Енергетичний сертифікат квартири: хто видає, скільки коштує

Енергетичний сертифікат квартири (świadectwo charakterystyki energetycznej) ви мусите мати, якщо продаєте або здаєте квартиру в оренду – при продажу ви передаєте його покупцеві в день підписання нотаріального акта, і покупець не може від нього відмовитися. Складає його виключно особа, внесена до переліку, який веде міністр у центральному реєстрі; документ дійсний 10 років, а за квартиру в багатоквартирному будинку ви заплатите зазвичай від близько 130 до 300 zł. Нижче: коли він потрібен, хто відповідає за його відсутність, що означають показники EU, EK і EP і що змінить шкала A–G.

Найважливіша інформація

• З 28 квітня 2023 р. сертифікат обов'язковий при продажу квартири (також кооперативного права власності на квартиру) і при оренді – набувач чи орендар не можуть від нього відмовитися (ст. 11 п. 4 закону).
• За непередачу сертифіката загрожує штраф від 20 до 5 000 zł (ст. 41 закону у зв'язку зі ст. 24 § 1 Кодексу про правопорушення); нотаріус фіксує передачу в акті або попереджає про штраф.
• Сертифікат дійсний 10 років від складення, якщо раніше ви не зміните енергетичну характеристику квартири (наприклад, заміните вікна або джерело тепла).
• Орієнтовні ціни за квартиру: близько 130–300 zł в онлайн-пропозиціях, до близько 500 zł з виїздом і для більшого метражу (прайси компаній, вересень 2026).
• Директива (ЄС) 2024/1275 запроваджує єдину шкалу класів A–G; строк імплементації сплив 29 травня 2026 р., але польський закон ще не змінено – чинні сертифікати не містять літерного класу.

Коли енергетичний сертифікат при продажу квартири обов'язковий?

Підставою є закон про енергетичну характеристику будівель (зведений текст Dz.U. 2024 poz. 101). Згідно зі ст. 3 п. 1, власник квартири (або особа з кооперативним правом на квартиру) забезпечує складення сертифіката, коли продає або здає квартиру в оренду. Ст. 11 п. 1 визначає момент передачі: набувач отримує сертифікат при складенні нотаріального акта, орендар – копію або роздруківку при укладенні договору оренди.

До змін, що набрали чинності 28 квітня 2023 р., набувач міг звільнити продавця від обов'язку передати сертифікат. Сьогодні ст. 11 п. 4 прямо це виключає. Якщо ви живете у своїй квартирі і не продаєте та не здаєте її, сертифікат вам не потрібен.

Ситуація	Чи потрібен сертифікат?	Хто відповідає	Штраф за відсутність
Продаж квартири з книгою нерухомості (окрема власність)	Так – ви передаєте його при нотаріальному акті	Продавець (власник)	Штраф 20–5 000 zł
Продаж кооперативного права власності на квартиру	Так – при нотаріальному акті	Особа, якій належить право	Штраф 20–5 000 zł
Оренда квартири (також оказійна оренда)	Так – копія або роздруківка при підписанні договору	Орендодавець	Штраф 20–5 000 zł
Купівля нової квартири від забудовника	Так – при договорі про перехід права власності	Забудовник як відчужувач	Штраф (також особа, що діє від імені компанії, – ст. 41 п. 2)
Квартира, що використовується для власних потреб	Ні	–	–
Дарування, спадщина, міна	Закон прямо називає продаж і оренду; щодо інших договорів запитайте нотаріуса	Відчужувач	Залежно від кваліфікації договору
Оголошення про продаж або оренду, коли сертифікат уже існує	У ньому треба вказати показники EU, EK, EP, частку ВДЕ і викиди CO2 (ст. 13)	Власник або посередник, що діє за його дорученням	Ст. 41 не передбачає окремого штрафу

Закон звільняє від обов'язку, зокрема, будівлі, що охороняються на підставі норм про охорону пам'яток, житлові будинки, що використовуються не довше 4 місяців на рік, і окремо розташовані будівлі площею менше 50 m² (ст. 3 п. 4). Норма говорить про будівлю – якщо ви продаєте квартиру в кам'яниці, внесеній до реєстру пам'яток, з'ясуйте з нотаріусом, чи звільнення поширюється на вашу квартиру. Сертифікат – лише один із документів до акта; повний перелік ви знайдете в статті документи для продажу квартири.

