ПДВ 8% на оздоблення квартири – коли фірма може його застосувати
Автор: Tacjana MasiukiewiczОздоблення й облаштування~11 хв читання
Фірма може нарахувати ПДВ (VAT) 8% на оздоблення квартири, якщо виконує в житловому приміщенні будівельні роботи, ремонт або модернізацію, а приміщення має до 150 м² корисної площі. Матеріали, які підрядник купує й вбудовує в межах такої послуги, підпадають під ту саму ставку. Ті самі плитка чи ламінат, куплені самостійно в магазині, мають уже 23%. Нижче пояснюємо, що саме охоплює нижча ставка, як бути з меблями на замовлення й побутовою технікою та скільки реально ви виграєте на кошторисі 60 тис. zł нетто.
Найважливіше
- Ставка 8% охоплює будівництво, ремонт, модернізацію, термомодернізацію та перебудову житлових приміщень до 150 м² і односімейних будинків до 300 м² (ст. 41 ч. 12–12b закону про ПДВ у зв'язку зі ст. 146ef).
- Матеріали, поставлені й вбудовані фірмою в межах послуги, оподатковуються як послуга, тобто за ставкою 8%. Матеріали, куплені самостійно, мають базову ставку 23%.
- Меблі на замовлення можуть мати 8% лише тоді, коли вони нерозривно пов'язані з конструкцією приміщення й після демонтажу непридатні до використання (загальне роз'яснення Міністерства фінансів від 27.05.2020 р.). Окремі меблі та побутова техніка мають 23%.
- Для приміщення, більшого за 150 м², ставка 8% стосується лише частини ціни, пропорційної ліміту, решта має 23% (ст. 41 ч. 12c).
- Ставку обирає й відповідає за неї підрядник як платник ПДВ. На кошторисі 60 тис. zł нетто різниця між комплексною послугою та самостійною купівлею матеріалів у нашому прикладі становить 3 750 zł.
Коли фірма може застосувати ПДВ 8% на оздоблення квартири?
Підставою є ст. 41 ч. 12 закону про ПДВ (консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 775). Знижену ставку застосовують до постачання, будівництва, ремонту, модернізації, термомодернізації, перебудови або робіт з технічного обслуговування об'єктів, віднесених до «будівництва, охопленого соціальною житловою програмою». Назва вводить в оману, бо йдеться про звичайні квартири й будинки. Ст. 41 ч. 12a відносить сюди об'єкти житлового будівництва та їхні частини, за винятком нежитлових приміщень, а ч. 12b виключає житлові приміщення понад 150 м² і односімейні будинки понад 300 м².
Сама ст. 41 ч. 2 говорить про 7%, але перехідна норма ст. 146ef ч. 1 п. 2 підвищує цю ставку до 8%, а базову ставку – до 23%. Отже, у вересні 2026 р. діють 8% і 23%. Зміни до закону 2025–2026 років не змінили ст. 41 ч. 12–12c.
Мають бути виконані дві умови одночасно. По-перше, фірма виконує роботи в приміщенні, а не лише продає товар. По-друге, приміщення відповідає критеріям програми, тобто є квартирою, а не нежитловим приміщенням. Оздоблення квартири в стані stan deweloperski (без оздоблення від забудовника), тобто штукатурка й шпаклювання, фарбування, підлога, плитка, встановлення сантехніки чи міжкімнатних дверей, податкові органи зазвичай розглядають як модернізацію або будівництво приміщення. Послідовність цих робіт описуємо в посібнику оздоблення квартири від забудовника крок за кроком.
Не має значення, чи ви замовляєте як приватна особа і чи приміщення призначене для оренди. Важать характер приміщення та вид робіт. Важливо також, хто виставляє рахунок-фактуру: мала фірма, що користується суб'єктним звільненням (з 1 січня 2026 р. ліміт продажів становить 240 000 zł на рік, ст. 113 ч. 1), взагалі не нараховує ПДВ, але сама купує матеріали з 23% ПДВ і зазвичай враховує це в ціні.
Будівельні матеріали – ПДВ 8% чи 23%?
Норма перелічує послуги (будівництво, ремонт, модернізацію), а не продаж матеріалів. Тому плитка, ламінат, фарби чи сантехнічна арматура, куплені в магазині або на гуртовні, мають базову ставку 23%, незалежно від того, в яку квартиру вони потраплять. Магазин не може знизити ставку, навіть якщо ви покажете йому нотаріальний акт.
