3-кімнатна квартира: ціни 2026 у Варшаві та Вроцлаві

Скільки коштує 3-кімнатна квартира у 2026 році? У нашій пропозиції на первинному ринку медіана ціни трикімнатної квартири – близько 936 тис. zł у Варшаві і близько 879 тис. zł у Вроцлаві, за типового метражу близько 58 m². Нижче ви знайдете ціни в районах, кількість пропозицій до 700, 800 і 900 тис. zł, різницю між готовими квартирами і тими, що будуються, конкретні приклади, а також розрахунок платежу і доходу, потрібного сім'ї, яка хоче купити трикімнатну квартиру в кредит.

Найважливіша інформація

• За даними пропозиції TM Invest (станом на 27.09.2026), у нас 638 доступних 3-кімнатних квартир у Варшаві і 806 у Вроцлаві; найдешевші коштують 567 820 zł і 617 000 zł.
• Медіана ціни за m² трикімнатної квартири – 16 241 zł у Варшаві і 14 572 zł у Вроцлаві – помітно менше, ніж у студій і 2-кімнатних квартир.
• До 800 тис. zł ви купите 24% варшавських трикімнатних квартир із нашої пропозиції (переважно Białołęka) і 33% вроцлавських (переважно Fabryczna).
• За 20% власного внеску і ставки 6,07% (середня NBP для нових житлових кредитів, липень 2026) платіж за медіанну трикімнатну квартиру становить близько 4 500 zł у Варшаві і 4 250 zł у Вроцлаві (30 років).
• До ціни додаймо оздоблення: для 58 m² це орієнтовно близько 85–220 тис. zł, залежно від стандарту і міста.

Скільки коштує 3-кімнатна квартира у Варшаві та Вроцлаві?

Наведені нижче цифри взято з нашого каталогу нових квартир – це ціни пропозицій забудовників для квартир, позначених як доступні, а не середня по всьому ринку. Наводимо медіану, бо окремі апартаменти за понад 2 млн zł завищували б середню. P90 означає ціну, нижче якої вкладається 90% пропозицій.

Місто	Кількість пропозицій (інвестицій)	Ціна від	Медіана ціни	P90	Медіана метражу	Медіана zł/m²
Варшава	638 (51)	567 820 zł	935 503 zł	1 489 333 zł	58,3 m²	16 241 zł
Вроцлав	806 (37)	617 000 zł	878 658 zł	1 125 994 zł	57,6 m²	14 572 zł

Типова трикімнатна квартира сьогодні має 51–67 m² (так вкладається 80% пропозицій в обох містах), а найчастіше близько 58 m². 3-кімнатних квартир менше 50 m² небагато: 41 у Варшаві і 21 у Вроцлаві. Якщо шукаєте саме квартиру для сім'ї близько 60 m², то в діапазоні 58–62 m² у нас 189 пропозицій у Варшаві (медіана 960 тис. zł) і 195 у Вроцлаві (медіана 919 тис. zł).

Цікавий факт для тих, хто рахує: ціна за метр знижується зі збільшенням кількості кімнат. У Варшаві медіана для студій – 24 501 zł/m², для двокімнатних 18 600 zł/m², а для трикімнатних 16 241 zł/m². У Вроцлаві відповідно 17 782, 16 000 і 14 572 zł/m². Тому трикімнатна квартира коштує зазвичай лише приблизно на 180–215 тис. zł більше, ніж двокімнатна, хоча вона більша приблизно на 17–19 m². Подробиці про менші квартири ви знайдете в статтях про ціни на студії і про те, скільки коштує квартира у Варшаві.

Для порівняння з усім ринком: за даними NBP, у II кварталі 2026 р. середня ціна пропозиції за m² на первинному ринку становила 18 488 zł у Варшаві і 15 575 zł у Вроцлаві, а середня ціна угод – 16 783 zł і 14 312 zł. Це дані для всіх метражів, тож їх не можна напряму порівнювати з трикімнатними квартирами, але вони показують масштаб.

Ціни 3-кімнатних квартир у районах

Розкид між районами великий: у Варшаві медіана ціни трикімнатної квартири коливається від близько 751 тис. zł у Білоленці до понад 1,6 млн zł на Волі. У Вроцлаві різниця менша – від близько 706 тис. zł у Фабричній до близько 1,05 млн zł у Сьрудмєсьці. Таблиця охоплює райони, де в нас щонайменше 10 пропозицій трикімнатних квартир.

