Договір бронювання квартири із забудовником (umowa rezerwacyjna): збір до 1%, повернення і зміст
Автор: Tacjana MasiukiewiczПраво і договори~7 хв читання
Знайшли квартиру, але потрібен час на рішення банку? Договір бронювання (umowa rezerwacyjna) дає змогу «притримати» обране приміщення на певний час, перш ніж ви підпишете договір із забудовником. З 1 липня 2022 р. правила бронювання регулює закон про забудовників (ustawa deweloperska) – зокрема він обмежує збір за бронювання 1% ціни та визначає, коли забудовник мусить його повернути. Пояснюємо, що має містити такий договір і на що звернути увагу.
Найважливіше
- Договір бронювання є добровільним і мусить бути укладений письмово – інакше він недійсний.
- Збір за бронювання не може перевищувати 1% ціни приміщення, указаної в інформаційному проспекті, і зараховується в рахунок ціни.
- Збір повертається вам, якщо ви не отримали кредит через негативну оцінку кредитоспроможності.
- Якщо саме забудовник не виконав умов бронювання, він повертає збір у подвійному розмірі.
- Перед підписанням бронювання забудовник мусить вручити вам інформаційний проспект із додатками.
Що таке договір бронювання?
Згідно зі ст. 29 закону про забудовників договір бронювання – це угода між забудовником і особою, зацікавленою пропозицією («бронюючим»), за якою забудовник зобов’язується тимчасово вивести обране приміщення з продажу. Це не попередній договір – він не зобов’язує жодну зі сторін укласти договір із забудовником. Його мета – дати вам час, зазвичай на отримання кредиту, без ризику, що квартиру купить хтось інший. Як спланувати цей час, описуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково.
Договір бронювання може передувати договору із забудовником, а також договору купівлі-продажу готової квартири від забудовника.
Що має містити договір бронювання?
Ст. 30 ч. 2 закону називає елементи, які договір мусить визначати:
- сторони, місце і дату укладення договору,
- ціну обраного приміщення,
- розмір збору за бронювання – якщо сторони його передбачили,
- період, на який приміщення буде виведено з пропозиції,
- розташування приміщення в будинку,
- корисну площу приміщення, площу та планування кімнат.
З 13 лютого 2026 р. ціну приміщення в договорі бронювання – так само, як у договорі із забудовником – визначають як добуток корисної площі та ціни за 1 m² (ст. 5a закону). Інформаційний проспект із додатками становить невід’ємну частину договору бронювання.
Збір за бронювання – який максимум?
Сторони можуть домовитися, що бронюючий вносить збір за бронювання, але його розмір не може перевищувати 1% ціни приміщення з інформаційного проспекту (ст. 32 ч. 2). Збір зараховується в рахунок ціни, а після підписання договору із забудовником забудовник упродовж 7 днів переказує його на житловий ескроу-рахунок.
| Ціна квартири | Максимальний збір за бронювання |
|---|---|
| 500 000 zł | 5 000 zł |
| 750 000 zł | 7 500 zł |
| 1 000 000 zł | 10 000 zł |
Зверніть увагу на назви: якщо замість збору за бронювання забудовник пропонує «завдаток» (zadatek) або «адміністративний збір», попросіть пояснити підставу і перевірте, чи загальна сума не обходить ліміт у 1%.
Коли збір за бронювання повертається?
Відповідно до ст. 34 закону збір повертається вам без зволікань, коли:
- ви не отримали позитивного рішення про кредит або попередньої згоди на кредит через негативну оцінку кредитоспроможності,
- забудовник не виконує зобов’язання за договором бронювання (наприклад, продав приміщення комусь іншому) – тоді повернення подвійне,
- забудовник змінив інформаційний проспект або додатки й не повідомив вас про це.
Якщо ви просто передумаєте й відмовитеся від купівлі з інших причин, закон не передбачає обов’язку повернення – доля збору тоді залежить від змісту договору бронювання. Тому уважно прочитайте цей фрагмент договору.
Договір бронювання, попередній договір і завдаток
Договір бронювання не є попереднім договором (umowa przedwstępna). Попередній договір зобов’язує обидві сторони укласти остаточну угоду і часто пов’язаний із завдатком, який втрачається або повертається в подвійному розмірі за правилами Цивільного кодексу. Бронювання зобов’язує лише забудовника не продавати приміщення протягом певного часу, а ви не маєте обов’язку підписувати договір із забудовником. На практиці це означає більшу гнучкість для покупця – за меншої суми, якою ви ризикуєте.
У разі готових квартир забудовники часто одразу пропонують попередній договір або продаж. Тоді правила захисту інші, ніж у разі бронювання, тому завжди перевіряйте, який документ вам дають на підпис і як він названий у тексті, а не лише в заголовку.
