Договір посередництва: ексклюзивний чи відкритий, на що звернути увагу (2026)

Ексклюзивний договір посередництва (umowa pośrednictwa na wyłączność) означає, що протягом визначеного часу ви продаєте квартиру лише через одне агентство, а відкритий договір дозволяє співпрацювати з кількома агентствами і самостійно шукати покупця. Закон не визначає, який кращий: він вимагає лише письмової або електронної форми під загрозою недійсності. Те, скільки ви заплатите і чи зможете відмовитися, вирішують конкретні положення: вид ексклюзивності, строк дії, розірвання, захисний період і договірні штрафи. Нижче розглядаємо кожне з них і показуємо, як у різних сценаріях нараховується комісія за квартиру вартістю 700 тис. zł.

Найважливіше

• Договір посередництва вимагає письмової або електронної форми під загрозою недійсності (ст. 180 п. 3 закону про управління нерухомістю): усного договору чи «приймаю» в електронному листі недостатньо.
• До договору має бути додана копія поліса OC посередника; її відсутність після письмової вимоги і 7 днів дає право розірвати договір з негайним ефектом (ст. 181 п. 3a–3b).
• Від договору, укладеного поза офісом або дистанційно, споживач може відмовитися протягом 14 днів без пояснення причин, а після непогодженого візиту додому протягом 30 днів (ст. 27 закону про права споживача).
• Ексклюзивність буває «звичайною» (лише одне агентство) або «повною», з комісією також за самостійного продажу. За квартири вартістю 700 тис. zł і ставки 2% + VAT на кону 17 220 zł.
• Надмірно завищений договірний штраф суд може зменшити (ст. 484 § 2 k.c.), а в типовому договорі зі споживачем у разі сумніву він є недопустимим положенням (ст. 385³ пп. 17 k.c.).

Ексклюзивний договір посередництва і відкритий договір: чим вони відрізняються?

Закон про управління нерухомістю залишає обсяг посередництва на розсуд сторін договору (ст. 179b і 180 п. 3). Понять «ексклюзивність» і «відкритий договір» у законі немає: це назви з ринкової практики, а їхній зміст залежить від конкретного документа.

• Відкритий договір: ви можете підписати договори з кількома агентствами і водночас продавати самостійно. Комісію ви платите тому агентству, яке довело до угоди. Ніхто не має гарантії винагороди, тож агентства зазвичай менше інвестують у маркетинг вашої пропозиції.
• Звичайна ексклюзивність: протягом визначеного часу ви не можете доручити продаж іншому посередникові, але продаж покупцеві, якого ви знайшли самостійно, не породжує комісії.
• Повна ексклюзивність (трапляється також як «ексклюзивність із комісією за власного продажу»): агентство застерігає винагороду або договірний штраф за кожен продаж у період дії договору, також коли покупця ви знайдете самі чи через знайомих.

Багато агентств в обмін на ексклюзивність пропонують нижчу ставку або ширший пакет: фотосесію, план квартири, платне виділення оголошень. Загальне порівняння продажу через агентство і самостійно знайдете в статті Продаж квартири через агентство чи самостійно?

Положення договору	Ексклюзивність	Відкритий договір	На що звернути увагу
Кількість агентств	одне	будь-яка	у відкритому: хто «представив» покупця, якщо він оглядав квартиру з двома агентствами
Самостійний продаж	залежить від варіанта: без комісії (звичайна) або з комісією/штрафом (повна)	без комісії	шукайте слова «продаж без участі посередника», «власний продаж»
Строк дії	визначений строк, напр. 3–6 місяців	часто невизначений строк	автоматичне продовження після спливу строку
Розірвання	часто виключене або зі штрафом у період ексклюзивності	зазвичай з коротким строком	строк розірвання і форма заяви
Захисний період	стандартно так	стандартно так	тривалість періоду і перелік клієнтів, переданий письмово
Договірний штраф	частий	рідше	розмір відносно комісії; події, які його запускають
Ставка комісії	часто нижча	часто вища	нетто чи брутто (VAT 23%) і момент настання строку оплати

Форма договору та обов'язки посередника: що випливає із закону

Ті самі вимоги діють для кожного договору. По-перше, форма: договір посередництва недійсний, якщо його не укладено письмово або в електронній формі (ст. 180 п. 3). Електронна форма це заява з кваліфікованим електронним підписом (ст. 78¹ k.c.), тож лист із підтвердженням чи підпис «пальцем» на планшеті це замало.

По-друге, страхування: посередник повинен мати OC, зокрема за осіб, які діють під його наглядом (ст. 181 п. 3). Копія поліса, чинного на день підписання, має бути додатком до договору (ст. 181 п. 3a). Якщо поліса немає, письмово вимагайте його від агентства; після безрезультатних 7 днів ви можете розірвати договір з негайним ефектом (ст. 181 п. 3b), зокрема й ексклюзивний договір.