Інакше, коли матеріали постачає підрядник. Тоді ви купуєте одну послугу – оздоблення приміщення, – а матеріали є її частиною й після вбудовування стають частиною квартири. Базою оподаткування є вся винагорода (ст. 29a ч. 1), тому в рахунку-фактурі за роботу з матеріалами з'являється 8% від усієї суми. Фірма купує матеріали з 23% ПДВ, але відраховує цей податок, тож різниця не є для неї витратою.
Умова: матеріали мають бути фактично вбудовані в межах послуги. Якщо фірма продає вам товар окремим рахунком-фактурою, а монтаж виконує хтось інший або ніхто, це звичайне постачання товару з 23%. Тому в договорі з підрядником варто записати, що предметом є виконання оздоблювальних робіт з матеріалів підрядника. Що ще має містити такий договір, пишемо в тексті бригада з оздоблення – як обрати фірму і що вписати в договір.
Приклад: кошторис 60 тис. zł нетто – скільки ви заощаджуєте на ПДВ?
Сума 60 тис. zł нетто – це приблизно оздоблення 2-кімнатної квартири медіанної площі з нашої пропозиції у Вроцлаві (40,8 м², за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026) за близько 1 470 zł/м² нетто. З цього 25 тис. zł – матеріали, а 35 тис. zł – робота. Порівнюємо два варіанти за однакових цін нетто.
| Варіант | Нетто | Ставка | ПДВ | Брутто |
|---|---|---|---|---|
| A. Комплексна послуга фірми (робота + матеріали підрядника) | 60 000 zł | 8% | 4 800 zł | 64 800 zł |
| B1. Матеріали, куплені самостійно | 25 000 zł | 23% | 5 750 zł | 30 750 zł |
| B2. Лише робота фірми | 35 000 zł | 8% | 2 800 zł | 37 800 zł |
| Варіант B разом | 60 000 zł | – | 8 550 zł | 68 550 zł |
| Різниця B – A | – | – | 3 750 zł | 3 750 zł |
Економія – це 15% вартості матеріалів нетто (23% – 8%), тобто тут 3 750 zł. На практиці результат буває іншим. Підрядник часто додає націнку на матеріали або має гуртові знижки, а ви можете натрапити на акцію в гіпермаркеті. Тож порівнюйте ціни брутто обох варіантів, а не самі ставки. Як розбити оздоблення на позиції та скласти бюджет, показуємо в статті скільки коштує оздоблення квартири.
Ви лише шукаєте квартиру й не хочете самі організовувати бригади? Підберемо квартиру від забудовника – також готову або з пакетом оздоблення – і порівняємо витрати кількох інвестицій. Для покупця ми працюємо найчастіше без комісії, бо винагороду зазвичай нам платить забудовник.
ПДВ 8% чи 23% – таблиця позицій оздоблення
| Позиція | Ставка | Підстава |
|---|---|---|
| Робота: шпаклювання, фарбування, підлога, плитка, сантехніка, двері – житлове приміщення до 150 м² | 8% | ст. 41 ч. 12 п. 1, ч. 12a–12b |
| Матеріали, поставлені й вбудовані підрядником у межах цієї послуги | 8% | частина комплексної послуги, ст. 29a ч. 1 |
| Матеріали, куплені самостійно в магазині або на гуртовні | 23% | ст. 41 ч. 1 у зв'язку зі ст. 146ef – постачання товару |
| Вбудовані меблі на замовлення, нерозривно пов'язані зі стінами, підлогою або стелею | 8% | загальне роз'яснення Мінфіну № PT3.8101.2.2020 |
| Окремі меблі та конструкції, які можна перенести в інше місце | 23% | загальне роз'яснення Мінфіну № PT3.8101.2.2020 |
| Побутова техніка (холодильник, духовка, посудомийна машина, пральна машина), також вбудована | 23% | індивідуальні роз'яснення KIS, напр. від 18.10.2023 р. |
| Житлове приміщення понад 150 м² | 8% і 23% пропорційно | ст. 41 ч. 12c |
| Нежитлове приміщення (напр., офіс, послуги) | 23% | ст. 41 ч. 12a – виключення нежитлових приміщень |
ПДВ 8% на меблі на замовлення й побутову техніку
Правила щодо меблів визначає загальне роз'яснення Міністра фінансів № PT3.8101.2.2020 від 27 травня 2020 р. (Dz. Urz. Min. Fin. 2020 poz. 69). Воно змінило попередню, суворішу позицію 2014 р. Згідно з ним, виготовлення вбудованих меблів є модернізацією приміщення з 8% ПДВ, коли одночасно: меблі виготовлено на замовлення під конкретне приміщення, вони значною мірою використовують стіни, підлогу або стелю як свої елементи, а після демонтажу непридатні до використання як меблі.
