Продаж квартири з іпотечним кредитом: як провести його крок за кроком
Автор: Tacjana MasiukiewiczПродаж~5 хв читання
У вас ще є кредит, а ви хочете продати квартиру, бо сім'я збільшується, ви переїжджаєте до іншого міста або просто хочете купити щось новіше? Це дуже поширена ситуація, і в ній немає нічого ризикованого, якщо правильно вибудувати послідовність дій. Нижче описуємо, як така угода виглядає з погляду продавця і на що ми звертаємо увагу, коли проводимо її в TM Invest.
Іпотека – це забезпечення банку, а не заборона продажу
Кредит не позбавляє вас права власності. У книзі нерухомості (księga wieczysta) ви й надалі вписані як власник, а банк фігурує в розділі IV як іпотечний кредитор. Іпотека «йде» за нерухомістю, тому покупець має бути впевнений, що після сплати ціни запис буде видалено. Отже, вся процедура зводиться до одного: частина ціни надходить безпосередньо до вашого банку, а банк зобов'язується виключити іпотеку.
Закон не встановлює мінімального строку, після якого можна продати квартиру з кредитом. Натомість значення мають дві інші дати – про них пишемо нижче, у частині про витрати й податки.
Перш ніж розмістити оголошення: три питання, які треба вирішити в банку
Найбільше нервів ви збережете, якщо ще до публікації оголошення поговорите з банком. Запитайте про:
- поточний залишок заборгованості – тобто скільки капіталу й відсотків залишилося сплатити; від цієї суми залежить, скільки реально «залишиться у вас у кишені»,
- умови дострокового погашення – чи передбачає договір компенсацію і в якому розмірі,
- документ для покупця й нотаріуса – банки називають його по-різному (zaświadczenie o saldzie, promesa wykreślenia hipoteki, zgoda na bezobciążeniowe odłączenie). Він містить суму до сплати, номер рахунку і зобов'язання видати згоду на виключення запису після погашення.
Такий документ зазвичай має короткий строк дії і буває платним, тому замовляти його варто лише тоді, коли ви вже знаєте покупця і заплановану дату договору. На етапі оцінки достатньо інформації про залишок.
Як відбувається продаж – етап за етапом
Послідовність кроків дуже схожа на звичайну угоду. Різниця полягає переважно в розподілі платежів.
- Визначення ціни. Порівняйте ціни схожих квартир поблизу і переконайтеся, що ціна з запасом покриває залишок кредиту та витрати на продаж.
- Оголошення й покази. У розмові з покупцем одразу скажіть, що квартира обтяжена іпотекою і як її буде погашено. Прозорість будує довіру.
- Попередній договір. Найкраще у формі нотаріального акта – це дає обом сторонам сильніше право вимагати укладення остаточного договору. У договорі пропишіть спосіб оплати: яка сума йде на рахунок банку, а яка на ваш рахунок.
- Фінансування покупця. Якщо покупець бере кредит, його банк перевірить нерухомість і потребуватиме документів від вас. Закладіть на це кілька тижнів.
- Документи до акта. Нотаріус надасть повний перелік. Зазвичай це: посвідчення особи, номер книги нерухомості, підстава набуття, довідка з банку, довідка про відсутність зареєстрованих осіб, підтвердження відсутності заборгованості з платежів перед спільнотою власників або кооперативом, а також енергетичний сертифікат (świadectwo charakterystyki energetycznej), який продавець передає покупцеві.
- Нотаріальний акт. В акті буде запис, що частину ціни буде перераховано на рахунок вашого банку, а решту на ваш рахунок. Вам не потрібно нічого погашати самостійно – це робить покупець або його банк.
- Виключення іпотеки. Після погашення банк видає згоду на виключення (так званий list mazalny). Заяву до суду, що веде книги нерухомості, часто подає нотаріус під час підписання акта; судовий збір за виключення іпотеки становить 100 zł.
