Кредит на оздоблення квартири 2026: в іпотеці чи готівковий?

Оздоблення квартири можна профінансувати кредитом трьома способами: додати суму на оздоблення до іпотечного кредиту (частина банків має таку мету в пропозиції), купити квартиру з оздоблювальним пакетом, включеним у ціну, або взяти окремий готівковий кредит чи позику. Іпотека має зазвичай найнижчу ставку, але, розтягнута на 30 років, коштує у відсотках більше, ніж здається. Показуємо, як працює кожен шлях, скільки максимально може коштувати споживчий кредит і як виглядає порівняння на прикладі 60 тис. zł.

Найважливіше

• Середня ставка нових житлових кредитів у липні 2026 р. становила 6,07%, а споживчих кредитів 10,22% (NBP, нові договори без переукладених).
• Максимальні відсотки дорівнюють подвійним законним відсоткам: за референтної ставки NBP 3,75% це дає 14,5% річних (ст. 359 § 2¹ Цивільного кодексу).
• Невідсоткові витрати споживчого кредиту (комісії, збори) не можуть перевищувати 45% суми кредиту (ст. 36a закону про споживчий кредит).
• 60 тис. zł в іпотеці на 30 років це платіж прибл. 362 zł і прибл. 70,5 тис. zł відсотків; у готівковому кредиті на 8 років при 12% платіж прибл. 975 zł і прибл. 33,6 тис. zł відсотків (наш розрахунок).
• Кредит без іпотечного забезпечення, призначений на ремонт житла, є споживчим кредитом незалежно від суми: вам, зокрема, належить 14 днів на відмову від договору.

Кредит на оздоблення квартири: три шляхи коротко

Перш ніж почати порівнювати пропозиції, визначте, скільки вам справді потрібно. Відправна точка це кошторис оздоблення квартири: банк, який фінансує оздоблення в межах іпотеки, і так його попросить. Лише знаючи суму, можна розумно обрати джерело фінансування.

Спосіб	Ставка (орієнтовно)	Строк погашення	Формальності	Для кого
Сума на оздоблення в іпотечному кредиті	як іпотека: у середньому 6,07% (NBP, VII 2026)	до кінця іпотеки, напр. 25–30 років	кошторис, окремий транш, звітування про витрати	покупці з власним внеском і запасом кредитоспроможності
Оздоблювальний пакет у ціні квартири	як іпотека (пакет є частиною ціни)	як іпотека	обсяг і стандарт у девелоперському договорі	ті, хто не хоче вести ремонт
Готівковий кредит / позика	у середньому 10,22% (NBP, VII 2026), макс. 14,5% + невідсоткові витрати	зазвичай кілька років	швидке рішення, без оцінки та іпотеки	менші суми, оздоблення після купівлі

Іпотечний кредит з оздобленням: як це працює в банках

Не кожен банк дозволяє додати оздоблення до кредиту на купівлю, але частина банків прямо зазначає таку мету в загальній інформації про іпотечний кредит. Приклади з публічних документів: PKO Bank Polski серед цілей називає «придбання та оздоблення житлового приміщення на первинному ринку», Santander Bank Polska оздоблення нерухомості, придбаної на первинному ринку, Bank Millennium ремонт, модернізацію та оздоблення квартири, а Bank Pekao пропонує будівельно-іпотечний кредит, що охоплює, зокрема, ремонт і купівлю квартири в забудовника. Умови різняться в деталях, тому перед заявкою завжди перевіряйте актуальні правила конкретного банку.

На практиці іпотечний кредит на купівлю та оздоблення виглядає зазвичай так:

1. Кошторис у заявці: ви заявляєте суму на оздоблення і обґрунтовуєте її переліком робіт і матеріалів.
2. Окремий транш: гроші на оздоблення не виплачуються разом із ціною квартири, а наступним траншем за графіком із договору.
3. Звітування про витрати: банк вимагає документів, що підтверджують витрати. В одному з публічних зразків договорів (BOŚ Bank) це, напр., рахунки-фактури, рахунки, виконавчий кошторис або заява про обсяг робіт, причому кошти, виплачені авансом, треба відзвітувати у строк із договору, не довший ніж 3 місяці, і до наступного траншу.
4. Контроль прогресу: банк може замовити інспекцію або оцінку стану робіт, перш ніж виплатити наступні гроші.

Подробиці самого кредитного шляху, від рішення до виплати траншів, описали в посібнику іпотечний кредит крок за кроком.

Чи рахується LTV від вартості квартири після оздоблення?

Це залежить від банку та оцінки: єдиного правила тут немає. Частина банків приймає так звану майбутню вартість, тобто ціну купівлі, збільшену на вартість оздоблення, але з лімітом. Наприклад, у загальній інформації Alior Bank майбутня вартість це ціна угоди плюс витрати на ремонт або оздоблення, максимум 110% ціни угоди. Інший банк може спиратися лише на ціну з девелоперського договору або на звіт оцінювача.

