PESEL, NIP і рахунок у банку для купівлі квартири в Польщі: чек-лист

PESEL, NIP і рахунок у польському банку не є обов’язковою умовою для купівлі квартири в Польщі. Нотаріус встановлює вашу особу за паспортом або іншим документом, а в акт вносить, зокрема, ваше громадянство. Проте PESEL, NIP і польський рахунок дуже спрощують усю угоду — від платежів на ескроу-рахунок забудовника, через кредит, до сплати податку з оренди. Нижче пояснюємо, коли потрібен кожен із цих номерів, як його отримати і скільки це триває, а наприкінці ви знайдете чек-лист у вигляді таблиці.

Головне

• Для нотаріального акта (akt notarialny) достатньо дійсного документа, що посвідчує особу (наприклад, паспорта) — закон про нотаріат не вимагає номера PESEL.
• PESEL присвоюють автоматично під час реєстрації за місцем проживання. Без реєстрації — лише за заявою, коли конкретна норма закону вимагає від вас номера PESEL. Присвоєння PESEL і реєстрація безоплатні.
• Іноземець не з ЄС/ЄАВТ має зареєструватися не пізніше 4-го дня від прибуття за адресою, громадянин ЄС/ЄАВТ — не пізніше 30-го дня. Перебування до 30 днів реєстрації не потребує.
• NIP (форма NIP-7) потрібен особі без PESEL, яка має податкові обов’язки в Польщі. Податкова інспекція присвоює його протягом 3 днів від подання правильно заповненої заявки.
• Кожен банк, що веде рахунки для споживачів, мусить пропонувати базовий платіжний рахунок у злотих; рішення ухвалює протягом 10 робочих днів від подання повної заяви.

Чи потрібен PESEL для купівлі квартири?

Ні. Під час кожної нотаріальної дії нотаріус мусить встановити особу її учасників на підставі передбачених законом документів (ст. 85 закону про нотаріат, Prawo o notariacie). Для іноземця це зазвичай паспорт або посвідка на проживання (karta pobytu). Нотаріальний акт містить імена, прізвища, імена батьків і місце проживання сторін, а коли квартиру купує іноземець — також відомості про його громадянство (ст. 92 § 1 п. 4 і 4a). Номера PESEL у цьому переліку немає.

Сама купівля окремої квартири за загальним правилом не потребує й дозволу MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації) — ст. 8 ч. 1 п. 1 закону про набуття нерухомості іноземцями. Винятки та правила для будинків і земельних ділянок описуємо в посібнику Купівля квартири в Польщі іноземцем.

Якщо у вас уже є PESEL, перед візитом до нотаріуса перевірте, чи його не заблоковано (zastrzeżenie). Під час купівлі, продажу чи обтяження нерухомості нотаріус перевіряє номер у реєстрі блокувань і мусить відмовити в складанні акта, якщо PESEL сторони заблоковано (ст. 85a закону про нотаріат). Зняти блокування можна миттєво в mObywatel.gov.pl або в гмінному управлінні (urząd gminy) — зокрема тимчасово, наприклад на день підписання договору.

Як іноземцю отримати PESEL?

Закон про облік населення (ustawa o ewidencji ludności) передбачає два шляхи. Реєстр PESEL охоплює іноземців, які проживають у Польщі (ст. 7 ч. 1 п. 3), а також осіб, які мусять мати PESEL на підставі окремих норм (ст. 7 ч. 2).

PESEL автоматично — під час реєстрації

Це найпростіший шлях для тих, хто вже живе в Польщі, наприклад в орендованій квартирі. Коли ви реєструєтеся за місцем проживання (zameldowanie) на постійне чи тимчасове перебування, гмінне управління саме звертається по присвоєння номера PESEL (ст. 16 ч. 1 і ст. 17 ч. 1 п. 2). Окрему заяву ви не подаєте — номер присвоюють у зв’язку з реєстрацією, а управління повідомляє вас про нього (ст. 21).