Район	Пропозиції	Ціна від	Медіана ціни	Медіана метражу	Медіана zł/m²
Варшава – Białołęka	196	567 820 zł	751 128 zł	57,1 m²	13 411 zł
Варшава – Ursus	50	736 644 zł	860 216 zł	57,9 m²	15 100 zł
Варшава – Targówek	30	770 000 zł	897 500 zł	59,0 m²	15 360 zł
Варшава – Praga-Południe	67	802 912 zł	930 084 zł	53,3 m²	17 516 zł
Варшава – Wawer	34	764 144 zł	946 209 zł	59,3 m²	16 175 zł
Варшава – Włochy	68	842 128 zł	980 447 zł	57,7 m²	16 655 zł
Варшава – Bielany	37	973 652 zł	1 117 699 zł	58,6 m²	19 200 zł
Варшава – Mokotów	109	817 731 zł	1 347 979 zł	60,9 m²	21 946 zł
Варшава – Wola	36	1 311 000 zł	1 625 866 zł	64,9 m²	26 442 zł
Вроцлав – Fabryczna	165	628 373 zł	706 045 zł	53,9 m²	12 690 zł
Вроцлав – Psie Pole	120	617 000 zł	809 704 zł	58,6 m²	13 564 zł
Вроцлав – Krzyki	303	624 580 zł	927 960 zł	59,8 m²	15 100 zł
Вроцлав – Stare Miasto	162	770 887 zł	966 750 zł	55,9 m²	16 858 zł
Вроцлав – Śródmieście	56	806 506 zł	1 050 856 zł	59,0 m²	17 900 zł

Варто зазначити, що в Кшиках (Krzyki), де вроцлавських трикімнатних квартир найбільше, діапазон величезний – від близько 625 тис. zł на околицях до квартир за понад 1,1 млн zł ближче до центру. Більше про ціни за m² в окремих частинах міста пишемо в путівниках про ціни на квартири у Вроцлаві і ціни на нові квартири у Варшаві.

3-кімнатна квартира до 700, 800 і 900 тис. zł – де шукати?

Бюджет	Варшава – кількість пропозицій	Де (Варшава)	Вроцлав – кількість пропозицій	Де (Вроцлав)
до 700 тис. zł	51 (8%)	виключно Białołęka	135 (17%)	Fabryczna 70, Krzyki 41, Psie Pole 24
до 800 тис. zł	152 (24%)	Białołęka 137, Ursus 11, Targówek 3, Wawer 1	262 (33%)	Fabryczna 152, Psie Pole 56, Krzyki 46, Stare Miasto 8
до 900 тис. zł	288 (45%)	Białołęka 174, Ursus 39, Praga-Południe 25, Targówek 16, Wawer 13, Mokotów 13, Włochy 8	439 (54%)	Fabryczna 158, Krzyki 122, Psie Pole 103, Stare Miasto 46, Śródmieście 10

Висновок: 3 кімнати до 800 тис. zł у Варшаві – це практично Білоленка (з поодинокими пропозиціями в Урсусі та Таргувеку), а у Вроцлаві – реальний вибір у трьох районах. За бюджету 900 тис. zł у столиці відкриваються Прага-Полуднє, Влохи і навіть поодинокі трикімнатні квартири на Мокотуві. Дешевші квартири в обох містах описуємо також у статті про найдешевші нові квартири у Варшаві.

Приклади 3-кімнатних квартир із нашої пропозиції

Ми вибрали інвестиції, в яких трикімнатні квартири найдешевші у своєму районі або становлять велику частину пропозиції. Сума «від» – найдешевша доступна 3-кімнатна квартира в цій інвестиції станом на 27.09.2026 – ціни й наявність змінюються щотижня.