Приклад на даних із нашого каталогу: 2-кімнатна квартира у Вроцлаві за 662 405 zł (медіана в нашій пропозиції, 40,8 м²). За 20% внеску (132 481 zł) кредит на купівлю становить 529 924 zł, а платіж при 6,07% на 30 років прибл. 3 201 zł. Після додавання 60 000 zł на оздоблення кредит зростає до 589 924 zł, а платіж до прибл. 3 563 zł. Якщо банк визнає майбутню вартість 722 405 zł (ціна + оздоблення, вміщується в ліміт 110%), LTV становитиме прибл. 81,7%. Якщо рахує лише ціну купівлі, прибл. 89,1%. В обох випадках ви перевищуєте 80%, а це зазвичай означає додаткове забезпечення або вищу вартість кредиту (правила описуємо в статті про власний внесок). Щоб залишитися в межах 80% за майбутньої вартості, кредит не повинен перевищувати 577 924 zł, тож бракує прибл. 12 тис. zł внеску.

Докредитування на оздоблення квартири після купівлі

Якщо ви купили квартиру без суми на оздоблення, можна спробувати збільшити кредит або взяти в тому самому банку другий кредит чи іпотечну позику. Це не формальність: перед кожним значним збільшенням суми іпотечного кредиту банк зобов'язаний повторно оцінити вашу кредитоспроможність на актуальних даних (ст. 24 п. 3 закону про іпотечний кредит), якщо таке збільшення не було передбачене від початку. Тож розраховуйте на нову заявку, додаткову угоду і витрати на встановлення забезпечення. Тому найдешевше запланувати оздоблення одразу, на етапі заявки на кредит для купівлі.

Оздоблювальний пакет у ціні квартири

Другий шлях оминає проблему окремого траншу. Якщо забудовник пропонує оздоблення під ключ і запише його в девелоперському договорі, вартість пакета стає частиною ціни квартири: ви фінансуєте його тим самим кредитом, що й купівлю, а банк оцінює квартиру вже як оздоблену. Девелоперський закон вимагає, щоб договір визначав обсяг і стандарт оздоблювальних робіт, які зобов'язується виконати забудовник (ст. 35 п. 1 пп. 6), тож легко порівняти, за що ви платите.

Мінуси: менший вплив на матеріали, зазвичай вища ціна, ніж за самостійного ремонту, і необхідність власного внеску, розрахованого також від вартості пакета. Чи це вигідно, розбираємо в статті оздоблювальний пакет від забудовника.

Готівковий кредит на оздоблення: скільки максимально може коштувати

Готівковий кредит або позика на оздоблення це договір про споживчий кредит. Закон охоплює кредити до 255 550 zł, але кредит без іпотечного забезпечення, призначений на ремонт будинку чи житлового приміщення, є споживчим кредитом і понад цю суму (ст. 3 п. 1 і 1a закону про споживчий кредит). Вартість такого фінансування обмежують два ліміти:

• Максимальні відсотки: подвійні законні відсотки, тобто 2 × (референтна ставка NBP + 3,5 в. п.). За референтної ставки 3,75% (діє з 5 березня 2026 р.) це 2 × 7,25% = 14,5% річних. Договір не може виключити цей ліміт.
• Максимальні невідсоткові витрати: розраховуються за формулою MPKK = (K × 10%) + (K × n/R × 10%), де K це сума кредиту, n строк погашення в днях, R кількість днів у році, але ніколи не більше ніж 45% суми кредиту (ст. 36a). Для 60 000 zł на 8 років формула дає 54 000 zł, тож спрацює верхній ліміт: 27 000 zł.

Це ліміти, а не типові ціни. Середня ставка нових споживчих кредитів у липні 2026 р. становила за даними NBP 10,22%, але конкретна пропозиція залежить від вашої історії в BIK, доходу і комісії. Тож порівнюйте RRSO (реальну річну процентну ставку), яка охоплює повну вартість кредиту, а не лише ставку. Крім того, ви маєте 14 днів на відмову від договору без пояснення причин (ст. 53), а в разі дострокового погашення повна вартість кредиту зменшується на витрати, що припадають на скорочений період (ст. 49).

Іпотечна позика це проміжне рішення: вона забезпечена іпотекою на квартиру, тож вимагає оцінки та запису в поземельній книзі (księga wieczysta), але дозволяє розтягнути погашення на довше, ніж готівковий кредит. Банки розглядають її як окремий продукт із власною маржею, тому порівнюйте її умови з житловим кредитом в інформаційних формулярах.

Іпотека чи готівковий? Розрахунок для 60 тис. zł на оздоблення

Візьмімо 60 000 zł: приблизно стільки коштує базове оздоблення квартири площею прибл. 40 м² (у нашому прикладовому кошторисі для 40,8 м² вийшло 68,5 тис. zł до резерву). Порівнюємо ануїтетні платежі, без комісії і страхування, за незмінної ставки протягом усього строку.