PESEL для іноземця без реєстрації — за заявою

Якщо зареєструватися ви не можете (наприклад, живете за кордоном і приїжджаєте лише на підписання договору), заяву про присвоєння номера PESEL можна подати в будь-якому гмінному управлінні (ст. 16 ч. 2 і ст. 18). У заяві треба вказати конкретну правову підставу, з якої випливає обов’язок мати PESEL, — установа, що вимагає номер (наприклад, ZUS або податкова інспекція), має її назвати. Саме бажання купити квартиру такою підставою не є.

З 1 січня 2026 р. громадянин держави поза ЄС, ЄАВТ і Швейцарією (і поза групою британців, на яких поширюється угода про вихід) мусить подати заяву про PESEL особисто (ст. 18 ч. 1a). Заяву ви підписуєте власноруч і показуєте документ, що посвідчує особу. Присвоєння номера безоплатне, а службовець приймає заяву одразу.

Реєстрація іноземця за місцем проживання — строки й документи

Реєстрація (meldunek) — це обов’язок, а не лише спосіб отримати PESEL. Строки випливають зі ст. 41 і 42 закону про облік населення:

• громадянин ЄС, ЄАВТ або Швейцарії (і член його сім’ї) — не пізніше 30-го дня від прибуття за адресою; може зареєструватися й онлайн через довірений профіль (profil zaufany),
• інші іноземці — не пізніше 4-го дня від прибуття; онлайн-реєстрація для них недоступна, а особа без PESEL мусить з’явитися особисто (ст. 40 ч. 3),
• перебування, що не перевищує 30 днів, реєстрації не потребує.

Під час реєстрації на тимчасове перебування іноземець не з ЄС показує візу або — залежно від підстави перебування — проїзний документ, посвідку на проживання чи рішення про дозвіл на перебування (ст. 43 ч. 3). Заявлений строк перебування не може бути довшим за строк легального перебування в Польщі (ст. 41 ч. 4). Крім того, потрібен правовий титул на житло (наприклад, договір оренди) або підтвердження власника.

Сама реєстрація безоплатна. Довідка про реєстрацію на постійне перебування теж нічого не коштує, а довідка про тимчасове перебування — 17 zł (безоплатно лише при автоматичній онлайн-реєстрації).

Купуєте першу квартиру в Польщі й не знаєте, з чого почати? Допоможемо вибрати квартиру від забудовника й пройти всі формальності — покупець найчастіше не платить нам комісії: зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник.

NIP для іноземця — коли потрібен і як його отримати

Для фізичної особи з номером PESEL, яка не веде підприємницької діяльності й не є активним платником ПДВ (VAT), податковим ідентифікатором є номер PESEL. NIP отримують інші особи, на яких поширюється обов’язок податкового обліку (ст. 3 ч. 1 закону про принципи обліку та ідентифікації платників податків і податкових агентів). На практиці це означає:

• у вас є PESEL і ви не ведете бізнесу — NIP вам не потрібен; податкова інспекція відмовить у його присвоєнні (ст. 8c ч. 1 п. 4),
• PESEL немає, але є податковий обов’язок у Польщі — наприклад, ви здаєте в оренду куплену квартиру й сплачуєте ryczałt (спрощений податок з оренди), — подаєте ідентифікаційну заявку NIP-7.

NIP-7 подають один раз. Строк — не пізніше дня, коли спливає строк першої декларації, або разом із першою сплатою податку чи авансового платежу (ст. 6 ч. 1a). Заявку можна подати особисто в податковій інспекції (urząd skarbowy), поштою або електронно з кваліфікованим підписом. Особа, яка не є платником податку на доходи й не має місця проживання в Польщі, подає її до Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (ст. 4 п. 3 літ. b). Сама заявка не обкладається гербовим збором (opłata skarbowa). Якщо за вас діє спеціальний представник (форма PPS-1), ви сплатите 17 zł гербового збору за довіреність. Підтвердження присвоєння NIP інспекція видає протягом 3 днів від надходження правильно заповненої заявки (ст. 8b ч. 2).

Правила оподаткування оренди описуємо в статті Podatek od najmu mieszkania (стаття польською), а податки та збори під час самої купівлі — у тексті Податки й збори при купівлі квартири в Польщі іноземцем.