Інвестиція (забудовник)	Район	Стан	3 кімнати від	Метраж цієї квартири	Трикімнатних у пропозиції
Osiedle Salvia (Napollo)	Варшава, Białołęka	будується, III кв. 2027	567 820 zł	54,1 m²	51
Mirabelki 5 (Totalbud Development)	Варшава, Białołęka	будинок зданий	707 000 zł	53,1 m²	7
Piastova Osada 2 (Victoria Dom)	Варшава, Ursus	будується, IV кв. 2027	736 644 zł	46,9 m²	21
Osiedle PUR (Weisenburger Development)	Варшава, Praga-Południe	будується, IV кв. 2026	802 912 zł	45,6 m²	43
Rytm Mokotowa 1A (Robyg)	Варшава, Mokotów	будинок зданий	817 731 zł	63,4 m²	2
Villa Viva (Robyg)	Вроцлав, Krzyki	будується, I кв. 2028	624 580 zł	56,8 m²	41
Rędzińska etap 4 (Profit Development)	Вроцлав, Fabryczna	будується, IV кв. 2026 – II кв. 2027	628 373 zł	49,1 m²	75
Rudawska 5 (RT Deweloper)	Вроцлав, Psie Pole	будинок зданий	646 536 zł	49,0 m²	6
Osiedle Metr Kwadrat (INKOM)	Вроцлав, Fabryczna	будинок зданий	680 414 zł	51,9 m²	22
Atrium – Nowy Szczepin (Archicom)	Вроцлав, Stare Miasto	будується, IV кв. 2027	770 887 zł	56,6 m²	39

Зверніть увагу на метраж: найдешевші трикімнатні квартири часто мають 46–50 m², тобто три менші кімнати замість класичних 58–60 m². Для сім'ї з двома дітьми це буває тісно, тому порівнюйте не лише ціну, а й планування – розмір спалень, окрему кухню або кухонну нішу і місце для зберігання. Повний перелік ви знайдете в каталозі нових квартир у Варшаві і нових квартир у Вроцлаві.

Не хочете самі переглядати сотні планувань? Ми допоможемо вибрати і купити квартиру від забудовника – зіставимо трикімнатні квартири у вашому бюджеті, перевіримо забудовника і договір. Для покупця найчастіше без комісії – зазвичай нам платить забудовник.

Готова чи в будівництві – чи дорожча трикімнатна квартира в уже зданому будинку?

У нашій пропозиції – навпаки. Медіана ціни готових трикімнатних квартир у Варшаві – 902 122 zł (15 430 zł/m², 187 пропозицій), а в будинках, що будуються, – 942 077 zł (16 488 zł/m², 451 пропозиція). У Вроцлаві готові коштують у медіані 839 000 zł (13 700 zł/m², 157 пропозицій), а в будівництві 884 441 zł (14 723 zł/m², 649 пропозицій).

Не робіть із цього висновку, що готова квартира завжди дешевша. Різниця значною мірою випливає зі структури пропозиції: серед варшавських трикімнатних квартир у будівництві багато квартир на Мокотуві і Празі-Полуднє, а у Вроцлаві – в нових проєктах у Кшиках і Сьрудмєсьці. Готових трикімнатних квартир також у кілька разів менше, тож окрема інвестиція сильно впливає на медіану. Завжди порівнюйте конкретні квартири в одному районі. Натомість готова квартира має інші переваги – ви оглядаєте конкретну квартиру і не платите одночасно оренду і кредит протягом 1–2 років будівництва. Детальне порівняння ми підготували в статті Готові квартири чи в будівництві – наскільки різняться ціни.

3-кімнатна квартира в кредит – платіж і потрібний дохід

Більшість сімей купує трикімнатну квартиру з іпотечним кредитом. Припущення нашого розрахунку: 20% власного внеску (Рекомендація S KNF передбачає LTV до 80%, а до 90% за додаткового забезпечення), ставка 6,07% – середня NBP для нових кредитів на житлову нерухомість у липні 2026 р., ануїтетні платежі. Мінімальний дохід рахуємо так само, як у статті про кредитоспроможність: платіж за ставки, вищої на 2,5 в. п. (8,57%), і строку 25 років не повинен перевищувати 40–50% чистого доходу домогосподарства.

