Податки при купівлі квартири в Польщі іноземцем у 2026 році: PCC, VAT

Податки при купівлі квартири в Польщі для іноземця ті самі, що й для поляка: окремого «податку для іноземців» немає. При купівлі від забудовника VAT уже включено в ціну і PCC (податок на цивільно-правові дії) ви не платите, а на вторинному ринку PCC становить 2%. Відмінностей три: звільнення від PCC для першої квартири зазвичай не діє, якщо ви маєте або мали житло за кордоном; у нотаріуса часто потрібен присяжний перекладач; а дозвіл MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації) і державне мито 1570 zł потрібні лише в деяких випадках. Нижче показуємо повну вартість купівлі 2-кімнатної квартири з нашої пропозиції у Варшаві та Вроцлаві.

Найважливіше

• Податкове законодавство не передбачає жодних додаткових податків через те, що покупець не має польського громадянства. PCC, VAT, нотаріальний тариф і судові збори однакові для всіх.
• Первинний ринок: VAT 8% уже в ціні, без PCC. Вторинний ринок: PCC 2% від ринкової вартості квартири.
• Звільнення від PCC для першої квартири: на думку директора KIS (Національної податкової інформації), квартира чи будинок за кордоном (навіть уже продані) виключають звільнення.
• Окрема квартира (samodzielny lokal mieszkalny) не потребує дозволу MSWiA. Коли дозвіл потрібен (наприклад, будинок, ділянка), державне мито становить 1570 zł.
• Після купівлі ви щороку платите податок на нерухомість — у Варшаві та Вроцлаві 1,25 zł/m² у 2026 р. Дохід від оренди квартири в Польщі оподатковується в Польщі за ставками ryczałt (спрощеного податку) 8,5% / 12,5%.

Чи платить іноземець інші податки при купівлі квартири в Польщі?

Ні. Закон про податок на цивільно-правові дії охоплює продаж речей, розташованих на території Польщі (ст. 1 ч. 4), — важливе місцезнаходження квартири, а не громадянство чи місце проживання покупця. Те саме стосується VAT у ціні від забудовника, нотаріального тарифу і судових зборів за книгу нерухомості (księga wieczysta). Окреме звільнення від PCC стосується лише вузької групи: іноземних держав, їхніх дипломатичних представництв і персоналу з імунітетом, за умови взаємності (ст. 8 п. 1 закону про PCC).

Витрати, які можуть стосуватися лише іноземця, податками не є:

• винагорода присяжного перекладача — якщо ви недостатньо добре знаєте польську,
• державне мито за дозвіл MSWiA — лише коли дозвіл потрібен,
• переклади документів і довіреності — якщо ви купуєте з-за кордону через представника,
• новий збір за Репозиторій — з 19 листопада 2026 р. нотаріус стягуватиме його під час акта, за яким іноземець набуває нерухомість (подробиці нижче).

Увесь процес купівлі — від перевірки, чи потрібен вам дозвіл, до нотаріального акта (akt notarialny) — описуємо в путівнику купівля квартири в Польщі іноземцем.

PCC для іноземця: первинний і вторинний ринок

Від забудовника ви купуєте квартиру з VAT, тому PCC не платите (ст. 2 п. 4 літ. a закону про PCC). Виняток — купівля шостої і кожної наступної квартири в тій самій новобудові: тоді PCC становить 6% (ст. 7a). VAT уже включено в ціну з прайсу: 8% для квартир до 150 m² корисної площі, а для більших квартир — 23% від надлишку площі. Докладніше: VAT на квартиру від забудовника (стаття польською).

На вторинному ринку (від приватної особи) ви платите PCC 2% від ринкової вартості квартири. Платить покупець, а під час нотаріального акта податок стягує нотаріус і перераховує його до податкової. Тож декларацію ви самі не подаєте. Подробиці — у статті податок PCC при купівлі квартири.

Перша квартира без PCC — чи може іноземець скористатися звільненням?

