Продаж квартири з орендарем: чи можна і як зробити це безпечно
Автор: Tacjana MasiukiewiczПродаж~11 хв читання
Так, квартиру з орендарем можна продати без його згоди – договір оренди не припиняється, а покупець вступає в нього на місце попереднього власника (ст. 678 Цивільного кодексу). Важливо, що для житлового приміщення, яке орендар уже займає, набувач не може розірвати оренду лише тому, що купив квартиру (ст. 692 ЦК). Нижче пояснюємо, що відбувається з договором, заставою (kaucja) і орендною платою, як організувати покази і кому така пропозиція найвигідніша – на прикладі студії у Вроцлаві.
Найважливіша інформація
- Після продажу набувач вступає у відносини оренди на місце продавця – на тих самих умовах (ст. 678 § 1 ЦК).
- Норми про розірвання оренди набувачем не застосовуються до житлових приміщень, якщо орендар уже вселився (ст. 692 ЦК).
- Власник, який хоче сам жити в квартирі, може розірвати звичайну оренду не раніше ніж за пів року наперед (із замінним житлом) або за 3 роки наперед (без нього) – ст. 11 п. 4–5 закону про захист прав мешканців.
- Застава: за звичайної оренди до 12-кратного розміру орендної плати, за оказійної оренди (najem okazjonalny) до 6-кратного; повернення протягом місяця від звільнення приміщення (ст. 6 і 19a закону).
- Закон дає власникові право входу до квартири лише при аварії і на погоджені огляди (ст. 10) – для показів покупцям потрібна згода орендаря.
Чи можна продати квартиру з орендарем без його згоди?
Так. Вам не потрібна згода орендаря на розміщення пропозиції, попередній договір чи нотаріальний акт. Орендар також, як правило, не має права переважної купівлі квартири, в якій живе, якщо сторони самі не записали такого права в договорі оренди.
Наслідок продажу описує ст. 678 § 1 Цивільного кодексу: набувач вступає у відносини оренди на місце відчужувача. Договір діє в попередній редакції – з тією самою орендною платою, строком і правилами розірвання; змінюється лише орендодавець.
Про оренду ви повідомляєте покупця від початку – найкраще вже в оголошенні («здана до…, орендна плата… zł»). Договір оренди, акт приймання-передачі і підтвердження платежів мають увійти до комплекту документів поряд із тими, що з переліку в статті продаж квартири крок за кроком.
Орендар і новий власник – чи може набувач розірвати оренду?
Загальне правило ст. 678 ЦК дозволяє набувачеві розірвати оренду з дотриманням законних строків, якщо договір не було укладено на визначений строк, у письмовій формі, з достовірною датою і річ не передано орендареві (§ 2). Для квартир ключова ст. 692 ЦК: норми про розірвання оренди набувачем не застосовуються до оренди житлових приміщень, якщо орендар ще не вселився.
Отже, якщо мешканець уже живе в квартирі, купівля не є підставою для розірвання. Новий власник має ті самі можливості, що й попередній: випадки з договору і з закону про захист прав мешканців – наприклад, за заборгованості з орендної плати щонайменше за три повні платіжні періоди (після письмового попередження і встановлення додаткового місячного строку), за використання приміщення всупереч договору попри письмове попередження або за суборенди без письмової згоди (ст. 11 п. 2).
Якщо покупець хоче жити в квартирі, а оренду укладено на невизначений строк, закон передбачає розірвання «для власних потреб»: не пізніше ніж за пів року наперед, якщо орендар має де жити в умовах замінного житла або власник надасть йому таке житло (ст. 11 п. 4), або не пізніше ніж за 3 роки наперед без замінного житла (п. 5). Повідомлення про розірвання має бути письмовим і зазначати причину. Якщо після розірвання за 3 роки власник не вселиться в квартиру (або виїде до спливу пів року), мешканець може повернутися або вимагати різницю в орендній платі за рік (п. 6).
