Продаж квартири зі спадщини: податок, строки й пільги (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczВитрати й податки~11 хв читання
Продаж квартири зі спадщини звільнений від податку на доходи, якщо від кінця року, в якому спадкодавець купив квартиру, минуло 5 років. При даруванні інакше: 5 років ви рахуєте від кінця року, в якому квартиру отримали саме ви. Якщо строк ще не минув, ви сплачуєте 19% PIT від доходу, але можете відняти, зокрема, витрати на купівлю, понесені спадкодавцем, виплачену обов'язкову частку (zachowek) і вкладення в ремонт або скористатися житловою пільгою. Нижче ви знайдете таблицю типових ситуацій і два розрахунки для квартири вартістю близько 755 тис. zł.
Найважливіша інформація
- Спадщина: 5 років рахуються від кінця календарного року, в якому квартиру набув спадкодавець (ст. 10 п. 5 закону про PIT, діє при продажу від 1 січня 2019 р.).
- Дарування: 5 років рахуються від кінця року, в якому ви отримали дарунок – дата купівлі дарувальником значення не має.
- Податок при продажу до спливу строку: 19% доходу, декларується в PIT-39 до 30 квітня наступного року.
- Найближча родина (так звана нульова група) не сплачує податку на спадщину й дарування, якщо повідомить про набуття на формулярі SD-Z2 протягом 6 місяців.
- Виручка, витрачена протягом 3 років від кінця року продажу на власні житлові цілі, звільнена від PIT (житлова пільга, ulga mieszkaniowa).
Від коли рахувати 5 років при спадщині, а від коли при даруванні?
Загальне правило просте: продаж нерухомості приватною особою оподатковується, якщо він відбувся до спливу п'яти років, рахуючи від кінця календарного року, в якому її набуто (ст. 10 п. 1 підп. 8 закону про PIT). Детально цей механізм, із прикладами дат, ми описуємо в статті Податок з продажу квартири до спливу 5 років. Тут зосереджуємося на тому, що змінюється при спадщині та даруванні.
Спадщина. З 1 січня 2019 р. при продажу успадкованої квартири п'ятирічний строк рахується від кінця року, в якому квартиру купив (або збудував) спадкодавець, а не від смерті спадкодавця і не від дати ухвали суду (ст. 10 п. 5 закону про PIT). Нова редакція застосовується до доходів, отриманих від 1 січня 2019 р., тож не має значення, чи спадкодавець помер до цієї дати, чи після неї – важить дата продажу.
Дарування. Для дарування подібного правила немає, тому застосовується загальне: п'ять років рахуються від кінця року, в якому ви отримали квартиру. Навіть якщо батьки купили її 30 років тому, дарування «запускає годинник» заново.
Продаж квартири зі спадщини або дарування – коли є податок? Таблиця ситуацій
Наведені нижче приклади передбачають продаж у 2026 р. особою, яка не веде діяльності з торгівлі нерухомістю.
| Ситуація | Від коли рахуєте 5 років | Кінець строку | PIT при продажу у 2026 р.? |
|---|---|---|---|
| Спадщина після батька чи матері, які купили квартиру у 2015 р. | від 31.12.2015 | 31.12.2020 | Ні |
| Спадщина після батька чи матері, які купили квартиру у 2024 р. | від 31.12.2024 | 31.12.2029 | Так – 19% доходу, якщо немає житлової пільги |
| Дарування від батьків у 2023 р. (батьки купили у 2005 р.) | від 31.12.2023 | 31.12.2028 | Так – без відрахування ціни, сплаченої батьками |
| Поділ спадщини у 2025 р. з виплатою братам і сестрам (спадкодавець купив у 2012 р.) – частина, що відповідає вашій частці | від 31.12.2012 | 31.12.2017 | Ні |
| Той самий поділ спадщини – частина, набута понад частку (за виплату) | від 31.12.2025 | 31.12.2030 | Так, але виплата є витратою, тож дохід буває невеликим |
Які витрати можна відняти при продажу квартири зі спадщини та з дарування?