Ексклюзивний договір з агентством нерухомості: недоліки та переваги

Ексклюзивність має сенс, коли агентство натомість справді працює на вашу пропозицію: готує матеріали, платить за просування і веде переговори. У вас один співрозмовник і одне узгоджене оголошення замість кількох за різними цінами.

Недоліки виявляються, коли співпраця не складається:

• Залежність від одного агентства: якщо агент малоактивний, протягом усього періоду ексклюзивності ви не можете скористатися іншим.
• Комісія за власного продажу: у повному варіанті ви заплатите навіть тоді, коли квартиру купить сусід чи хтось із родини.
• Автоматичне продовження: договір на 3 місяці може перетворитися на наступні 3, якщо ви не подасте заяву вчасно.
• Штраф за зняття пропозиції: напр. коли ви передумаєте продавати або вирішите здати квартиру.

Якщо в квартирі проживає орендар, узгодьте з агентством правила показів і те, хто контактує з орендарем: подробиці описуємо в статті Продаж квартири з орендарем.

Приклад: комісія 2% + VAT від квартири за 700 тис. zł у різних сценаріях

Припустімо, що ви продаєте квартиру за 700 000 zł, а ставка агентства становить 2% нетто. Комісія нетто дорівнює 14 000 zł, VAT 23% 3 220 zł, разом 17 220 zł брутто. Те, чи заплатите ви цю суму, залежить від типу договору і від того, хто знайшов покупця:

Сценарій	Відкритий договір	Звичайна ексклюзивність	Повна ексклюзивність
Покупця знайшло ваше агентство	17 220 zł	17 220 zł	17 220 zł
Ви продаєте самостійно в період дії договору	без комісії	без комісії	17 220 zł (або договірний штраф)
Ви продаєте через інше агентство в період дії договору	цьому агентству нічого (комісію ви платите другому)	ризик договірного штрафу + комісія другого агентства	ризик договірного штрафу + комісія другого агентства
Після закінчення договору купує клієнт, представлений агентством, у захисний період	17 220 zł	17 220 zł	17 220 zł
Після закінчення договору купує хтось поза переліком агентства	без комісії	без комісії	без комісії

Найдорожчий «подвійний» сценарій: за ексклюзивності ви продаєте через друге агентство. Якщо перше має в договорі штраф, що дорівнює комісії, а друге бере 2,5% + VAT (21 525 zł), загальна вартість може сягнути 38 745 zł, тобто понад дві комісії. Це понад 5% ціни квартири. Скільки агентства фактично беруть у Варшаві та Вроцлаві і як комісія зменшує податок під час продажу до спливу 5 років, пояснюємо в статті Комісія агентства нерухомості 2026.

Продаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Замовте оцінку і план продажу: обговоримо умови співпраці та покажемо проєкт договору, перш ніж ви щось підпишете.

Строк дії та розірвання договору з агентством нерухомості

Договір посередництва не має в Цивільному кодексі окремого регулювання. До договорів про надання послуг, не врегульованих іншими нормами, відповідно застосовуються норми про доручення (ст. 750 k.c.), а згідно з ними довіритель може розірвати доручення в будь-який час, оплативши вже виконані дії та відшкодувавши витрати; у разі розірвання без поважної причини також відшкодувавши шкоду (ст. 746 § 1). Від права на розірвання з поважних причин не можна заздалегідь відмовитися (ст. 746 § 3). Однак те, чи і в якому обсязі ці норми застосовуються до конкретного договору посередництва, буває спірним, тому на практиці найважливіші положення самого договору.

Перед підписанням перевірте:

• Визначений чи невизначений строк: безстроковий договір тривалого характеру можна розірвати з дотриманням договірного строку, а якщо його немає, з негайним ефектом (ст. 365¹ k.c.).
• Тривалість ексклюзивності: узгодьте її з реальним часом продажу квартири у вашій локації. Скільки тривають окремі етапи, описуємо в статті Скільки триває продаж квартири?
• Продовження: чи після спливу строку договір закінчується, чи переходить у відкритий договір або наступний період ексклюзивності. Продовження з надто коротким строком на заперечення в разі сумніву є недопустимим положенням (ст. 385³ пп. 18 k.c.).
• Симетрія: положення, яке дозволяє розірвати договір лише агентству, а вам ні, у разі сумніву також визнається недопустимим (ст. 385³ пп. 14 k.c.).

Захисний період після договору посередництва

Захисний період (його називають також періодом карантину) це час після закінчення або розірвання договору, протягом якого агентство й далі може вимагати комісії, якщо квартиру купить особа, яку воно раніше представило. Він захищає агентство від того, щоб сторони «перечекали» договір. Норми не визначають його тривалості: її встановлює договір.