Так, норма не виключає іноземців. Звільнення зі ст. 9 п. 17 закону про PCC має фізична особа, яка на день купівлі і раніше не мала квартири, будинку, кооперативного права власності на приміщення чи частки в цих правах (крім частки до 50%, отриманої в спадок).

Проблема виникає з нерухомістю за кордоном. Норма не уточнює, де має бути розташоване попереднє житло. В індивідуальній інтерпретації sygn. 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD директор Національної податкової інформації (KIS) визнав, що особа, яка має (або мала) квартиру в Україні, не може скористатися звільненням при купівлі квартири в Польщі. Не мало значення ні те, що квартира розташована за межами Польщі, ні те, що покупець роками живе в Польщі й уже має польське громадянство. Міністерство фінансів дотримується такої самої позиції.

На практиці це означає:

• Ви маєте або мали квартиру чи будинок в іншій країні (навіть продані багато років тому) — при купівлі на вторинному ринку заплатите PCC 2%.
• Ви маєте в іншій країні частку в квартирі, отриману в дарунок або куплену, — звільнення також не діє. Частка до 50%, отримана в спадок, не заважає.
• Ви купуєте вдвох (наприклад, подружжя) — звільнення діє лише тоді, коли умову виконує кожен із покупців.
• Ви ніколи не мали квартири чи будинку в жодній країні — звільнення діє.

Нотаріус приймає вашу заяву про виконання умов. Пам’ятайте, що податкова може згодом її перевірити, зокрема через обмін податковою інформацією з іншими державами. Тоді несплачений PCC доведеться сплатити з відсотками. У нетиповій ситуації варто подати заяву на індивідуальну інтерпретацію. При купівлі від забудовника цієї проблеми немає — PCC ви не платите незалежно від того, чи маєте інші квартири.

Нотаріус, судові збори і присяжний перекладач

Нотаріальний тариф. За договір купівлі-продажу квартири, договір із забудовником (umowa deweloperska) і договір про перехід права власності максимальний тариф — половина ставки з § 3 розпорядження про максимальні ставки нотаріального тарифу, плюс 23% VAT. Для квартири за 755 824 zł це максимум 1 896,65 zł нетто за один акт. Нотаріус може взяти менше. Таблиці ставок: вартість нотаріуса при купівлі квартири у 2026 році.

Судові збори. Внесення права власності до книги нерухомості коштує 200 zł, відкриття нової книги для квартири від забудовника — 100 zł, внесення вимоги з договору із забудовником — 150 zł (навпіл із забудовником), внесення іпотеки — 200 zł. Їх стягує нотаріус під час акта. Докладніше: судові збори при купівлі квартири (стаття польською).

Присяжний перекладач. Нотаріальний акт складається польською. Якщо сторона не знає польської, нотаріус перекладає акт особисто (якщо має повноваження присяжного перекладача) або за допомогою присяжного перекладача (ст. 2 § 3 і ст. 87 § 1 п. 1 закону «Prawo o notariacie»). Винагорода перекладача за приватним замовленням встановлюється індивідуально, і ви платите її окремо, поза нотаріальним тарифом. Коли перекладач потрібен і як його вибрати, пояснюємо в статті присяжний перекладач у нотаріуса. Для договору із забудовником і договору про перехід права власності він знадобиться двічі.

Новий збір із 19 листопада 2026 р. Уже сьогодні нотаріус надсилає міністру внутрішніх справ витяг з кожного акта, за яким іноземець набуває нерухомість у Польщі, — також окрему квартиру, куплену без дозволу (ст. 8a закону про набуття нерухомості іноземцями). Зміни від 17 липня 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1099) переносять це надсилання до Центрального репозиторію електронних витягів з нотаріальних актів. За розміщення витягу нотаріус стягуватиме зі сторін збір. Його розмір визначить розпорядження міністра — станом на кінець вересня 2026 р. його ще не опубліковано.

