Przelew z zagranicy na zakup mieszkania – środki, waluta, AML

Przelew z zagranicy na zakup mieszkania jest w Polsce czymś zwyczajnym: pieniądze wysyłasz na rachunek powierniczy dewelopera albo do depozytu notarialnego, a cena jest w złotych. Każdy taki zakup przechodzi jednak kontrolę AML – bank i notariusz mają obowiązek ustalić, kim jesteś, dla kogo kupujesz i skąd pochodzą środki. Poniżej wyjaśniamy, jakie dokumenty mogą być potrzebne, ile kosztuje przelew SEPA i SWIFT oraz jak kurs euro zmienia cenę mieszkania – na przykładzie z naszej oferty.

Najważniejsze informacje

• Bank i notariusz to instytucje obowiązane w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy – mogą zapytać o źródło pochodzenia środków.
• Transfer z zagranicy o równowartości ponad 15 000 euro bank zgłasza do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej – to rutyna, a nie podejrzenie.
• Mieszkanie za 662 405 zł to 151 407 euro po kursie średnim NBP z 25.09.2026 (4,3750 zł); zmiana kursu o 5% przesuwa tę kwotę o ok. 7–8 tys. euro.
• Przelew w euro w obrębie UE nie może kosztować więcej niż odpowiadający mu przelew krajowy – ale ta zasada nie obejmuje przewalutowania.
• Gotówkę od 10 000 euro wwożoną do UE lub wywożoną z UE trzeba zadeklarować na granicy, wraz z informacją o jej pochodzeniu.

Dokąd wysłać przelew z zagranicy na zakup mieszkania?

Przy zakupie od dewelopera płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Umowa deweloperska musi wskazywać bank, numer rachunku oraz wysokość, terminy i sposób wpłat (art. 35 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy deweloperskiej). Cena w umowie i w cennikach deweloperów jest podawana w złotych, dlatego to kwota w PLN musi wpłynąć na rachunek – niezależnie od tego, w jakiej walucie wysyłasz pieniądze. Przy zakupie gotowego mieszkania za gotówkę część płatności bywa rozliczana przez depozyt notarialny; jak wygląda taki harmonogram, opisujemy w artykule Zakup mieszkania za gotówkę od dewelopera.

Środki na rachunku powierniczym są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego: limit na jednego deponenta to równowartość w złotych 100 000 euro, a ewentualna wypłata następuje w złotych – taką informację deweloper musi zamieścić w prospekcie (załącznik do ustawy deweloperskiej). Jak działa ta ochrona i czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, wyjaśniamy w artykule Rachunek powierniczy i DFG.

Jeśli nie możesz przyjechać na akt, podpisze go pełnomocnik – formy pełnomocnictwa z zagranicy opisujemy w poradniku Kupno mieszkania w Polsce z zagranicy. Numer rachunku bierz wyłącznie z umowy zawartej u notariusza. Jeśli w mailu ktoś „zmienia numer konta”, najpierw zadzwoń do dewelopera na numer ze strony internetowej – oszustwa na podmieniony rachunek dotyczą właśnie dużych przelewów.

AML u notariusza i w banku – kto sprawdza i co?

Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644) wymienia wśród instytucji obowiązanych banki (art. 2 ust. 1 pkt 1) oraz notariuszy przy aktach przenoszących własność nieruchomości (art. 2 ust. 1 pkt 13). Obie instytucje stosują wobec Ciebie tzw. środki bezpieczeństwa finansowego (art. 34 ust. 1):

• identyfikują Cię i weryfikują tożsamość – na podstawie paszportu lub innego dokumentu tożsamości;
• ustalają beneficjenta rzeczywistego, czyli osobę, w imieniu której przeprowadzana jest transakcja;
• oceniają cel i charakter transakcji;
• w uzasadnionych przypadkach badają źródło pochodzenia wartości majątkowych (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b).

