Чи повертається завдаток (zadatek)? Завдаток і аванс під час купівлі квартири в Польщі (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczПраво і договори~13 хв читання
Чи повертається завдаток (zadatek)? Як правило, ні – якщо ви відмовляєтеся від купівлі з власної вини, продавець залишає завдаток собі. Завдаток повертається в одинарному розмірі, якщо сторони розірвали договір або за його невиконання не відповідає жодна зі сторін чи відповідають обидві (ст. 394 § 3 Цивільного кодексу), а коли винен продавець, ви можете вимагати подвійної суми. Аванс (zaliczka), як правило, повертається незалежно від того, хто відмовився. У разі купівлі від забудовника з’являється третя форма – плата за бронювання (opłata rezerwacyjna), обмежена законом до 1% ціни. Нижче порівнюємо всі три й розраховуємо їх на прикладі квартири за 700 тис. zł.
Найважливіше
- Завдаток (zadatek) (ст. 394 § 1 ЦК): коли договір не виконає покупець, продавець залишає завдаток собі; коли не виконає продавець, покупець може вимагати двократного розміру завдатку.
- Завдаток повертається в одинарній сумі, коли сторони розірвуть договір або коли за невиконання не відповідає жодна зі сторін чи відповідають обидві (ст. 394 § 3 ЦК).
- Аванс (zaliczka) – це частина ціни, сплачена наперед: у разі відмови від двостороннього договору сторони повертають одна одній отримане (ст. 494 § 1 ЦК), а збитки стягуються на загальних підставах.
- Плата за бронювання у забудовника: максимум 1% ціни з проспекту, зараховується в рахунок ціни, повертається у разі відмови в кредиті, а вдвічі – коли забудовник не дотримав бронювання (ст. 32 і 34 закону про забудовників).
- Закон про забудовників не передбачає завдатку – платежі за договором із забудовником надходять на житловий ескроу-рахунок за графіком (ст. 8).
Завдаток і аванс – чим вони відрізняються?
Завдаток – це сума, яку дають під час укладення договору, щоб «дисциплінувати» обидві сторони. Цивільний кодекс описує три ситуації. Якщо договір виконано, завдаток зараховується в рахунок ціни (ст. 394 § 2). Якщо одна зі сторін його не виконає, інша може без призначення додаткового строку відмовитися від договору й залишити отриманий завдаток або – якщо саме вона його давала – вимагати суму вдвічі більшу (ст. 394 § 1). Якщо договір розірвано або він не відбувся з причин, за які ніхто не відповідає (або відповідають обидві сторони), завдаток повертається, а обов’язок сплатити подвійну суму відпадає (ст. 394 § 3).
Аванс не має в Цивільному кодексі окремого визначення. Це просто частина ціни, сплачена раніше. Коли до договору купівлі-продажу не дійшло, а сторона відмовляється від двостороннього договору, вона повертає іншій усе, що від неї отримала, і може додатково вимагати відшкодування збитків на загальних підставах (ст. 494 § 1 ЦК). На практиці це означає, що аванс повертається й покупцеві, який передумав, а продавець, щоб отримати щось більше, мусить довести конкретні збитки.
Важливе застереження: ст. 394 § 1 діє «за відсутності іншого договірного застереження чи звичаю». Тож сторони можуть змінити наслідки завдатку в договорі – тому завжди читайте весь запис, а не лише слово в заголовку.
Аванс чи завдаток – що краще?
Це залежить від того, на якому боці ви стоїте і наскільки певна ваша купівля. Покупець у кредит, який ще не має рішення банку, менше ризикує за авансу. Покупець, якому потрібна конкретна квартира і який боїться, що продавець прийме вищу пропозицію, виграє від завдатку – бо розрив договору тоді коштує продавцеві двократну суму внеску. Продавець майже завжди віддає перевагу завдатку. Розумний компроміс – завдаток із добре прописаним кредитним застереженням; детально розглядаємо його в статті про попередній договір купівлі-продажу квартири (польською).
Завдаток, аванс і плата за бронювання – порівняння
Таблиця нижче зіставляє наслідки трьох форм платежу в типових ситуаціях. Колонка «плата за бронювання» стосується договору бронювання із забудовником (також у разі купівлі готового приміщення в забудовника – ст. 3 закону про забудовників).