Штраф за відсутність енергетичного сертифіката – хто його сплачує?

Ст. 41 п. 1 підп. 3 закону встановлює, що той, хто не виконує обов'язку зі ст. 11 п. 1, підлягає штрафу. Закон не називає суми, тож застосовується загальне правило Кодексу про правопорушення: штраф становить від 20 до 5 000 zł, і призначається він у порядку провадження у справах про правопорушення (ст. 42). Штраф може понести продавець, а у випадку компаній (наприклад, забудовників) – також особа, що діє від їхнього імені (ст. 41 п. 2).

Відсутність сертифіката не робить договір купівлі-продажу недійсним – нотаріус може скласти акт, але мусить зазначити в ньому, що сертифікат не передано, і попередити продавця про штраф (ст. 11 п. 6). Дешевше і спокійніше замовити документ до публікації оголошення – тоді ви одразу вкажете в ньому потрібні показники.

Хто може скласти енергетичний сертифікат?

Сертифікат складає виключно особа, внесена до переліку уповноважених осіб, який ведеться в центральному реєстрі енергетичної характеристики будівель (ст. 16a і ст. 31 п. 1 підп. 1). До переліку міністр, відповідальний за будівництво, вносить особу, яка (ст. 17):

• має повну дієздатність і не була засуджена, зокрема, за злочини проти власності та достовірності документів;
• закінчила інженерне навчання або інше вище навчання плюс післядипломне навчання з енергетичної характеристики будівель – або має будівельні повноваження.

Уповноважена особа повинна мати обов'язкове страхування цивільної відповідальності (OC) і зберігати сертифікат протягом 10 років (ст. 20). Сертифікат не може скласти сам власник або керуючий квартири (ст. 16) – навіть якщо має потрібні повноваження. Кожен сертифікат генерується в центральному реєстрі й отримує номер; він може мати паперову або електронну форму (ст. 5).

Центральний реєстр енергетичної характеристики будівель – як перевірити виконавця і сертифікат

Реєстр веде Міністерство розвитку і технологій за адресою rejestrcheb.mrit.gov.pl. У публічному доступі ви знайдете перелік осіб, уповноважених складати сертифікати (ім'я та прізвище, номер і дата внесення), а також перелік сертифікатів з адресою, датою видачі, строком дії та показниками (ст. 32). Перед замовленням перевірте, чи є виконавець у переліку; покупець може там перевірити номер отриманого сертифіката. Якщо сертифікат містить помилки, ви можете звернутися до міністра про його перевірку (ст. 36 п. 2).

Скільки коштує енергетичний сертифікат у 2026 році?

Ціни не регулюються – їх встановлює виконавець. За публічними прайсами компаній (вересень 2026), найдешевші онлайн-пропозиції для квартири починаються від близько 130–150 zł, типові – 150–300 zł, а з виїздом або за нетипової системи – до близько 500 zł і більше.

Тип замовлення	Орієнтовна ціна	Коли вибрати
Квартира в багатоквартирному будинку, замовлення онлайн, дані й фото надсилає власник	бл. 130–200 zł	Типова квартира з міським опаленням, відомий рік будівництва
Квартира в багатоквартирному будинку, стандартна пропозиція місцевої компанії	бл. 200–300 zł	Ви хочете консультації або термінового виконання
Більша квартира, огляд на місці, нетипове опалення (наприклад, власний котел, тепловий насос)	бл. 300–500 zł і більше	Немає документації, перебудови, кам'яниця

Приклад: скільки це відносно ціни квартири?