Розумне положення має три ознаки: період чітко визначений, стосується лише осіб, яким агентство фактично показало квартиру або передало її дані, а перелік цих осіб вам передають письмово після закінчення договору. Остерігайтеся положень, що охоплюють «кожного клієнта, який дізнався про пропозицію»: тоді важко довести, що покупця ви знайшли самі.

Договірний штраф у договорі посередництва: коли це проблема?

Договірний штраф можна застерегти лише на випадок невиконання негрошового зобов'язання (ст. 483 § 1 k.c.), напр. обов'язку не продавати через інше агентство чи надавати квартиру для показів. Він належить у застереженому розмірі незалежно від розміру шкоди, але ви можете вимагати його зменшення, якщо зобов'язання виконано значною мірою або штраф надмірно завищений (ст. 484 § 1–2).

Як споживач ви маєте додатковий захист. Положення типового договору, які ви не погоджували індивідуально, не зобов'язують вас, якщо вони формують ваші права всупереч добрим звичаям, грубо порушуючи ваші інтереси (ст. 385¹ § 1 k.c.). У разі сумніву недопустимими вважаються, зокрема, надмірно завищені договірні штрафи або відступне (ст. 385³ пп. 17), а також обов'язок сплатити встановлену суму, покладений лише на споживача на випадок відмови від договору (пп. 16). Оцінку здійснює суд, а щодо типових договорів, які застосовує підприємець, також Голова UOKiK у рішенні (ст. 23a–23b закону про захист конкуренції і споживачів).

Якщо агентство хоче штрафу за саме зняття квартири з продажу, домовляйтеся замість нього про відшкодування задокументованих витрат.

14 днів на відмову: коли належить?

Якщо ви підписуєте договір поза приміщенням агентства (напр. у своїй квартирі, під час показу) або дистанційно, як споживач ви можете відмовитися від нього протягом 14 днів від укладення без пояснення причин (ст. 27 п. 1 і ст. 28 пп. 2 закону про права споживача). У разі непогодженого візиту підприємця до вас додому строк становить 30 днів (ст. 27 п. 2). Коли агентство взагалі не поінформувало вас про це право, воно спливає лише через 12 місяців після закінчення основного строку (ст. 29 п. 1).

Якщо на вашу прямо висловлену вимогу агентство почало діяти до спливу строку, у разі відмови ви заплатите пропорційно за те, що воно вже виконало (ст. 35), а після повного виконання послуги за вашою згодою право на відмову спливає (ст. 38 п. 1 пп. 1). Договір, підписаний в офісі агентства, такого права не дає.

Чекліст перед підписанням договору посередництва

• Ставка нетто і брутто та момент оплати: безпечніше при акті перенесення права власності, ніж при попередньому договорі.
• Строк дії, продовження, строк і форма розірвання.
• Захисний період і обов'язок передати перелік клієнтів.
• Договірні штрафи: за що і в якому розмірі.
• Конкретний обсяг послуг (фото, оголошення, покази, документи, присутність у нотаріуса) і доданий поліс OC.
• Мінімальна ціна пропозиції та правила її зміни: без вашої згоди агентство не повинно її знижувати.

Продаєте, щоб купити нову квартиру? За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіана ціни 2-кімнатної квартири від забудовника становить 755 824 zł у Варшаві і 662 405 zł у Вроцлаві: перегляньте актуальні нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві. Момент сплати комісії і завдаток варто узгодити з попереднім договором купівлі-продажу квартири.

Найчастіші запитання

Підсумок

Ексклюзивний договір посередництва сам по собі ні добрий, ні поганий: важать його варіант і деталі. Перед підписанням перевірте, чи охоплює ексклюзивність самостійний продаж, на скільки він зобов'язує і чи продовжується, скільки триває захисний період, якими є договірні штрафи і чи додано поліс OC. Увесь процес, від оцінки до нотаріального акта, описуємо в посібнику Продаж квартири крок за кроком.

Хочете продати квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Замовте оцінку і план продажу: допоможемо підготувати й провести продаж, а правила співпраці ви отримаєте письмово перед підписанням договору.

Правовий стан на вересень 2026 р. Опис типових положень договорів посередництва має загальний характер, розрахунки прикладові, а стаття не є юридичною консультацією: оцінка конкретного договору вимагає аналізу його змісту.

Джерела

• Закон про управління нерухомістю, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 399 (ст. 179a, 179b, 180 п. 3, 180a, 181 п. 3–3b, 181a).
• Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 78¹, 365¹, 385¹, 385³, 483, 484, 746, 750).
• Закон про права споживача, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1244 (ст. 27–29, 35, 38).
• Закон про захист конкуренції і споживачів, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1714 (ст. 23a–23b).
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.