| Ситуація | Завдаток (zadatek) | Аванс (zaliczka) | Плата за бронювання |
|---|---|---|---|
| Правова підстава | ст. 394 ЦК | немає окремого регулювання; повернення у разі відмови – ст. 494 ЦК | ст. 29–34 закону про забудовників |
| Скільки можна внести | скільки домовляться сторони | скільки домовляться сторони | максимум 1% ціни з проспекту |
| Договір укладено | зараховується в рахунок ціни | зараховується в рахунок ціни | зараховується в рахунок ціни, упродовж 7 днів надходить на ескроу-рахунок |
| Покупець відмовляється без поважної причини | продавець може відмовитися від договору й залишити завдаток | як правило, повернення; продавець може вимагати доведених збитків | закон не вимагає повернення – вирішує зміст договору бронювання |
| Продавець / забудовник відмовляється | покупець може відмовитися й вимагати двократну суму | повернення + можливе відшкодування доведених збитків | повернення у подвійному розмірі |
| Банк відмовляє в кредиті | повернення, якщо жодна зі сторін не відповідає за невиконання – без кредитного застереження можливий спір | повернення | повернення, коли відмова зумовлена негативною оцінкою кредитоспроможності |
| Розірвання договору за згодою сторін | повернення в одинарній сумі | повернення | згідно з домовленістю сторін |
Приклад: квартира за 700 тис. zł – скільки ви ризикуєте за кожної форми платежу?
Припущення: ціна квартири 700 000 zł. У варіанті з попереднім договором покупець вносить 70 000 zł (10% ціни) – раз як завдаток, раз як аванс. У варіанті із забудовником він підписує договір бронювання з максимально допустимою платою: 1% × 700 000 zł = 7 000 zł. Перевіряємо три сценарії, в яких купівля не відбувається.
| Сценарій | Завдаток 70 000 zł | Аванс 70 000 zł | Плата за бронювання 7 000 zł |
|---|---|---|---|
| 1. Покупець передумав (наприклад, знайшов іншу квартиру) | втрачає 70 000 zł | повертає 70 000 zł; ризик: вимога про доведені збитки | втрачає до 7 000 zł – залежно від договору |
| 2. Продавець продає приміщення комусь іншому | може вимагати 140 000 zł (виграш 70 000 zł) | повертає 70 000 zł + відшкодування, якщо доведе збитки | отримує 14 000 zł (виграш 7 000 zł) |
| 3. Банк відмовляє в кредиті через кредитоспроможність | повертає 70 000 zł, коли жодна зі сторін не відповідає (найкраще з кредитним застереженням) | повертає 70 000 zł | повертає 7 000 zł без зволікань |
| Максимальна втрата покупця | 70 000 zł | немає втрати від самого платежу (окрім можливого відшкодування) | 7 000 zł |
Висновок: завдаток у 10% – серйозна ставка для обох сторін: покупець ризикує 70 тис. zł, а продавець – стільки само «на користь» покупця. Плата за бронювання в десять разів менша, а її повернення у разі відмови в кредиті випливає прямо із закону, без потреби узгоджувати застереження. За авансу покупець ризикує найменше, але й найслабше захищений від продавця, який отримає кращу пропозицію.
Тримаєте в руках договір бронювання чи попередній договір і не знаєте, чи платіж добре описаний? Перевіримо проєкт договору й документи забудовника – вкажемо положення про завдаток, плату та повернення, які варто узгодити до підписання.
Як записати завдаток у договорі, щоб не було спору?
Спори про повернення грошей найчастіше виникають через неточні назви. Сума, описана як «забезпечення», «передоплата» чи «внесок у рахунок ціни», може бути визнана авансом, навіть якщо сторони «мали на увазі» завдаток. Кілька правил:
- Назвіть платіж прямо – «завдаток у розумінні ст. 394 Цивільного кодексу» або «аванс у рахунок ціни».
- Вносьте під час укладення договору – кодекс говорить про завдаток, «даний під час укладення договору». Якщо переказ має відбутися пізніше, визначте строк і додайте підтвердження.
- Опишіть сценарій відмови в кредиті – у скількох банках, на яку суму, до якого терміну, як довести відмову і в який строк завдаток повертається.
- Остерігайтеся змін – застереження, що завдаток втрачається «в кожному випадку неукладення договору», змінює наслідки зі ст. 394 не на вашу користь.
- Розгляньте договірне право відмови (ст. 395 ЦК) у визначений строк – воно дає обом сторонам чіткий «вихід» без спору про вину.
Який розмір завдатку при купівлі квартири?
Норми не визначають ні мінімального, ні максимального розміру завдатку (ліміт 1% стосується лише плати за бронювання у забудовника). На вторинному ринку часто трапляється близько 10% ціни, але це звичай, а не норма. Надто низький завдаток слабо захищає – продавцеві за вищої пропозиції може бути вигідно повернути подвійну суму. Надто високий б’є по покупцеві, якщо щось піде не так із фінансуванням.
Подвійний завдаток – коли можна його вимагати?