Медіана ціни 2-кімнатної квартири в нашій пропозиції у Вроцлаві – 662 405 zł, а у Варшаві – 755 824 zł (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026). Якщо ви продаєте схожу квартиру і платите за сертифікат 250 zł, то:

• Вроцлав: 250 zł ÷ 662 405 zł = близько 0,038% ціни;
• Варшава: 250 zł ÷ 755 824 zł = близько 0,033% ціни;
• максимальний штраф 5 000 zł – це у 20 разів більше, ніж вартість сертифіката.

Сертифікат дійсний 10 років, тож за такої ціни це 25 zł на рік.

Готуєте квартиру до продажу і не хочете стежити за кожним документом окремо? Замовте оцінку і план продажу – ми перевіримо, чого бракує, і проведемо вас через продаж аж до нотаріального акта.

Показники EU, EK і EP – що вони означають у сертифікаті?

Зразок сертифіката визначає розпорядження про методологію визначення енергетичної характеристики (Dz.U. 2015 poz. 376, востаннє змінене Dz.U. 2023 poz. 697). Усі три основні показники наводяться в kWh на квадратний метр на рік – і для кожного з них що нижче значення, то краще.

Показник	Що вимірює	Що каже покупцеві
EU – корисна енергія	Втрати тепла через огороджувальні конструкції і вентиляцію мінус надходження тепла, плюс гаряча вода	Якість «оболонки»: ізоляція, вікна, герметичність
EK – кінцева енергія	Енергію, що постачається до квартири, разом із втратами системи	Найближче до рахунків – ефективність системи і джерела тепла
EP – невідновлювана первинна енергія	EK плюс витрати на вироблення і постачання енергоносія	Вплив на довкілля; порівнюється з вимогами до нових будівель
Частка ВДЕ і викиди CO2	Відсоток енергії з відновлюваних джерел і викиди в t CO2/(m²·рік)	«Екологічність» опалення

Розрахунковий метод передбачає стандартне використання, тож сертифікат не покаже фактичних рахунків. Однак він дає змогу порівняти квартири: квартира з EP 80 kWh/(m²·рік) помітно економніша, ніж квартира з EP 250 kWh/(m²·рік). За високого EP сертифікат містить рекомендації, що покращити, – їх варто знати перед переговорами.

Нова квартира від забудовника – чи передає забудовник сертифікат?

Так. Забудовник, передаючи вам право власності на квартиру, є відчужувачем і має той самий обов'язок зі ст. 11 п. 1 підп. 1 – сертифікат на вашу квартиру має бути переданий при акті. Крім того, інвестор мусить додати енергетичний сертифікат будівлі до повідомлення про завершення будівництва або заяви про дозвіл на експлуатацію (ст. 57 п. 1 підп. 6a Будівельного закону, зведений текст Dz.U. 2026 poz. 524). Сертифікат квартири можна скласти на підставі сертифіката будівлі або технічної документації (ст. 9 п. 1).

Для продавця з цього випливає практична порада: якщо ви купили квартиру від забудовника в останні роки, перевірте в теці з актом дату сертифіката. Документ, складений, наприклад, у 2019 р., дійсний до 2029 р., і ви можете передати його покупцеві – якщо тим часом ви не замінили вікон, джерела тепла і не утеплювали квартиру (ст. 14 п. 2). Сертифікати, передані до 28 квітня 2023 р., зберігають чинність на строк, на який їх складено. Немає сертифіката квартири, але є сертифікат будівлі? Керуючий або спільнота власників мусить безоплатно передати вам його копію (або технічну документацію) протягом 14 днів від заяви (ст. 9 п. 2) – це пришвидшить і полегшить роботу виконавця.

Якщо ви продаєте, щоб купити нову квартиру, порівняйте пропозиції в будинках, уже зданих в експлуатацію, – у нашому каталозі їх 673 в інвестиціях у Варшаві і 428 в інвестиціях у Вроцлаві (станом на 27.09.2026).

Як замовити енергетичний сертифікат квартири?