Продаж квартири і договір оренди – що відбувається з кожним типом договору
Покупець насамперед запитає: коли квартира буде вільна? Відповідь залежить від типу договору.
| Тип договору оренди | Що з ним після продажу | Коли набувач може його припинити |
|---|---|---|
| Звичайна оренда на визначений строк | Набувач вступає в договір до кінця строку (ст. 678 § 1, ст. 692 ЦК) | Зі спливом строку; раніше лише у випадках, передбачених договором (ст. 673 § 3 ЦК), і за порушень зі ст. 11 п. 2 закону (зокрема, 3 періоди заборгованості, суборенда без згоди) |
| Звичайна оренда на невизначений строк | Набувач вступає в договір; захист мешканця без змін | З причин зі ст. 11 закону: за порушень – за місяць наперед на кінець місяця; для власних потреб – за 6 місяців (із замінним житлом) або 3 роки наперед |
| Оказійна оренда (макс. 10 років) | Набувач вступає в договір до кінця строку | Зі спливом строку або у випадках, передбачених договором; за порушень зі ст. 11 п. 2 підп. 1–3 (ст. 19e); після припинення – вимога звільнити приміщення зі строком мін. 7 днів (ст. 19d) |
| Інституційна оренда | Набувач вступає в договір; стосується продажу підприємцем, який здає приміщення | Зі спливом строку або у випадках, передбачених договором; вимога звільнити приміщення зі строком мін. 14 днів (ст. 19i) |
| Орендар ще не вселився | Набувач вступає в договір | Може розірвати оренду з дотриманням законних строків (ст. 678 § 1, ст. 692 ЦК) – для приміщення з щомісячною орендною платою закон передбачає 3 місяці на кінець місяця (ст. 688 ЦК) |
Найменше проблем дає оказійна оренда: покупець знає, коли договір закінчиться, а в разі опору орендаря є спрощений шлях звільнення приміщення. Подробиці цього договору ми описали в статті оказійна та інституційна оренда. Однак орендар погодився на примусове виконання щодо попереднього власника – набувачеві потрібна клаузула про виконання на свою користь як правонаступника, з підтвердженням переходу прав, наприклад, нотаріальним актом купівлі-продажу (ст. 788 § 1 ЦПК). Норми прямо не регулюють, чи має новий власник повторно повідомити про договір податкову інспекцію, – цей пункт варто обговорити з нотаріусом при підписанні акта.
Застава, орендна плата і податок – як їх розрахувати при нотаріальному акті
Застава забезпечує вимоги орендодавця на день звільнення приміщення і підлягає поверненню протягом місяця від звільнення приміщення або від набуття права власності на нього орендарем, після утримання належних орендодавцеві сум (ст. 6 п. 4; при оказійній оренді – ст. 19a п. 5). Норми прямо не визначають, як заставу мають розрахувати між собою продавець і покупець. Але оскільки саме набувач буде орендодавцем на день припинення оренди, найбезпечніше передати йому заставу – переказом або зменшенням ціни – і зазначити це в нотаріальному акті разом із її сумою.
- Орендна плата – визначте в акті день, з якого вона належить набувачеві (зазвичай день передачі квартири, тобто передачі прав орендодавця), і розрахуйте плату за поточний місяць пропорційно.
- Повідомлення орендаря – надішліть спільний лист продавця і покупця з датою зміни власника і новим номером рахунку для платежів.
- Документи для набувача – договір із додатками, акт приймання-передачі, підтвердження платежів, а при оказійній оренді – нотаріальний акт орендаря і підтвердження повідомлення до податкової (US).
- Податок з оренди – дохід до дня продажу декларуєте ви, з дня переходу – набувач. Правила ринкового податку (8,5% до 100 тис. zł доходу, 12,5% від перевищення) ми описали в статті про податок з оренди квартири.