Przy transakcji okazjonalnej środki te stosuje się od równowartości 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2 lit. a) – a zakup mieszkania zawsze przekracza ten próg. Dodatkowo bank przekazuje GIIF informację o transferze z zagranicy o równowartości ponad 15 000 euro (art. 72 ust. 1 pkt 2 i ust. 2) oraz o wymianie walut powyżej tego progu (art. 72 ust. 3), a notariusz – o akcie o wartości ponad 15 000 euro (art. 72 ust. 4). To zgłoszenia automatyczne, które nie oznaczają, że ktoś Cię o coś podejrzewa.

Ważne: jeśli instytucja nie może zastosować któregoś ze środków – np. nie dostanie wyjaśnień co do pochodzenia pieniędzy – nie przeprowadza transakcji (art. 41 ust. 1). W praktyce oznacza to wstrzymany przelew albo przesunięty termin aktu, dlatego dokumenty warto mieć gotowe wcześniej.

Beneficjent rzeczywisty – kupujesz dla siebie czy dla kogoś?

Beneficjentem rzeczywistym jest m.in. każda osoba fizyczna, w imieniu której przeprowadzana jest transakcja (art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy AML). Jeśli rodzice z zagranicy płacą za mieszkanie dziecka albo kupujesz przez spółkę, bank i notariusz będą chcieli wiedzieć, czyje to pieniądze i kto faktycznie zostanie właścicielem. Przy spółce ustala się też strukturę własności – beneficjentem jest m.in. osoba mająca ponad 25% udziałów lub głosów. Przelew od osoby trzeciej, niezwiązanej z kupującym, ustawa wymienia jako jeden z sygnałów wyższego ryzyka (art. 43 ust. 2 pkt 8) – lepiej od razu go udokumentować, np. umową darowizny.

Kiedy kontrola jest dokładniejsza?

Wzmożone środki bezpieczeństwa finansowego stosuje się m.in. wobec osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne (PEP), członków ich rodzin i bliskich współpracowników – wtedy instytucja musi ustalić źródło majątku i źródło środków (art. 46 ust. 2 i 6), a może też poprosić o pisemne oświadczenie, czy jesteś PEP (art. 46 ust. 1). Tak samo przy transakcjach powiązanych z państwem trzecim wysokiego ryzyka z listy Komisji Europejskiej (art. 44) oraz przy innych sygnałach ryzyka, np. transakcji bez fizycznej obecności klienta, gdy tego ryzyka nie ograniczono w inny sposób (art. 43 ust. 2 pkt 7).

Pochodzenie środków – jakie dokumenty przygotować?

Ustawa nie zawiera zamkniętej listy dokumentów – każda instytucja ocenia ryzyko sama. Najczęściej wystarczy pokazać logiczny „łańcuch”: skąd pieniądze wzięły się na Twoim koncie i jak trafiły do Polski.

Źródło środków	Przykładowe dokumenty
Oszczędności z pracy	zaświadczenie o zarobkach lub umowa o pracę, zeznanie podatkowe, wyciągi z konta z kilku miesięcy
Sprzedaż nieruchomości za granicą	umowa sprzedaży, potwierdzenie wpływu ceny na konto
Działalność gospodarcza	zeznanie podatkowe, sprawozdanie finansowe, uchwała o wypłacie dywidendy
Darowizna od rodziny	umowa darowizny, potwierdzenie przelewu od darczyńcy, wyciąg darczyńcy
Spadek	dokument potwierdzający nabycie spadku, potwierdzenie przelewu
Kredyt lub pożyczka	umowa kredytu/pożyczki, potwierdzenie wypłaty

Dokumenty w języku obcym najlepiej od razu przetłumaczyć na polski. Kiedy potrzebny jest tłumacz przysięgły i ile to kosztuje, wyjaśniamy w artykule Tłumacz przysięgły u notariusza.

Darowizna od najbliższej rodziny ma też skutek podatkowy. Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla grupy zerowej wymaga zgłoszenia nabycia w 6 miesięcy, a darowiznę pieniędzy powyżej kwoty wolnej trzeba udokumentować przelewem na rachunek obdarowanego lub przekazem pocztowym (art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Gotówka przywieziona w walizce tego warunku nie spełnia. Więcej o podatkach kupującego z zagranicy – w artykule Podatki przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca.

