Купівля квартири за готівку в забудовника в Польщі 2026 – крок за кроком

Купівля квартири «за готівку» в забудовника – це на практиці купівля без кредиту, повністю оплачена переказами з вашого рахунку, а не банкнотами. Відпадають кредитна заявка, оцінка банку й очікування рішення, тож готову квартиру можна купити за кілька тижнів. Натомість треба підготувати документи, що підтверджують походження грошей, і добре убезпечити момент оплати. Нижче описуємо кроки, правила оплати, AML, дарування від родини та графік переказів на прикладі готової квартири з нашої пропозиції.

Найважливіше

• «За готівку» означає з власних коштів – платежі на ескроу-рахунок за квартиру в будівництві за визначенням ідуть переказом і відповідно до ходу будівництва (ст. 8 закону про забудовників).
• Готівкові платежі між підприємцями дозволені лише до 15 000 zł за операцію (ст. 19 Закону про підприємців) – це має значення, коли ви купуєте на фірму.
• Нотаріус під час продажу нерухомості є зобов’язаною установою в розумінні закону AML і може перевірити джерело походження ваших коштів; операції понад 15 000 євро він повідомляє Генеральному інспектору фінансової інформації.
• Гроші від батьків понад 36 120 zł (неоподатковувана сума I групи) звільнені від податку, якщо надійшли на ваш рахунок і ви повідомили про них на SD-Z2 упродовж 6 місяців.
• У разі готової квартири, купленої одразу за договором купівлі-продажу, ескроу-рахунку немає – оплату ви убезпечуєте, наприклад, нотаріальним депозитом (ст. 108 Закону про нотаріат).

Купівля квартири за готівку крок за кроком

Загальний шлях купівлі описуємо в посібнику Як купити квартиру у забудовника, а тим, хто купує вперше, радимо посібник про першу квартиру (польською). За купівлі без кредиту він виглядає простіше, бо зникає етап банку, але залежить від того, чи квартира готова, чи в будівництві.

1. Підготовка коштів. Перш ніж бронювати приміщення, зберіть гроші на одному рахунку в Польщі: розірвіть депозити, продайте облігації, прийміть дарування переказом. Перевірте добовий ліміт переказів у банку й підвищте його заздалегідь.
2. Бронювання. Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту й зараховується в рахунок ціни (ст. 32 закону про забудовників). Правила повернення описуємо в тексті Договір бронювання із забудовником.
3. Договір. У разі квартири в будівництві – договір із забудовником. У разі готової – одразу договір купівлі-продажу або спершу нотаріальний зобов’язальний договір із платежами на ескроу-рахунок. Відмінності пояснюємо в статті Договір із забудовником чи попередній договір.
4. Платежі. У будівництві ви платите на житловий ескроу-рахунок після завершення чергових етапів з графіка. У разі продажу готового приміщення ви платите всю ціну під час акта.
5. Приймання. Закон вимагає приймання приміщення з протоколом до передачі власності – також за договору купівлі-продажу (ст. 3 і ст. 41 ч. 1–3). Чекліст знайдете в статті Приймання квартири від забудовника.
6. Нотаріальний акт. Нотаріус ідентифікує сторони, питає про кошти, стягує таксу й судові збори, подає заяву до книги нерухомості. Після підписання ви отримуєте ключі.

Оплата за квартиру – переказ чи готівка?

У разі квартири в будівництві відповідь дає закон про забудовників: покупець вносить гроші на житловий ескроу-рахунок, а розмір платежів залежить від фактичного ступеня виконання етапів з графіка (ст. 8 ч. 1–3). Тож ви платите переказом на рахунок, указаний в акті, і – навіть маючи всю суму – вносите її відповідно до ходу будівництва, а не одразу. Як виглядають типові графіки, зокрема модель 10/90, пояснюємо в статті Квартира 10/90 і графік платежів забудовнику, а захист платежів – у тексті Ескроу-рахунок і DFG.

Ліміт готівкових платежів зі ст. 19 Закону про підприємців стосується операцій, в яких обидві сторони – підприємці, а вартість операції перевищує 15 000 zł, – тоді платіж мусить пройти через платіжний рахунок підприємця. Якщо ви купуєте як приватна особа, ця норма вас не охоплює, але це не має практичного значення: забудовники приймають платежі на банківські рахунки, а переказ для вас – доказ оплати та походження коштів. У разі купівлі на підприємницьку діяльність ліміт діє – докладніше в статті Купівля квартири на фірму (польською).

Якщо ви зберігаєте заощадження в банкнотах, спершу внесіть їх на свій рахунок. Банк також є зобов’язаною установою: може запитати про джерело грошей, а готівкові внески еквівалентом понад 15 000 євро передає до GIIF (ст. 72 ч. 1 закону AML). Зробіть це заздалегідь і майте при собі документи – не в день акта.

