Перша квартира в Польщі 2026 – посібник: бюджет, кредит, формальності
Автор: Tacjana MasiukiewiczКупівля~12 хв читання
Перша квартира починається з трьох чисел: скільки вам позичить банк, скільки у вас власних грошей і скільки коштує все, крім самої ціни помешкання. На старті – за кредиту з внеском 10% – зазвичай потрібно 75–125 тис. zł на дешевшу студію чи невелику 2-кімнатну у Вроцлаві та у Варшаві, а з гарантією BGK і менше. У цьому посібнику ми рахуємо бюджет на прикладах із нашої пропозиції, перевіряємо, що у 2026 р. реально допомагає тим, хто купує вперше, і показуємо шлях від рішення до ключів.
Головне
- Стандартний власний внесок – 20% ціни; 10% достатньо, коли банк додатково забезпечує відсутню частину (Рекомендація S KNF).
- Сімейний житловий кредит із гарантією BGK замінює внесок до 20% витрат (макс. 100 тис. zł) – банки можуть видавати його до 31.12.2030.
- Купуючи в забудовника, ви не платите PCC; на вторинному ринку перша квартира звільнена від 2% PCC.
- Нотаріальні та судові збори за квартири за 335–555 тис. zł – близько 2–3,5 тис. zł; значно більша стаття – оздоблення: близько 41–67 тис. zł в економстандарті для 27–40 м².
- За готової квартири від резервації до ключів зазвичай минає кілька тижнів – головно час на кредитне рішення (банк передає його на 21-й день від заявки); за квартири в будівництві – скільки триватиме будівництво.
Перша квартира – з чого почати?
З бюджету, а не з розглядання візуалізацій. Порядок:
- Кредитоспроможність. Банк рахує її за ставки, підвищеної на буфер (за змінної ставки мін. 2,5 в. п.), і на строк макс. 25 років, навіть якщо кредит ви берете на 30. Орієнтовні суми для доходів 5, 7 і 10 тис. zł нетто показуємо в статті Кредитоспроможність 2026.
- Власний внесок. Перевірте, скільки у вас і звідки можна додати (заощадження, дарування від родини, PPK). Джерела й умови описуємо в тексті Перший внесок 2026 – 10 чи 20%.
- Витрати понад ціну. Нотаріус, суд, можливо паркомісце й насамперед оздоблення. Усі збори ми розписали в статті Витрати на купівлю квартири в забудовника.
- Лише потім вибір квартири – у бюджеті, що випливає з трьох пунктів вище.
Максимальна ціна = кредит, на який у вас є кредитоспроможність + готівка − збори − резерв на оздоблення. Якщо виходить замало, у вас три важелі: другий позичальник, більший внесок або дешевший район. Вагаєтеся, чи купувати взагалі? Подивіться Купити чи орендувати квартиру?
Скільки потрібно на першу квартиру? Приклади з нашої пропозиції
Ми порахували чотири реальні сценарії в дешевших районах – на Fabryczna у Вроцлаві та на Białołęka у Варшаві – за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Два – конкретні студії: 27,5 м² за 335 315 zł у проєкті Aleja Platanowa 2 (будується, здача з IV кв. 2028) і 30,2 м² за 471 138 zł у готовому будинку Nova Viva Garden 3. Два інші – медіани цін 2-кімнатних квартир у цих районах.