Податок ви сплачуєте від доходу, тобто від ціни за договором, зменшеної на витрати на продаж (наприклад, оцінку чи комісію посередника – ст. 19 п. 1) і на витрати на отримання доходу. Для квартир, отриманих безоплатно, правила витрат визначає ст. 22 п. 6d закону про PIT – і тут спадщина явно вигідніша за дарування.
| Витрата | Спадщина | Дарування |
|---|---|---|
| Документально підтверджені вкладення, що збільшують вартість квартири (ремонт, модернізація), понесені вами | так | так |
| Сплачений податок на спадщину й дарування – у частині, що припадає на квартиру, яка продається | так | так |
| Документально підтверджені витрати на придбання або будівництво, понесені спадкодавцем | так | ні |
| Спадкові обтяження: погашені борги спадкодавця, сплачена обов'язкова частка, виконані заповідальні відмови й доручення | так (також якщо ви сплатите їх після продажу) | ні |
Два практичні зауваження. По-перше, вкладення доводяться фактурами VAT і документами про адміністративні збори (ст. 22 п. 6e) – чеків і переказів майстрові без фактури недостатньо. По-друге, витрати спадкодавця теж треба підтвердити документами: пошукайте нотаріальний акт купівлі, договір із забудовником (umowa deweloperska) і підтвердження платежів.
Обов'язкова частка (zachowek) і продаж квартири зі спадщини
Якщо вам треба виплатити обов'язкову частку братам і сестрам або другому з батьків, а спадщину не можна поділити «навпіл», продаж квартири буває єдиним джерелом грошей. Сплачена обов'язкова частка є спадковим обтяженням, яке зменшує дохід від продажу – закон прямо дозволяє її відняти також тоді, коли ви задовольните вимогу лише після продажу.
Поділ спадщини з виплатою – що з податком?
Коли квартиру успадковують кілька осіб, спочатку вони є співвласниками. Поділ спадщини в межах вашої частки не є ні набуттям, ні продажем у розумінні PIT (ст. 10 п. 7). Тож якщо при поділі ви отримуєте стільки, скільки становила ваша частка, для цієї частини й надалі важить дата купівлі спадкодавцем.
Інакше, коли ви забираєте всю квартиру і виплачуєте братам і сестрам. Частину понад вашу частку ви набуваєте в році поділу, тож для неї п'ять років біжать заново. У практиці тлумачень податкових органів виплачена компенсація розглядається як документально підтверджена витрата на набуття цієї частини, тож якщо ви продаєте за ціною, близькою до оцінки при поділі, дохід із цієї частини невеликий.
Пам'ятайте про послідовність: щоб продати квартиру, ви маєте підтвердити у нотаріуса правовий титул – ухвалу суду про встановлення набуття спадщини або зареєстрований акт посвідчення спадкування (akt poświadczenia dziedziczenia). Заява до суду про встановлення набуття спадщини коштує 100 zł, про поділ спадщини – 500 zł (300 zł зі спільним проєктом поділу). Вартість акта посвідчення спадкування у нотаріуса розглядаємо в статті Нотаріальний тариф 2026.
Податок на спадщину в нульовій групі – SD-Z2 за 6 місяців
Податок на спадщину й дарування – це окремий збір за саме отримання квартири, незалежний від PIT при продажу. Подружжя, низхідні родичі (діти, онуки), висхідні (батьки, дідусі й бабусі), пасинок, брати й сестри, вітчим і мачуха звільнені від нього, якщо повідомлять про набуття начальника податкової інспекції на формулярі SD-Z2 (ст. 4a закону про податок на спадщину й дарування). Строк – 6 місяців:
- при спадщині – від набрання законної сили ухвалою суду про встановлення набуття спадщини або від реєстрації акта посвідчення спадкування;
- при даруванні – від виникнення податкового обов'язку. Дарування квартири завжди потребує нотаріального акта, а набуття в такій формі звільнене від обов'язку повідомлення – цим займається нотаріус під час підписання акта.