Плануєте купівлю від забудовника у Варшаві чи Вроцлаві? Допоможемо вибрати квартиру і пройти договір бронювання та договір із забудовником — найчастіше без комісії для покупця, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Скільки коштує купівля квартири в Польщі для іноземця? Приклад

Візьмімо медіанну ціну 2-кімнатної квартири за даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026: 755 824 zł у Варшаві (859 квартир у продажу) і 662 405 zł у Вроцлаві (738 квартир). Припущення: купівля за власні кошти, покупець — іноземець із житлом в іншій країні (тож на вторинному ринку без звільнення від PCC), нотаріус бере максимальні ставки. На первинному ринку квартира будується (договір із забудовником, а потім договір про перехід права власності); на вторинному — один договір купівлі-продажу, книга нерухомості вже існує.

Позиція	Варшава — від забудовника	Варшава — вторинний ринок	Вроцлав — від забудовника	Вроцлав — вторинний ринок
Ціна квартири	755 824 zł (VAT у ціні)	755 824 zł	662 405 zł (VAT у ціні)	662 405 zł
PCC	не платите	15 116,48 zł (2%)	не платите	13 248,10 zł (2%)
Договір із забудовником — ваша половина тарифу з VAT	1 166,44 zł	–	1 051,53 zł	–
Договір про перехід права власності / купівлі-продажу — тариф із VAT	2 332,88 zł	2 332,88 zł	2 103,07 zł	2 103,07 zł
Судові збори (вимога ½, відкриття KW, внесення права власності)	375 zł	200 zł	375 zł	200 zł
Дозвіл MSWiA	не потрібен	не потрібен	не потрібен	не потрібен
Разом податки і збори	3 874,32 zł	17 649,36 zł	3 529,60 zł	15 551,17 zł
Присяжний перекладач	додатково, 2 візити	додатково, 1 візит	додатково, 2 візити	додатково, 1 візит

Різниця помітна: для іноземця, який має житло за кордоном, купівля на вторинному ринку у Варшаві коштує в податках і зборах приблизно на 13,8 тис. zł більше, ніж від забудовника, а у Вроцлаві — приблизно на 12 тис. zł більше. Головна причина — PCC. Якщо купуєте в кредит, додадуться витрати на іпотеку: судовий збір 200 zł, нотаріальний тариф за заяву про встановлення іпотеки і PCC з іпотеки (19 zł або 0,1% суми). Про кредит для іноземців пишемо в статті іпотека в Польщі для іноземців.

Квартири з нашої пропозиції дивіться на сторінках нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві. Перед бронюванням підготуйте PESEL (польський ідентифікаційний номер), NIP і банківський рахунок — перелік кроків у статті PESEL, NIP і рахунок для купівлі квартири.

Коли додається державне мито за дозвіл MSWiA?

Окрему квартиру в розумінні закону про власність приміщень іноземець купує без дозволу (ст. 8 ч. 1 п. 1 закону про набуття нерухомості іноземцями). Без дозволу можна також купити гараж або частку в гаражі, якщо він служить житловим потребам (п. 1a). Громадянам держав ЄЕЗ і Швейцарії за загальним правилом дозвіл узагалі не потрібен (ст. 8 ч. 2).

Дозвіл потрібен, наприклад, для купівлі односімейного будинку чи ділянки громадянином держави поза ЄЕЗ. Тоді додається державне мито (opłata skarbowa) 1570 zł за видачу дозволу (частина III п. 8 додатка до закону про державне мито). Заяву, документи і строк очікування описуємо в статті дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості.

Податок на нерухомість для іноземця — що платити щороку?

Власник квартири платить податок на нерухомість до гміни незалежно від громадянства. У 2026 р. ставка для житлових будинків у Варшаві та Вроцлаві становить 1,25 zł за m² корисної площі, плюс податок із частки в земельній ділянці (0,77 zł/m²). Для медіанної 2-кімнатної квартири з нашої пропозиції це прибл. 49 zł на рік у Варшаві (39,4 m²) і прибл. 51 zł у Вроцлаві (40,8 m²) плюс земельна частина. Суму до 100 zł ви сплачуєте одноразово, у строк першого платежу (15 березня).