Для типової квартири в багатоквартирному будинку багато компаній заявляють виконання протягом 24–72 годин. Виконавець мусить урахувати параметри конструкції, систем і джерела тепла (ст. 4 п. 2), тому підготуйте:

• адресу, номер книги нерухомості, корисну площу і план квартири (наприклад, із договору із забудовником або інвентаризації);
• рік будівництва будинку, інформацію про утеплення і заміну вікон;
• тип опалення і приготування гарячої води (міська мережа, газ, котел, тепловий насос, електричний водонагрівач), а також тип вентиляції (природна, механічна);
• фото радіаторів, вікон і джерела тепла або копію сертифіката будівлі чи документацію від керуючого.

Отримавши сертифікат, перевірте адресу, площу і номер із реєстру, а показники EU, EK, EP, частку ВДЕ і викиди CO₂ додайте до оголошення (ст. 13). Повний комплект документів заздалегідь – це також коротший шлях до акта; про те, скільки тривають окремі етапи, пишемо в статті скільки триває продаж квартири, а про підготовку пропозиції – у посібнику як швидко продати квартиру.

Директива EPBD і шкала A–G – що зміниться?

Оновлена директива про енергетичну характеристику будівель – директива (ЄС) 2024/1275 – вимагає, щоб сертифікати визначали енергетичний клас за закритою шкалою від A до G: A означає будівлю з нульовими викидами, G – найгірші будівлі в національному фонді (ст. 19 п. 2). Строк дії сертифіката не може перевищувати 10 років. Держави-члени мали імплементувати ці норми до 29 травня 2026 р. (ст. 35).

Станом на кінець вересня 2026 р. у Віснику законів (Dziennik Ustaw) не опубліковано змін до польського закону, що запроваджують шкалу A–G – останні зміни закону про енергетичну характеристику датуються 2023 р. Тож сертифікати, що видаються сьогодні, не містять літерного класу, а вже складені зберігають чинність.

Найчастіші запитання

Підсумок

Енергетичний сертифікат квартири при продажу – це обов'язок, якого не можна обійти договором: ви передаєте його покупцеві при нотаріальному акті, а за його відсутність загрожує штраф до 5 000 zł. Документ складає особа з переліку в центральному реєстрі, він коштує зазвичай 130–300 zł і дійсний 10 років. Замовте його до публікації оголошення – тоді ви одразу вкажете потрібні показники, а нотаріусу не доведеться фіксувати відсутність в акті.

Плануєте продаж і хочете пройти його без несподіванок? Замовте оцінку і план продажу – ми допоможемо зібрати документи, підготувати оголошення і провести угоду. Усі етапи ви знайдете також у посібнику продаж квартири крок за кроком.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Ціни сертифікатів орієнтовні (діапазони з публічних прайсів компаній, вересень 2026 р.), а розрахунки прикладні; про застосування звільнень у конкретній угоді вирішує нотаріус.

Джерела

• Закон про енергетичну характеристику будівель (Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków), зведений текст Dz.U. 2024 poz. 101 – ст. 3, 4, 5, 8, 9, 11, 13, 14, 16, 16a, 17, 20, 31, 32, 36, 41, 42.
• Закон від 7 жовтня 2022 р. про зміну закону про енергетичну характеристику будівель і Будівельного закону, Dz.U. 2022 poz. 2206 – набрання чинності 28.04.2023, ст. 4 (чинність наявних сертифікатів).
• Розпорядження про методологію визначення енергетичної характеристики будівлі або частини будівлі та енергетичні сертифікати, Dz.U. 2015 poz. 376, змінене Dz.U. 2023 poz. 697 – зразок сертифіката і пояснення показників.
• Будівельний закон (Prawo budowlane), зведений текст Dz.U. 2026 poz. 524 – ст. 57 п. 1 підп. 6a.
• Кодекс про правопорушення (Kodeks wykroczeń), зведений текст Dz.U. 2025 poz. 734 – ст. 24 § 1.
• Директива Європейського Парламенту і Ради (ЄС) 2024/1275 про енергетичну характеристику будівель – ст. 19, ст. 35.
• Центральний реєстр енергетичної характеристики будівель – переліки уповноважених осіб і сертифікатів (MRiT).
• Міністерство розвитку і технологій – Енергетичні сертифікати.
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.