Походження коштів – що перевіряють нотаріус і податкова?

Нотаріус, який складає договір купівлі-продажу нерухомості, є зобов’язаною установою (ст. 2 ч. 1 п. 13 закону про протидію відмиванню грошей). Він застосовує заходи фінансової безпеки – ідентифікує сторони, а в обґрунтованих випадках вивчає джерело походження майнових цінностей (ст. 34 ч. 1). Операції еквівалентом понад 15 000 євро він повідомляє до GIIF (ст. 72 ч. 4). На практиці нотаріус чи його контора попросить вас надати заяву, звідки ви маєте гроші, й, можливо, документи.

Саму купівлю ви не мусите повідомляти податковій – що і коли треба зробити після купівлі, описуємо в статті Чи треба повідомляти податкову про купівлю квартири? (польською) Проте управа може зацікавитися витратою, що не має покриття у ваших доходах. Надлишок витрати над задокументованими доходами (оподаткованими чи звільненими) – це дохід з нерозкритих джерел, а податок із нього становить 75% (ст. 25b і 25e закону про PIT).

Тому підготуйте теку документів:

• виписки з рахунку, що показують, як росли заощадження (зарплата, закриті депозити, викуп облігацій);
• нотаріальний акт продажу попередньої квартири й підтвердження надходження ціни – якщо купуєте за гроші від продажу (про узгодження обох угод пишемо в статті Як купити нову квартиру, продавши стару (польською));
• договір дарування, підтвердження переказу й SD-Z2 – у разі грошей від родини;
• ухвалу про встановлення права на спадщину чи нотаріальне посвідчення спадкування – у разі коштів зі спадщини.

Дарування від батьків на квартиру – лише переказом

Дарування від чоловіка чи дружини, дітей, батьків, дідусів і бабусь, братів і сестер, пасинка чи падчерки, вітчима або мачухи звільнене від податку на спадщину й дарування, якщо ви повідомите про нього начальнику податкової на формулярі SD-Z2 упродовж 6 місяців (ст. 4a ч. 1 п. 1). Коли дарування – це гроші, а їхня вартість – разом із тим, що ви отримали від тієї самої особи протягом даного року й 5 років раніше, – перевищує 36 120 zł, ви мусите також задокументувати їх отримання переказом на свій рахунок чи поштовим переказом (ст. 4a ч. 1 п. 2). Гроші, передані «з рук у руки», цієї умови не виконують – ви втрачаєте звільнення й сплачуєте податок, як у I групі.

Приклад: батьки хочуть додати 200 000 zł. Найпростіше: переказ з їхнього рахунку на ваш із призначенням «дарування на купівлю квартири», письмовий договір дарування й SD-Z2. Лише з вашого рахунку ви платите забудовнику. Не просіть батьків робити переказ безпосередньо забудовнику – тоді складніше довести, що дарування отримали ви.

Знижка за готівку в забудовника – про що домовлятися?

Забудовники не публікують «знижок за готівку», а їхній розмір не можна чесно назвати наперед. Проте у вас є аргументи, яких немає в покупця з кредитом: відсутність ризику відмови в кредиті (а отже, повернення плати за бронювання зі ст. 34 ч. 1 п. 1), швидке підписання акта й – у разі готової квартири – негайна оплата всієї ціни. Найбільше простору зазвичай дають приміщення в зданих будинках, які забудовник хоче продати до закриття новобудови.

Окрім ціни, домовляйтеся про паркомісце чи комору, строк передачі ключів і правки до приймання. Тактику розмови описуємо в посібнику Як торгуватися при купівлі квартири.

Купуєте без кредиту й хочете швидко завершити угоду? Допоможемо з купівлею квартири від забудовника, найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник: підберемо готові приміщення з каталогу, поговоримо із забудовником про ціну й умови купівлі та проведемо вас через процес до нотаріального акта.

Готова квартира без ескроу-рахунку – як безпечно заплатити?

До договору купівлі-продажу готового приміщення закон про забудовників застосовує лише вибрані норми – зокрема ознайомлення з документами, правила бронювання й приймання з протоколом (ст. 3). Немає ескроу-рахунку й законного права відмови, бо гроші й власність мають перейти одночасно. Ключове запитання отже таке: коли переказувати ціну?

• Нотаріальний депозит. Нотаріус може прийняти гроші на зберігання й видати їх указаній особі (ст. 108 Закону про нотаріат). Ви вносите ціну до акта на спеціальний рахунок нотаріуса, а той передає її забудовнику після підписання договору. Максимальна такса – половина ставки з § 3 розпорядження про таксу (§ 6 п. 13).
• Переказ у день акта. Ви даєте доручення на переказ у конторі, а акт визначає строк оплати. Узгодьте заздалегідь із забудовником, чи для підписання йому достатньо підтвердження доручення на переказ, – у разі великих сум перевірте добовий ліміт у банку.
• Зобов’язальний договір з ескроу-рахунком. Спершу нотаріальний договір зі ст. 2 ч. 1 п. 3, платіж на ескроу-рахунок, потім другий акт. Коштує більше, але гроші захищені нормами закону.