Міністерство наводить приклад шафи в ніші з плит, розкроєних на розмір, змонтованої на дюбелі й шурупи, в якій задня та бічні стіни ніші виконують роль стінок шафи. Така шафа може мати 8%. Якщо ж меблі можна демонтувати й зібрати в іншому місці, наприклад шафу з повним корпусом чи кухонні модулі, поставлені під стіною, це постачання меблів з 23%. Отже, для кухні на замовлення вирішує конструкція, а не назва в пропозиції.
Побутова техніка – окремий товар. В індивідуальному роз'ясненні від 18 жовтня 2023 р. (сигн. 0113-KDIPT1-2.4012.758.2018.10.JS), виданому після рішення NSA (Вищого адміністративного суду), директор KIS (Національної податкової інформації) визнав, що вбудовані меблі можуть мати ту саму ставку, що й будівля, але частину ціни, яка припадає на побутову техніку, потрібно виокремити й оподаткувати за ставкою, належною для цих товарів. Тож вбудовані холодильник чи духовка зазвичай мають 23%, навіть коли їх монтує та сама фірма.
Квартира понад 150 м² – як рахується ПДВ на оздоблення?
Для приміщення, більшого за 150 м², фірма не втрачає пільгу повністю. Ст. 41 ч. 12c вимагає застосувати 8% до частини бази, що відповідає частці 150 м² у всій корисній площі, а 23% – до решти. Таких приміщень у нашій пропозиції небагато: за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, це 26 з 4351 доступних приміщень, тобто близько 0,6%.
Приклад: апартамент 191,19 м² в інвестиції Sudea у вроцлавському районі Krzyki. Частка ліміту – 150 / 191,19 = 78,46%. За кошторису оздоблення 400 000 zł нетто 313 824 zł оподатковуються за 8% (ПДВ 25 106 zł), а 86 176 zł – за 23% (ПДВ 19 820 zł). Разом ПДВ становить 44 926 zł, тобто на 12 926 zł більше, ніж за 8% від усієї суми. Та сама пропорція стосується ПДВ у ціні приміщення від забудовника, що описуємо в статті ПДВ на квартиру від забудовника.
Окремою категорією є роботи з технічного обслуговування, тобто роботи, що підтримують технічну справність елементів будівлі, відмінні від ремонту (ст. 41 ч. 12d). У житлових приміщеннях вони мають 8% також понад ліміт 150 м² (ч. 12 п. 2), але лише тоді, коли вартість матеріалів не перевищує 50% бази (ч. 12e). Перше оздоблення приміщення в стані stan deweloperski зазвичай не є технічним обслуговуванням.
Пакет оздоблення від забудовника і ПДВ
Коли оздоблення є частиною ціни приміщення, забудовник постачає оздоблену квартиру й застосовує до всієї суми ту саму ставку, що й до квартири: 8% для приміщення до 150 м². Винятком є елементи, які органи розглядають як окремі товари, передусім побутова техніка й меблі, які можна перенести. Коли пакет виконує окрема фірма на підставі окремого договору, діють правила, описані вище для послуги оздоблення. Плюси й мінуси таких пакетів розглядаємо в статті пакет оздоблення від забудовника – чи вигідно.
Хто відповідає за ставку ПДВ і як її перевірити?
За правильну ставку відповідає підрядник, бо саме він є платником податку й розраховується з ПДВ з податковою службою. Якщо він застосує 8% без підстав, податкова заборгованість виникає на його боці. Закон не вимагає від клієнта спеціальної заяви, але фірма може попросити дані приміщення (адресу, корисну площу, вид приміщення), бо мусить уміти довести, що роботи стосуються квартири до 150 м².
