). Повний список знайдете в каталогах нових квартир у Варшаві і нових квартир у Вроцлаві. Альтернатива без процедури змін — пакет оздоблення від забудовника.
Зміна площі та ціни після змін планування
З 13 лютого 2026 р. у договорах із забудовником і резерваційних ціна приміщення визначається як добуток корисної площі на ціну за 1 m², а площа рахується за Польським стандартом, чинним на день подання заяви на дозвіл на будівництво (ст. 5a забудовницького закону, додана законом від 4 грудня 2025 р.). Нові правила застосовуються до договорів, укладених від цього дня. Норма не каже, як розрахувати різницю між площею з договору та обміром — це робить договір. Перенесення стін може змінити площу, тому:
- попросіть, щоб документ про зміни вказував передбачувану площу після переробок,
- перевірте в договорі із забудовником правила розрахунку різниці площ і спосіб вимірювання (ст. 35 п. 1 пп. 15),
- з'ясуйте, чи платите ви за зміни окремо (за рахунком), чи вони змінюють ціну в договорі із забудовником.
Зміни планування та іпотека
Банк фінансує ціну з договору із забудовником і виплачує транші за графіком. В описаних процедурах за зміни планування платять окремо, до початку робіт — тобто зазвичай із власних коштів. Якщо додаток змінює ціну чи площу приміщення, передайте його до банку до наступного траншу; вимоги залежать від кредитного договору. Як виглядає виплата кредиту траншами, описуємо в посібнику Іпотека в Польщі крок за кроком.
Зміни планування, приймання, гарантійна відповідальність і гарантія
Зміни, виконані забудовником, — частина приміщення, яке ви приймаєте. Під час приймання порівняйте стан із карткою чи проєктом змін і внесіть розбіжності до протоколу — у забудовника 14 днів на визнання недоліків або вмотивовану відмову і 30 днів на усунення визнаних недоліків (ст. 41 п. 4 і 6 забудовницького закону). Чек-лист знайдете в статті Приймання квартири від забудовника.
Після переходу права власності до відповідальності забудовника за недоліки застосовуються норми Цивільного кодексу про rękojmia (гарантійну відповідальність продавця) під час продажу (ст. 41a забудовницького закону). Для нерухомості продавець відповідає, якщо недолік виявлено до спливу п'яти років від передачі (ст. 568 § 1 ЦК), але лише за недоліки, що існували на момент передачі або випливають із причини, яка тоді вже була в приміщенні (ст. 559 ЦК). За перегородку, поставлену забудовником, відповідає забудовник, а за збудовану після приймання вашою бригадою — підрядник. Гарантія забудовника діє за його гарантійною заявою — перевірте, чи вона не виключає елементи, переділані після приймання. Наступні кроки після отримання ключів описуємо в посібнику Оздоблення квартири від забудовника крок за кроком.
Часті запитання
Чи платні зміни планування?
Так, майже завжди ви платите щонайменше за проєкт змін (замінну документацію) і роботи. Частина забудовників стягує й постійні збори — напр. Novisa: 100 zł за заяву та по 648 zł брутто координаційного збору й за замінну документацію за даною галуззю. YIT заявляє, що не стягує плату за свою послугу, але витрати на проєкт і роботи несе покупець.
До якого строку можна подати зміни планування?
До строку, вказаного в договорі із забудовником чи регламенті, — буває навіть 14 днів від підписання договору. Навіть без жорсткого строку зміна стає неможливою чи дорожчою, коли дана галузь (перегородки, електрика, вода й каналізація) уже виконана.
Чи можна перенести міжкімнатну перегородку в квартирі від забудовника?
Зазвичай так, якщо це не несуча, а міжкімнатна перегородка і нове планування відповідає технічним нормам (напр. доступ до вікна в кімнаті, вентиляція). Для цього потрібні згода забудовника, висновок проєктувальника та замінна документація. Пам'ятайте, що перенесення стіни може змінити корисну площу, а отже й ціну.
Чи потребують зміни планування нотаріального додатка?
Забудовницький закон прямо цього не вирішує. Договір із забудовником має форму нотаріального акта, а його зміна потребує тієї самої форми (ст. 77 § 1 ЦК), тому, коли змінюється ціна чи площа з договору, забудовники часто складають додаток у нотаріуса. Самі роботи іноді замовляються окремим документом — перевірте, як це робить ваш забудовник.
Чи впливають зміни планування на гарантійну відповідальність?
Зміни, виконані забудовником до передачі приміщення, охоплюються гарантійною відповідальністю так само, як решта квартири, — для нерухомості п'ять років від передачі. Переробки, виконані після приймання власною бригадою, забудовника не обтяжують, а недоліки, що виникли з цих робіт, йому буде важко приписати.
Чи можна зробити зміни планування в готовій квартирі?
Ні — у зданому в експлуатацію будинку переробки ви робите самі, після приймання й на свій ризик. Якщо вам важливі зміни, шукайте серед проєктів у будівництві: у нашій пропозиції це 36 проєктів у Варшаві та 21 у Вроцлаві (станом на 27.09.2026).
Підсумки
Зміни планування дозволяють підігнати розташування стін і комунікацій без довбання після приймання, а за виконані роботи відповідає забудовник. Подавайте їх швидко — строки рахуються іноді днями від договору, а витрати зростають із ходом будівництва. Перед підписанням перевірте обсяг, ціну, вплив на площу та строки платежів.
Шукаєте квартиру в будівництві, в якій ще встигнете внести зміни? Ми допоможемо підібрати квартиру у забудовника — найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай платить забудовник. А коли отримаєте на підпис договір, додаток чи замовлення на зміни, ми перевіримо документи до підписання.
Правовий стан на вересень 2026 р. Збори й строки забудовників взято з їхніх загальнодоступних регламентів і сайтів, вони можуть різнитися між проєктами. Розрахунки орієнтовні. Стаття не є юридичною консультацією.
Джерела
- Закон від 20 травня 2021 р. про захист прав набувача житлового приміщення чи односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 880 (польською) – ст. 5a, 35, 40, 41, 41a
- Закон від 4 грудня 2025 р. про зміну закону про захист прав набувача… (Dz.U. 2026 поз. 27) (польською) – ст. 5a та перехідна норма
- Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 795 (польською) – ст. 77, 559, 568
- Dekpol – Регламент внесення змін планування (польською)
- Novisa Development – зміни планування: процедура та збори (польською)
- YIT – зміни планування у забудовника крок за кроком (польською)
- Ціни квартир і етапи будівництва: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026