Рахунок у банку для іноземця — документи й базовий рахунок

Закон не вимагає польського рахунку, але він дуже спрощує купівлю: платежі на ескроу-рахунок забудовника (mieszkaniowy rachunek powierniczy), нотаріальні й судові збори, а згодом — рахунки за комунальні послуги. Банк як зобов’язана установа застосовує заходи фінансової безпеки згідно із законом про протидію відмиванню грошей (AML). Під час відкриття рахунку він встановлює, зокрема:

• ім’я, прізвище та громадянство,
• номер PESEL, а якщо його не присвоєно, — дату й країну народження (ст. 36 ч. 1 п. 1),
• серію й номер документа, що посвідчує особу, та адресу проживання,
• мету й характер відносин із банком, а в обґрунтованих випадках — також походження коштів (ст. 34 ч. 1).

Отже, з норм AML випливає, що відсутність PESEL не перекреслює можливості відкрити рахунок. Проте окремі банки мають власні процедури й переліки прийнятних документів, тож запитайте про них до візиту. Підготуйте також документи, що показують походження грошей на купівлю (трудовий договір, виписки, договір продажу іншої нерухомості), — за великих переказів із-за кордону банк може їх попросити.

Якщо в Польщі у вас немає жодного рахунку в злотих, ви можете вимагати відкрити базовий платіжний рахунок (podstawowy rachunek płatniczy). Його мусить пропонувати кожен банк, що веде рахунки для споживачів (ст. 59ia закону про платіжні послуги). Банк обслуговує його без плати за внутрішні операції, з лімітами зі ст. 59ie, і відповідає на повну заяву протягом 10 робочих днів (ст. 59ic ч. 3). Банк може відмовити, зокрема, якщо ви не перебуваєте легально в державі ЄС, не маєте дійсного документа, що посвідчує особу, або не вкажете адреси проживання чи адреси для листування в Польщі (ст. 59ic ч. 7).

Довірений профіль і справи онлайн — що дає PESEL

Довірений профіль (profil zaufany) дає змогу підписувати заяви й входити, зокрема, до e-Urząd Skarbowy чи PUE ZUS. Створити його може особа, якій виповнилося 13 років і яка має номер PESEL. Профіль безоплатний і діє 3 роки. Підтвердити його можна в пункті підтвердження, наприклад у гмінному управлінні (з паспортом), або через банк, якщо ваш банк пропонує таку послугу. Покупцеві квартири довірений профіль знадобиться, наприклад, для онлайн-реєстрації в новому житлі, замовлення витягу з книги нерухомості (księga wieczysta) чи подання декларації PIT за оренду без візиту до установи.

Чек-лист: PESEL, NIP і рахунок перед купівлею квартири

Документ / номер	Навіщо під час купівлі	Де	Скільки триває	Вартість
Паспорт або посвідка на проживання (дійсні)	Посвідчення особи в нотаріуса, у банку та установах	–	–	–
Реєстрація за місцем проживання	Обов’язок при перебуванні понад 30 днів; дає PESEL автоматично	Гмінне управління за адресою	Одразу за повного пакета документів	Безоплатно; довідка про тимчасове перебування — 17 zł
PESEL за заявою	Коли норма вимагає PESEL, а зареєструватися ви не можете	Будь-яке гмінне управління (не з ЄС — особисто)	Заяву приймають одразу	Безоплатно
NIP (NIP-7)	Податки без PESEL, наприклад ryczałt з оренди	Податкова інспекція (особисто, поштою, кваліфікований е-підпис)	До 3 днів	Безоплатно; PPS-1 — 17 zł
Рахунок у польському банку	Платежі на ескроу-рахунок, нотаріальні витрати	Будь-який банк	Базовий рахунок — рішення до 10 робочих днів	Базовий рахунок — без плати за обслуговування (внутрішні операції)
Довірений профіль	Справи онлайн: реєстрація, e-Urząd Skarbowy, витяги з księga wieczysta	Пункт підтвердження або банк	Зазвичай один візит	Безоплатно