Бронювання готової квартири – додатковий захист
Договір бронювання може передувати й купівлі приміщення в будинку, уже зданому в експлуатацію. Тоді перед укладенням договору купівлі-продажу також відбувається приймання (odbiór), а закон передбачає додатковий захист: якщо забудовник не усуне недоліки, внесені до протоколу приймання, і ви через це не підпишете договір про передачу права власності, збір за бронювання повертається вам у подвійному розмірі (ст. 34 ч. 2). Станом на 26.09.2026 у нашому каталозі 21 новобудова у зданих будинках у Варшаві і Вроцлаві.
На який строк можна забронювати квартиру?
Договір укладають на визначений строк. Закон не називає конкретної кількості днів, але вказує, що, якщо ви подаєте заявку на кредит, строк бронювання має враховувати час, потрібний для отримання рішення банку (ст. 31). На практиці варто запитати в банку або в експерта з кредитів, скільки триває процедура, і визначити строк із запасом. Якщо рішення затримується, попросіть забудовника письмово продовжити бронювання – до спливу строку.
Чи може забудовник підвищити ціну під час бронювання?
Ціна обраного приміщення – обов’язковий елемент договору бронювання, тож указана в ньому сума є точкою відліку для договору із забудовником. Якщо під час бронювання забудовник змінить інформаційний проспект, він мусить повідомити вас, указавши, чого стосується зміна, – інакше збір за бронювання підлягає поверненню. Варто пам’ятати і про ст. 19a закону: забудовник публікує на своєму сайті ціну метра кожного приміщення разом з історією змін, а в разі розбіжності між опублікованою ціною та запропонованою під час укладення договору ви можете вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною. Зробіть скриншот прайс-листа в день бронювання – це простий доказ на майбутнє.
Обов’язки забудовника під час бронювання
- Перед укладенням договору бронювання забудовник безкоштовно вручає вам інформаційний проспект із додатками на довготривалому носії.
- На ваш запит він надає можливість ознайомитися в офісі продажу, зокрема, з книгою нерухомості, дозволом на будівництво, будівельним проєктом і фінансовою звітністю.
- Під час бронювання він повідомляє вас про кожну зміну проспекту, указуючи, чого вона стосується.
- Він не може продати заброньоване приміщення іншій особі.
Чи можна передати бронювання іншій особі?
Загалом ні. Передача третій особі вимоги за договором бронювання є недійсною (ст. 30 ч. 3). Виняток стосується осіб із I та II податкової групи в розумінні закону про податок на спадщину й дарування – наприклад, чоловіка чи дружини, дітей, батьків або братів і сестер.
Чекліст перед підписанням договору бронювання
- У вас є інформаційний проспект із додатками, і ви порівняли його з пропозицією.
- Ціна в договорі збігається з ціною, опублікованою на сайті забудовника (якщо вона вища, ви можете вимагати вигіднішої ціни).
- Збір за бронювання не перевищує 1% ціни з проспекту.
- Строку бронювання вистачить на кредитну процедуру.
- Договір чітко описує випадки повернення збору – відповідно до ст. 34.
- Ви вже знаєте проєкт договору із забудовником або принаймні його ключові умови.
Читайте також:
Часті запитання
Чи обов’язковий договір бронювання?
Ні. Це добровільна угода. Ви можете одразу підписати договір із забудовником, якщо вже маєте забезпечене фінансування.
Який розмір збору за бронювання?
Такий, як домовляться сторони, але не більший за 1% ціни приміщення, указаної в інформаційному проспекті. Збір також може взагалі не стягуватися.
Чи поверну я збір за бронювання, якщо банк відмовить у кредиті?
Так, якщо відмова зумовлена негативною оцінкою вашої кредитоспроможності. Тоді збір повертають без зволікань. Збережіть рішення банку як доказ.
Що, якщо забудовник продасть заброньовану квартиру комусь іншому?
Це невиконання зобов’язання за договором бронювання. Тоді забудовник мусить повернути збір за бронювання в подвійному розмірі.
Чи має договір бронювання укладатися в нотаріуса?
Ні. Достатньо письмової форми, але вона обов’язкова під страхом недійсності – усне бронювання не дає захисту за законом.
Підсумок
Договір бронювання – простий спосіб виграти час на кредит без ризику втратити обрану квартиру. Закон захищає бронюючого: ліміт збору 1%, повернення у разі відмови в кредиті та подвійне повернення, коли забудовник не дотримав слова. Перед підписанням перевірте проспект, ціну та строк бронювання. Наступний крок – договір із забудовником: описуємо його в статті Договір із забудовником (umowa deweloperska), а весь процес – у посібнику Як купити квартиру у забудовника.
Шукаєте квартиру від забудовника? Для покупців на первинному ринку наша допомога найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник. Перед бронюванням перевіримо договір і документи забудовника.
Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Джерела
- Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 5a, 19a, 21, 23, 26, 29–34).
- Управління захисту конкуренції та споживачів (UOKiK) (польською) – інформація для споживачів, які купують квартири в забудовників.