Двократний розмір завдатку належить покупцеві, коли договір не виконав продавець, а покупець скористається правом відмови (ст. 394 § 1 ЦК). Закон не вимагає призначати додатковий строк. Подайте продавцеві письмову заяву про відмову й закличте його сплатити – за завдатку 70 000 zł це 140 000 zł. Якщо ж ви волієте купити квартиру, а попередній договір укладено у формі нотаріального акта, ви можете натомість вимагати укладення договору через суд – тоді ви не відмовляєтеся, а отже, не вимагаєте подвійного завдатку. Відмінності між формами договору пояснюємо в тексті договір із забудовником чи попередній договір.
Завдаток у забудовника – чи це взагалі допустимо?
Закон про захист прав покупця житлового приміщення (закон про забудовників) не послуговується поняттям завдатку. Натомість він передбачає дві форми платежів:
- плату за бронювання – добровільну, до 1% ціни з проспекту, що зараховується в рахунок ціни; після підписання договору із забудовником забудовник упродовж 7 днів переказує її на житловий ескроу-рахунок (ст. 32 ч. 2–4). Правила бронювання описуємо в статті договір бронювання із забудовником;
- платежі на житловий ескроу-рахунок – покупець платить після завершення чергових етапів будівництва, визначених у графіку, а розмір платежів залежить від фактичного ходу робіт (ст. 8 ч. 1–3). Договір із забудовником мусить указувати розмір, строки й спосіб цих платежів та номер рахунку (ст. 35 ч. 1 п. 9–10).
Закон охоплює не лише сам договір із забудовником, а й договір, за яким забудовник зобов’язується його укласти (ст. 2 ч. 3). Положення, менш вигідні для покупця, ніж норми закону, недійсні, а замість них застосовують норми закону (ст. 42). Тож якщо забудовник пропонує «завдаток» чи інший платіж поза платою за бронювання й ескроу-рахунком, поставте три запитання: на який рахунок підуть гроші, на якій підставі і коли вони втрачаються. Платіж на звичайний рахунок компанії, поза ескроу-рахунком, не захищений так, як кошти на рахунку, – докладніше в статті про ескроу-рахунок і DFG.
Що з грошима, коли ви відмовляєтеся від договору із забудовником?
Коли покупець відмовляється від договору з підстав, визначених у ст. 43 (наприклад, відсутність обов’язкових елементів договору, невідповідність проспекту, непередача власності в строк), договір вважається неукладеним, а покупець не несе жодних витрат на відмову. Також недопустиме застереження, що він може відмовитися лише «за сплати визначеної суми» (ст. 44 ч. 1–2). Забудовник повертає кошти, виплачені йому з відкритого ескроу-рахунку, найпізніше за 30 днів (ст. 44 ч. 3). Запис, який у такій ситуації дозволив би забудовнику залишити платіж собі як завдаток, був би менш вигідним, ніж закон. Усі підстави відмови розглядаємо в тексті відмова від договору із забудовником.
Зважайте й на зворотний бік медалі: забудовник може відмовитися від договору, якщо покупець не сплатить внесок у строк попри письмовий виклик із 30-денним строком (ст. 43 ч. 7), а також коли покупець попри дворазовий виклик не з’явиться на приймання чи на акт (ст. 43 ч. 8). Тоді розрахунок визначають, зокрема, договірні штрафи з договору – перевірте їхній розмір до підписання (докладніше в посібнику з договору із забудовником).
Який розмір плати за бронювання в нашій пропозиції?
Щоб показати масштаб різниці між платою за бронювання та «ринковим» завдатком 10%, ми перерахували медіани цін квартир за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026.
| Квартира (медіана ціни) | Ціна | Макс. плата за бронювання (1%) | Завдаток 10% для порівняння |
|---|---|---|---|
| 2 кімнати, Варшава | 755 824 zł | 7 558 zł | 75 582 zł |
| 3 кімнати, Варшава | 935 503 zł | 9 355 zł | 93 550 zł |
| 2 кімнати, Вроцлав | 662 405 zł | 6 624 zł | 66 241 zł |
| 3 кімнати, Вроцлав | 878 658 zł | 8 787 zł | 87 866 zł |
У каталозі є також чимало приміщень у будинках, уже зданих в експлуатацію, – 673 доступні квартири у Варшаві та 428 у Вроцлаві. У разі такої купівлі забудовник часто одразу пропонує договір купівлі-продажу або попередній договір, але плата за бронювання й далі підлягає ліміту 1% (ст. 3 закону). Пропозиції ви перегляньте в каталозі для Варшави та Вроцлава.
