Іпотека без власного внеску 2026 – чи це можливо і які умови
Автор: Tacjana MasiukiewiczІпотечний кредит~11 хв читання
Іпотека без власного внеску у 2026 р. можлива, але практично лише одним шляхом: у сімейному житловому кредиті, де відсутній внесок замінює гарантія BGK (до 100 тис. zł). Поза цією програмою банк стандартно фінансує 80% вартості квартири, а за додаткового забезпечення – 90%. Нижче пояснюємо умови, перевіряємо, скільки квартир із нашої пропозиції вкладається в ліміти цін BGK, і рахуємо платіж та потрібний дохід за внеску 0, 10 і 20%.
Головне
- Рекомендація S KNF: кредит може покрити макс. 80% вартості нерухомості, а 90% – коли частина понад 80% додатково забезпечена (наприклад, страховкою).
- Кредит на 100% вартості квартири дає сімейний житловий кредит: гарантія BGK покриває відсутній внесок до 20% витрат, макс. 100 000 zł, за разову плату 1% гарантованої суми.
- Програма діє – банки можуть видавати ці кредити до 31 грудня 2030 р.; за даними BGK (станом на 27.09.2026) пропозицію мають, зокрема, Alior Bank, Bank Pekao, PKO Bank Polski та Erste Bank Polska.
- Квартира від забудовника має вкластися в ліміт ціни за м²: у III кв. 2026 р. це 14 438,90 zł у Вроцлаві та 16 167,42 zł у Варшаві.
- Без внеску ви платите більше: за квартири за 662 405 zł платіж (6,07%, 30 років) зростає з близько 3 200 zł за внеску 20% до близько 4 000 zł за кредиту на всю ціну.
Чи можна у 2026 році отримати іпотеку без власного внеску?
Скільки грошей банк може позичити відносно вартості квартири, визначає показник LtV (loan to value) з Рекомендації S KNF. За рекомендацією 15.5 на день виплати кредиту LtV не повинен перевищувати 80%. Він може становити 90%, якщо частина кредиту понад 80% додатково забезпечена – відповідним страхуванням, блокуванням коштів на рахунку, заставою державних облігацій, переходом коштів у власність банку або коштами з IKE чи IKZE.
Виняток передбачає рекомендація 15.5a: за кредиту, охопленого гарантією BGK на підставі закону про сімейний житловий кредит, LtV може сягати 100%, зменшених лише на ваш внесок. Якщо внеску у вас немає взагалі, банк може профінансувати всю ціну. Тому в побуті кажуть про програму «Квартира без власного внеску».
Другий, рідший шлях – додаткова іпотека. LtV рахується як відношення кредиту до вартості нерухомості, що слугує забезпеченням. Якщо банк прийме іпотеку й на іншій нерухомості – наприклад, квартирі батьків, – вартість забезпечення зростає, а показник знижується. Чи погодиться банк і на яких умовах, залежить від його процедур.
Гарантія BGK замість власного внеску – умови сімейного житлового кредиту
У вересні 2026 р. сімейний житловий кредит – єдина чинна державна програма для тих, хто купує в кредит; огляд решти (Bezpieczny Kredyt 2%, «Pierwsze klucze», #naStart) знайдете в статті Житлові програми 2026 (польською). Найважливіші умови за законом (уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1724, подальші зміни правил гарантії не змінювали):
- Без власної квартири – ніхто у вашому домогосподарстві не може мати право власності на квартиру чи будинок або кооперативне право на помешкання (з винятками для сімей щонайменше з двома дітьми, що живуть у невеликому помешканні). Домогосподарство може вести й одна особа.
- Немає іншого житлового кредиту, укладеного протягом 36 місяців до заявки.
- Внесок невеликий або жодного – макс. 20% витрат за змінної ставки або 30% за фіксованої щонайменше на 5 років, а в сумі не більше 200 000 zł.
- Кредит у злотих щонайменше на 15 років; граничного віку позичальника немає.
- Гарантія покриває різницю між 20% витрат і вашим внеском, макс. 100 000 zł. Плата – 1% гарантованої суми, разова.
- Цінові умови банку – ставка й комісія не можуть бути гіршими, ніж у звичайному кредиті з таким самим внеском, причому частина, охоплена гарантією, прирівнюється до власного внеску.
- Ліміт ціни за м² – добуток показника вартості відтворення 1 м² і коефіцієнта 1,4 (купівля в забудовника) чи 1,3 (вторинний ринок).
- Сімейне погашення – після народження другої дитини BGK погашає 20 000 zł кредиту, після третьої та наступних – 60 000 zł.
Гарантія не безстрокова: перші виплати капіталу зменшують саме гарантовану частину, а гарантія спливає, коли ви її погасите. До цього моменту помешкання не можна використовувати для ведення підприємницької діяльності.