Покази квартири з орендарем – право входу і добра практика
Без згоди мешканця власник увійде до квартири лише при аварії, у присутності поліції або муніципальної варти (ст. 10 п. 1); в інших випадках мешканець надає доступ до квартири в погоджений час для огляду або необхідних робіт (п. 3). Покази для покупців до цього переліку не входять, а права орендаря на користування приміщенням захищені так само, як власність (ст. 690 ЦК). Тому покази потребують домовленості з орендарем.
- Домовтеся письмово про постійні вікна для показів (наприклад, два на тиждень) і спосіб завчасного повідомлення.
- Запропонуйте компенсацію за незручності, наприклад зниження орендної плати на місяці продажу, – це дешевше, ніж тижні простою пропозиції.
- Обмежте кількість візитів: добрі фото і план в оголошенні, віртуальна прогулянка, день відкритих дверей для кількох зацікавлених одночасно.
- У нових договорах оренди допишіть пункт про надання доступу до квартири для показів у разі продажу.
Продаж з орендарем зазвичай триває довше – коло покупців вужче, а покази залежать від орендаря. Часові рамки етапів описуємо в статті скільки триває продаж квартири.
Маєте здану квартиру і думаєте, чи продавати її з орендарем, чи чекати кінця договору? Ми допоможемо оцінити квартиру і провести продаж – підберемо стратегію під тип договору оренди і знайдемо покупців, для яких орендар – перевага, а не перешкода.
Продаж зданої в оренду квартири – кому це вигідно і як це впливає на ціну?
Квартира з орендарем – це два різні продукти для двох груп покупців. Для людини, що купує для власних потреб, оренда – перешкода: вона не зможе вселитися одразу, а за договору на невизначений строк може чекати навіть 3 роки. Тож вона очікує знижки або оминає пропозицію.
Для інвестора навпаки: квартира заробляє з першого дня, а орендар має відому історію платежів. Тому пропозицію «з орендарем» варто спрямовувати насамперед інвесторам і подавати її мовою дохідності – так, як ми рахуємо в статті про дохідність оренди квартири.
Приклад: студія у Вроцлаві з орендарем
Припустімо студію площею 32,4 m² (медіана метражу студій у нашій пропозиції у Вроцлаві). Орендну плату рахуємо за середньою ставкою оренди NBP для шести великих міст (зокрема Вроцлава) за I кв. 2026 р. – 67,5 zł/m², без експлуатаційних платежів: 32,4 × 67,5 = 2 187 zł на місяць, тобто 26 244 zł на рік. Ринковий податок 8,5% – це 2 231 zł, залишається 24 013 zł.
| Ціна квартири з орендарем | Дохідність брутто (річна орендна плата / ціна) | Після ринкового податку 8,5% |
|---|---|---|
| 560 000 zł | 4,7% | 4,3% |
| 600 000 zł | 4,4% | 4,0% |
| 640 000 zł | 4,1% | 3,8% |
Інвестор порівняє це з альтернативою: новою студією від забудовника. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, медіана ціни студії у Вроцлаві – 595 638 zł. До цього додається оздоблення – за орієнтовних 2 200 zł/m² (середина діапазону зі статті скільки коштує оздоблення квартири) це близько 71 280 zł – а також кілька місяців без доходу: за 3 місяців робіт і місяця пошуку орендаря це близько 8 750 zł втраченої орендної плати. Разом нова квартира, «готова до здачі в оренду», – це близько 676 тис. zł; ця різниця – ваш аргумент у переговорах, навіть якщо квартира старша.
Натомість для покупця для власних потреб та сама студія з оказійною орендою, що закінчується через рік, коштує менше, ніж ідентична порожня, – йому доведеться чекати і зважати на ризик, що орендар не виїде добровільно. Нові студії, з якими покупець вас порівнюватиме, ви знайдете в добірці нових інвестицій у Вроцлаві.
Ризики при продажу квартири з орендарем і як їх обмежити
- Усний або неповний договір – складіть договір або додаток з актуальною орендною платою і заставою.