Kupujesz mieszkanie w Warszawie lub we Wrocławiu z zagranicy? Pomożemy dobrać mieszkanie i poprowadzić zakup do aktu – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Zakup mieszkania w euro – ile naprawdę zapłacisz?

Cena jest w złotych, więc to Ty ponosisz ryzyko kursowe. Weźmy mieszkanie 2-pokojowe za 662 405 zł – to mediana ceny mieszkań 2-pokojowych we Wrocławiu według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026 (738 dostępnych mieszkań). Kurs średni euro NBP z 25.09.2026 wynosił 4,3750 zł.

Scenariusz	Kurs EUR/PLN	Potrzebna kwota w euro	Różnica wobec kursu z 25.09.2026
Kurs średni NBP z 25.09.2026	4,3750	151 407 EUR	–
Złoty mocniejszy o 5%	4,1563	159 376 EUR	+7 969 EUR
Złoty słabszy o 5%	4,5938	144 197 EUR	−7 210 EUR
Najniższy kurs w ostatnich 12 miesiącach (28.01.2026)	4,2009	157 682 EUR	+6 275 EUR
Kurs sprzedaży złotego przez NBP (tabela C, 25.09.2026)	4,3295	152 998 EUR	+1 591 EUR

Wnioski z tabeli są dwa. Po pierwsze, w ciągu ostatniego roku kurs euro wahał się między 4,2009 a 4,3900 zł – to różnica ok. 6,8 tys. euro na tym samym mieszkaniu. Po drugie, sam spread, czyli różnica między kursem średnim a kursem, po którym bank kupuje od Ciebie euro, może kosztować ponad 1,5 tys. euro. Tabela C to kursy NBP; Twój bank stosuje własne i zwykle mniej korzystne, dlatego przed przelewem porównaj oferty kilku instytucji.

Dla Warszawy rachunek wygląda podobnie: mediana ceny mieszkania 2-pokojowego w naszej ofercie to 755 824 zł, czyli ok. 172 760 euro po kursie z 25.09.2026. Aktualne ceny sprawdzisz w katalogach mieszkań we Wrocławiu i mieszkań w Warszawie.

Przewalutowanie przy wpłatach na rachunek powierniczy w transzach

Przy mieszkaniu w budowie płacisz w kilku ratach, zgodnie z postępem budowy (art. 8 ustawy deweloperskiej). Każda rata jest przeliczana po kursie z dnia wymiany, więc łączna cena w euro poznasz dopiero po ostatniej wpłacie. Część kupujących otwiera konto w złotych w polskim banku i wymienia euro stopniowo, gdy kurs jest dla nich akceptowalny, a na rachunek powierniczy przelewa już złotówki. Historia takiego konta ułatwia też weryfikację AML. Jak otworzyć rachunek w Polsce i czy potrzebujesz PESEL lub NIP, sprawdzisz w checkliście dla cudzoziemca.

Ile kosztuje przelew SEPA i SWIFT?

Jeśli wysyłasz euro z państwa UE, zastosowanie ma rozporządzenie (UE) 2021/1230. Opłata za płatność transgraniczną w euro musi być taka sama jak za odpowiadającą jej płatność krajową o tej samej wartości (art. 3 ust. 1). Ta zasada nie dotyczy opłat za przeliczenie waluty (art. 3 ust. 4). Przy przelewie inicjowanym online bank musi jednak przed wysłaniem pokazać szacunkowy koszt przewalutowania i kwotę, jaką otrzyma odbiorca (art. 5).

Przelewy spoza UE (np. z Wielkiej Brytanii, USA czy Ukrainy) idą zwykle przez SWIFT. Ich koszt zależy od cennika Twojego banku, banków pośredniczących i banku odbiorcy, a przy opcji kosztowej „SHA” lub „BEN” część opłat może zostać potrącona z przesyłanej kwoty. Przy wpłacie na rachunek powierniczy ustaw więc opcję „OUR”, jeśli bank ją oferuje, albo przelej niewielką nadwyżkę – brak kilkudziesięciu złotych to rata niezapłacona w całości.