Якщо ви запізнитеся з повідомленням про спадщину, ви втрачаєте звільнення і сплачуєте податок як особа з I податкової групи (неоподатковувана сума 36 120 zł, ставки від 3% до 7%). Однак такий сплачений податок повертається як витрата при подальшому продажу. Дальші родичі (наприклад, племінник) завжди сплачують податок за II або III групою – і також можуть відняти його в PIT.
Плануєте продати успадковану квартиру і не знаєте, скільки вона коштує? Ми підготуємо оцінку і проведемо продаж – разом зі збиранням документів, яких вимагає нотаріус для квартири зі спадщини.
Приклад: скільки податку при продажу квартири зі спадщини до спливу 5 років?
Як ціну продажу беремо 755 000 zł – це близько до медіани ціни 2-кімнатної квартири у Варшаві в нашій пропозиції (755 824 zł за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026). Припущення: Анна успадкувала всю квартиру після мами, яка купила її у 2022 р. П'ять років спливають 31.12.2027 р., а Анна продає у 2026 р. Про набуття вона повідомила на SD-Z2, тож не сплачувала податку на спадщину. Вона виплатила братові обов'язкову частку.
| Позиція | Спадщина (мама купила у 2022 р.) | Дарування від мами у 2023 р. |
|---|---|---|
| Ціна продажу | 755 000 zł | 755 000 zł |
| Витрати на продаж (оцінка, комісія) | −15 000 zł | −15 000 zł |
| Виручка | 740 000 zł | 740 000 zł |
| Витрати на придбання, понесені мамою (ціна, нотаріус, документально підтверджені) | −530 000 zł | не віднімете |
| Ремонт, підтверджений фактурами VAT | −25 000 zł | −25 000 zł |
| Сплачена обов'язкова частка | −60 000 zł | не стосується |
| Дохід | 125 000 zł | 715 000 zł |
| PIT 19% | 23 750 zł | 135 850 zł |
Різниця величезна: при даруванні ви не віднімаєте того, що заплатили батьки, тож майже вся ціна стає доходом. Тому квартиру, отриману в дарунок, зазвичай невигідно продавати до спливу п'яти років – хіба що гроші підуть на житлову пільгу.
Той самий продаж із житловою пільгою
Звільненою є та частина доходу, яка відповідає частці витрат на власні житлові цілі у виручці (ст. 21 п. 1 підп. 131). Якщо Анна спрямує 400 000 zł із виручки 740 000 zł на купівлю нової квартири для себе, звільненими будуть 54,05% доходу, тобто 67 568 zł. Оподаткованими залишаються 57 432 zł, а податок знижується з 23 750 zł до 10 912 zł. Якби вона витратила всю виручку, податок становив би 0 zł. На витрати в неї є час до кінця 2029 р. (три роки від кінця року продажу). Що саме є «житловою метою», пояснюємо в статті Житлова пільга 2026.
Продаєте квартиру зі спадщини, щоб купити нову? Ціни в нашій пропозиції
Купівля квартири – це основна витрата, що дає право на житлову пільгу (ст. 21 п. 25 підп. 1 літ. a закону про PIT). Якщо квартира будується, подбайте, щоб договір про перехід права власності було підписано в трирічний строк пільги – подробиці описуємо в статті про пільгу. Для орієнтиру: медіани цін у нашій пропозиції за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026.
| Місто | 2 кімнати – медіана ціни | 3 кімнати – медіана ціни | Медіана zł/m² (усі) |
|---|---|---|---|
| Варшава | 755 824 zł | 935 503 zł | 18 000 zł |
| Вроцлав | 662 405 zł | 878 658 zł | 15 736 zł |
Актуальні квартири ви знайдете в каталозі: нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві. Повний перелік витрат з боку покупця – нотаріус, суд, податки – містить посібник Витрати на купівлю квартири від забудовника.
Читайте також:
Найчастіші запитання
Чи сплачується податок з продажу квартири зі спадщини?