Чи вкладеться квартира в ліміт ціни BGK? Дані з нашої пропозиції
Ліміт ціни за м² – найчастіша причина, чому іпотека без внеску відпадає. Ми порівняли ліміти на III квартал 2026 р. із цінами квартир, доступних у нашій пропозиції, – за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026.
| Місто | Ліміт – первинний ринок (1,4) | Ліміт – вторинний ринок (1,3) | Квартири в ліміті в нашій пропозиції | Де їх найбільше |
|---|---|---|---|---|
| Вроцлав | 14 438,90 zł/м² | 13 407,55 zł/м² | 727 із 2044 (бл. 36%) | Fabryczna – 309 із 345 (бл. 90%), Psie Pole – бл. 52% |
| Варшава | 16 167,42 zł/м² | 15 012,61 zł/м² | 653 із 2008 (бл. 33%) | Białołęka – 429 із 474 (бл. 91%), Targówek і Ursus – бл. 62% |
Висновок простий: «середня» квартира в центрі ліміту не відповідає. Медіана ціни за м² 2-кімнатних квартир у нашій вроцлавській пропозиції – 16 000 zł, тобто вище за ліміт. На Fabryczna та сама медіана становить 13 890 zł/м² і вкладається в нього із запасом. Так само у Варшаві: на Białołęka медіана – 14 122 zł/м², а на Wola чи Bielany жодна з доступних квартир умові не відповідає. Якщо ви думаєте про іпотеку без внеску, почніть перегляд із нових квартир на Fabryczna або на Białołęka.
Не знаєте, чи підпадаєте ви під гарантію BGK і який банк її оформить? Запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків, зокрема тих, що видають сімейний житловий кредит.
Внесок 0, 10 чи 20% – скільки кредиту, який платіж і який дохід (приклад)
Візьмемо дві 2-кімнатні квартири з нашої пропозиції: медіану ціни у Вроцлаві (662 405 zł) і медіану на вроцлавському районі Fabryczna (511 792 zł). Платіж рахуємо за середньої ставки за новими житловими кредитами за даними NBP (6,07%, липень 2026 р.) на 30 років. Потрібний дохід оцінюємо так само, як у статті про кредитоспроможність: тестовий платіж за ставки на 2,5 в. п. вищої (8,57%) і строку 25 років не повинен перевищувати 50% (обережний варіант: 40%) чистого доходу.
| Квартира та внесок | Внесок | Сума кредиту | Платіж (6,07%, 30 років) | Дохід нетто (DSTI 50% / 40%) |
|---|---|---|---|---|
| 662 405 zł, внесок 0% – лише з додатковою іпотекою (ліміт BGK перевищено) | немає | 662 405 zł | бл. 4 000 zł | бл. 10 700 / 13 400 zł |
| 662 405 zł, внесок 10% | 66 240 zł | 596 164 zł | бл. 3 600 zł | бл. 9 700 / 12 100 zł |
| 662 405 zł, внесок 20% | 132 481 zł | 529 924 zł | бл. 3 200 zł | бл. 8 600 / 10 700 zł |
| 511 792 zł (Fabryczna), внесок 0% із гарантією BGK | немає | 511 792 zł | бл. 3 090 zł | бл. 8 300 / 10 400 zł |
| 511 792 zł, внесок 10% | 51 179 zł | 460 613 zł | бл. 2 780 zł | бл. 7 500 / 9 300 zł |
| 511 792 zł, внесок 20% | 102 358 zł | 409 434 zł | бл. 2 470 zł | бл. 6 600 / 8 300 zł |
Що випливає з таблиці:
- Відсутність внеску – це вищий платіж і вищий поріг доходу. За квартири за 662 405 zł різниця між внеском 20% і кредитом на всю ціну – близько 800 zł платежу на місяць і близько 156 тис. zł додаткових відсотків за 30 років.
- У гарантії BGK є стеля. За ціни 511 792 zł 20% – це 102 358 zł, а гарантія покриє щонайбільше 100 000 zł. Відсутні близько 2,4 тис. zł – згідно з рекомендацією 15.5a – треба внести або забезпечити інакше, наприклад страховкою. Плата за гарантію становитиме 1 000 zł.
- Дешевший район часто дає більше, ніж програма. Кредит на всю ціну квартири на Fabryczna потребує меншого доходу, ніж кредит із внеском 10% на медіанну квартиру у Вроцлаві.
Повні таблиці платежів для інших сум і строків знайдете в статті Платіж за іпотекою 500, 600, 700, 800 тис. zł, а розрахунки для однієї зарплати – у тексті Іпотека для самотнього позичальника (польською).
Кредит із внеском 10% і страхування низького внеску
Якщо ви не відповідаєте умовам програми – наприклад, у вас уже є квартира або обране помешкання перевищує ліміт ціни, – реальний мінімум – 10% внеску. Банк тоді фінансує до 90% вартості, але частина кредиту між 80 і 90% LtV має бути додатково забезпечена. Найчастіше це страхування низького власного внеску, яке захищає банк, а не вас.
Вартість і форма цього забезпечення різняться між банками – це може бути плата за страховку або підвищена ставка, доки ви не погасите кредит до рівня 80% LtV. Тому під час порівняння пропозицій із внеском 10% дивіться на RRSO й загальну вартість, а не лише на маржу. Перед підписанням договору запитайте й про те, коли ця додаткова плата перестає діяти і чи прискорить цей момент дострокова виплата за кредитом.