Prawo dewizowe wymaga, by przekazy za granicę i rozliczenia w kraju związane z obrotem dewizowym powyżej równowartości 15 000 euro szły przez bank albo instytucję płatniczą (art. 25 ust. 1). Wniosek dla kupującego: duże kwoty – tylko przelewem.

Gotówka, limity i sankcje

Przewóz gotówki nie jest dobrym sposobem na zapłatę za mieszkanie. Osoba, która wjeżdża do UE lub z niej wyjeżdża z gotówką o wartości co najmniej 10 000 euro, musi złożyć deklarację – z danymi właściciela, pochodzeniem środków i celem ich przeznaczenia (art. 3 rozporządzenia (UE) 2018/1672). Przelew z konta w kraju zamieszkania jest prostszy i sam w sobie dokumentuje pochodzenie środków.

Osobną kwestią są sankcje UE. Na przykład rozporządzenie 765/2006 zakazuje przyjmowania depozytów powyżej 100 000 euro od obywateli Białorusi i osób zamieszkałych na Białorusi (art. 1u), przewidując przy tym wyjątki. Obywatele Rosji i Białorusi powinni więc sprawdzić wymogi banku jeszcze przed rezerwacją – szczegóły opisujemy w artykule Kredyt hipoteczny i zakup mieszkania dla obywateli Białorusi.

Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, pamiętaj też o tym, że przychody bez pokrycia w ujawnionych źródłach są opodatkowane stawką 75% (art. 25e ustawy o PIT). Udokumentowane źródło środków chroni więc nie tylko przed pytaniami banku, ale też przed ewentualnym sporem z urzędem skarbowym. Ogólne zasady zakupu przez obcokrajowca, w tym kiedy potrzebne jest zezwolenie MSWiA, znajdziesz w poradniku Zakup mieszkania przez cudzoziemca.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Przelew z zagranicy na zakup mieszkania to przede wszystkim kwestia dobrego przygotowania: dokumentów pokazujących pochodzenie środków, jasnej informacji, kto jest beneficjentem, i planu wymiany waluty. Cena jest w złotych, więc każdy procent kursu euro to na mieszkaniu za 662 tys. zł ok. 1,5 tys. euro. Najwięcej kosztuje zwykle nie sam przelew, lecz przewalutowanie.

Mieszkasz za granicą i szukasz mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu? Skontaktuj się z nami – dobierzemy ofertę, porozmawiamy z deweloperem o warunkach i przeprowadzimy Cię przez zakup do aktu notarialnego. Kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jesteśmy na rynku od 2016 roku.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia kursowe są orientacyjne i oparte na kursach NBP – bank stosuje własne kursy i opłaty. Wymagania dotyczące dokumentów ustala każda instytucja indywidualnie. Artykuł nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.

Źródła

• Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644 (art. 2, 34, 35, 41, 43, 44, 46, 72)
• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o DFG – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 8, 35, załącznik – prospekt informacyjny)
• Prawo dewizowe – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1131 (art. 25)
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478 (art. 4a)
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 25e)
• Ustawa o usługach płatniczych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 623 (art. 54)
• Rozporządzenie (UE) 2021/1230 w sprawie płatności transgranicznych w Unii (art. 3, 5)
• Rozporządzenie (UE) 2018/1672 w sprawie kontroli środków pieniężnych wwożonych do Unii lub wywożonych z Unii (art. 3)
• Rozporządzenie Rady (WE) nr 765/2006 dotyczące środków ograniczających w związku z sytuacją na Białorusi – wersja skonsolidowana (art. 1u)
• NBP – kurs średni EUR, tabela A nr 187/A/NBP/2026 z 25.09.2026 oraz tabela C nr 187/C/NBP/2026
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026