Уникайте переказу всієї ціни на звичайний рахунок забудовника до акта лише для того, щоб нотаріус записав «ціну сплачено». Перш ніж заплатити, перевірте й книгу нерухомості приміщення – чи продавцем є забудовник і чи іпотеку банку, що фінансує будівництво, буде знято.

Приклад: готова 2-кімнатна на Targówek – графік переказів

За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у зданій в експлуатацію новобудові Rezydencja Liwska 3 на варшавському Targówek було доступно 37 2-кімнатних квартир, а медіана їхньої ціни становила 650 000 zł (приміщення близько 38,5 m²). Припустімо купівлю такої квартири одразу за договором купівлі-продажу, з власних коштів, із частиною грошей від батьків.

Етап (приблизний строк)	Що ви робите	Переказ
Тиждень до бронювання	Батьки переказують дарування на ваш рахунок; ви підвищуєте ліміт переказів	напр. 200 000 zł (батьки → ви)
День 1	Договір бронювання	до 6 500 zł (макс. 1% ціни) – забудовник
Дні 2–10	Ознайомлення з документами, виписка з книги нерухомості, проєкт акта від нотаріуса	–
Дні 10–14	Приймання приміщення з протоколом до акта	–
День до акта	Внесення решти ціни до нотаріального депозиту (за бажанням)	643 500 zł – депозит нотаріуса
День акта	Договір купівлі-продажу, передача ключів; нотаріус вивільняє депозит	такса й судові збори – нотаріус
До 6 місяців від дарування	Подання SD-Z2 до податкової	–

Витрати на боці покупця	Розрахунок	Сума
Такса за договір купівлі-продажу приміщення (½ ставки)	(1 010 zł + 0,4% × 590 000 zł) ÷ 2 = 1 685 zł + 23% ПДВ	2 072,55 zł
Запис власності до книги нерухомості	фіксований збір	200 zł
Відкриття книги нерухомості (коли приміщення ще не має книги)	фіксований збір	100 zł
Нотаріальний депозит (за бажанням, для 643 500 zł)	(1 010 zł + 0,4% × 583 500 zł) ÷ 2 = 1 672 zł + 23% ПДВ	2 056,56 zł
Разом	без депозиту / з депозитом	2 372,55 zł / 4 429,11 zł

Без кредиту ви не платите за запис іпотеки, таксу за заяву про її встановлення чи банківських витрат. Повне зіставлення витрат на купівлю, зокрема для квартири в будівництві, знайдете в статті Витрати на купівлю квартири в Польщі. Готових приміщень у нашому каталозі чимало: за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Варшаві 37 із 73 новобудов – це будинки, здані в експлуатацію (673 доступні квартири), а у Вроцлаві 24 із 45 (428 квартир). Перегляньте пропозицію на Targówek і в усьому каталозі Вроцлава або порівняйте ціни в статті Готові квартири чи в будівництві.

Часті запитання

Підсумок

Купівля квартири за готівку в забудовника швидша й дешевша за купівлю в кредит, але вимагає порядку в грошах. Платіть переказами з власного рахунку, дарування від родини приймайте на рахунок і повідомляйте на SD-Z2, а документи про походження коштів майте готовими до акта. У разі квартири в будівництві вас захищає ескроу-рахунок, у разі готової – добре спланований момент оплати, наприклад нотаріальний депозит.

Маєте кошти й шукаєте квартиру, до якої швидко вселитеся? Скористайтеся нашою допомогою в купівлі квартири від забудовника – найчастіше без комісії, винагороду зазвичай сплачує забудовник. Підберемо готові приміщення у Варшаві та Вроцлаві й проведемо вас до акта.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й ґрунтуються на максимальних ставках; графік – приклад. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (польською) – ст. 2, 3, 8, 32, 34, 41
• Закон – Закон про підприємців, уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 1480 (польською) – ст. 19
• Закон про протидію відмиванню грошей і фінансуванню тероризму, уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 644 (польською) – ст. 2 ч. 1 п. 1 і 13, ст. 34, 35, 72
• Закон – Закон про нотаріат, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 614 (польською) – ст. 79, 108
• Закон про податок на спадщину й дарування, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 478 (польською) – ст. 4a, 9
• Закон про податок на доходи фізичних осіб, уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 592 (польською) – ст. 20 ч. 1b, ст. 25b–25e
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної таксі, уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (польською) – § 3, § 6
• Закон про судові витрати в цивільних справах, уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (польською) – ст. 42, 44
• gov.pl – Повідомлення про отримання майна зі спадщини чи дарування (SD-Z2) (польською)
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026