Щодо нетипових позицій підрядник може звернутися по обов'язкову інформацію про ставку (WIS, ст. 42a закону про ПДВ) або по індивідуальне роз'яснення. Уже видані роз'яснення можна знайти в базі Eureka Міністерства фінансів. Ви ж перевірте передусім, чи в пропозиції та в рахунку-фактурі кожній позиції присвоєно ставку і чи побутова техніка та окремі меблі не приховані в роботі з 8%.
Найчастіші запитання
Чи ремонт квартири завжди має ПДВ 8%?
Не завжди. Послуга ремонту, модернізації або перебудови житлового приміщення до 150 м² має 8%. Ставка 23% стосується нежитлових приміщень, надлишку площі понад 150 м², а також товарів, що продаються без послуги, наприклад матеріалів, окремих меблів і побутової техніки.
Чи можу я купити будівельні матеріали з ПДВ 8%?
Самостійно в магазині – ні. Продаж матеріалів – це постачання товарів зі ставкою 23%. Матеріали можуть мати 8% лише тоді, коли їх купує й вбудовує підрядник у межах послуги оздоблення або ремонту квартири.
Який ПДВ на меблі на замовлення?
8%, якщо вбудовані меблі виготовлено на замовлення під конкретне приміщення, вони використовують стіни, підлогу або стелю як свої елементи й після демонтажу непридатні до використання. Меблі, які можна розібрати й зібрати в іншому місці, мають 23%. Так випливає із загального роз'яснення Міністра фінансів від 27 травня 2020 р.
Чи приватна особа мусить щось підписати, щоб отримати ПДВ 8%?
Закон про ПДВ не передбачає обов'язкової заяви. Проте підрядник може попросити адресу й площу приміщення, бо саме він відповідає за застосовану ставку й мусить уміти обґрунтувати її в разі перевірки.
Чи підрядник без ПДВ дешевший?
Не обов'язково. Фірма із суб'єктним звільненням не додає ПДВ до рахунку-фактури, але купує матеріали з 23% ПДВ і не може його відрахувати, тож зазвичай включає його в ціну. Порівнюйте остаточні суми брутто з пропозицій, а не те, чи є в рахунку ПДВ.
Підсумок
ПДВ 8% на оздоблення квартири – це ставка для послуги фірми в житловому приміщенні до 150 м² разом із матеріалами, які підрядник вбудовує. Матеріали, куплені самостійно, окремі меблі та побутова техніка мають 23%, а нерозривно вбудовані меблі на замовлення – 8%, якщо відповідають умовам загального роз'яснення Мінфіну. За кошторису 60 тис. zł нетто вибір комплексної послуги дає в нашому прикладі на 3 750 zł менше ПДВ, але зрештою важить ціна брутто всієї пропозиції.
Плануєте купівлю й одразу думаєте про оздоблення? Допоможемо обрати квартиру від забудовника – у стані stan deweloperski, готову або з пакетом оздоблення – і порахувати загальний бюджет. Ми на ринку з 2016 р., а для покупця працюємо найчастіше без комісії, бо винагороду зазвичай нам платить забудовник. Актуальні пропозиції знайдете в каталозі інвестицій.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є податковою консультацією. Ставку ПДВ для конкретної послуги встановлює підрядник; у нетипових випадках він може звернутися по WIS або індивідуальне роз'яснення.
Джерела
- Закон про податок на товари та послуги – консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 2 п. 12, ст. 29a ч. 1, ст. 41 ч. 1, 2 і 12–12e, ст. 42a, ст. 146ef).
- Закон від 24 червня 2025 р. про зміну закону про податок на товари та послуги – Dz.U. 2025 poz. 896 (ліміт суб'єктного звільнення 240 000 zł з 1.01.2026).
- Загальне роз'яснення Міністра фінансів № PT3.8101.2.2020 від 27 травня 2020 р. – Dz. Urz. Min. Fin. 2020 poz. 69 (нерозривно вбудовані меблі).
- Індивідуальні роз'яснення директора KIS (Eureka) – від 18.10.2023 р., сигн. 0113-KDIPT1-2.4012.758.2018.10.JS (побутова техніка та вбудовані меблі), а також від 11.09.2019 р., сигн. 0111-KDIB3-1.4012.339.2019.2.WN (оздоблення квартир «під ключ»).
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.