Чи повертається завдаток? Ситуації крок за кроком
Відповідь залежить від того, чому угода не відбулася. Зводимо найчастіші ситуації під час купівлі квартири (ст. 394 Цивільного кодексу).
| Ситуація | Що із завдатком | Підстава |
|---|---|---|
| Договір виконано (ви купуєте квартиру) | Завдаток зараховується в рахунок ціни | ст. 394 § 2 ЦК |
| Ви відмовляєтеся від купівлі з власної вини | Продавець залишає завдаток собі | ст. 394 § 1 ЦК |
| Продавець відмовляється або не виконує договір з власної вини | Ви можете вимагати суму вдвічі більшу за внесений завдаток | ст. 394 § 1 ЦК |
| Сторони розривають договір за згодою | Завдаток повертається в одинарному розмірі | ст. 394 § 3 ЦК |
| Угода зривається через причини, за які ніхто не відповідає або відповідають обидві сторони | Завдаток повертається в одинарному розмірі | ст. 394 § 3 ЦК |
Обережно з іпотекою: сама по собі відмова банку в кредиті не гарантує повернення завдатку – питання про те, чи відповідаєте ви за невиконання договору, може вирішуватися в спорі, а в крайньому разі в суді. Тому прямо запишіть у попередньому договорі, що завдаток повертається, якщо ви не отримаєте кредит у певний строк. У забудовника плата за бронювання врегульована законом – описуємо її в статті: резерваційний договір із забудовником. Шукаєте квартиру, перш ніж щось вносити? Подивіться каталог нових квартир.
Часті запитання
Чи повертається завдаток при купівлі квартири?
Так, у трьох ситуаціях: коли сторони розірвуть договір, коли ніхто не відповідає за те, що до купівлі-продажу не дійшло, і коли відповідають обидві сторони (ст. 394 § 3 ЦК). Він не повертається, якщо договір не виконав покупець, а продавець скористався правом відмови.
Чи втрачається аванс, якщо я відмовлюся від купівлі?
Як правило, ні – аванс є частиною ціни й у разі відмови від договору підлягає поверненню. Проте продавець може вимагати відшкодування, якщо доведе, що зазнав збитків. Перевірте також, чи договір не називає «авансом» суму, наслідки якої описано як для завдатку.
Чи плата за бронювання – те саме, що завдаток?
Ні. Плату за бронювання регулює закон про забудовників: вона становить максимум 1% ціни, повертається у разі відмови в кредиті через кредитоспроможність, а вдвічі – коли забудовник не виконав бронювання. Договір бронювання не зобов’язує вас укладати договір із забудовником.
Чи може забудовник вимагати завдаток?
Закон про забудовників не передбачає завдатку – він передбачає плату за бронювання до 1% ціни та платежі на ескроу-рахунок за графіком. Положення, менш вигідні для покупця, ніж закон, недійсні (ст. 42). Якщо забудовник пропонує завдаток, попросіть указати підставу й рахунок, на який підуть гроші.
Аванс чи завдаток – що краще за іпотечного кредиту?
Якщо рішення банку ще немає, безпечніший аванс або завдаток із точним кредитним застереженням. У разі купівлі від забудовника найбезпечніший договір бронювання – повернення плати за негативної оцінки кредитоспроможності випливає прямо із закону.
Чи повертається завдаток, якщо банк відмовив у кредиті?
Не завжди. Якщо договір не передбачає такої ситуації, спір може стосуватися того, чи була ваша вина у відмові від купівлі. Безпечніше записати в попередньому договорі повернення завдатку у разі відмови в кредиті. Правила повернення плати за бронювання в забудовника визначає закон про забудовників (ustawa deweloperska).
Чи повертається завдаток удвічі, якщо відмовився продавець?
Якщо продавець не виконав договір з власної вини, ви можете відмовитися від нього й вимагати суму вдвічі більшу за внесений завдаток (ст. 394 § 1 ЦК). Під час купівлі в забудовника подібний захист дає плата за бронювання: якщо забудовник не зберіг бронь, він повертає її в подвійному розмірі.
Підсумок
Завдаток зв’язує обидві сторони: покупець, який відмовиться, втрачає платіж, а продавець платить удвічі. Аванс, як правило, повертається, тож захищає покупця від втрати, але слабо – від недобросовісного продавця. У забудовника діють інші правила – плата за бронювання до 1% ціни та платежі на ескроу-рахунок за графіком, а положення, гірші за закон, недійсні. У разі квартири за 700 тис. zł різниця в ризику становить 70 000 zł за завдатку проти 7 000 zł за плати за бронювання.
Перш ніж вносити будь-яку суму забудовнику, замовте в нас перевірку договору бронювання чи договору із забудовником – перевіримо проєкт договору й документи забудовника, вкажемо положення для узгодження. Якщо ви лише обираєте квартиру, допоможемо з купівлею від забудовника – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а стаття не є юридичною консультацією – зміст конкретного договору варто узгодити з нотаріусом чи юристом.
Джерела
- Закон – Цивільний кодекс, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 795 (польською) – ст. 394, 395, 494
- Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (польською) – ст. 2, 3, 8, 29–35, 42–44
- Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026