Після купівлі у вас є 14 днів, щоб подати інформацію IN-1 до міської ради — навіть якщо ви живете за кордоном. Ставки і приклади: податок на нерухомість за квартиру у 2026 році (стаття польською).

Оренда квартири нерезидентом — який податок?

Якщо ви не живете в Польщі (не маєте тут центру життєвих інтересів і не перебуваєте в Польщі понад 183 дні на рік), у вас в Польщі обмежений податковий обов’язок. Ви платите податок лише з доходів, отриманих у Польщі, — а до них закон прямо відносить доходи від нерухомості, розташованої в Польщі, зокрема від оренди і продажу (ст. 3 ч. 2a і 2b п. 4 закону про PIT).

Приватну оренду оподатковують податком ryczałt від зареєстрованих доходів (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych): 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% від перевищення. Приклад: орендна плата 3 000 zł на місяць — це 36 000 zł на рік і 3 060 zł податку. Строки і декларацію PIT-28 описуємо в статті податок на оренду квартири у 2026 році (стаття польською).

Норми про податковий обов’язок застосовуються з урахуванням договорів про уникнення подвійного оподаткування (ст. 4a закону про PIT). Ці договори зазвичай дозволяють Польщі оподатковувати дохід від нерухомості, розташованої в Польщі, а країна вашого резидентства усуває подвійне оподаткування за правилами договору — наприклад, звільняє цей дохід або зараховує податок, сплачений у Польщі. Перевірте текст договору з вашою країною (перелік на gov.pl) або зверніться до податкового фахівця в країні резидентства.

Поширені запитання

Підсумок

Польське право не передбачає окремих податків на купівлю квартири іноземцем. Найбільше залежить від вибору ринку: від забудовника ви платите лише нотаріальний тариф і судові збори (для медіанної 2-кімнатної квартири прибл. 3,5–3,9 тис. zł), а на вторинному ринку іноземець із житлом за кордоном зазвичай заплатить ще й 2% PCC (прибл. 13–15 тис. zł). До цього додаються перекладач, з 19 листопада 2026 р. збір за Репозиторій, а 1570 zł за дозвіл MSWiA — лише коли дозвіл потрібен.

Хочете купити квартиру від забудовника у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо квартиру у вашому бюджеті і проведемо вас через купівлю — найчастіше без комісії для покупця, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Якщо потрібне фінансування, запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків, доступні для вашого виду перебування.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й не є податковою чи юридичною консультацією. Якщо у вас є нерухомість за кордоном, частки або доходи від оренди, варто перевірити свою ситуацію в нотаріуса чи податкового фахівця.

Джерела

• Закон про податок на цивільно-правові дії (PCC) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 1 ч. 4, ст. 2 п. 4, ст. 7, ст. 7a, ст. 8, ст. 9 п. 17, ст. 10).
• Індивідуальна інтерпретація директора KIS sygn. 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD — квартира за кордоном і звільнення від PCC.
• Закон про набуття нерухомості іноземцями — єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 8, ст. 8a) та зміни від 17 липня 2026 р. — Dz.U. 2026 poz. 1099.
• Закон про державне мито (ustawa o opłacie skarbowej) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1154 (додаток, частина III п. 8).
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріального тарифу — єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566.
• Prawo o notariacie (закон про нотаріат) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 2 § 3, ст. 87 § 1).
• Закон про судові витрати в цивільних справах — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42–44).
• Закон про податок на товари і послуги (VAT) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 41 ч. 12–12c, ст. 146ef).
• Закон про місцеві податки і збори — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 707 (ст. 6) та граничні ставки на 2026 р. — M.P. 2025 poz. 726.
• Закон про податок на доходи фізичних осіб (PIT) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 3 ч. 1a, 2a, 2b, ст. 4a) та закон про ryczałt (спрощений податок на доходи) — Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12).
• Договори про уникнення подвійного оподаткування — Міністерство фінансів Польщі, gov.pl.
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.