Приклад: графік для покупця не з ЄС у Вроцлаві

Ви працюєте у Вроцлаві на підставі візи, орендуєте житло й хочете купити 2-кімнатну квартиру. Медіанна ціна такої квартири в нашому каталозі у Вроцлаві — 662 405 zł (за даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026). Послідовність формальностей може бути такою:

1. 1–4-й день після заселення: реєстрація на тимчасове перебування в гмінному управлінні (особисто, з паспортом, візою та договором оренди) — PESEL присвоюють автоматично.
2. Наступні дні: підтвердження довіреного профілю й заява на рахунок — щодо базового рахунку банк має на відповідь до 10 робочих днів, тобто близько 2 тижнів.
3. Бронювання: плата за бронювання може становити максимум 1% ціни, тобто до 6 624 zł (662 405 zł × 1%). Докладніше — у статті про договір бронювання (umowa rezerwacyjna) (стаття польською).
4. Договір із забудовником (umowa deweloperska) у нотаріуса: паспорт; PESEL вказуєте, якщо він у вас є (перевірте, чи його не заблоковано).

Офіційні витрати на ці кроки — щонайбільше 17 zł, за довідку про реєстрацію, якщо вона вам потрібна. Реальний час підготовки — близько 2–3 тижнів, тому варто почати з реєстрації ще до підписання договору бронювання.

Кредит, податки й купівля з-за кордону — що ще перевірити

Для купівлі за готівку достатньо паспорта й переказу. Для іпотечного кредиту вимоги банків до іноземців (вид посвідки на проживання, PESEL, стаж роботи в Польщі, валюта доходу) значно ширші й різняться між банками. Розбираємо їх у статті Іпотека в Польщі для іноземців. Якщо ви не знаєте польської, нотаріус має перекласти акт особисто або за допомогою перекладача (ст. 87 § 1 п. 1 закону про нотаріат) — докладніше в тексті Присяжний перекладач у нотаріуса. Якщо купуєте, не приїжджаючи до Польщі, перегляньте посібник Як купити квартиру в Польщі з-за кордону — довіреність і перекази.

За даними каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026, у нас 2237 доступних квартир у новобудовах Варшави (медіанна ціна 853 000 zł) і 2114 квартир у новобудовах Вроцлава (медіана 759 682 zł).

Часті запитання

Підсумок

Для купівлі квартири в Польщі іноземцю насамперед потрібен дійсний паспорт або посвідка на проживання. PESEL найпростіше отримати під час реєстрації за місцем проживання; без реєстрації — лише тоді, коли його вимагає закон. NIP-7 подаєте лише тоді, коли PESEL у вас немає, а з’являється податковий обов’язок, наприклад з оренди. Польський рахунок не обов’язковий, але спрощує платежі на ескроу-рахунок. Найкраще залагодити ці справи за 2–3 тижні до бронювання квартири.

Шукаєте квартиру від забудовника у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо квартиру й проведемо вас через купівлю крок за кроком — найчастіше без комісії для покупця: зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник. Якщо купуєте в кредит, запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Вимоги банків можуть відрізнятися від описаних мінімальних вимог закону.

Джерела

• Закон про нотаріат (Prawo o notariacie) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 85, 85a, 87, 92 § 1).
• Закон про облік населення (Ustawa o ewidencji ludności) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 384 (ст. 7, 16–18, 21, 40–43).
• Закон про принципи обліку та ідентифікації платників податків і податкових агентів — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 151 (ст. 3, 4, 5, 6, 8b, 8c).
• Закон про протидію відмиванню грошей і фінансуванню тероризму — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644 (ст. 34, 36).
• Закон про платіжні послуги — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 623 (ст. 59ia–59ie).
• Закон про набуття нерухомості іноземцями — єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 8 ч. 1).
• gov.pl — Отримання номера PESEL (послуга для іноземців).
• gov.pl — Реєстрація на постійне або тимчасове перебування (для іноземців).
• biznes.gov.pl — Ідентифікаційна заявка NIP-7.
• gov.pl — Profil zaufany, часті запитання.
• gov.pl — Блокування номера PESEL і його зняття.
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.