Лише тоді, коли від кінця року, в якому спадкодавець купив або збудував квартиру, ще не минуло п'яти років. Тоді ви сплачуєте 19% від доходу, але віднімаєте витрати на купівлю, понесені спадкодавцем, вкладення, обов'язкову частку і борги спадкодавця. Ви також можете скористатися житловою пільгою.
Від коли рахувати 5 років для квартири зі спадщини?
Від кінця календарного року, в якому квартиру набув спадкодавець – не від його смерті і не від ухвали суду. Це правило діє для продажів від 1 січня 2019 р. Виняток – частина квартири, отримана понад частку при поділі спадщини: для неї строк рахується від кінця року поділу.
Чи оподатковується продаж квартири з дарування до спливу 5 років?
Так. При даруванні п'ять років рахуються від кінця року, в якому ви його отримали. Ви віднімаєте лише документально підтверджені вкладення і, можливо, сплачений податок на дарування – ціну, яку заплатив дарувальник, відняти не можна, тому податок буває високим.
Чи треба подавати PIT-39, якщо я продаю квартиру зі спадщини після 5 років?
Ні. Продаж після спливу п'яти років не є джерелом доходу в PIT, тож ви не вказуєте його в декларації. PIT-39 подається лише при продажу до спливу строку – також тоді, коли завдяки житловій пільзі податок становить 0 zł.
Чи можна відняти обов'язкову частку від податку при продажу квартири?
Так, сплачена обов'язкова частка є спадковим обтяженням і зменшує дохід від продажу – пропорційно до того, яку частину успадкованого майна становить квартира, що продається. Її можна відняти також тоді, коли ви виплатите її лише після продажу.
Що загрожує за неподання SD-Z2 вчасно?
Ви втрачаєте звільнення для найближчої родини, і набуття оподатковується за правилами I податкової групи, з неоподатковуваною сумою 36 120 zł. Якщо ви дізналися про спадщину пізніше, можете повідомити про неї протягом 6 місяців від дня, коли про неї дізналися, і обґрунтувати цю обставину.
Підсумок
При спадщині ключова дата купівлі спадкодавцем – якщо минуло п'ять повних календарних років, ви продаєте без PIT. При даруванні годинник запускається заново в день дарування, а витрат до відрахування небагато. Перш ніж підписати договір продажу, впорядкуйте три речі: правовий титул (встановлення набуття спадщини або акт посвідчення спадкування), вчасне повідомлення SD-Z2 і документи про витрати – акт купівлі спадкодавця, фактури за ремонт і підтвердження сплати обов'язкової частки.
Хочете продати успадковану квартиру і купити нову? Ми допоможемо оцінити й продати квартиру, а при купівлі на первинному ринку підберемо квартиру від забудовника – для покупця найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер і не є податковою чи юридичною консультацією. У нетипових ситуаціях (кілька спадкоємців, поділ спадщини, спільне майно подружжя) варто підтвердити розрахунок у податковій інспекції або звернутися по індивідуальне тлумачення.
Джерела
- Закон про податок на доходи фізичних осіб (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 10 п. 1 підп. 8, п. 5 і 7, ст. 19, ст. 21 п. 1 підп. 131, ст. 22 п. 6c–6e, ст. 30e, ст. 45 п. 1a).
- Закон від 23 жовтня 2018 р. про зміну закону про податок на доходи фізичних осіб – Dz.U. 2018 poz. 2159 (додання ст. 10 п. 5–7, ст. 16 – застосування з 1 січня 2019 р.).
- Закон про податок на спадщину й дарування (Ustawa o podatku od spadków i darowizn) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 478 (ст. 4a, ст. 9, ст. 14, ст. 15).
- Закон про судові витрати в цивільних справах (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) – зведений текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 49 і 51).
- Gov.pl – Повідомлення про отримання майна зі спадщини або дарування (SD-Z2).
- Podatki.gov.pl – Набуття спадщини або дарування в найближчій родині: звільнення від податку SD.
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.