| Позиція | Студія, Вроцлав Fabryczna | 2 кімнати, Вроцлав Fabryczna | Студія, Варшава Białołęka | 2 кімнати, Варшава Białołęka |
|---|---|---|---|---|
| Ціна (площа) | 335 315 zł (27,5 м²) | 511 792 zł (37,4 м²) | 471 138 zł (30,2 м²) | 553 358 zł (39,1 м²) |
| Внесок 10% / 20% | 33 532 / 67 063 zł | 51 179 / 102 358 zł | 47 114 / 94 228 zł | 55 336 / 110 672 zł |
| Нотаріус і суд (із записом іпотеки) | бл. 2 500 zł | бл. 3 200 zł | бл. 2 100 zł | бл. 3 300 zł |
| Резерв на оздоблення (економстандарт) | бл. 41 300 zł | бл. 56 100 zł | бл. 51 300 zł | бл. 66 500 zł |
| На старті за внеску 10% | бл. 77 тис. zł | бл. 110 тис. zł | бл. 101 тис. zł | бл. 125 тис. zł |
| На старті за внеску 20% | бл. 111 тис. zł | бл. 162 тис. zł | бл. 148 тис. zł | бл. 180 тис. zł |
| Платіж (внесок 10% / 20%) | 1 823 / 1 620 zł | 2 782 / 2 473 zł | 2 561 / 2 277 zł | 3 008 / 2 674 zł |
| Орієнтовний дохід нетто за внеску 10% | 4,9–6,1 тис. zł | 7,5–9,3 тис. zł | 6,9–8,6 тис. zł | 8,1–10,1 тис. zł |
Власний внесок – лише частина готівки: за студії на Fabryczna 10% – це 33,5 тис. zł, але з оздобленням і зборами потрібно близько 77 тис. zł. Різниця ж між внеском 10% і 20% змінює платіж на 200–330 zł на місяць, а за 10% банк зазвичай додає вартість забезпечення відсутнього внеску (страховку або підвищену маржу до погашення частини кредиту). Купуєте без кредиту? Специфіку купівлі за готівку описуємо в тексті Купівля квартири в забудовника за готівку.
Резерв на оздоблення ми рахували в найдешевшому варіанті. У середньому стандарті (2 000–3 000 zł/м² у Варшаві, 1 800–2 600 zł/м² у Вроцлаві) суми зростають на п'ятнадцять–кількадесят тисяч – подробиці в статті Скільки коштує оздоблення квартири.
Хочете знати, що ви купите у своєму бюджеті? Ми допомагаємо з купівлею в забудовника, найчастіше без комісії для покупця – винагороду зазвичай сплачує забудовник. Підберемо квартири з пропозиції понад 100 проєктів і порахуємо повну вартість, перш ніж ви щось зарезервуєте.
Перша квартира та програми 2026 – що реально допомагає
У вересні 2026 р. немає програми доплат до платежів для нових позичальників: Bezpieczny Kredyt 2% не приймає заявок з 2 січня 2024 р., а проєкти «кредит 0%» та «Pierwsze klucze» згорнуто. (огляд: Житлові програми 2026, польською). Натомість діють рішення нижче.
Сімейний житловий кредит – гарантія BGK замість внеску
BGK надає гарантію погашення частини кредиту, що відповідає відсутньому внеску, – гарантія й внесок разом становлять макс. 20% витрат і 200 тис. zł, а сама гарантія – макс. 100 тис. zł. Плата – разово 1% гарантованої суми, кредит має бути в злотих і щонайменше на 15 років. Умови: ніхто в домогосподарстві не має квартири чи будинку (з винятками для сімей із дітьми), а ціна за м² вкладається в ліміт. У III кв. 2026 р. ліміт для квартири від забудовника становить 16 167,42 zł/м² у Варшаві та 14 438,90 zł/м² у Вроцлаві; BGK оновлює ліміти щокварталу, тож із жовтня можуть діяти нові.
Усі чотири помешкання з нашої таблиці вкладаються в ліміт. За студії на Fabryczna гарантія покрила б увесь внесок 20% (67 063 zł) за плату 671 zł – на старті лишається близько 44 тис. zł на збори й оздоблення. За «двійки» на Białołęka 20% ціни – це 110 672 zł, тож понад ліміт 100 тис. zł треба додати близько 10,7 тис. zł власних коштів. Програму пропонують кілька банків (список на сайті BGK); докладніше про умови – в тексті Іпотека без першого внеску 2026.
PPK, дарування від родини, житловий рахунок
- PPK – до 45 років можна вивести до 100% коштів на власний внесок і повернути їх протягом макс. 15 років.
- Дарування від найближчої родини – звільнене від податку, якщо ви повідомите про нього за SD-Z2 протягом 6 місяців; за сум понад 36 120 zł гроші мають надійти переказом.
- Житловий рахунок (konto mieszkaniowe) – рахунок із премією від держави для тих, хто планує купівлю через кілька років. З 1 січня 2026 р. граничного віку 45 років немає, мінімальний внесок – 300 zł на місяць, а коефіцієнт премії не може бути нижчим за 4%.