Покупець теж у кредит? Це нормально
Не засмучуйтеся, якщо виявиться, що покупець фінансує купівлю кредитом. На практиці це найпоширеніший сценарій. Банк покупця перераховує кошти безпосередньо до вашого банку (на погашення) і на ваш рахунок (надлишок). Подовжується лише час, тому в попередньому договорі варто залишити реальний запас на кредитне рішення і визначити, що відбувається, якщо банк відмовить у фінансуванні.
Витрати, про які продавець часто забуває
Компенсація за дострокове погашення
Закон про іпотечний кредит дозволяє банку стягнути компенсацію лише тоді, коли її передбачає договір. За змінної ставки її можна нарахувати виключно за погашення протягом перших 36 місяців від укладення договору, і вона не може перевищувати 3% суми, що погашається, ані відсотків, належних за рік від погашення. За періодично фіксованої ставки компенсація в період фіксованої ставки не може бути вищою за прямі витрати банку, пов'язані з погашенням. Подробиці перевірите у своєму договорі.
Податок на доходи
Якщо ви продаєте до спливу п'яти років, рахуючи від кінця року, в якому купили квартиру, дохід (ціна продажу мінус документально підтверджені витрати на придбання та вкладення) обкладається податком 19% і декларується в PIT-39. Від податку звільняє так звана житлова пільга (ulga mieszkaniowa) – коли ви витратите виручку на власні житлові цілі протягом трьох років від кінця року продажу. Власною житловою метою є, зокрема, купівля іншої квартири, а також погашення кредиту, взятого раніше на купівлю квартири, яку ви продаєте.
Дрібніші витрати
Довідки з банку, спільноти власників чи установи, за потреби енергетичний сертифікат і винагорода посередника. Нотаріальний тариф і податок PCC на вторинному ринку за звичаєм сплачує покупець, але це питання домовленості між сторонами.
Продаєте, щоб купити нову квартиру?
Погашення кредиту після продажу звільняє кредитоспроможність і дає власний внесок на наступну купівлю. Якщо думаєте про квартиру від забудовника, перегляньте наш посібник як купити нову квартиру, продаючи стару та актуальні інвестиції у Варшаві та Вроцлаві.
Читайте також:
- Податок з продажу квартири до спливу 5 років
- Житлова пільга – як не платити податок з продажу
- Продаж квартири крок за кроком 2026
- Документи для продажу квартири – перелік
Найчастіші запитання
Чи потрібна мені згода банку на продаж квартири з іпотекою?
Згода на сам продаж не потрібна, бо ви й надалі є власником. Натомість вам потрібен від банку документ із сумою до сплати і зобов'язанням виключити іпотеку – без нього покупець і нотаріус не погодяться на угоду.
Чи можу я продати квартиру одразу після отримання кредиту?
Так, закон не встановлює пільгового періоду. Однак враховуйте можливу компенсацію для банку (залежно від договору) і податок на доходи, якщо продаєте з прибутком до спливу п'яти років.
Що робити, якщо ціна не покриває всього кредиту?
Відсутню частину ви мусите доплатити з власних коштів до підписання акта або під час нього – інакше банк не видасть згоди на виключення іпотеки. Тому залишок варто знати, перш ніж визначите ціну.
Скільки триває виключення іпотеки з книги нерухомості?
Це залежить від завантаженості конкретного суду – від кількох тижнів до кількох місяців. Стан справи перевірите онлайн в Електронних книгах нерухомості (Elektroniczne Księgi Wieczyste).
Підсумок
Продаж квартири з кредитом відрізняється від звичайного переважно тим, що в нотаріальному акті ви ділите ціну між банком і собою. Ключові моменти: знання залишку, вчасно підготовлений документ із банку, добре складений попередній договір і розуміння податкових витрат. Якщо плануєте продаж і купівлю нової квартири, запитайте нашого експерта – ми допоможемо оцінити квартиру, а наш кредитний експерт порівняє пропозиції фінансування наступної купівлі.