Варіант	Ставка	Строк	Місячний платіж	Відсотки разом
Частина іпотечного кредиту	6,07%	30 років	362 zł	70 477 zł
Частина іпотеки, погашена переплатами за 8 років	6,07%	8 років	791 zł	15 891 zł
Готівковий кредит: середня NBP	10,22%	8 років	917 zł	28 075 zł
Готівковий кредит: припущення	12,00%	8 років	975 zł	33 616 zł
Готівковий кредит: максимальні відсотки	14,50%	8 років	1 059 zł	41 706 zł

Що з цього випливає:

• Низький платіж за іпотекою не означає «дешево». 60 тис. zł, які погашаються 30 років, генерують більше відсотків (прибл. 70,5 тис. zł), ніж готівковий кредит на 8 років навіть при 12% (прибл. 33,6 тис. zł). Перевага іпотеки проявляється лише тоді, коли цю частину ви погасите швидше: переплачуючи її як готівковий кредит, ви заплатите прибл. 15,9 тис. zł відсотків.
• Переплати в іпотеці дешеві. За змінної ставки банк може стягнути компенсацію лише за погашення протягом 36 місяців від укладення договору і не більше ніж 3% погашеної суми (ст. 40 закону про іпотечний кредит).
• Комісія змінює розрахунок. Комісія 5% у готівковому кредиті (3 000 zł) підвищує вартість варіанта 12% до прибл. 36,6 тис. zł.
• Готівковий кредит знижує кредитоспроможність. Платіж прибл. 975 zł раніше взятого готівкового кредиту це спрощено прибл. на 120 тис. zł менше іпотечного кредиту (за методом зі статті про кредитоспроможність: ставка з буфером 8,57%, 25 років). Якщо ви лише подаєтеся на іпотеку, не беріть готівковий кредит «про запас».

Купуєте квартиру і хочете одразу запланувати оздоблення в кредиті? Запишіться на консультацію з кредитним експертом: порівняємо пропозиції кількох банків, перевіримо, які фінансують оздоблення і як рахують вартість квартири.

Коли який спосіб має сенс

• Сума в іпотеці: коли оздоблення коштує кілька десятків тисяч злотих або більше, ви маєте власний внесок із запасом і обираєте банк, що має таку мету кредитування. Подбайте про кошторис і графік, бо транш виплачується під документи. Порівняння банків (маржа, RRSO, комісія) знайдете в тексті який банк обрати для іпотеки.
• Пакет забудовника: коли у вас немає часу на бригади, а пропозиція пакета розумна порівняно з цінами оздоблювальних фірм.
• Готівковий кредит: коли бракує небагато (напр. на кухню або техніку), купівлю вже профінансовано або гроші потрібні швидко, без оцінки та запису іпотеки. Оберіть короткий строк і перевірте невідсоткові витрати.
• Квартира під оренду: тут важить віддача від інвестиції; що варто оздобити, а на чому заощадити, пишемо в статті про оздоблення квартири під оренду.

Увесь процес, від отримання ключів до переїзду, крок за кроком описує наш посібник оздоблення квартири від забудовника крок за кроком. Якщо ви лише шукаєте житло, перегляньте актуальні нові квартири у Вроцлаві і у Варшаві: за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіана ціни 2-кімнатної квартири становить 662 405 zł у Вроцлаві і 755 824 zł у Варшаві.

Найчастіші запитання

Підсумок

Кредит на оздоблення квартири найдешевше виходить тоді, коли ви плануєте його разом із купівлею: сума в іпотеці або пакет у ціні квартири дають найнижчу ставку за умови, що ви не розтягнете цю частину на повні 30 років без переплат. Готівковий кредит швидший і простіший, але дорожчий і обмежує кредитоспроможність: він підходить для менших сум і короткого строку погашення. Пам'ятайте про LTV: додавання оздоблення може підняти вас понад 80%.

Хочете перевірити, чи вміститься оздоблення у ваш кредит? Запишіться на консультацію з кредитним експертом TM Invest: порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо варіанти для вашої квартири.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є кредитною пропозицією чи юридичною або фінансовою консультацією. Умови фінансування оздоблення різняться між банками: вирішальними є актуальні документи кредитора.

Джерела

• Закон від 12 травня 2011 р. про споживчий кредит, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1362: ст. 3 п. 1 і 1a, ст. 36a, ст. 49, ст. 53
• Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795: ст. 359 § 2, § 2¹–2³ (законні та максимальні відсотки)
• Закон про іпотечний кредит і нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 720: ст. 24 п. 3, ст. 40
• Закон про захист прав набувача житлового приміщення або односімейного будинку та Девелоперський гарантійний фонд, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880: ст. 35 п. 1 пп. 6
• NBP: основні процентні ставки (референтна ставка 3,75% з 5.03.2026)
• NBP: середня ставка нових договорів у PLN без переукладених договорів (Таблиця 4), липень 2026
• Загальна інформація банків про іпотечний кредит (Alior Bank, Bank Millennium, PKO Bank Polski, Santander Bank Polska, BOŚ Bank): збірка, опублікована кредитним посередником
• Bank Pekao: власна квартира або будинок (будівельно-іпотечний кредит)
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026