Квартира	Ціна	Внесок 20%	Кредит	Платіж – 25 років	Платіж – 30 років	Орієнтовний чистий дохід
Варшава, медіана трикімнатної	935 503 zł	187 101 zł	748 402 zł	бл. 4 850 zł	бл. 4 520 zł	бл. 12,1–15,2 тис. zł
Вроцлав, медіана трикімнатної	878 658 zł	175 732 zł	702 926 zł	бл. 4 560 zł	бл. 4 250 zł	бл. 11,4–14,2 тис. zł
Варшава, медіана Białołęka	751 128 zł	150 226 zł	600 902 zł	бл. 3 900 zł	бл. 3 630 zł	бл. 9,7–12,2 тис. zł
Вроцлав, медіана Fabryczna	706 045 zł	141 209 zł	564 836 zł	бл. 3 660 zł	бл. 3 410 zł	бл. 9,2–11,4 тис. zł

Приклад: пара з дитиною купує трикімнатну квартиру у Фабричній за 706 тис. zł. Їй потрібно близько 141 тис. zł власного внеску, а платіж на 30 років становитиме близько 3 410 zł. Щоб банк визнав таку суму безпечною, сукупний чистий дохід має становити приблизно 9–11 тис. zł – а на практиці більше, бо банк відніме витрати на утримання сім'ї з трьох осіб. За варшавську медіану (936 тис. zł) потрібно вже близько 12–15 тис. zł нетто. Скільки саме вам позичить банк, залежить від його моделі – тому варто порівняти кілька пропозицій.

Які витрати додати до ціни трикімнатної квартири?

• Оздоблення – квартири від забудовника зазвичай продаються в стані stan deweloperski (без оздоблення). За орієнтовними діапазонами з прайсів компаній (вересень 2026) 58 m² у Варшаві – це близько 99 тис. zł в економ-стандарті, близько 146 тис. zł у середньому і близько 220 тис. zł у високому; у Вроцлаві відповідно близько 86, 127 і 190 тис. zł. Подробиці в статті Скільки коштує оздоблення квартири.
• Нотаріус – максимальний тариф за договір купівлі-продажу квартири становить половину ставки з розпорядження; за ціни 935 тис. zł це близько 2,3 тис. zł нетто плюс 23% VAT, до того ж витяги і акт при договорі із забудовником (його вартість ви ділите із забудовником навпіл).
• Судові збори – зокрема 200 zł за запис права власності і 200 zł за запис іпотеки до книги нерухомості.
• Паркомісце і комора – у багатьох інвестиціях продаються окремо, що для сімейної квартири часто є необхідним доповненням.

Повний перелік транзакційних витрат ви знайдете в статті Витрати на купівлю квартири від забудовника. На практиці до ціни трикімнатної квартири варто додати щонайменше 10–25% на оздоблення і формальності.

Найчастіші запитання

Підсумок

Нова 3-кімнатна квартира в нашій пропозиції – це витрата порядку 880–940 тис. zł у медіані, але з великим розкидом між районами: у Варшаві трикімнатні квартири до 800 тис. zł є майже виключно в Білоленці, а у Вроцлаві бюджет 700–800 тис. zł дає вибір у Фабричній, на Псому Полі і в Кшиках. Трикімнатна квартира найдешевша в перерахунку на метр, тож для сім'ї часто вигідніша, ніж переплата за двокімнатну. Плануючи бюджет, одразу порахуйте платіж, власний внесок і оздоблення.

Хочете перевірити, яку трикімнатну квартиру ви можете собі дозволити? Запишіться на консультацію з кредитним експертом – ми порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо вашу кредитоспроможність. А коли ви вже знатимете, що шукаєте, ми допоможемо вибрати квартиру від забудовника – найчастіше без комісії для покупця, бо зазвичай нам платить забудовник. Ми працюємо на ринку з 2016 року у Варшаві та Вроцлаві.

Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни взято з пропозиції TM Invest (ціни пропозицій забудовників, станом на 27.09.2026), вони можуть змінитися. Розрахунки платежів, доходу і витрат орієнтовні і не є кредитною пропозицією чи фінансовою консультацією.

Джерела

• NBP, база цін квартир (BaRN) – ціни пропозицій і угод на первинному ринку, II кв. 2026.
• NBP, статистика процентних ставок (MIR) – середня ставка нових кредитів на житлову нерухомість у PLN, липень 2026.
• KNF, Рекомендація S – буфер процентної ставки, строк 25 років, пороги DStI 40/50%, LTV 80/90%.
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріального тарифу, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3 і § 6.
• Закон про судові витрати в цивільних справах, Dz.U. 2025 poz. 1228, ст. 42.
• Закон про захист прав набувача житла або односімейного будинку та про Девелоперський гарантійний фонд, Dz.U. 2026 poz. 880, ст. 40 п. 2.
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.