Інші способи, коли бракує власного внеску
Докладно описуємо їх у посібнику Перший внесок 2026, тут коротко:
- Дарування від родини – від найближчих (зокрема батьків, дідусів і бабусь, братів і сестер) звільнене від податку, якщо ви повідомите про нього за формою SD-Z2 протягом 6 місяців, а за сум понад 36 120 zł гроші надійдуть на ваш рахунок.
- Кошти з PPK – до 45 років можна вивести до 100% накопичених коштів на власний внесок (ст. 98 закону про PPK) і повернути їх протягом макс. 15 років.
- Додаткове забезпечення – іпотека на другій нерухомості, блокування коштів чи застава державних облігацій можуть замінити відсутню частину внеску.
- Другий позичальник або поручитель – не зменшує потрібний внесок, але може підвищити кредитоспроможність, тобто допомогти за вищої суми кредиту.
Пам'ятайте, що нотаріуса, судові збори та оздоблення ви зазвичай оплачуєте з власних коштів. Увесь процес – від кредитоспроможності до виплати траншів – описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково.
Часті запитання
Чи можна купити квартиру без власного внеску у 2026 році?
Так, у сімейному житловому кредиті з гарантією BGK, який банки можуть видавати до кінця 2030 р. Умова – зокрема, відсутність власної квартири та ціна за м² у межах ліміту BGK. Поза програмою кредит на 100% ціни можливий лише винятково, наприклад з іпотекою на іншій нерухомості.
Який банк дає іпотеку без власного внеску?
Сімейний житловий кредит видають лише банки, що підписали договір із BGK. За списком BGK (станом на 27.09.2026) це Alior Bank, Bank Pekao, PKO Bank Polski та Erste Bank Polska; Bank Spółdzielczy w Brodnicy і BPS призупинили видачу цих кредитів. Список оновлюється на сайті BGK.
Скільки коштує гарантія BGK на власний внесок?
Разово 1% гарантованої частини кредиту, тобто макс. 1 000 zł за гарантії 100 000 zł. Плата, як правило, поверненню не підлягає. Банк при цьому не може встановити гіршу ставку чи комісію, ніж у звичайному кредиті з таким самим внеском, рахуючи разом із гарантією.
Чи може самотня людина отримати іпотеку без власного внеску?
Так. Закон дозволяє вести домогосподарство самостійно одній повнолітній особі, тож програма не вимагає ані шлюбу, ані дітей. Проте самотній позичальник мусить сам «потягнути» вищий платіж – за кредиту близько 510 тис. zł це чистий дохід порядку 8–10 тис. zł за нашим розрахунком.
Чи дорожчий кредит із внеском 10%, ніж із внеском 20%?
Зазвичай так: ви позичаєте більше, тому платите більше відсотків, а до цього додається вартість забезпечення частини понад 80% LtV, наприклад страхування низького внеску. За квартири за 662 405 zł платіж за внеску 10% вищий приблизно на 400 zł, ніж за 20%.
Підсумок
Іпотека без власного внеску у 2026 р. – це насамперед сімейний житловий кредит із гарантією BGK. Програма діє до кінця 2030 р., але доступна лише в кількох банках, для людей без власної квартири та для помешкань, що вкладаються в ліміт ціни за м². У нашій пропозиції йому відповідає близько третини доступних квартир, головно на Fabryczna у Вроцлаві та на Białołęka у Варшаві. Якщо програма відпадає, реальний мінімум – 10% внеску з додатковим забезпеченням, а відсутню суму можна доповнити даруванням або коштами з PPK.
Хочете перевірити, який варіант – без внеску, з 10% чи з 20% – реальний для вас? Запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо платіж для обраної квартири.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ліміти цін BGK стосуються III кварталу 2026 р. і змінюються щокварталу. Розрахунки орієнтовні й не є кредитною пропозицією чи фінансовою консультацією. Остаточне рішення ухвалює банк після оцінки заявки.
Джерела
- KNF, Рекомендація S (польською) – редакція після змін від червня 2023 р. (визначення LtV, рекомендації 15.5 і 15.5a).
- Закон про сімейний житловий кредит і безпечний кредит 2% (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1724 зі змін. (Dz.U. 2025 поз. 1077, Dz.U. 2026 поз. 635); ст. 2, 3, 4a, 5, 7.
- BGK – Сімейний житловий кредит (умови, список банків; польською) та BGK – зведення лімітів цін на III кв. 2026 р.
- Закон про працівничі капітальні плани (PPK) (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 192 (ст. 98).
- Закон про податок на спадщину й дарування (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 478 (ст. 4a) та gov.pl – форма SD-Z2.
- NBP, статистика відсоткових ставок MIR – середня ставка за новими кредитами на житлову нерухомість у PLN, липень 2026 р.
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, Варшава й Вроцлав, станом на 27.09.2026.