- Заборгованість орендаря – покупець запитає про історію платежів; покажіть виписки і визначте в акті, хто стягує заборгованість, що виникла до продажу.
- Неузгоджена застава – без запису в акті спір про її повернення може повернутися до вас після припинення оренди.
- Обіцянка «порожньої квартири» – не вписуйте до попереднього договору строк передачі вільної квартири, якщо не впевнені, що орендар виїде; недотримання може коштувати завдатку. Правила завдатку описує стаття про попередній договір продажу квартири.
Продаєте через посередника? Визначте в договорі, хто контактує з орендарем, – більше в статті ексклюзивний чи відкритий договір посередництва.
Найчастіші запитання
Чи мусить орендар виїхати після продажу квартири?
Ні. Продаж не припиняє оренди – набувач вступає в договір на місце продавця (ст. 678 § 1 ЦК). Якщо орендар уже живе в квартирі, новий власник не може розірвати договір лише через купівлю (ст. 692 ЦК); на нього поширюються строки і причини розірвання з договору і з закону про захист прав мешканців.
Чи потрібна згода орендаря для продажу квартири з ним?
Ні – власник може продати квартиру без згоди орендаря, а орендар приватної квартири, як правило, не має права переважної купівлі, якщо його не записано в договорі. Натомість згода потрібна для показів квартири покупцям, бо закон дозволяє входити до приміщення лише в разі аварії і на погоджені огляди.
Хто повертає заставу орендареві після продажу квартири?
Заставу повертає орендодавець протягом місяця від звільнення приміщення. Після продажу ним є набувач, тому продавець зазвичай передає йому заставу (переказом або в ціні), а її суму зазначають в акті.
Чи можна продати квартиру орендареві?
Так, це часто найпростіший сценарій – орендар знає квартиру, а покази відпадають. Застава підлягає поверненню протягом місяця від набуття права власності орендарем (ст. 6 п. 4 закону про захист прав мешканців) – на практиці сторони зараховують її в рахунок ціни.
Чи легше продати квартиру з оказійною орендою?
Зазвичай так, бо договір має чіткий кінець (максимум 10 років), а орендар погодився на примусове виконання в нотаріальному акті. Щоб скористатися цим актом, новий власник мусить отримати клаузулу про виконання на свою користь як правонаступник (ст. 788 ЦПК), підтвердивши набуття нотаріальним актом купівлі-продажу.
Підсумок
Продаж квартири з орендарем законний і не потребує згоди орендаря, але покупець переймає договір оренди з усіма його наслідками – для житлового приміщення він не розірве його лише тому, що купив квартиру. Перевірте тип і строк договору, упорядкуйте документи і заставу, домовтеся про правила показів і вирішіть, на кого ви орієнтуєтеся – на інвестора чи на покупця для власних потреб.
Хочете продати здану квартиру без простоїв і суперечок про заставу? Зв'яжіться з нами щодо оцінки і продажу квартири – ми на ринку з 2016 року, працюємо у Варшаві та Вроцлаві.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а орендна плата і ціни в прикладі – припущення на основі даних NBP і каталогу TM Invest. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією – перед продажем квартири з орендарем варто проконсультувати договір оренди і положення акта з юристом або нотаріусом.
Джерела
- Цивільний кодекс (Kodeks cywilny) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 81, 673, 678, 679, 688, 690, 692).
- Закон про захист прав мешканців, житловий фонд гміни та про зміну Цивільного кодексу – зведений текст Dz.U. 2023 poz. 725 (ст. 6, 10, 11, 19a–19e, 19i).
- Цивільний процесуальний кодекс (Kodeks postępowania cywilnego) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 468 (ст. 788).
- NBP – Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової нерухомості в I кв. 2026 р. (ставки оренди).
- Розрахунок доходів від оренди – ryczałt ewidencjonowany – podatki.gov.pl.
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.