Перша квартира без PCC
У забудовника PCC ви не платите – продаж оподатковується ПДВ. На вторинному ринку діє 2% PCC, але перша квартира від нього звільнена (ст. 9 п. 17 закону про PCC). Умова: покупець (фізична особа) ні раніше, ні в день купівлі не мав квартири, будинку, частки в них чи кооперативного права на помешкання – окрім частки до 50% зі спадку. Увага подружжю: за роз'ясненнями KIS, якщо квартира є хоча б в одного з покупців-подружжя, звільнення не належить. Подробиці – у статті Податок PCC під час купівлі квартири.
Як обрати першу квартиру: локація, площа, ринок
Локація. Район визначає ціну сильніше, ніж стандарт будівлі. У нашій пропозиції медіана ціни м² на Białołęka – 14 122 zł проти 18 000 zł по всій Варшаві, а на Fabryczna – 13 394 zł проти 15 736 zł по Вроцлаву. Огляд районів: Варшава і Вроцлав; актуальні пропозиції – нові квартири на Białołęka і на Fabryczna.
Площа та планування. Студія – найдешевша за купівлі, але за м² буває найдорожчою. Невелика «двійка» (35–40 м²) часто коштує трохи дорожче й дає окрему спальню – на Białołęka медіана ціни «двійки» (553 тис. zł) навіть нижча, ніж 1-кімнатних квартир у цьому районі (656 тис. zł), бо останні там незвичайно великі. Думайте про горизонт 5–10 років.
Первинний чи вторинний ринок. Нова квартира – це відсутність PCC, гарантія забудовника (rękojmia), розподіл платежів за помешкання в будівництві та захист платежів на ескроу-рахунку – але й очікування прийняття та оздоблення з нуля. Вторинну купите одразу й зазвичай без PCC (як першу), але часто з ремонтом. Порівняння витрат – у тексті Первинний чи вторинний ринок? Якщо ви роздумуєте, купувати зараз чи зачекати, зазирніть до статті Коли найкраще купити квартиру (польською).
Від рішення до ключів – графік купівлі
| Етап | Що ви робите | Орієнтовний час |
|---|---|---|
| 1. Фінанси | попередня кредитоспроможність, копія звіту BIK, збір внеску | 2–6 тижнів (довше, якщо ви накопичуєте внесок) |
| 2. Вибір квартири | порівняння пропозицій, інформаційний проспект, візит до офісу продажів | кілька тижнів |
| 3. Резервація (за бажанням) | договір резервації, плата макс. 1% ціни | на час, потрібний для кредитного рішення |
| 4. Кредит | заявки в кількох банках, оцінка, рішення | рішення на 21-й день від заявки (якщо ви не погодитеся на раніше) |
| 5. Договір у нотаріуса | договір із забудовником (помешкання в будівництві) або договір купівлі-продажу (готове помешкання) | після кредитного рішення |
| 6. Будівництво та платежі | платежі або транші кредиту на ескроу-рахунок | до строку здачі – часто 1–2 роки |
| 7. Прийняття | протокол із недоліками; забудовник відповідає протягом 14 днів, усуває визнані недоліки протягом 30 днів | після дозволу на експлуатацію |
| 8. Акт про передачу власності та ключі | нотаріус подає заяви до земельно-іпотечної книги | у строк із договору із забудовником |
За готової квартири етапи 5–8 зливаються в один: після кредитного рішення ви підписуєте договір купівлі-продажу й зазвичай невдовзі отримуєте ключі. Наступні кроки в забудовника – проспект, договір, ескроу-рахунок, прийняття – описуємо в посібнику Як купити квартиру в забудовника крок за кроком.
Часті помилки під час купівлі першої квартири
- Резервація до перевірки кредитоспроможності. Спершу розмова про кредит, потім помешкання.
- Уся готівка – на внесок. Без резерву на оздоблення й меблі квартира стоїть порожня або закінчується споживчим кредитом.
- Нові платежі перед самою заявкою. Телефон у розстрочку, кредитна картка чи ліміт на рахунку знижують кредитоспроможність – навіть невикористаний ліміт.
- Порівняння лише ціни за м². Важливі й паркомісце, графік платежів і строк здачі.
- Непрочитані проспект і договір – там строки, неустойки й стандарт.
- Втрата звільнення від PCC або права на гарантію BGK через купівлю разом із людиною, яка вже має квартиру.
Вам не обов'язково проходити це на самоті. Як працює посередник на первинному ринку і хто платить йому винагороду, пояснюємо в тексті Посередник під час купівлі в забудовника.
Часті запитання
Скільки потрібно грошей на першу квартиру?
За кредиту з внеском 10% – орієнтовно 75–125 тис. zł на студію чи невелику «двійку» в дешевших районах Вроцлава та Варшави, рахуючи внесок, збори й скромне оздоблення. За внеску 20% – близько 110–180 тис. zł. З гарантією BGK сума може впасти до близько 45 тис. zł, бо внесок замінює гарантія.
Чи можна купити першу квартиру без власного внеску у 2026 році?
Так, у сімейному житловому кредиті, якщо у вас немає квартири, а ціна за м² вкладається в ліміт BGK. Гарантія покриває внесок до 20% витрат, макс. 100 тис. zł, за разову плату 1% гарантованої суми. На нотаріальні витрати й оздоблення власні гроші все одно потрібні.
Чи сплачується PCC за першої квартири?
У забудовника – ні, бо продаж оподатковується ПДВ. На вторинному ринку перша квартира звільнена від 2% PCC, якщо в жодного з покупців раніше не було квартири, будинку чи кооперативного права на помешкання (окрім частки до 50% зі спадку).
Який дохід потрібен для кредиту на першу квартиру?
За нашим розрахунком студія за близько 335 тис. zł із внеском 10% потребує близько 4,9–6,1 тис. zł нетто, а «двійка» за близько 550 тис. zł – близько 8,1–10,1 тис. zł нетто, за відсутності інших зобов'язань. Фактичний результат залежить від банку, витрат на утримання й кількості людей у домогосподарстві.
Студія чи 2 кімнати для першої квартири?
Якщо бюджет дозволяє, невелика «двійка» краще переносить зміни в житті, її легше згодом продати чи здати, а в дешевших районах різниця в ціні буває невеликою. Студія має сенс, коли найважливіший найнижчий платіж.
Підсумок
Перша квартира – це насамперед добре порахований бюджет: кредитоспроможність, внесок, збори й резерв на оздоблення. У 2026 р. немає доплат до платежів, але є гарантія BGK, PPK, дарування від родини без податку та – на вторинному ринку – звільнення від PCC. У дешевших районах Вроцлава та Варшави перше власне житло доступне за близько 75–125 тис. zł готівкою та кредиту з внеском 10%.
Шукаєте першу квартиру в забудовника? Допоможемо обрати квартиру й пройти купівлю – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник. Купуєте в кредит? Запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, чи підпадаєте ви під кредит із гарантією BGK.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, не є офертою чи кредитним рішенням і не є фінансовою, податковою чи юридичною консультацією.
Джерела
- Закон про сімейний житловий кредит і безпечний кредит 2% (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1724 (ст. 3, 4a, 5).
- BGK – Сімейний житловий кредит (польською) та зведення лімітів цін на III кв. 2026.
- Закон від 25 липня 2025 р. про зміну закону про суспільні форми розвитку житлового будівництва та деяких інших законів (польською) – Dz.U. 2025 поз. 1077 (ст. 13 – житловий рахунок).
- Закон про податок на цивільно-правові дії (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7, ст. 9 п. 17) та gov.pl – купівля квартири на вторинному ринку без PCC.
- Забудовницький закон (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 31, 32, 40, 41).
- Закон про іпотечний кредит (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 14).
- KNF – Рекомендація S (польською; рекомендації 15.5 і 15.5a, буфер відсоткової ставки).
- Закон про працівничі капітальні плани (PPK) (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 192 (ст. 98) та закон про податок на спадщину й дарування – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 478 (ст. 4a).
- Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі (польською) – Dz.U. 2024 поз. 1566 та закон про судові витрати в цивільних справах – Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 42, 44).
- NBP – статистика відсоткових ставок MIR, нові житлові кредити в PLN, липень 2026.
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.
